Договор купли-продажи. Договор купли продажи недвижимости
 Скачать 148.62 Kb.
|
|
2.2 Заключение, изменение, прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества Значительная часть правового регулирования недвижимости имеет специальные правила совершения сделок. Специфика данного режима заключается в следующем: - право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав; - создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота только случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке; - специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведённое на участке здание или сооружение: по общему правилу, к приобретателю здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст. 273 ГК РФ)24; - с целью осуществления контроля за законностью сделок с недвижимостью, действует единая система учреждений Росреестра, ответственных за регистрацию прав на недвижимое имущество. 18 Росреестр представляет собой Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Он осуществляет возложенные на него государством функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, требования к сделкам с недвижимым имуществом, как и к любым другим гражданско-правовым сделкам, касаются субъектного состава сделки, ее формы и содержания. Текст почти любого гражданского-правового договора начинается с гражданско-правового определения сторон (участников) данной сделки. Необходимым элементом любого договора, в том числе и по оформлению сделок с недвижимостью, является указание сторон, их адреса (места жительства - для физических лиц; места нахождения - для индивидуальных предпринимателей (ИП) и юридических лиц) и иные реквизиты (паспортные данные, сведения о государственной регистрации юридического лица или ИП) индивидуализирующие стороны сделки. При этом необходимо учитывать два важных момента: правоспособность и дееспособность лица, участвующего в сделке. Если сделка совершается от имени ребёнка, которому не исполнилось 14 лет, то для совершения этой сделки понадобится согласие органа опеки и попечительства, при этом сделку будут совершать законные представители, а для несовершеннолетнего (14-18) - согласие законного представителя (родителей, опекуна, попечителя). Далее следует проверить наличие у стороны осуществляющей продажу имущества действительность ее права на совершение сделок с недвижимым имуществом, являющегося объектом договора. Нередко можно наблюдать ситуации, в которых собственник ограничен в своих правах (имущество находится под арестом, в залоге) или вовсе является не добросовестным приобретателем продаваемого объекта. Согласно статье 174 ГК РФ, если у 19 лица отсутствуют полномочия для совершения сделки, то это является основанием для признания её недействительной. Для обеспечения правовой безопасности сделки с объектами недвижимости желательно провести необходимые мероприятия. Во-первых, если от его имени выступает его представитель, необходимо проверить наличие у последнего доверенности на совершение сделки. Согласно ст. 185.1 ГК РФ, законодателем предусмотрена норма, которая требует соблюдение нотариального удостоверения доверенности на совершение сделок на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. Если продавец – юридическое лицо, то стоит проверить полномочия представителя, ознакомившись с учредительными документами этого юридического лица. Во-вторых, попросить у продавца документ, подтверждающий его право на объект недвижимости. В-третьих, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это позволит проверить подлинность документов продавца. В-четвёртых, согласно статье 35 Семейного Кодекса РФ, в случае, если недвижимость находится в совместной собственности супругов, необходимо удостовериться в наличии нотариального согласия второго супруга на совершение сделки. В-пятых, при покупке доли в помещении необходимо удостовериться в наличии согласия на продажу этой доли от других собственников, поскольку они имеют преимущественное право покупки25. 20 В том, случае, если покупатель заключает сделку продажи недвижимости без принятия мер к выяснению всех обстоятельств, которые бы свидетельствовали о наличии либо отсутствии у продавца права на отчуждение недвижимости, в том числе без совершения действий и истребования документов, которые перечислены выше, такой покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем недвижимости в смысле ст. 302 ГК что, скорее всего приведёт к утере покупателем недвижимости, которую он приобрёл. Далее необходимо проверить содержание самого договора, а именно, наличие существенных условий, т.е. условий, обязательных для указания в договоре. К ним относятся: цена, предмет договора (недвижимость, по поводу которой заключается сделка и сведения о ней). Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. ст. 160, 434, 550 ГК). Согласно п. 2 Постановления Пленума № 5426, для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. ст. 432, 555 ГК РФ). Некоторые сделки с недвижимым имуществом предусматривают также и иные существенные условия, помимо предмета договора27. 21 Одним из видов договора купли-продажи недвижимости является продажа предприятия. Само понятие «предприятие» используется в гражданском праве, как в отношении субъектов, так и объектов права. ГК РФ признается одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные, а также казенные предприятия. Одновременно тот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. Необходимо отметить, что под предприятием понимается такой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Состав этого имущества состоит из: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, а также другие исключительные права. Предприятие как объект прав является имущественным комплексом, которой используется преимущественно для осуществления предпринимательской деятельности. В договоре купли-продажи предприятия должно быть четко прописано состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия. В п. 2 ст. 561 ГК РФ содержатся правила, которые позволяют удостоверить состав продаваемого предприятия. Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Вышеперечисленные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме 22 путем составления одного документа, который подписывается сторонами. При заключении договора купли-продажи предприятия отсутствие хотя бы одного из документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что повлечет его недействительность. Абсолютно, как и всякий другой договор продажи объекта недвижимого имущества, договор продажи предприятия также подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента этой регистрации. Важно иметь в виду, что регистрируется: сам договор, или переход права собственности. Одной из самых главных особенностей договора купли-продажи предприятия является то, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК РФ введены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ). Хотя в состав предприятия могут входить различные виды объектов недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом28. Таким образом, отметим, что при заключении договора купли-продажи предприятия должны быть предоставлены сведения о неимение задолженности по уплате заработной плате всем работникам предприятия, также сведения о существующих либо ранее существовавших юридических лицах, либо дочерних организациях, а также любых других видах организаций на территории данного предприятия за последнее время. В соответствии с п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто 23 соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Применительно к исследуемому договору существенными признаются условия о предмете договора и его цене. Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"29 в часть 3 статьи 433 ГК РФ внесено дополнение, которым установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, только для третьих лиц. При этом для сторон сделки договор приобретает юридическую силу с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Так, Бурлаков С.Н. обратился в суд с иском к Бабаян Д.В, Бабаяну Р.В, Бабаян Л.В, Бабаян М.В. о признании договора купли-продажи заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО13, от лица которого на основании доверенности действовала Бабаян Д.В, заключен договор купли-продажи нежилых помещений N, N первого этажа, N мансарды, площадью 112, 8 кв. м, расположенные по адресу: "адрес", кадастровый N (далее спорное имущество), оплатив, согласно условиям указанного договора, надвижимость наличными денежными средствами в размере 6 000 000 рублей. Спустя пять дней после заключения договора купли-продажи Бабаян В.В. умер. Истец вступил во владение спорным имуществом, однако регистрацию перехода права собственности в установленном порядке не осуществил, поскольку полагал, что зарегистрировать право собственности может позже. Ссылаясь на 24 указанные обстоятельства, просил суд признать договор купли-продажи заключенным и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество. Определением судьи Советского районного суда г. Краснодара от 01.03.2019 к участию в деле привлечен Матюхин Г.А. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Решением Советского районного суда города Краснодара от 19.04.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17.09.2019, исковые требования удовлетворены. Признан заключенным договор купли-продажи спорного имущества, произведена государственная регистрация перехода права собственности на него на имя Бурлакова С.Н. В кассационной жалобе представитель Матюхина Г.А. по доверенности Ваганова Э.В. просит отменить названные судебные постановления, как незаконные и необоснованные, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Выслушав представителя Матюхина Г.А, по доверенности Ваганову Э.В, подержавшую кассационную жалобу, представителя Бурлакова С.Н. по доверенности Луговского А.В, полагавшего судебные постановления законными и обоснованными, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. Пунктом 7.2 договора купли-продажи определено, что документы на государственную регистрацию перехода права собственности передаются не позднее 30.09.2013. Исходя из приведенных нормоположений и характера спорных правоотношений юридически значимым обстоятельством, которое должно входить в предмет доказывания, определяемым судом, является реальное 25 исполнение условий сделки, в частности, передача покупателю предмета сделки, вступление в фактическое владение, обладание предметом сделки. Вместе с тем выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно факта передачи нежилых помещений и мансарды покупателю после заключения договора купли-продажи в 2013 году сделаны без исследования и какой-либо оценки материалов дела, без ссылки на допустимые и достаточные доказательства с позиции положений процессуального закона. Кроме того, судами не исследованы положения договора купли-продажи относительно наступления условий и момента передачи имущества. В силу пункта 10 договора купли-продажи продавец передает покупателю недвижимое имущество в день предоставления документов на государственную регистрацию в Управление Россреестра по акту приема-передачи недвижимого имущества. Такие обстоятельства, в силу наступления которых возникало право у продавца, судами не установлены, акт приема-передачи недвижимого имущества в материалах отсутствует, о наличии такового истец не заявлял. Изложенное указывает на несоответствие выводов суда о переходе недвижимого имущества к покупателю установленным обстоятельствам дела30. Итак, условие о предмете – это описание товара, который продается. В договоре необходимо точно указать, относительно чего он заключен. Несмотря на то, что жестких требований законом не предусмотрено, – главное, чтобы из договора было понятно, о каком предмете договорились стороны, целесообразно описание предмета полностью переписать из регистрационных документов продавца: это устранит любые разночтения при исполнении договора, в том числе при регистрации перехода права собственности. 26 Второе обязательное условие – это условие о цене. Она не обязательно должна определяться в твердой сумме, договор может предусматривать порядок ее определения. Платежи по договору купли-продажи недвижимости могут производиться как в наличной, так и в безналичной форме. Для физических лиц не существует никаких ограничений по наличным расчетам, юридические лица ограничены в возможности рассчитываться наличными - как принимать их, так и выдавать. При этом, однако, если организация нарушает такое ограничение, платеж не будет считаться недействительным или несовершенным, но организация должна будет нести ответственность перед контролирующими государственными органами. При уплате покупной цены наличными деньгами покупателю необходимо получить от продавца расписку в их получении. Проанализировав существующие способы расчетов по договору купли-продажи недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее безопасными при совершении сделки купли-продажи являются расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием счета эскроу31. Помимо условий о предмете и о цене, в договоре купли-продажи недвижимости также содержатся иные условия, которые продавец и покупатель считают необходимыми согласовать. Прежде всего, сам закон требует перечислить в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования помещением при смене собственника. Если же их нет, следует зафиксировать в договоре их отсутствие и гарантию продавца, что такие лица не появятся в будущем, предусмотрев также ответственность на тот случай, если эта гарантия не будет соответствовать действительности. Следует оговорить, имеются ли какие бы то ни было ограничения в распоряжении имуществом, его обременения. Если на момент заключения договора в помещении остаются 27 зарегистрированные лица, связанные с продавцом, необходимо включить условие о его обязательстве снять их с регистрации с определением срока, в течение которого такая обязанность должна быть исполнена. Также в договоре целесообразно определить сроки исполнения обязательств сторон. Если они не указаны, то их следует определять исходя из того, какие сроки являются разумными. Помимо всего прочего, в договоре следует предусмотреть меры ответственности за допущенные нарушения, предпочтительнее использовать неустойку. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия расторжение возможно, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Как правило, основанием расторжения является нарушение контрагентом договора. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего придется обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения. Продавцы обычно подают иски, когда покупатель получил недвижимость, но не платил за нее. Покупатели часто обращаются в суд, если продавец не передал недвижимость или передал ее с существенными недостатками. Договор можно расторгнуть: если другая сторона допустила существенное нарушение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Это самое распространенное основание расторжения в судебном порядке; если контрагент не выполняет обязанность по страхованию объекта недвижимости. В этом случае договор можно расторгнуть путем одностороннего внесудебного отказа от его исполнения (ст. 490, п. 5 ст. 454 ГК РФ); 28 при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ); в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Следует обратить внимание на то, что регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не препятствует расторжению договора по ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010). Нарушение является существенным, если из-за него другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Является ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учетом обстоятельств дела. Существенное нарушение со стороны покупателя может быть установлено, если он, в частности: вообще не оплатил товар (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017); не оплатил 60% стоимости имущества и просрочка составила длительный период времени (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2017 N Ф08-10636/2016). Существенное нарушение со стороны продавца может быть установлено, если он, например: в течение длительного времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.07.2017 N Ф09-3445/17); 29 после заключения договора утратил право собственности на недвижимость (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.09.2017 N Ф03-3647/2017). Существенным признается такое изменение обстоятельств, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у вас одновременно есть четыре условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ. Существенность изменения обстоятельств оценивает суд (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Например, в одном из дел суд расторг договор из-за того, что истец (покупатель) был признан банкротом (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.12.2013 по делу N А46-2505/2013). Однако чаще суды отклоняют требования о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств. Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель: не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Однако продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ); в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ). Кроме того, в связи с неоплатой продавец может требовать расторжения договора в судебном порядке, если ранее суд вынес решение о взыскании с покупателя денег, которое не было исполнено (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.08.2017 N Ф06-23015/2017). Покупатель может требовать расторжения договора через суд, если продавец: 30 передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ); передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ); при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3 ст. 37 ЗК РФ. Кроме того, покупатель может расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения, если продавец: отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ); существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу. 31 ЗАКЛЮЧЕНИЕ В результате нашего исследования, мы пришли к выводам: Договор купли-продажи недвижимости относится к числу традиционных институтов гражданского права, имея многовековую историю По своей юридической природе договор продажи недвижимости, так же, как и договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, двусторонним. В соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать покупателю в собственность недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости, выступая способом приобретения права собственности, отображает со стороны отчуждателя волю на перенос права собственности, а со стороны приобретателя - волю на его приобретение. Одной из самых главных особенностей договора купли-продажи предприятия является то, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Следует отметить, что нормативное регулирование общественных отношений, связанных с оборотом жилых объектов недвижимости в Российской Федерации находится на стадии совершенствования. Постепенно акценты в регулировании ставятся на нематериальные интересы по сравнению с сугубо имущественными, что является результатом гуманизации законодательства. 32 |