1 Теоретические основы сметного нормирования 4 2Особенности образования цены на строительную продукцию 4
 Скачать 132.82 Kb.
|
 СОДЕРЖАНИЕ 1 ВВЕДЕНИЕ 2 1 Теоретические основы сметного нормирования 4 1.2Особенности образования цены на строительную продукцию 4 1.2 Структура цены на строительную продукцию 6 1.2.1 Состав прямых затрат на строительную продукцию 9 1.2.2 Накладные расходы 11 1.2.3 Сметная прибыль 11 1.2.4 Лимитированные затраты 12 1.3 Индексы изменения сметной стоимости (индексация) 13 1.4 Договорная цена на строительную продукцию 20 2.Расчет сметной стоимости и договорной цены жилого здания 26 2.1 Исходные данные 26 2.2 Локальный сметный расчет на жилое здание 27 2.3 Договорная цена 42 Заключение 45 Литература 46 Приложение 48 ВВЕДЕНИЕ Строительство — это самостоятельная отрасль национальной экономики, предназначенная для ввода в действие новых, а также реконструкции, расширения, модернизации, технического перевооружения и капитального ремонта действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. Основная роль строительной отрасли это создание условий для поступательного развития всей экономики страны. Целью деятельности любого общества является производство благ (материальных и нематериальных) для удовлетворения потребностей людей. Удовлетворение этих потребностей невозможно без участия строительной отрасли, предназначенной для создания и модернизации производственных и непроизводственных основных фондов. Под капитальным строительством подразумевается процесс возведения площадей для производственных и непроизводственных фондов. Особое внимание уделяется выбору правильного метода ценообразования на строящийся объект. Цена влияет на развитие строительного производства, повышение его эффективности через свои функции. Главная функция цены это количественное выражение стоимости создаваемой строительной продукции. Тем самым, как измерительный инструмент, цена определяет затраты общественно необходимого труда по организации материальных процессов и финансовых операций. Кроме того, она выполняет и стимулирующую функцию по снижению трудовых, материальных и денежных затрат в строительстве и повышению его эффективности. Основным инструментом для определения цены или стоимости объектов в строительстве является единичная расценка (стоимость) отдельного вида строительно-монтажных работ, совокупности элементарных технологических операций или отдельного элемента сооружения. Единичные расценки могут быть нормативными или индивидуальными; индивидуальные расценки применяются, как правило, на крупных объектах, сооружаемых с использованием нетрадиционных строительных технологий или механизмов, или в тех случаях, когда большинство строительных материалов изготавливается непосредственно на строительстве. Единичные расценки включают в себя только прямые затраты. Учет плановых накоплений, накладных расходов и налогов производится в сметном расчете. Нормативные расценки разрабатывает и устанавливает ФГУ Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФЦЦС). Цель работы: Расчёт сметной стоимости индивидуального жилого дома Задачи работы: Изучить сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве. Рассмотреть различные методы ценообразования на строительные работы. Рассчитать сметную стоимость на индивидуальный жилой дом. Рассчитать договорную цену на строительство индивидуального жилого дома. В работе использованы нормативные и законодательные акты регламентирующие ценообразование строительной отрасли: методические документы строительства, федеральные единичные расценки, сборники сметных цен а также учебная литература и интернет ресурсы. 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СМЕТНОГО НОРМИРОВАНИЯ Сметное нормирование — это система технических, организационных и экономических методов определения затрат времени, трудовых и материально-технических ресурсов на производство строительно-монтажных работ с целью разработки и обоснования сметных норм и нормативов. Сметной нормой называют совокупность ресурсов затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин и механизмов, потребности в строительных материалах, изделиях и конструкциях, установленных на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ. Сметным нормативом называется комплекс сметных норм, расценок и цен, представленных отдельными сборниками, содержащими требования по выполнению строительно-монтажных работ, основу для определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений. 1.1 Особенности образования цены на строительную продукцию Ценообразование является важнейшим направлением экономической работы на предприятии. От правильности установления цен во многом зависит объем реализации продукции, рентабельность производства, другие показатели деятельности и, как следствие, конкурентоспособность предприятия. Особенности ценообразования в строительстве обусловлены спецификой строительной продукции: · индивидуальность; · сложность; · зависимость от природно-климатических условий; · крупный размер затрат. Механизм ценообразования в строительстве имеет следующие специфические особенности: -в цене учитывается влияние природно-климатических факторов, региональных различий в экономических условиях, т.е. стоимость строительной продукции в значительной мере зависит от местных условий строительства; - в формировании цены на строительную продукцию одновременно участвуют проектировщик, заказчик и подрядная организация; - индивидуальный характер строящихся зданий и сооружений; -большая длительность производственного цикла строительного процесса; - высокая материалоемкость строительной продукции; - специфические особенности учета сметной прибыли и формирования стоимости эксплуатации машин и механизмов; -стоимость строительной продукции определяется сметой, составляемой на основе проекта, сметных норм и других данных. С длительностью строительного процесса связаны в первую очередь особенности финансирования и кредитования строительства. Цены на строительную продукцию определяются на основе проектных материалов: чертежей; спецификаций и т.д. Сметная документация является составной частью проекта. Цена на строительную продукцию формируется, как правило, на основании согласованных и утвержденных методических документов, которые обязательны для всех предприятий и организаций вне зависимости от источников финансирования, и расчетов за выполненные работы (МДС 81–35.2004). Уровень сметной стоимости регулируется сметными нормами, которые учитывают усредненные условия и методы производства работ. При формировании цен на строительную продукцию применяют затратные методы – путем последовательного калькулирования затрат определяются сметные цены на производственные ресурсы, виды работ, объекты и на стройку в целом. Сметная стоимость является основой для определения размера инвестиций, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные работы (СМР, ремонтно-строительные), оплаты расходов по приобретению и доставке оборудования, а также возмещению других затрат, связанных со строительством. Нормы сметной прибыли в строительстве установлены в процентах к ФОТ. Распределение общей сметной стоимости строительно-монтажных работ, принимаемой за 100%, по группам затрат с указанием их удельного веса показывает структуру сметной стоимости строительных работ: затраты на материалы, изделия и конструкции - 50-60; затраты на основную заработную плату рабочих - 10-17; затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов, включая основную заработную плату рабочих-машинистов - 5-10; Итого прямые затраты - 65-80; накладные расходы 12-20; сметная прибыль - 8-11. Итого сметная стоимость строительных работ – 100%. 1.2 Структура цены на строительную продукцию Цена готовой строительной продукции, или сметная стоимость в соответствии с п. 3.1 МДС 81. 35-2004 - сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. В результате сметного расчета устанавливается значение стоимости, которое вносится в договор подряда, предусматривающего выполнение строительно-монтажных, ремонтно-строительных или пусконаладочных работ. Сметную стоимость строительства можно представить укрупнено в виде следующих элементов: - прямые затраты; - накладные расходы; - сметная (нормативная) прибыль; - прочие затраты; - непредвиденные затраты; - налог на добавленную стоимость. Прямые затраты Определение прямых затрат приводится в п. 4.10 МДС 81- 35.2004: п. 4.10 Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ: - материальные (строительные материалы, изделия, конструкции, оборудование, мебель, инвентарь); - технические (расходы на эксплуатацию строительных машин и механизмов); - трудовые (средства на оплату труда рабочих-строителей, а также машинистов (механизаторов), учитываемые в стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов). В составе прямых затрат отдельными строками может учитываться разница в стоимости электроэнергии, получаемой от передвижных электростанций, по сравнению со стоимостью электроэнергии отпускаемой энергосистемой России и другие затраты. Приведенные нормативные определения позволяют составить аналитическую зависимость, описывающую структуру прямых расходов: Cпз=Cмат+Cэм+ Cозп (1.1), где Cпз - прямые затраты, необходимые для создания строительной продукции; Смат - стоимость материальных ресурсов, используемых при создании строительной продукции; Сэм - стоимость эксплуатации строительных машин и средств механизации при создании строительной продукции; Cозп - стоимость трудовых ресурсов, необходимых для создания строительной продукции; Сметные цены на затраты труда, эксплуатацию машин и механизмов, материалы, изделия, конструкции, оборудование, а также цены услуг на перевозку грузов для строительства используются при определении сметной стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, монтажных и пусконаладочных работ. Сметные цены строительных ресурсов, опубликованные в Федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве (ФГИС), определены в соответствии с требованиями методики определения сметных цен на затраты труда в строительстве, методики определения сметных цен на эксплуатацию машин и механизмов, методики определения сметных цен на материалы, изделия, конструкции, оборудование и цен услуг на перевозку грузов для строительства, сформированы в территориальном разрезе для каждого субъекта Российской Федерации, установлены расчетным путем на принятую единицу измерения, по номенклатуре машин, механизмов, материалов, изделий, конструкций и оборудования в соответствии с классификатором строительных ресурсов. Сметные цены на затраты труда определены на основании информации о среднемесячной номинальной начисленной заработной плате работников по субъектам Российской Федерации, представленной Федеральной службой государственной статистики, и рассчитаны с учетом дифференциации по тарифным разрядам (категориям), предусмотренным тарифной системой оплаты труда на измеритель 1 человеко-час (чел.-ч.). Сметными ценами на затраты труда учтены суммы оплаты труда в денежной и не денежной формах (с учетом налога на доходы физических лиц и других удержаний в соответствии с законодательством Российской Федерации) за отработанное и неотработанное время, компенсационные выплаты, связанные с режимом работы и условиями труда, доплаты и надбавки, премии, единовременные поощрительные выплаты, а также оплата питания и проживания, имеющая систематический характер. 1.2.1 Состав прямых затрат на строительную продукцию Прямые затраты непосредственно связаны со строительным производством и определяются прямым счетом в зависимости от сметных норм и объемов работ. Прямые затраты объединяют: - средства на оплату труда рабочих; - затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов; - сметную стоимость материалов, изделий, конструкций. К средствам на оплату труда относятся: 1) суммы, начисленные по тарифным ставкам, сдельным расценкам или в процентах от выручки в соответствии с принятыми формами и системами оплаты труда; 2) начисления стимулирующего характера, в том числе премии за производственные результаты, надбавки к тарифным ставкам за профессиональное мастерство, высокие достижения в труде и другие; 3) начисления компенсирующего характера, связанные с режимом работы и условиями труда, в том числе надбавки к тарифным ставкам за работу в ночное время, за совмещение профессий, расширение зон обслуживания, за работу в тяжелых, вредных, особо вредных условиях труда, за сверхурочную работу и работу в выходные и праздничные дни, производимые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов включают: -амортизационные начисления на полное восстановление первоначальной стоимости машин; - оплату труда рабочих, управляющих строительными машинами; - затраты на все виды ремонтов и техническое обслуживание; - стоимость горюче-смазочных материалов; - стоимость электроэнергии; - затраты на перебазировку машин; - монтаж, демонтаж машин. В прямых затратах стоимость материалов учитывается по сметным ценам. Эти цены приведены в «Территориальном сборнике средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции» (5 частей) и учитывают сумму затрат на материалы франко-приобъектный склад строительной площадки. Сметная цена на материал сформирована на основе следующих ее составляющих: - отпускная цена на материалы, изделия и конструкции; - затраты на транспорт; - затраты на тару и реквизит; - заготовительно-складские расходы. 1.2.2 Накладные расходы Накладные расходы носят, скорее, вспомогательный характер. Однако без них не может существовать ни одно предприятие. Общепринятая практика по бухгалтерскому учету показывает, что накладные затраты – это дополнительные финансовые потери, которые не имеют прямого отношения к основному производственному процессу. Они не входят в состав заработной платы основных кадров и стоимости материалов или сырья. Понятие накладные расходы является частью себестоимости конечной продукции (товаров или услуг). В строительной сфере – вложения строительных или монтажных организаций, связанные с формированием, обслуживанием единых условий деятельности и их управлением. Это те вложения, которые связаны с организацией производственного процесса. Накладные расходы рассчитываются в процентах от фонда оплаты труда по нормативам, отраженным в МДС 81-33.2001. 1.2.3 Сметная прибыль Сметная прибыль в строительстве - это средства, предусмотренные в сметах на строительный подряд и предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производственных мощностей и материальное стимулирование работников. Сметная прибыль является вознаграждением подрядчика — статья 709 Гражданского кодекса РФ. Ее размер определяется на уровне необходимых затрат для расширения воспроизводства строительных предприятий региона и устанавливается для каждой конкретной организации индивидуально по результату обоснования контрактной (договорной) цены строительства. Сметная прибыль — это часть стоимости строительных работ и продукции, не относящаяся на себестоимость. Для расчета сметной прибыли следует руководствоваться Методическими указаниями по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001). 1.2.4 Лимитированные затраты Лимитированные затраты — это группа расходов, которые устанавливаются по действующим сметным нормативам и представляют собой процентную ставку стоимости определенного элемента в смете. К лимитированным относят затраты на: -возведение временных построек; -транспортировку сотрудников на объект; -неожиданные издержки; -командировку рабочих; -дополнительные расходы, связанные с проведением работ в зимнее время и пр. Транспортные расходы требуют правильного документального учета, поскольку включают в себя все затраты на доставку сотрудников и материалов, а также оплату страховки, начисление зарплаты водителю, расходы на топливо, амортизация ТС и другие пункты, если в перечисленных процессах задействует личный транспорт. Непредвиденные расходы в смете — это форс-мажорные ситуации, которые возникают в процессе работ. Сюда относится оплата неустоек и штрафов, пени за несвоевременно выполненные работы. Избежать непредвиденных финансовых потерь можно, если сформировать резервный фонд, который покроет расходы такого плана. Временные издержки в смете сводятся к расходам, которые связаны с постройкой некапитальных сооружений (бытовок), работами при отрицательных температурах в зимний период (требуется ждать, пока смесь застынет и пр.). Помимо бытовок, к временным постройкам относят сооружение платформ под хранение материалов, обустройство подъездных путей, строительство складов, мастерских и гаражей по необходимости. Снизить затраты в этой сфере можно, если применять разборные конструкции. Для проведения строительных работ зимой приходится тратить время на расчистку территории от снега и льда и соблюдать технологические процессы использования материалов. Благодаря начислению лимитированных затрат легко избавить заказчика от непредвиденных расходов. Когда предусмотрены все мелочи, не будет неприятных сюрпризов, а значит, заказчик останется доволен ходом работ и сможет запланировано покрывать расходы, учтенные сметой. И наоборот, когда случаются внезапные переплаты, инвестор не всегда в состоянии покрыть расходы своевременно, что вызывает недовольство заказчика. В составе лимитированных затрат учитываются затраты на взведение временных зданий и сооружений (ГСН 81-05-01-2001), зимнее удорожание (ГСН 81-05-02-2007 или ГСНр 81-05-02-2001) и при необходимости — резерв средств на непредвиденные работы и затраты и др. 1.3 Индексы изменения сметной стоимости (индексация) .Тема индексов (коэффициентов) пересчета (изменения) сметной стоимости строительства является важнейшим инструментом ценообразования в строительстве в современных условиях. Индексы применяются для определения стоимости строительства в текущих (или прогнозных) ценах и для расчетов за выполненные строительно-монтажные работы между заказчиками и подрядными организациями. Основное назначение индексов (коэффициентов) - учет фактора удорожания стоимости строительства по отношению к базовому уровню. Индексы по своей экономической сути лишь отражают фактически сложившийся уровень инфляции (удорожания) в строительстве и являются производными от реального уровня цен на строительные ресурсы. В новой системе ценообразования индексы применяются к базисной сметной стоимости 2000 года, определенной по единичным расценкам или по элементным нормам ресурсным методом с учетом базисной стоимости ресурсов. Как правило, индексы формируются на строительные, ремонтно-строительные, монтажные, пусконаладочные, иногда и на реставрационно-восстановительные работы, предусмотренные наиболее распространенными проектными решениями частей зданий и сооружений, и дифференцированы по унифицированной номенклатуре видов и комплексов работ, соответствующих технологической последовательности строительства и специализации строительно-монтажных (ремонтно-строительных, реставрационных) организаций. Индексы (коэффициенты) можно классифицировать по различным признакам и назначению: по экономическим составляющим сметной стоимости: - индексы к элементам прямых затрат (к оплате труда рабочих, стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, к стоимости материалов, изделий, конструкций, оборудования); - к общей стоимости строительно-монтажных работ (т. н. индексы пересчета СМР); - к специальным статьям затрат и элементам сметной стоимости (например, индексы по проектным и изыскательским работам); по видам строительства, объектам, комплексам и видам работ: -на новое строительство и реконструкцию, капитальный ремонт и реставрацию и т. д. -по зданиям и сооружениям (жилые дома, школы, наружные сети, дороги и т.д.); - земляные работы, ленточные фундаменты, свайные работы и т. д. Наибольшей точности и правильного отражения структуры текущей сметной стоимости позволяют достичь так называемые "Индексы (коэффициенты) к элементам прямых затрат по видам строительно-монтажных (ремонтно-строительных, пусконаладочных, реставрационных) работ". Данные индексы применяются в конце разделов локальных смет (актов выполненных работ) после подведения итога прямых затрат в базисном уровне цен 2000 года и начисления необходимых коэффициентов на стесненные условия труда (при необходимости в соответствии с Общими указаниями к расценкам). Индексы начисляются отдельно по итогам прямых затрат: -оплата труда рабочих; -стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; - стоимость материалов. После начисления индексов определяются итоги прямых затрат в текущем уровне цен, начисляются накладные расходы, сметная прибыль и т. д. по действующим нормативам к текущей стоимости. Такой метод счета рекомендуется как основной вариант, обеспечивающий правильное отражение структуры затрат по конкретному объекту строительства и видам (комплексам) работ. Что касается количества видов и комплексов работ, а также их внутреннего деления на подвиды, то число индексов должно, как минимум, перекрывать основные разделы локальных смет и учитывать необходимость правильного последующего начисления накладных расходов (HP) и сметной прибыли (СП). При определении индексов можно ориентироваться на основные виды работ, перечисленные в нормативах HP и СП. Индексы должны соответствовать технологической последовательности строительства (производства) работ и могут разделяться: - по общестроительным работам - земляные работы, ленточные фундаменты, свайные фундаменты, стены подземной части, стены наружные, стены внутренние, перекрытия, перегородки, полы и основания, покрытия и кровли, заполнение проемов, лестницы и площадки, отделочные работы, разные работы (крыльца, отмостки и прочее) и т. п.; - по специальным строительным работам - фундаменты под оборудование, специальные основания, каналы и приямки, обмуровка, футеровка и изоляция, химические защитные покрытия и т. п.; - по внутренним санитарно-техническим работам - водопровод, канализация, отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, газификация и т. п.; - по установке оборудования - приобретение и монтаж технологического оборудования, технологические трубопроводы, металлические конструкции (связанные с установкой оборудования) и т. п. В большинстве случаев основные споры между подрядчиками и заказчиками происходят именно из-за индекса на материалы. Безусловно, любой индекс несет элемент условности и имеет погрешность по отношению к конкретным условиям, так называемому "факту". Наиболее правильным является решение, когда заказчик и подрядчик договариваются о применении "индивидуальных индексов", рассчитанных на основании конкретных смет (актов) по объекту. Технология расчета индивидуальных индексов заключается в следующем: из сметы (или акта выполненных работ) делается выборка основных (ценообразующих) материалов в объемном соотношении и путем сравнения текущих фактических сметных цен с базисными выводится индивидуальный индекс, который распространяется на все материалы, как основные, так и вспомогательные. Рассматривая индексы по видам работ, следует учесть и случаи, когда сметы (или, как правило, акты выполненных работ) составляются без детального деления на разделы и виды работ. В этом случае требуются так называемые "комплексные индексы к элементам прямых затрат", учитывающие весь комплекс работ по возведению (ремонту) объектов. К примеру: "комплекс работ по прокладке магистральных наружных сетей водопровода" или "комплекс работ по строительству кирпичных жилых домов". На объектах жилищного строительства, с учетом основных проектных решений, можно рекомендовать примерно следующие виды комплексных индексов: - строительство в целом; -жилые дома кирпичные; - жилые дома из сборного железобетона (панельные, блочные, по типовым сериям); - жилые дома полномонолитные; -монолитные дома комбинированные (каркасно-монолитные) с ограждающими конструкциями из кирпича; -монолитные дома комбинированные (каркасно-монолитные) с ограждающими конструкциями из газобетонных блоков с облицовкой лицевым кирпичом и т. д. Комплексные индексы к элементам прямых затрат по видам строительства, зданиям и сооружениям могут применяться для расчетов между заказчиками и генеральными подрядчиками. Заказчик расплачивается с генподрядчиком по комплексному индексу (начислением комплексных накладных, плановых, временных, зимних), а генподрядчик расплачивается с субподрядчиками по индексам на виды работ (с начислением накладных, прибыли, временных, зимних также по видам работ). Комплексные индексы имеют более высокую степень погрешности в сравнении с индексами по видам работ, но на достаточно крупных объектах эта погрешность нивелируется за счет работ с более высокими и более низкими индексами. Индексы разрабатываются на основе определенных долей (в процентном или стоимостном выражении), приходящихся на все элементы базисной сметной стоимости - оплата труда, машины, материалы, накладные, прибыль. Указанные доли принимаются из типовых смет, а на конкретном объекте строительства соотношение этих долей может существенно отличаться. Индексы пересчета стоимости оборудования применяются не так часто, потому что стоимость оборудования, как правило, принимается в текущем уровне цен, и ввиду специфики и многообразия оборудования расчет индексов по данной статье вызывает затруднения. Кроме того, для формирования индексов, дифференцированных по различным видам оборудования, необходимы довольно полные Основное назначение прогнозных индексов-дефляторов общей стоимости строительно-монтажных работ - служить важнейшим инструментом для определения твердых (фиксированных) договорных цен в строительстве. Потребность в определении таких цен возникает у всех участников инвестиционно-строительного процесса: заказчики (инвесторы) хотят иметь представление о конечном объеме инвестиций, необходимых для реализации проекта, с учетом времени и удорожания стоимости строительства. Подрядчикам также необходимо рассчитывать твердую цену на весь срок строительства в условиях, когда распределение строительных заказов все больше и больше происходит путем проведения конкурсов (торгов). Применение прогнозных индексов-дефляторов сопряжено с определенными рисками как для подрядчика, так и для заказчика. Конечная стоимость реализации проекта "по факту" может оказаться выше, чем стоимость, определенная по индексам-дефляторам, и наоборот. В первом случае все издержки удорожания лягут на подрядчика, а во втором экономия останется в его распоряжении. 1.4 Договорная цена на строительную продукцию Для расчета твердой (фиксированной) договорной цены необходимо: - определить начальную сметную стоимость работ и в текущем уровне цен, в том числе с использованием индексов по элементам затрат или комплексным, о которых говорилось выше; - увеличить полученную стоимость СМР в текущем уровне цен на прогнозный индекс-дефлятор по соответствующему сроку производства работ; - произвести начисление соответствующих лимитированных и прочих затрат (не учтенных ранее при определении СМР) и предусмотреть резерв средств на непредвиденные работы и затраты: - 2% - на объектах жилищно-гражданского и социального назначения; - 3% - на объектах производственного назначения. Для расчетов между заказчиком и подрядчиком использовать резерв в размерах: -1%- для жилых и общественных зданий; -1,5%- для прочих объектов и сооружений. - учесть налог на добавленную стоимость (НДС). При осуществлении промежуточных (ежемесячных) расчетов за выполненные работы с общей твердой (фиксированной) ценой можно исходить из процента выполнения общего объема работ или составлять процентовки по текущим индексам изменения сметной стоимости, при этом заказчик производит оплату работ в пределах 95% выполненного объема работ. При сдаче объекта и окончательном расчете в пределах твердой (фиксированной) цены выплачиваются ранее удержанные суммы на промежуточных расчетах. Территориальные поправочные коэффициенты служат не столько для пересчета сметной стоимости из базисного в текущий уровень цен, сколько для приведения сметной стоимости (или ее отдельных элементов) в одном и том же уровне цен (базисном или текущем) к местным условиям. Условно территориальные коэффициенты можно разделить на две группы. Первая - территориальные коэффициенты приведения федерального уровня цен по базовому району (Московская область) к условиям конкретного региона. Такие коэффициенты необходимы, например, при использовании Федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), сборников сметных цен на материалы, расценок на эксплуатацию машин. Коэффициенты необходимы и разработчикам Территориальных единичных расценок (ТЕР-2001), местных каталогов (сборников) цен на материалы, машины и т. д. Территориальные коэффициенты позволяют быстро оценить, во сколько обойдется реализация инвестиционно-строительного проекта в различных регионах, а также использовать Федеральные сборники на местах. Вторая - эта группа коэффициентов имеет почти то же назначение, что и первая, но только в рамках отдельного региона (республики, края, округа, области). Например, Территориальные единичные расценки (ТЕР-2001) разработаны для условий города, районного центра и т. д. При производстве работ в районах или областях применяются поправочные коэффициенты к базовому району (городу, районному центру), которые учитывают затраты по доставке материалов, перебазировке техники и т. п. Территориальные коэффициенты могут разрабатываться к полной сметной стоимости, к отдельным элементам затрат, по видам строительства, зданиям и сооружениям, комплексам и видам работ. Формирование договорной цены на строительную продукцию Завершающий этап в определении стоимости строительства - это установление договорной цены на строительную продукцию. Согласованная и принятая инвестором и подрядчиком сметная стоимость вида работ, объекта или их комплексов получает правовой статус договорной цены. В отечественной практике эта цена еще называется свободной. Договорная цена на строительную продукцию формируется по стройке в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а в необходимых случаях и по пусковым комплексам. Формирование свободной цены на строительную продукцию осуществляется при подготовке к заключению договора на строительный подряд. Это первая стадия инвестиционного цикла. К этому времени заказчик, как правило, имеет проектно-сметную документацию, прошедшую независимую экспертизу, и согласие подрядчика (по прямому приглашению или после победы на торгах) как исполнителя строительства. В свою очередь, подрядчик, изучив проектную документацию, готовит расчеты (калькуляции издержек производства, сметы) стоимости предстоящего строительства исходя из реальных условий приобретения материальных ресурсов, дополнительного найма работников, конъюнктуры рынка и т.п. Процесс формирования договорной цены заключается в согласовании позиций сторон по всем элементам стоимости строительной продукции и принятии обоснованного согласованного решения о величине этой стоимости. Инвесторскими сметами являются объектная смета с локальными сметами и сметными расчетами к ней. Расчеты подрядчика выполняются также по типовым формам локальных и объектных смет.  Рис. 1 Принципиальная схема формирования договорной цены объекта При составлении инвесторских смет и расчетов подрядчика могут применяться различные методы, в частности ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-компенсационный, базисно-индексный, на основе банка данных о ранее построенных объектах и др. Выбор конкретного метода зависит, прежде всего, от наличия хорошо разработанной и проверенной сметно-нормативной базы. Каждая сторона имеет право свободного выбора метода определения стоимости объекта. Стороны приходят к согласию, если применение разных методов обеспечивает близкую сходимость конечных результатов по стоимости объекта. Во всех случаях предпочтение отдается более совершенной, включая фирменную, сметной нормативной базе и ресурсному методу определения стоимости строительства. Надбавки и наценки — дополнительные показатели, учитывающие факторы рыночной экономики и включающие в себя такие расходы по договоренности двух сторон, как наценки на капитал подрядчика и надбавки по выполняемым работам. В сумме наценок по капиталу учитывают постоянные расходы подрядчика и желаемую прибыль за выполненные работы. Сумма наценок по капиталу подрядчика (Нк п) рассчитывается по формуле  где Спост — постоянные расходы подрядной организации на содержание управленческого аппарата (накладные расходы); Кподр — годовой капитал подрядчика организации; Пподр — ежегодная прибыль организации. В сумме надбавок учитывают экономические, технические и организационные аспекты подрядной организации, а именно надбавку: -за сокращение сроков строительства; - применение в проекте научно-технических достижений; - качество; - НДС. Договорные цены формируются исходя из текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации. Они могут быть открытыми или твердыми. Открытая цена формируется в текущем уровне цен на момент окончания работ, которая уточняется в соответствии с условиями договора и фактическими затратами, которые несет подрядчик. Если договор заключен в базисном уровне цен, то затраты подрядчика индексируются в зависимости от инфляции и времени выполнения работ по договору. Твердая цена формируется на момент начала строительства и принимается постоянной на весь период выполнения работ. При этом твердая цена не может пересматриваться, за исключением случаев внесения изменений в проект или спецификации, а также при несовпадении планируемых и фактических работ. В контракте с твердой ценой подрядчик берет на себя весь риск, связанный с инфляционными процессами. Материалы обоснования договорной цены на строительную продукцию подготавливаются заказчиком. Если проводятся конкурс или электронный аукцион, то договорная цена на строительство устанавливается после оценки предложений, предъявленных подрядчиками. В случаях, когда не проводятся конкурс или электронный аукцион, договорная цена согласовывается между заказчиком и генподрядчиком в процессе заключения договора. В результате совместного решения составляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, которая является неотъемлемой частью договора подряда (приложение 11). Договорная цена формируется по стройке в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а в необходимых случаях — и по пусковым комплексам. В состав договорной цены включают все затраты, связанные с осуществлением работ подрядчиком (стоимость подрядных работ), и другие затраты и работы по договору. Стоимость подрядных работ складывается из сметной стоимости строительных и монтажных работ и прочих затрат, относящихся к деятельности подрядчика. Договорная цена (ДЦ) определяется так:  где ПЗ — прямые затраты, рассчитываемые в базисном и текущем уровнях цен базисно-индексным или ресурсным методами; HP — накладные расходы, определяемые в процентах от фонда оплаты труда рабочих и машинистов; СП — сметная прибыль, определяемая в процентах от фонда оплаты рабочих и машинистов; ЛЗ — лимитированные затраты, рассчитываемые в процентах от сметной стоимости СМР. В договорную цену сверх стоимости подрядных работ можно включать другие работы и затраты, обусловленные договором (контрактом): стоимость проектно-сметных работ, выполняемых подрядчиком; возмещение затрат подрядных организаций при передаче им функций по обеспечению стройки оборудованием; затраты, связанные с участием заказчика в развитии производственной базы подрядчика и содержании объектов непроизводственного назначения. Основанием для переговоров при согласовании договорных цен служат инвесторские сметы (сметные расчеты), составляемые заказчиком, и сметы (калькуляции), разрабатываемые подрядчиком. В том случае, если проект договорной цены готовит подрядчик, на преддоговорной стадии заказчик должен с ним оговорить метод составления смет (базисноиндексный или ресурсно-индексный и т.д.); виды нормативов накладных расходов и сметной прибыли; состав и порядок определения прочих работ и затрат, относящихся к деятельности подрядчика; порядок компенсации других затрат и работ, обусловленных договором. |