Социальная защита. 10,11 соц защита. 10. Ипотечное жилищное кредитование
 Скачать 25.94 Kb.
|
|
10. Ипотечное жилищное кредитование Ипотечное жилищное кредитование — это кредитование населения под залог недвижимости, т. е. кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. При кредитовании под залог недвижимости, как правило, банк принимает в залог кредитуемые объекты недвижимости. При ипотечном жилищном кредитовании объектами недвижимости являются земельный участок, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, гаражи, коттеджи, расположенные на территории РФ. Таким образом, ипотечные жилищные кредиты предоставляются коммерческими банками на следующие цели: · приобретение готовой квартиры или индивидуального дома для постоянного проживания; · приобретение, строительство с участием кредитных средств банка жилья; · реконструкцию, ремонт жилой недвижимости; · приобретение земельного участка под индивидуальную застройку. Особенности ипотечного жилищного кредита: · обязательность обеспечения кредита залогом, в том числе и той недвижимостью, для покупки которой берется ипотечный кредит; · длительность срока предоставления кредита (ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 5 до 20-25 лет); · относительно низкий уровень кредитного риска. Обязательным условием ипотечного кредитования является заключение между банком и заемщиком договора об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, расходы по которой несет залогодатель. Причем залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Если в договоре об ипотеке или в кредитном договоре, включающем соглашение об ипотеке, указано, что права залогодержателя (т. е. банка) удостоверяются закладной, то нотариусу представляется и закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке. Закладная является ценной бумагой, которая удостоверяет права ее законного владельца, а именно: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. В РФ ипотечное кредитование применяется как с использованием закладной (около 50%), так и без нее. В основном закладную используют мелкие или средние банки. Цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. В РФ существует три основные схемы предоставления кредита для приобретения жилья. Во-первых, схема кредитования с оформлением договора залога, которая предусмотрена ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает с банком кредитный договор и договор залога жилья на условиях банка. При полном погашении кредита договор залога прекращает свое действие, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк после решения суда погашает сумму кредита путем продажи жилья с публичных торгов либо с согласия залогодателя (не доводя до суда) реализует жилье через риелторскую фирму по цене, сложившейся на рынке. Во-вторых, схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием банка, клиента и риэлторской фирмы. Эта схема является наиболее реалистичной по отзыву специалистов банков. Банк выдает кредит риэлторской фирме на основании заключения с ней кредитного договора. Риэлторская фирма за счет этого кредита приобретает жилье по договору куплипродажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье. Риэлторская фирма за счет средств клиента возвращает банку кредит и причитающиеся за него проценты. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем — договор купли-продажи, и клиент становится собственником жилья. Если клиент не возвратит кредит, то риэлторская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и за счет этих средств и возвращает кредит банку. По этой схеме может иметь место второй вариант, когда банк выдает кредит не риэлторской фирме, а непосредственно клиенту — физическому лицу с заключением кредитного договора. При этом одновременно заключается договор куплипродажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, которая выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты за него самому банку. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем договор купли-продажи и клиент заемщика становится собственником жилья. В-третьих, схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через выпуск банками ипотечных облигаций. Физическое лицо — заемщик получает в банке ипотечный кредит и закладывает в обеспечение кредита недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку. Банк выпускает ипотечные облигации, которые продаются на вторичном рынке. На вырученные от реализации облигаций средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т. д. Заемщик погашает кредит банку, а банк погашает соответствующую облигацию ее нынешнему держателю. Ипотечные облигации в случае банкротства банка-эмитента не включаются в конкурсную массу, а недвижимость передается в собственность инвесторов (обладателей облигаций) либо ее собственнику при полном погашении облигаций. В зависимости от объекта кредитования, своей кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк сам определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса ипотечного жилищного кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита. Первый этап — предварительное рассмотрение заявки на кредит и беседа с предполагаемым заемщиком. На этом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает ему заполнить детальное заявление, которое, по существу, можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. При положительном решении вопроса о выдаче заемщику кредита кредитный работник информирует его о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Конкретно банку должны быть представлены заемщиком следующие документы; · заявление-анкета; · паспорта заемщика (созаемщиков), поручителей; · документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика (ссудозаемщиков) и поручителей за последние, например, шесть месяцев; · специальные документы в зависимости от цели кредита. Например, при оформлении кредита на приобретение объекта недвижимости: документы, подтверждающие стоимость объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли-продажи; договор купли-продажи и т. п.); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца на объект недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации). Второй этап — определение потенциальной возможности заемщика вернуть кредит и оценка степени его обеспечения. На третьем этапе принимается решение о выдаче ипотечного жилищного кредита. Кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе оценки кредитоспособности заемщика и обеспечительных обязательств, изучает их, после чего принимает решение о выдаче кредита или об отказе в его предоставлении. При положительном решении кредитным комитетом вопроса о выдаче кредита кредитный инспектор составляет для клиента примерную смету расходов, связанных оформлением ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи и за регистрацию договора о залоге, страхование предмета залога и страхование жизни залогодателя и др. На четвертом этапе банк заключает с заемщиком договор для получения ипотечного жилищного кредита. В кредитном договоре указываются: сумма кредита и размер банковского процента за кредит; порядок и сроки его выдачи; порядок и сроки его погашения, описание обеспечения и его стоимостная оценка, предусматриваемая в договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора. При определении суммы кредита, подлежащего выдаче, банки используют различные методики. Как правило, сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика (созаемщиков), но она должна составлять не более 70-90% стоимости объекта недвижимости. Пятый этап — выдача кредита, его сопровождение и контроль за исполнением кредитного договора, а именно: контроль за целевым использованием кредита, за соблюдением сроков возврата кредита и начисленных процентов. На российском рынке ипотечного кредитования с 2006 г. некоторые коммерческие банки стали осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее гражданам другими коммерческими банками. Эти коммерческие банки переоформляют гражданам ипотечные кредиты на новые сроки и под более низкие процентные ставки, чем было предусмотрено кредитным договором с первым банком-кредитором. В отдельных случаях банк, занимающийся рефинансированием, может предоставить заемщику новый кредит на сумму превышающую остаток задолженности по ранее полученному кредиту, а также поменять валюту кредитного договора по ипотечному кредиту. 11. Приобретение жилых помещений с использованием жилищных сертификатов Реализация Жилищного сертификата осуществляется в соответствии с Правилами использования жилищных сертификатов, утверждеными Постановлением Правительства от 21 марта 2006 года № 153. С даты выдачи жилищного сертификата до момента сдачи его в уполномоченный банк должно пройти не более 2-х месяцев. Срок действия сертификата 9 месяцев с момента его выдачи (дата указана на бланке Жилищного сертификата). Жилищный сертификат предоставляется молодому ученому только один раз. Для правильной и своевременной реализации сертификата и выбора сценария использования социальной выплаты Получателю жилищного сертификата необходимо осуществить несколько важных шагов: Шаг 1. Сразу после получения бланка Жилищного сертификата необходимо сделать нотариально заверенные копии Государственного жилищного сертификата (желательно 3-4 экземпляра). Нотариальные копии сертификатов понадобятся при совершении сделки приобретения жилого помещения, а также при получении ипотечного кредита. Шаг 2. После получения заверенных нотариальных копий владелец жилищного сертификата должен сдать его в Банк по месту приобретения жилого помещения или по месту пребывания владельца жилищного сертификата для заключения договора и открытия банковского счета . Социальная выплата предоставляется владельцу жилищного сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на банковский счет владельца жилищного сертификата, открытый в уполномоченном банке. Уполномоченный банк – это банк, выбранный для осуществления расчетных операций по социальным выплатам Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. В соответствии с проведенным конкурсом уполномоченными банками для осуществления расчетных операций по социальным выплатам (далее по тексту — уполномоченные банки) являются: ОАО «Сберегательный банк Российской Федерации»; ОАО АКБ «Газпромбанк»; ОАО «Банк Уралсиб». Отбор банков для осуществления расчетных операций по социальным выплатам осуществляется на конкурсной основе ежегодно. Условия конкурса определяются Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.12.2012 № 1485 ) Функция уполномоченного банка — сбор и проверка документов, перечисление суммы указанной в Жилищном сертификате на любые зафиксированные Правилами цели: приобретение жилья/оплата части жилья/оплата части жилья с привлечением ипотечного кредита/погашение ипотечного кредита. Для работы с Банком необходимо знать следующее: 2.1. Уполномоченный Банк проверяет соответствие данных, указанных в Жилищном сертификате, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца Жилищного сертификата, а также своевременность представления Жилищного сертификата (не более двух месяцев с даты выдачи Жилищного сертификата). Только после этого уполномоченный банк заключает с молодым ученым договор и открывает на его имя банковский счет. 2.2. В случае выявления несоответствия данных, а также в случае истечения указанного выше срока подачи Жилищного сертификата, сотрудник уполномоченного банка возвращает Жилищный сертификат его владельцу. 2.3. В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений Банка и Владельца Жилищного сертификата, на имя которого открыт банковский счет (далее — распорядитель счета). В договоре банковского счета может быть указано доверенное лицо распорядителя счета. 2.4. В соответствии с этим же договором уполномоченный банк осуществляет перечисление денежных средств, с банковского счета, в счет оплаты договора (договоров) купли-продажи жилого помещения либо оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, либо на погашение ипотечного кредита. 2.5. Договор банковского счета заключается на срок, оставшийся до истечения срока действия Жилищного сертификата, и может быть расторгнут в течение этого срока по письменному заявлению распорядителя счета. В случае досрочного расторжения договора банковского счета, если на указанный счет не были зачислены средства социальной выплаты, банк выдает распорядителю счета справку о расторжении договора банковского счета без перечисления таковых средств. 2.6. Оригинал Жилищного Сертификата, сданный владельцем в Банк, после заключения договора банковского счета владельцу не возвращается. Шаг 3. Приобретение жилого помещения Владельцу сертификата необходимо найти жилое помещение (квартиру, отдельную комнату, дом и пр.), физически и юридически свободное (см. ниже) в пределах того же субъекта федерации, где находится основное место его работы. Искать можно самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. Договор может быть составлен самостоятельно либо за его составлением обращаются в риэлтерскую компанию, к нотариусу или в любую юридическую фирму. Необходимо заранее ознакомится с тарифной политикой компании о размере взимаемой комиссии. Пункты 53 и 55 Правил использования жилищных сертификатов свидетельствуют о том, что для оплаты стоимости приобретенного жилого помещения за счет средств субсидии необходим факт регистрации права собственности владельца сертификата на жилое помещение, т.е. приобретение за счет средств субсидии жилого помещения в строящемся доме не допускается, поскольку такое приобретение не позволяет осуществить регистрацию права собственности до завершения строительства дома. 3.1. Распорядитель счета для оплаты приобретаемого жилого помещения в течение срока действия договора банковского счета представляет в банк по месту приобретения жилого помещения договор банковского счета, договор (договоры) купли-продажи жилого помещения с необходимыми регистрационными надписями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и свидетельство (свидетельства) о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (жилые помещения) (далее - свидетельство). 3.2. На момент заключения Договора приобретаемое жилое помещение должно соответствовать следующим условиям: а) быть сданным установленным порядком в эксплуатацию; б) оформлено в собственность продавца: физического лица или юридического лица, в том числе застройщика; в) отвечать установленным санитарным и техническим требованиям; г) быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания 3.3. После заключения договора купли-продажи с продавцом жилого помещения необходимо сдать документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) для регистрации перехода права собственности и получения Свидетельства о праве собственности на недвижимость. 3.4. Далее Договор купли-продажи жилья и Свидетельство о собственности должны быть переданы в уполномоченный банк, где был открыт банковский счет. Сотрудник уполномоченного банка в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения договора и свидетельства (свидетельства) осуществляет их проверку и принимает договор для оплаты. Допускается принятие договора купли-продажи для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) не более размера социальной выплаты, указанного в сертификате. Уполномоченный банк в течение 1 (одного) рабочего дня с даты принятия решения о приеме Договора для оплаты направляет государственному заказчику подпрограммы заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение (далее - заявка банка). 3.5. Государственный заказчик подпрограммы в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения заявки банка проверяет данные, указанные в заявке банка, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов, и в случае их соответствия представляет в территориальный орган Федерального казначейства платежные поручения, в которых должны быть указаны номер и дата заявки банка, и заявку банка. 3.6. После проверки территориальным органом Федерального казначейства платежных поручений заявка банка возвращается государственному заказчику подпрограммы. В случае положительных результатов проверки территориальный орган Федерального казначейства санкционирует кассовый расход государственному заказчику подпрограммы средств федерального бюджета, предусмотренных сертификатом. 3.7. После перечисления средств на лицевой счет владельца сертификата, средства перечисляются продавцу жилого помещения. 3.8. В договоре купли-продажи указывается очередность оплаты полной стоимости жилого помещения. По договоренности с продавцом очередность может быть такой: в день подписания договора купли-продажи оплачивается часть жилого помещения за счет собственных средств (либо средства вносятся в банковскую ячейку), оставшаяся часть за счет средств субсидий по истечению 10-15 дней со счета владельца сертификата. Важно, чтобы в договоре купли-продажи жилого помещения был указаны все реквизиты жилищного сертификата (номер, дата выдачи). Важно обратить внимание на то, что действующее законодательство устанавливает правило, согласно которому в случае если оплата стоимости приобретаемого жилого помещения осуществляется после регистрации перехода права собственности к покупателю, то до момента полной оплаты приобретенное жилье находится в залоге у продавца. Для исключения применения данного правила продавец и покупатель вправе в договоре купли-продажи оговорить условие о том, что указанный залог не возникает. Совершение всех перечисленных действий, кроме владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не в праве отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова. С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником. Если суммы жилищного сертификата не достаточно для приобретения жилого помещения, то возможно оформление ипотечного кредита по любой программе под устраивающую вас процентную ставку. |