Аренда земельных участков. 1. Земельный участок как объект арендных отношений 1 Понятие и правовая природа аренды земельных участков
 Скачать 46.06 Kb.
|
|
«Аренда земельных участков» Оглавление:Введение 1. Земельный участок как объект арендных отношений1.1 Понятие и правовая природа аренды земельных участков1.2 Классификация земельных участков2 Договор аренды земельных участков2.1 Условия договора аренды земельных участков2.2 Порядок расторжения и прекращения договора аренды земельных участковЗаключение Список источниковОглавление: 1 1. Земельный участок как объект арендных отношений 1 1.1 Понятие и правовая природа аренды земельных участков 1 1.2 Классификация земельных участков 1 2 Договор аренды земельных участков 1 2.1 Условия договора аренды земельных участков 1 2.2 Порядок расторжения и прекращения договора аренды земельных участков 1 Список источников 1 1. Земельный участок как объект арендных отношений 3 1.1 Понятие и правовая природа аренды земельных участков 3 1.2 Классификация земельных участков 4 2 Договор аренды земельных участков 7 2.1 Условия договора аренды земельных участков 7 2.2 Порядок расторжения и прекращения договора аренды земельных участков 11 Список источников 15 Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами. В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы, прежде всего, нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина – существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства. Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики. 1. Земельный участок как объект арендных отношений1.1 Понятие и правовая природа аренды земельных участковЗемля вовлечена в общественные отношения как объект правовых отношений, а потому воспринимается правом и как вещь – недвижимая вещь, и как природный объект. Вовлечение земли (земельных участков) в оборот не умаляет ее значения как природного объекта, территории, на которой расположены иные природные объекты, места жизни человечества. Поэтому земля не может считаться таким же имуществом, как, например, здания, строения, иные вещи, созданные по воле людей, их руками. В современных условиях земельное право не отказывается от выработанного им собственного отношения к земле как к объекту права. Это отношение основано на том, что земля, являясь предметом общественных отношений, в то же время остается объектом природы. Она обладает собственным предназначением, не ограниченным потребностями людей. Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ земля в целом может выступать в качестве объекта земельных отношений. Имеются в виду, прежде всего, отношения, связанные с охраной земли, с контролем за соблюдением земельного законодательства. Законодательством выставляется несколько существенных требований по оформлению земельного участка, с тем, чтобы он мог быть полноценным объектом правоотношений. Земельный участок, как объект отношений, должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы. О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Некоторые условия по формированию земельного участка изложены в статьях Земельного кодекса. Так, согласно п. 1 ч. 4 ст. 30 проведение работ по формированию земельного участка состоит из подготовки проекта границ земельного участка, установления его границ на местности, определения разрешенного использования земельного участка, других, предусмотренных законодательством действий. Понятие земельного участка, данное Земельным кодексом РФ, следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны быть приведены в соответствие с данным понятием. 1.2 Классификация земельных участковДеление земель на категории по целевому назначению установлено давно. Определение целевого назначения земельных участков в зависимости от их хозяйственного использования весьма важно, поскольку это дает возможность достаточно внятно прописать наиболее значимые положения правового режима земельных участков. Под целевым назначением понимается особое направление использования земель, функции земель в общественных отношениях как средств производства, базы для развития промышленности, мест проживания людей и расположения всех существующих природных объектов. Благодаря делению земель на то или иное направление, использование земельного участка является относительно стабильным. По целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: – для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); – для личного подсобного хозяйства; – для коллективного садоводства и огородничества; – для подсобных сельскохозяйственных производств; – для опытных и научных станций. Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта . Особо ценные земли не подлежат приватизации. 2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами. 3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования. 4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается. 5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. 6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них. 7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов . Несмотря на то, что концепция и основные принципы деления земель по целевому назначению были разработаны и оформлены правом в дореформенный период, их актуальность не исчезла и сейчас. 2 Договор аренды земельных участков2.1 Условия договора аренды земельных участковДоговор аренды земель является одной из наиболее распространенных гражданско-правовых сделок, предметом которой является земельный участок. Аренда земли выражается в предоставлении земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных форм пользования земли в . В договоре необходимо четко указывать предмет аренды, а именно: местоположение арендуемого земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным. В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Поэтому выступать в качестве арендодателей могут как граждане, так и юридические лица. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник. Земельные участки, находящиеся в общей совместной и общей долевой собственности граждан и (или) юридических лиц могут быть переданы в аренду только с согласия всех сособственников. В то же время, согласно, арендодателями могут выступать лица, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Как правило, договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, которые не подлежат государственной регистрации, если иное не установлено. Государственная регистрация договора аренды осуществляется в соответствии «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» учреждениями юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения земельного участка в Едином государственном реестре прав. При наличии на стороне арендодателей нескольких лиц договор заключается в письменной форме и подписывается всеми его участниками (при общей совместной и долевой собственности на земельный участок). По общему правилу, договор аренды земельного участка заключается на срок, определяемый сторонами, однако законом могут устанавливаться предельные сроки аренды земли. Так, в соответствии закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный данным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку. При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца однако стороны вправе установить и другой срок для такого предупреждения при заключении договора. Если же ни одна из сторон не отказалась от договора (при отсутствии условия о сроке аренды), то договор считается заключенным на срок, равный предельному, и прекращает свое действие по истечении этого срока. При фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. При этом необходимо отсутствие возражений со стороны арендодателя. По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору земельный участок за плату, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить оговоренную сумму. Даже если договором аренды сумма не предусмотрена, арендодатель вправе требовать плату за предоставление земельного участка во владение и пользование. Размер арендной платы определяется договором аренды. В договоре аренды может быть предусмотрена наиболее удобная для сторон форма внесения арендной платы. предусматривает несколько вариантов оплаты. Согласно указанной статье, арендная плата может вноситься в виде установленных в твердой сумме платежей, уплачиваемых периодически или единовременно. Арендная плата может также состоять в передаче арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов (в натуре), полученных от использования земельного участка, а также в процентном отношении от полученных арендатором доходов. В качестве формы оплаты аренды передачу определенной договором вещи в собственность или в аренду арендодателю. Возможны и такие формы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг (например, за пользование земельным участком арендатор расплачивается путем строительства за свой счет здания или сооружения для арендодателя); возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка (например, осушение участка, выкорчевывание деревьев и т.п.). Установление размера арендной платы зависит от многих факторов, в частности, от размера участка, его местоположения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйственной деятельности природных объектов (родник, пруд ит. п.), целевого назначения участка и др. предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В то же время, арендатор земельного участка обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Арендатор также вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 2.2 Порядок расторжения и прекращения договора аренды земельных участковИзменение сторон в договоре аренды в результате перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения ит. п.) на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым. В случае смерти гражданина-арендатора (арендодателя), его права и обязанности переходят к наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное. В обоих случаях наследник является новой стороной в арендных отношениях, что влечет необходимость заключения нового договора аренды. Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения, договор, может быть, расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор: 1. использует земельный участок не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче; 2. существенно нарушает условия договора аренды; 3. несвоевременно вносит арендные платежи; 4. в иных случаях, предусмотренных договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства. Арендатор должен ответить на такое предупреждение в срок, указанный арендодателем, либо в срок, определенный в договоре. Если же такой срок не согласован сторонами при заключении договора, для дачи ответа устанавливается 30-дневный срок. После получения отказа либо неполучения ответа арендатора на предложение расторгнуть договор арендодатель вправе предъявить в суд требование о расторжении договора. Согласно требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям: 1. непредоставление арендатору земельного участка в пользование; 2. создание арендодателем препятствий для пользования земельным участком; 3. по иным основаниям, предусмотренным договором, т.е. перечень оснований для досрочного расторжения договора может быть расширен по соглашению сторон. Расторжение договора аренды земельного участка оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. При расторжении договора по вине одной из сторон другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды должны быть оформлены письменно и подписаны арендодателем и арендатором или уполномоченными и лицами. Заключение Итак, в качестве объекта земельных отношений. Имеются в виду, прежде всего, отношения, связанные с охраной земли, с контролем за соблюдением земельного законодательства. Земли в по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: – для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); – для личного подсобного хозяйства; – для коллективного садоводства и огородничества; – для подсобных сельскохозяйственных производств; – для опытных и научных станций. 2. Земли городов и населенных пунктов. 3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. 4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. 5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. 6. Земли водного фонда. 7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. Аренда земли выражается в предоставлении земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных форм пользования земли в . Согласно договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям: 1. непредоставление арендатору земельного участка в пользование; 2. создание арендодателем препятствий для пользования земельным участком; 3. по иным основаниям, предусмотренным договором, т.е. перечень оснований для досрочного расторжения договора может быть расширен по соглашению сторон. Расторжение договора аренды земельного участка оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Список источниковЗемельный участок. Собственность, аренда и иные права в и иностранных государствах / Под ред. В.В. Залесского. – М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2006. – 345 с. Комментарий к земельному законодательству / Под ред. М.В. Бархатова. – М.: Юрайт-Издат, 2002. – С. 45. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. – М.: Зерцало, 2002. – 298 с. Синайский В.И. Русское гражданское право. – М.: Статут, 2002. – 638 с. Советское гражданское право. Том 1 / Под ред. О.А. Красавчикова. – М.: Высшая школа, 1972. – 317 с. |