Договор купли-продажи. Договор купли продажи недвижимости

• Название: Договор купли продажи недвижимости
• Анкор: Договор купли-продажи
• Дата: 11.04.2022
• Размер: 148.62 Kb.
• Имя файла: Договор купли-продажи.docx
• Тип: Курсовая; #462550
• страница: 1 из 3

Заочное/очное отделение среднего профессионального образования
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине Гражданское право и гражданский процесс.
на тему: Договор купли – продажи недвижимости.

Специальность 40.02.02 Правоохранительная деятельность
Выполнил студент группы

ЭдП-193/21

Криппель Ольга Леонидовна

« 30 »_ декабря 2021_г.

Руководитель:

Преподаватель АН ПОО «МВЕК»

Шарафутдинова Елена Васильевна

« »________________ 2021_г
Ижевск – 2021

СОДЕРЖАНИЕ


3

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы настоящего исследования заключается, прежде всего, в том, что современное гражданское общество характеризуется широким распространением договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее встречающихся договоров в практике.

Договор купли сап -продажи недвижимости, представляя собой один из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность, является основанием возникновения права собственности.

Заключение договора продажи недвижимости, как способ приобретения вещных прав, определяет различную форму совершения юридических действий, в том числе договора продажи недвижимости как основания перехода права собственности, государственной регистрации перехода права собственности.

В настоящее время в теории и практике существует достаточное разнообразие позиций в отношении договора купли-продажи, а также многочисленные коллизии и сложности в его реализации. Именно поэтому важным является проведение исследования особенностей указанного договора.

В гражданском обороте довольно часто возникают проблемные вопросы, связанные с моментом приобретения права собственности по договору продажи недвижимости, установлением значения государственной регистрации перехода права собственности и, собственно, передачи недвижимой вещи в конструкции приобретения права собственности по договору. В частности, выделение передачи недвижимого имущества как юридически значимого обстоятельства в механизме перехода права собственности (п. 1 ст. 549, 556 ГК РФ) легло в основу доктринальных разногласий относительно установления юридического состава
4

возникновения вещных и обязательственных прав в пределах договорных отношений по продаже недвижимости.

Целью настоящей курсовой работы является исследование договора купли-продажи недвижимости.

Частными задачами настоящей курсовой работы являются следующие:

• 
  дать ретроспективный анализ договора купли-продажи недвижимого имущества;
  
• 
  дать понятие и раскрыть признаки договора купли-продажи недвижимого имущества;
  
• 
  проанализировать реализацию прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества;
  
• 
  охарактеризовать заключение, изменение, прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества.
  

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе исследования договора купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие договор купли-продажи недвижимости.

Методологическая база исследования. При проведении настоящего исследования применялись как общие, так и специальные методы: диалектико-материалистическая теория познания, сравнительно-правовой метод.

Теоретической основой исследования служат фундаментальные положения теории государства и права, конституционного права, гражданского права и других отраслей действующего законодательства.

Нормативную базу исследования образуют Конституция Российской Федерации, современное законодательство Российской Федерации, федеральные законы.

Эмпирическую базу исследования составляют материалы судебной

5

практики.


6

1 Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества

1.1 Ретроспективный анализ договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор является достаточно древней правовой конструкцией. Если обратиться к истории, то можно заметить, что ранее договора возникли только деликты.

Договор купли-продажи недвижимости, в частности, относится к числу традиционных институтов гражданского права, имея многовековую историю¹.

Следует заметить, что на становление и развитие современного законодательства и правовой мысли России оказало огромное влияние римское право².

Д.И. Мейер признавал куплю-продажу двусторонним договором³. В то же время такой автор, как К. П. Победоносцев, утверждал, что купля-продажа не является договором, а относится к действию, которым одна сторона за определенную цену передает другой стороне вещь⁴.

Договор купли-продажи в гражданском законодательстве Российской империи представляется единственным, несмотря на то, что встречаются виды данного договора⁵. Так, законодательство различает куплю-продажу недвижимого и движимого имущества, а также куплю-продажу частную (по свободной цене) и куплю-продажу на публичных торгах.

Российскому законодательству понятие недвижимости было знакомо

7

еще начиная с XVIII века. Терминологически впервые словосочетание «недвижимое имущество» было употреблено в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (также именуемым «Указ о единонаследии») 1714 года. В Своде законов Российской империи (просуществовавшем до Октябрьской революции 1917 года), подготовленном Вторым отделением под руководством известного государственного деятеля и реформатора М. М. Сперанского в начале николаевской эпохи, не содержалось общего определения недвижимости, а данная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов⁶.

Итак, все разновидности договора купли-продажи, которые были известны дореволюционному законодательству Российского государства хотя и имеют определенные особенности в заключении и исполнении, однако в целом составляют единый договор купли- продажи.

Деление вещей на «движимые» и «недвижимые» в советском гражданском праве после принятия Гражданского Кодекса РСФСР 1922 г. (далее по тексту – ГК РСФСР 1922 г.) было ликвидировано⁷.

Само понятие «недвижимость» стало употребляться применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному.

Недвижимость, которой является также «строение», терминологически использованное законодателем ГК РСФСР 1922 г., требовала установления особого правового режима совершаемых с ней сделок. Так, по мнению И.Б. Новицкого, в той ситуации, при которой договор купли-продажи недвижимости, будучи даже нотариально удостоверенный, но не

зарегистрированный в коммунальном отделе, является
8

недействительным⁸. Противоположную позицию высказал Г.Н. Амфитиатров. По его мнению, отсутствие регистрации договора купли-продажи недвижимости не может оказывать влияние на действительность договора из-за того, что в законе отсутствует указание на срок для регистрации, а сама регистрация не может влиять на правоотношение, которое уже возникло между покупателем и продавцом⁹.

С принятием Гражданского кодекса РСФСР 1964 года¹⁰ (далее по тексту – ГК РСФСР 1964 г.) законодатель увеличил список договоров, которые стали подлежать государственной регистрации. К примеру, законодатель закрепил необходимость по совершению обязательной государственной регистрации жилых домов и дач в исполкоме местного Совета в случае купли-продажи и дарения таких жилых домов и дач (статьи 239, 257 ГК РСФСР 1964 г.).

В юридической литературе того времени содержалось мнение о том, что «договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его регистрации»¹¹. Однако при этом необходимо заметить, что в советское время сделки с недвижимым имуществом исчерпывались только лишь отчуждением жилых домов, кооперативных квартир, а также некоторых объектов колхозно-кооперативной собственности, в частности, садово-дачных участков, со значительными ограничениями.

В Гражданском Кодексе РФ¹² (далее по тексту – ГК РФ), исходя из

9

традиций российского законодательства и правоприменительной практики, оказались сохранены в качестве разновидностей договора купли-продажи такие ранее полностью самостоятельные договорные формы, как договор контрактации, договор энергоснабжения, договор поставки. Тем более что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических отношений в имущественном обороте. Мы видим преемственность в праве, даже, несмотря на совершенно полярные различия между наблюдавшейся ранее в Советское время плановой системой хозяйствования и рыночной экономикой современной России.

10
1.2. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества

В исследованиях, посвященных договорам, направленным на отчуждение имущества, достаточно распространенной является точка зрения, согласно которой такие договоры включают в себя две части: одна порождает обязанность передать вещь (обязательственная сделка), а другая – непосредственно направлена на выполнение договора – передачу вещи¹³.

Сделка по переносу права собственности расценивается и как распорядительная сделка, которая имеет самостоятельный и абстрактный характер¹⁴ (хотя в некоторых источниках обосновывается ее каузальность¹⁵), и как исполнительская, при недействительности которой договор в целом сохраняет свою действительность и обязательственный эффект. Обе части, хотя и являются взаимосвязанными между собой, вместе с тем, в договорных правоотношениях имеют свое собственное функциональное назначение, что позволяет некоторым исследователям отделять одну часть договора от другой, проводить между ними определенную границу.

Одновременно можно встретить позицию, согласно которой «договор об отчуждении имущества представляет собой единое обязательство, способное само по себе в силу ст. 223 ГК РФ привести к возникновению вещного права у контрагента»¹⁶. «Именно обязательственный договор определяет цель

11

перехода права, а передача прав лицу (исполнение данного договора) служит не целью имущественного договора, а является средством достижения указанной цели на условиях, определенных договором»¹⁷.

Итак, договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, который имеет особый предмет – недвижимое имущество. При этом субъектами такого договора могут быть любые лица (физические, юридические, органы государственной власти и органы местного самоуправления).

По своей юридической природе договор продажи недвижимости, так же, как и договор купли-продажи, является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двусторонним.

Так, договору купли-продажи предприятия присущи общие признаки: это договор консенсуальный, взаимный и возмездный.

Однако данный договор обладает и некоторыми особенностями. Прежде всего, это касается предмета договора, которым является предприятие в целом как имущественный комплекс.

Специфика предмета обусловила выделение договора в качестве самостоятельного вида купли-продажи.

К существенным условиям наряду с предметом относится цена предприятия.

Что касается сторон договора, то продавцом предприятия может быть гражданин-предприниматель или юридическое лицо, являющееся собственником предприятия. Покупателем может быть гражданин-предприниматель, юридическое лицо, государство и муниципальное образование.

12

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной гражданским законодательством формы договора влечет его недействительность. Ранее, до 1998 года для перехода прав на недвижимое имущество требовалось обязательное нотариальное удостоверение данной сделки. В настоящее время оно не выступает обязательным условием для совершения купли-продажи недвижимого имущества и возможно только по соглашению сторон.

Как упоминалось ранее, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Законодатель дополнительно упоминает об этом в статье 558 Гражданского Кодекса, указывая на то, что договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным лишь с момента проведения такой процедуры.

Если одна сторона договора купли-продажи недвижимости уклоняется от государственной регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны договора, а также при наличии условий, упомянутых в статье 66 Федерального Закона «Об исполнительном производстве» по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, уклонявшаяся от данной процедуры, обязана возместить своему контрагенту все понесенные задержкой регистрации убытки.

Заключение договора или передаточного акта с использованием почтовой, телефонной, телеграфной или иной связи считается противоречащим действующему законодательству. Причем обязательство продавца о передаче недвижимого имущества покупателю считается исполненным лишь после вручения предмета данного гражданско-правового договора покупателю и подписания сторонами сделки передаточного акта. Безусловно, самой главной обязанностью покупателя является оплата

13

стоимости товара. Способ и формы оплаты определяются по соглашению сторон. Допускается оплата средствами, полученными по материнскому капиталу, в рассрочку, в кредит и т.д. Порядок оплаты товара, взятого в кредит, предусмотрен статьей 488 Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 5 данной статьи, с момента передачи предмета данного гражданско-правового договора покупателю и до полной оплаты его стоимости, товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца, если иное не предусмотрено заключаемым договором купли-продажи недвижимого имущества.

14

2 Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Реализация прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества

В соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать покупателю в собственность недвижимое имущество. Как правило, передача производится до того, как сдаются документы для регистрации перехода права собственности. Однако это не является обязательным требованием закона, и очередность этих действий может быть изменена в договоре. Так же, как и с передачей документов на регистрацию, целесообразно указать непосредственно в тексте договора, в течение какого срока должна быть произведена передача помещения от продавца к покупателю.

Следует отметить, что передача пользования и владения имуществом в процессе исполнении договора купли-продажи утрачивает правовое значение и сохраняется только как обязательственная.

Это означает, что покупатель имеет право требовать передать недвижимое имущество не в качестве собственника, а в качестве стороны в договоре. Именно такая передача будет являться исполнением договора и подтверждаться составлением акта приема-передачи¹⁸.

Отсутствие у собственника недвижимости всех элементов триады (в частности, владения, пользования, распоряжения) не означает автоматического возникновения указанных прав у покупателя¹⁹. Получив недвижимость после оплаты, покупатель владеет и пользуется указанной недвижимостью в силу договора с собственником и до момента государственной регистрации перехода права собственности является законным владельцем указанной недвижимости.
15

Передача недвижимого имущества покупателю в соответствии с действующим законодательством влечет ряд юридически значимых последствий, связанных с определением момента перехода риска случайной гибели имущества (п. 1 ст. 459 ГК РФ), возникновением права титульного (законного) владельца на защиту, в том числе против собственника (ст. 305 ГК РФ). В судебной практике владение недвижимым имуществом оценивается как доказательство факта перехода права собственности. В соответствующих спорах относительно перехода права собственности на земельный участок суды устанавливают, пользовался ли покупатель, считавший свои права нарушенными, земельным участком, был ли подписан акт приема-передачи, предоставлены ли доказательства того, что земельный участок был передан фактически. При анализе вопроса о заключенности договора исследуется, имела ли место традиция.

Договор продажи недвижимости, выступая способом приобретения права собственности, отображает со стороны отчуждателя волю на перенос права собственности, а со стороны приобретателя - волю на его приобретение. Непосредственно передача вещи служит не целью имущественных отношений, а преследует иную цель, а именно прекращение договорной обязанности действующей стороны. Известно, что цель создает сделку как действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении определенного объекта (ст. 153 ГК РФ). Следовательно, сделки с участием одних и тех же субъектов в отношении одного и того же объекта не могут приводить к одному и тому же результату. Осуществление обязанностей, возникших на основании сделки, подчинено цели самой сделки и, соответственно, не имеет собственной самостоятельной цели. Таким образом, наделение передачи недвижимого имущества свойствами сделки, на основании которой осуществляется перенос права собственности является необоснованным.
16

Использование конструкции передачи недвижимой вещи может представлять собой средство подтверждения воли, направленной на перенос права собственности, однако следует отметить, что не всегда смена владения является признаком перехода права собственности. «...Например, передается вещь для пользования, передается залогопринимателю, передается как поклажа и т.п.; но ни в одном из этих случаев – отмечает Д.И. Мейер – передача не представляется способом приобретения права собственности²⁰». По мнению Е.А. Барановой, «признание перехода вещного права зависимым от фактической передачи имущества не позволило бы произвести отчуждение имущества, переданного по договору аренды, найма, ссуды и т.д., в то время как Гражданский кодекс непосредственно предписывает подобную возможность (п. 1 ст. 617, ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ)²¹.

Иными словами, самой по себе, передачи имущества недостаточно для квалификации ее последствий.

В современных исследованиях придерживаются взгляда, что «факт ввода во владение вещью не может квалифицироваться как объективное выражение воли сторон на перенесение вещного права и иметь влияние на изменение их вещно-правового статуса²²». Отмечается, что транслятивный эффект наступает тогда, когда обе стороны согласованным образом выразили свою волю перед компетентной инстанцией - Единым государственном реестром недвижимости²³.

В абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ отсутствуют нормы, которые бы регулировали права и обязанности сторон договора.

17

Основание передачи недвижимости покупателю – это передаточный акт или другой документ, который подтверждает факт такой передачи.