1. механизм регулирования оценочной деятельности
 Скачать 33.94 Kb.
|
|
1. механизм регулирования оценочной деятельности Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются: лицензирование оценщиков; аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности; утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности; сертификация услуг; страхование гражданской ответственности оценщиков. Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Лицензирование оценочной деятельности осуществляют Мингосимущество России и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, определяемые в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации (далее именуются -лицензирующие органы). Лицензия на право оценки предприятий (бизнеса) предоставляет лицензиату право на осуществление оценочной деятельности по всем видам оценочной деятельности. При этом оценочная деятельность, лицензия на осуществление которой выдана Мингосимуществом России, может осуществляться на всей территории Российской Федерации. Оценочная деятельность, лицензия на осуществление которой выдана лицензирующим органом субъекта Российской Федерации, может осуществляться на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. На территории иных субъектов Российской Федерации такая деятельность может осуществляться в соответствии с установленным Правительством Российской Федерации порядком регистрации лицензий, выданных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территориях иных субъектов Российской Федерации. Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основаниях, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Надзор за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется государственными надзорными и контрольными органами, Мингосимуществом России, лицензирующими органами субъектов Российской Федерации в пределах их компетенции. Мингосимущество России в установленном порядке осуществляет взаимодействие с лицензирующими органами субъектов Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности, а также координацию их деятельности. Для получения лицензии ее соискатель должен, в частности, представить документы, подтверждающие прохождение аттестации по указанным в лицензии видам оценочной деятельности сотрудниками соискателя (для юридического лица), или собственных таких документов (для индивидуального предпринимателя). Аттестация специалистов по оценке стоимости призвана обеспечить: контроль знаний специалистов в области оценочной деятельности; должную ответственность специалиста а области оценочной деятельности за результаты его работы; контроль качества подготовки специалистов учебными заведениями. Аттестаты выдаются на осуществление следующих видов оценочной деятельности: оценка недвижимости; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальных активов; оценка предприятий (бизнеса). Аттестат на оценку бизнеса дает право его обладателю выполнять оценку по всем видам оценочной деятельности. Для проведения аттестации уполномоченные органы создают соответствующие государственные аттестационные комиссии. Выданные аттестаты действуют на всей территории Российской Федерации. Уполномоченными органами ведутся реестры квалификационных аттестатов. Мингосимущество России организует ведение единого государственного реестра квалификационных аттестатов. По истечении срока действия аттестата специалисту в области оценочной деятельности необходимо пройти переаттестацию. Аттестат будет предоставлять его владельцу право подписи отчета об оценке по соответствующему виду оценочной деятельности. 2. признаки, классификация недвижимости, а также виды стоимости применительно к оценке недвижимого имущества https://studref.com/649752/geografiya/priznaki_klassifikatsiya_nedvizhimosti https://studref.com/649753/geografiya/vidy_stoimosti_nedvizhimogo_imuschestva 3. право собственности на недвижимость Под термином “недвижимость” в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками, то есть совершенно определенный физический объект, который можно “потрогать”. Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т. д. Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта, так и права на него. Центральный правовой институт в рыночной экономике – право собственности. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках: Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью. Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный и совместный – общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную). Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов: Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления; граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в том числе иностранные граждане; юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные. В современном цивилизованном мире уже давно не существует “священной и неприкасаемой” собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. В соответствии с действующей Конституцией России (ст.36, ч.2) и Гражданским кодексом РФ (ст.209, ч.3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. В России, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениями. Постоянные ограничения права собственности на объекты недвижимости, обусловленные их ограниченностью и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; ограничения прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др.; др. Для собственника недвижимого имущества законом могут быть установлены определенные временные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении прав собственности. Ограничения прав собственности: сервитуты; ипотека; доверительное управление; аренда, лизинг. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком – сервитута. Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через “служащий” земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т. п. Отрицательные сервитуты – это право требовать, чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на “господствующий” участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которой необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Доверительное управление имуществом (траст) – это новое явление в России, которое применяется, прежде всего, в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. Вновь введенный (п. 4. ст. 209 ГК) институт доверительного управления собственностью позволяет собственнику (учредителю управления), в том числе государству как субъекту предпринимательства, передавать другому лицу (доверительному управляющему) свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок, что, однако, не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Наиболее полным по составу является интерес полного права собственности, владелец которого имеет бессрочное право использования или отчуждения недвижимости по своему усмотрению при условии соблюдения закона и неотъемлемых прав других членов общества. Владелец полного права собственности может создать меньшие по объему выгод интересы, например, интерес права аренды, при котором его владельцу (арендатору) дается право пользоваться недвижимостью в течение определенного периода в обмен на арендную плату. В свою очередь, арендатор может создать интерес субаренды, передав право пользования недвижимостью субарендатору. Теоретически этот процесс неограничен. При этом арендная плата, которую основной арендатор выплачивает владельцу полного права собственности, называется главной или основной арендной платой, а соответственно, арендная плата, выплачиваемая субарендатором “своему арендодателю” называется субарендной платой. Разница между субарендной и основной арендной платой называется доходной, или прибыльной арендной платой. С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в ее отношении, т. е. осуществляться различные сделки: аренда, залог, наследие, дарение, купля-продажа, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация, др. Дополнительная стадия совершения сделок с недвижимостью – государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним,которая регулируется Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, другими федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписки из Единого государственного реестре прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. 4. принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость Принципы оценки объектов недвижимости — комплекс методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента — субъект, объект, рыночная среда, то соответственно выделяют три группы принципов — основанные на представлениях пользователя, связанные с объектом недвижимости и его улучшением, связанные с рыночной средой. Существует также обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. К оцениваемому объекту недвижимости может применяться одновременно несколько принципов. 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, — это принципы полезности, замещения, ожидания, которые позволяют пользователю определить полезность объекта недвижимости, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения им. Недвижимость обладает стоимостью лишь тогда, когда она может быть полезна собственнику для реализации определенной экономической функции. Поэтому принцип полезности объекта недвижимости выражается в его способности удовлетворить потребности пользователя в определенном месте и в течение какого-либо периода времени. Практика показала, что покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем та цена, которую запрашивают за аналогичный объект с такой же полезностью. Данный подход заложен в принципе замещения и предполагает наличие вариантов для покупателя. Максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. Принцип ожидания предполагает, что стоимость объекта недвижимости включает в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывает постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения. 2. Принципы, связанные с объектом недвижимости и его улучшением, — остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности, возрастающего и уменьшающегося дохода, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения. В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых оплачивается доходами, создаваемыми данным видом деятельности: труд как фактор производства, затраты которого компенсируются заработной платой; капитал (деньги или их эквивалент), траты которого компенсируются процентами, дивидендами; предпринимательская деятельность, результатом которой является полученная прибыль; земля, стоимость которой компенсируется рентой. Так как земельные ресурсы физически недвижимы, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть увязаны с ней. Это подразумевает, что в первую очередь производятся финансовые выплаты за использование перечисленных выше производственных факторов, а затем по остаточному принципу собственнику земельного участка выплачивается рента. Земля имеет остаточную стоимость и будет иметь стоимость только тогда, когда есть остаток средств после оплаты других факторов производства. Поэтому остаточная стоимость приравнивается к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов. Собственник земельного участка получает чистый доход от него (остаточную продуктивность земли), если земельный участок расположен: в удобном и легкодоступном месте; в удобном для производства месте (окраина города, но близко к автомобильной дороге); в живописном месте, например на берегу реки. Используя принцип остаточной продуктивности земли, собственник земельного участка при незначительных затратах на его обустройство пытается извлечь максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью потребности пользователя или путем выгодного сочетания перечисленных выше трех вариантов получить максимальный доход). Однако чистый доход собственник земельного участка получит только после выплат за стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Данный принцип применяется при оценке экономической целесообразности возведения нового объекта строительства. Принцип предельной продуктивности характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, гаража), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы могут значительно увеличить стоимость объекта недвижимости, так, что превысят финансовые затраты на создание дополнительных элементов. Поэтому собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если будет включать в недвижимость либо изымать из нее объекты, зная, что это вызовет повышение стоимости объекта недвижимости. Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определенного уровня, но может наступить момент, когда затраты превысят стоимость объекта недвижимости. Практически данный принцип используется при определении интенсивности застройки земельных участков: застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока доход от использования комплекса земля + созданная на ней недвижимость будет максимальным, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам, качеству от окружающих объектов, не превысит стоимости окружающих аналогичных объектов недвижимости. На земельном участке может быть много объектов недвижимости, вследствие чего при оценке стоимость земли «теряется». Поэтому все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. При выполнении данного условия общий доход от земли будет максимальным. Используя принцип сбалансированности, владелец земельного участка может расширить производство на определенной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Для каждого типа землепользования существуют оптимальные масштаб и соотношение между производственными факторами (застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Принцип экономического размера участка земли позволяет определить приращение стоимости единого земельного участка, т.е. определить площадь земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте. Приемлемый масштаб застройки земли обусловлен условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением высоко оценивается на рынке недвижимости. Принцип экономического разделения применяется, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества. В этом случае разделение имущественных интересов возможно следующим образом: физическое разделение земельного участка; разделение времени владения земельного участка (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права); разделение прав пользования земельным участком (ограничение на использование объекта недвижимости); разделение по видам имущественных прав на данный земельный участок (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи); разделение по правам кредитора вступить во владение земельным участком (закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале). 3. Принципы, связанные с рыночной средой, — зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения. Основными факторами, действующими в условиях рыночных отношений, являются: спрос — количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием таких факторов, как экономические, социальные, природно-климатическая среда, административные факторы, окружающая среда, национальные и культурные условия, политические факторы, и изменяется по регионам, районам и микрорайонам; предложение — количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по свободным ценам за определенный период времени. Общее предложение складывается из двух элементов — предложение существующей и новой недвижимости. Соотношение их изменяется во времени и от места к месту; цена — количество денег, выплаченных за объект недвижимости в совершенных сделках. Рыночная стоимость является наиболее вероятным денежным эквивалентом объекта недвижимости. Применение рыночных принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить максимальный доход в конкретной экономической ситуации, определяя: зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения; соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка; предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости; уровень конкуренции на рынке недвижимости; изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа; принцип соответствия. Принцип зависимости проявляется во взаимосвязи стоимости объекта недвижимости и других объектов недвижимости в прилегающей местности. Принцип спроса и предложения заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо учитывать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, поскольку при возрастании спроса или сокращении предложения на рынке происходит повышение стоимости объекта недвижимости, а при уменьшении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости, как правило, снижается. Принцип конкуренции проявляется в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию, благодаря которой происходит выравнивание доходности на рынке недвижимости. Сверхприбыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к увеличению предложения на рынке, но при этом спрос не возрастает, а цены на объекты недвижимости снижаются. Принцип изменения характеризует изменения полезности объектов недвижимости в определенном месте при изменении окружающих условий. Так, с течением времени объекты недвижимости создаются и ликвидируются, меняется характер землепользования, изменяются экономические условия рынка недвижимости, предъявляются новые требования к объектам недвижимости, демографическое развитие рождает потребности в различных видах жилья, происходит изменение потребительских требований к жилью, жилые районы приобретают интерес потребителя и теряют его. Применение принципа изменения позволяет на практике учесть названные условия для получения наибольшего дохода от объекта недвижимости. Принцип соответствия проявляется в том, что стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности застройки района, которая поддерживает стоимость объектов недвижимости на определенном уровне и гарантирует, что их стоимость не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в соответствии с техническими требованиями). Нарушение принципа соответствия наблюдается в дачных поселках, где участки распродавались различным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству с дорогими объектами более дешевых вызывает уменьшение в стоимости дорогой недвижимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости включает в себя принципы всех трех групп, рассмотренные выше, и позволяет выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант. 5. рынки недвижимого имущества, их классификация, структура, особенности рынков земли 2.1. Основные характеристики рынка недвижимости Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы. Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт — Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару. Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. 6. подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества https://studfile.net/preview/5348315/page:8/ 7. типология объектов оценки |