Курсовая работа. Договор продажи недвижимости

Название	Договор продажи недвижимости
Анкор	Курсовая работа
Дата	14.12.2022
Размер	294.5 Kb.
Формат файла
Имя файла	kur_text.doc
Тип	Курсовая #844944

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА»

Курсовая работа

Студента 3 курса очно-заочного отделения

Факультет Юридический,

Профиль гражданско-правовой
Варцаба Дмитрий Дмитриевич

(фамилия, имя, отчество)

По дисциплине: Гражданское право (часть 2)

На тему: Договор продажи недвижимости

Руководитель: ______________________________________________________

(ученая степень, звание, Ф.И.О.)
________________________________

(подпись, фамилия)

Защищена Оценка

«» 20___ г. «»

Москва, 2021 г.

Содержание

Курсовая работа 1

Студента 3 курса очно-заочного отделения 1

1

Введение 2

Глава 1. Общая характеристика договора продажи недвижимости 4

1.1 Понятие, сущность и элементы договора продажи недвижимости 4

1.2. Стороны договора продажи недвижимости 9

1.3. Форма договора продажи недвижимости 12

Глава 2. Гражданско-правовые особенности договора продажи недвижимости 16

2.1. Основные условия содержания договора продажи 16

недвижимости 16

2.2. Права на земельный участок при продаже 19

находящейся на нем недвижимости 19

2.3. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости 21

Заключение 23

Список использованных источников и литературы 25

Введение

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Гражданское право занимает одно из центральных мест в системе российского права. Эта отрасль регулирует большую часть отношений, возникающих в гражданском обществе. Под гражданским обществом наряду с государственными институтами власти и управления понимается совокупность социально и экономически независимых субъектов, инициативно осуществляющих различные виды деятельности в своих интересах и интересах общества. Государство не вправе вмешиваться в сферу жизни и деятельности участников гражданского общества иначе, как осуществляя свои функции в рамках закона.

Важным моментом в теории гражданского права является регулирование имущественных и связанных с ним личных неимущественных прав путем заключения различных видов договоров для регулирования гражданских правоотношений. Одним таких видов договоров является договор продажи недвижимости, который является разновидностью договора купли продажи. Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем — принять проданную вещь.

Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В связи с вышеперечисленным тема курсовой работы является актуальной.

Цель работы – рассмотреть договор продажи недвижимости, т.е. его понятие, элементы, форма, стороны, а также изучить его гражданско-правовые особенности.

Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:

рассмотреть понятие, сущность и элементы договора продажи недвижимости:
изучить стороны договора продажи недвижимости;
рассмотреть форму договора продажи недвижимости;
рассмотреть основные условия содержания договора продажи недвижимости;
изучить порядок исполнения и прекращения договора продажи недвижимости

Практический смысл договора продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. и. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.

Глава 1. Общая характеристика договора продажи недвижимости

1.1 Понятие, сущность и элементы договора продажи недвижимости

Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено родом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости, продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму^¹.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества.

Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме.

Договору продажи недвижимости присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность. Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности^¹.

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя объект третьего роли, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

Элементы договора продажи недвижимости.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного введения (а если речь идет о казенном предприятии — правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе. Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно — оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества.

Предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества.

Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25 % балансовой стоимости активов общества.

Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно.

При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений). При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить.

Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного^¹.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

1.2. Стороны договора продажи недвижимости

Продавцом и покупателем по договору продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации — юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества — продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления^¹.

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества. Судебная практика признает сделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно^².

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности. Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации). В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости.

Права и обязанности сторон.

Основная обязанность продавца -передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК).

Обязанность право собственности недвижимое имущество что должно быть от любых и притязаний третьих за случаев, покупатель согласился имущество с

Учитывая специфику недвижимости объекта договора недвижимости, установил специальные связанные с продавцом обязанности а - принять проданную Передача недвижимости осуществляется подписываемому сторонами акту или документу о Обязательность письменного оформления установлена для чтобы в будущем споры исполнении обязанности передать вещь всеми принадлежностями ( с внутриквартирным оборудованием), от вещей собственника и с ним и т.да также претензии покупателя поводу недостатков имущества, могли быть при обычном В случаях письменное передачи недвижимости служить доказательством или недобросовестности

Передаточный акт рассматривать как или уточнение Если стороны в нем на недвижимости условиям то не служит для освобождения от ответственности ненадлежащее исполнение Передаточный акт не рассматриваться и неотъемлемая часть Подписание о передаче недвижимости значение для момента, риск случайной переходит к Так как считается исполнившим обязанность по недвижимости с вручения этого покупателю и акта или документа о то и случайной гибели случайного повреждения переходит на с этого если не предусмотрено

1.3. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи должен быть в письменной форме составления одного подписанного Несоблюдение установленной договора продажи влечет его Договор продажи недвижимости (исключением договора -продажи жилых ) считается с момента сторонами единого в котором сформулированы его существенные Суть специального о форме продажи недвижимости в том, исключается применение ГК о форме и быть выражена «исключение исключенияПрименительно к договору недвижимости законодатель к требованиям, к письменной форме ужесточая самым режим договора продажи ^¹.

Более в отличие от правил, последствия несоблюдения письменной формы нарушение предъявляемых к договора продажи влечет его

При договора продажи важное значение его действительности «фигура» В случаях, в качестве продавца договору выступает собственник недвижимого а обладатель ограниченного права на (государственное муниципальное унитарное учреждениезначительно повышается возможного признания договора недействительной Здесь необходимо учитывать характер правомочий субъектов на недвижимым имуществомВ частности, или муниципальное - как права хозяйственного так и права оперативного (казенное предприятие- не вправе принадлежащее ему имущество без собственника этого Нарушение требования влечет договора продажи

В определенных и при соблюдении о необходимости согласия собственника продажу недвижимого принадлежащего или муниципальному на праве ведения или управления, риск признания продажи недвижимости Дело в том, в отличие от коммерческих организаций и муниципальные наделены не а (специальной) (ст. 49 ГКПоэтому действия предприятий по закрепленным за имуществом должны обусловлены выполнением его уставной и целевым предоставленного для этих задач под страхом совершенных сделок

Как всякий граждански-договор считается если между в требуемой в случаях форме соглашение по существенным условиям Существенными же договора признаются о предмете условия, названы в или иных актах как или необходимые договоров данного а все те относительно по заявлению из сторон быть достигнуто

По сравнению с положениями о -продаже законодатель ужесточает относительно условия о продаваемом объекте В договоре недвижимого имущества быть указаны позволяющие установить объект подлежащий покупателю по в

том числе определяющие указанного объекта на соответствующем либо в другого недвижимого При отсутствии данных в условие о имуществе, передаче, не согласованным а договор недвижимости считается

Значительно отличается от положений о и такое существенное договора продажи как Во- положение о что исполнение в не определена должно оплачено по обычно при сравнимых за аналогичные не подлежит к договорам продажи Здесь действует иное при в договоре согласованного в письменной форме о цене договор о продаже признается Во- цена здание, или иной недвижимости, на земельном должна и цену с этим объектом земельного участка права на ^¹.

Цена может быть в договоре продажи на единицу площади или' показателя ее В случае общая продаваемого недвижимого подлежащая уплате определяется исходя фактического размера покупателю недвижимого

Момент в силу продажи недвижимости в соответствии с правилами, ГК РФ: договор в силу и обязательным для с момента его каковым момент подписания продавцом и ^².

Исключение составляет лишь продажи жилых Договор продажи дома, части дома или подлежит государственной и считается с момента такой

Следует особое внимание то, что продажи недвижимости (исключением продажи помещений) заключенным и в силу с момента его а не с регистрации перехода собственности к

Так, по управлению обратился в суд с к обществу с ответственностью о стоимости помещения приобретенного договору купли- заключенному основании результатов и за просрочку

Арбитражный суд в исковых требований в полном Судом рассмотрении спора что сумма долга погашена до предъявления Во взыскании отказано в с тем, договор не в установленном т. е. не в законную В случае, мнению суда инстанции, ответственность не

Апелляционная инстанция согласилась с суда и исковые требования о взыскании с пеней за оплаты в предусмотренном При этом инстанция обоснованно на следующие

Договор в силу и обязательным для с момента его При этом, подлежащий государственной считается с момента его если не установлено Поэтому договор -продажи нежилого следует считать с момента его а с момента государственной

Государственной подлежит не договор продажи а переход права на недвижимость такому договору продавца к ^¹. Для сторон вступает в с момента его Роль же регистрации перехода собственности на к покупателю в том, только после регистрации покупатель собственником недвижимого в глазах третьих Это и к тем когда - продавец и - исполнили свои по договору до государственной

Согласно п. 1 ст. ГК переход права на недвижимость продавца к подлежит государственной Поэтому право на недвижимость у покупателя на сложного юридического - заключенного (сделки) недвижимости и государственной регистрации права собственности (договора по ). Несмотря то, что сам себе договор недвижимости не у покупателя права он, как сложного юридического с заключения юридически продавца и По своей природе о продаже является консенсуальным Поэтому если в договоре оговорят что по передаче и ее оплате быть исполнены до государственной перехода права то каждая заинтересованных сторон требовать их ^².

Исполнение договора недвижимости сторонами государственной регистрации права собственности является основанием изменения их с третьими Данное положение понимать следующим Заключенный и исполненный договор недвижимости пресекает продавца в распоряжаться проданным недвижимости, заключив на отчуждение имущества и это имущество продавец принадлежавшее ему собственнику правомочие Поэтому любая совершенная продавцом поводу недвижимого переданного до момента регистрации перехода собственности на должна недействительной, совершенная неуправомоченным

Договор продажи как элемент юридического состава обязательство сторон переход права В этого обязательства право требовать перехода права Данное подкреплено соответствующей В случае, одна из уклоняется от регистрации перехода собственности на суд по требованию стороны вынести о государственной перехода права Сторона, необоснованно от государственной перехода права должна другой стороне вызванные задержкой

Приведенные положения о договора продажи и регистрации перехода собственности касаются продажи нежилой

Глава 2. Гражданско-правовые особенности договора продажи недвижимости

2.1. Основные условия содержания договора продажи

недвижимости

К существенных условий продажи недвижимости условия о продажи и продаваемого недвижимого

Необходимо, в договоре продажи были указаны позволяющие установить недвижимое подлежащее покупателю по в том данные, расположение недвижимости соответствующем земельном либо в другого недвижимого При в договоре указанных условие о и подлежащей недвижимости считается а договор Требуемые законом о продаваемой недвижимости в специальных ^¹.

Предмет продажи недвижимости что недвижимость как -определенная вещь момент заключения должна существовать (физическиа права на должны быть в государственном реестре на недвижимое и сделок с В случае договор признать незаключенным отсутствия его Если на момент договора недвижимая уже не (сгорела, и т. п.), права на как на имущество не из государственного договор невозможен, как право на погибшее уничтоженное имущество Если под договора продажи продается разрушенное (сооружението этот может прикрывать по переуступке на земельный

В тех когда или сооружения в государственном в качестве объектов но продаются снос, должна идти о договоре продажи а о продажи движимого Для совершения договора необходимо в установленном порядке разрешение на соответствующего недвижимого Вследствие этого к сносу здание сооружение приобретет режим движимого

Предмет договора продажи имеет свою при необходимости части недвижимого Дело в что недвижимые вещи ( здания, земельные ), за многоквартирных жилых являются вещами¹. Вследствие этого необходимости продажи здания или речь должна о продаже в праве на объект В договоре доли в собственности стороны оговорить, реальная часть имущества будет в пользовании Отчуждение доли в собственности на вещь может к режимам раздельного и осуществления правомочий пользования и недвижимостью, в долевой При нераздельного пользования сооружение или строение рассматривается нераздельный объект пользования без сособственникам конкретного При режиме раздельного каждому сособственнику помещение, размеры выделенных могут и соответствовать размерам участников общей При режиме обособленного каждому сособственнику помещение, которого соответствует в общей на объект

К числу документов, отдельно стоящее (сооружениеотносятся план участка и () план недвижимости с кадастрового номера участка, на которое собственник здания (). На здание и имеются технические с их и указанием целевого Документами, идентифицирующими жилое имущество, паспорта таких а также справки, бюро технической и содержащие инвентаризационные и иные данные учета жилищного Перечень и характер содержащих позволяющие определенно продаваемое недвижимое определяется о государственной прав на имущество и с ним и о техническом учете

Установлен ряд особых касающихся оформления () передачи и существенно от общих ^¹:

1) необходим письменный о передаче (акт, о приемке- акт ) — т.е. один подписанный Таким образом, вручение недвижимости если акт не не является основанием чтобы что исполнил свою по ее

2) если (продавец покупатель) от подписания то — как односторонний отказ обязательства — последствия, законом: случайной гибели обязанность убытки другой Кроме последняя вправе от исполнения

Уклонением не только отказ подписать акт, и затягивание процесса, к месту составления выдвижение необоснованных и т.д.

Учитывая и высокую стоимость по договору -продажи недвижимости закон предоставил надлежащим исполнившему свои ряд правовых даже принятие покупателем не условиям договора ( здание не -, а ) не что продавец от ответственности ненадлежащее его Не меняет и подписание покупателем акта, он оговорил согласие с что недвижимость соответствует условиям продавец равно отвечает его ненадлежащее

При недвижимости с качества покупатель по своему

потребовать уменьшения покупной В этом в договор необходимо изменения, такого существенного как
потребовать безвозмездного недостатков объекта в разумный который исходя из и объема вида объекта и т.п.;
в одностороннем порядке от исполнения и в письменной потребовать возврата суммы, недостатки качества либо их влечет несоразмерные и затраты в других когда объекта недвижимости относит к

Необходимо что российскому законодательству так называемые -пристроенные помещения в здании, регистрируются в реестре в самостоятельного объекта Кроме до в силу Федерального «О регистрации на недвижимое и сделок с » в самостоятельных объектов были зарегистрированы приватизируемых зданий () — этажи, В случаях, часть здания () зарегистрирована в реестре в отдельного объекта сделки с частью следует законными как с самостоятельным объектом ^¹.

В от договора -продажи имущества договор недвижимости должен в себе согласованное в письменной форме о цене Оценка недвижимости — многофакторное и Поэтому на рынке оценку недвижимого осуществляют профессиональные

При отсутствии о цене договор недвижимости считается По общему правилу сторонами цена имущества, на земельном включает цену с этим имуществом соответствующей участка земли права на Однако данное правило Кроме законом быть установлены правила о цены недвижимого и цены с недвижимостью части участка и прав на

Цена в договоре недвижимости может сторонами различными В случаях, цена недвижимости за единицу площади или показателя ее общая такого недвижимого подлежащая определяется исходя фактического размера покупателю недвижимого

Главной покупателя по продажи недвижимости с обязанностью принять недвижимость является по ее Форма, и способ оплаты сторонами договора

При недвижимости в такая недвижимость находящейся в у продавца для исполнения покупателем по оплате Ипотека, возникшая как (вещное ) на недвижимое должна регистрироваться основании заявлений — покупателя имущества или в которой установлена

При в договоре о распределении расходов государственной регистрации права собственности расходы должны возложены на ибо нем лежит передать предмет в собственность Возложение продавца бремени по регистрации рассматривать как наличия у обязанности обеспечить у покупателя права на проданное

2.2. Права на земельный участок при продаже

находящейся на нем недвижимости

При и исполнении продажи здания сооружения обязательно вопрос о покупателя на участок, с продаваемой Дело в том, строение и участок под /образуют некоторое единый -технический единый -эксплуатационный Для правильной эксплуатации (технической и ) необходим участок не в габаритах строения, и вокруг для обслуживания ^¹

По правилу при права собственности здания, и иную к покупателю и права на часть земельного которая занята недвижимостью и для ее Взаимосвязь права собственности здания и и права соответствующую часть участка бывает в зависимости от и характера прав недвижимости на участок, котором она

Когда здания или является собственником участка, котором находится недвижимость, передается право либо предоставляется аренды или право, договором продажи на часть земельного Если договором определено передаваемое недвижимости право соответствующий земельный к нему переходит собственности на часть земельного которая недвижимостью и для ее
Если продавец здания сооружения не собственником земельного на котором расположено, к покупателю переходят же права пользование соответствующей земельного участка (аренды, (бессрочного) и т. п.), тех же и в том же что принадлежали При этом, иное не законом или продажа находящейся чужом земельном допускается без собственника этого Подобная не должна условиям пользования участком, законом или в частности назначению земельного В случае подобное будет означать перевода земельного из одной земель в

При продаже земельного на котором принадлежащее продавцу здание, или иная без передачи недвижимости в покупателя в следует согласовать определяющие права на земельный на находится такая Если такие не определены продавец право ограниченного (сервитут) частью земельного которая занята и необходима для использования в с ее

Таким во- действующим российским земельный участок принадлежностью главной — строения ( сооружениярасположенного на Во-вторых, (здание, ), находящееся чужом земельном (не на праве собственнику строенияпризнается недвижимым а собственник такого обладает свободой им.

При продаже в праве собственности (части) (сооружениярасположенного на участке, продавцу на собственности, покупателя на участок должны продавцом и в договоре с требований земельного При продаже в праве собственности (части) (сооружения), на земельном которым продавец в силу ограниченного права, от права покупатель аналогичное вещное Порядок и пределы осуществления должны оформлены в предусмотренном земельным

2.3. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

Главное подлежащее исполнению и покупателем, в передаче недвижимости и принятии покупателем по акту или документу о Приведенная императивная устанавливает юридически процедуру передачи Поэтому передаточный или иной о передаче на требуется в обязательного для перехода права на проданную Уклонение одной сторон от документа о недвижимости на предусмотренных считается отказом продавца от обязанности передать а покупателя — обязанности принять

Подписание сторонами передаточного или иного о передаче с фактической передачей имущества является условием, говорить об обязательства по и приему недвижимого Вместе с в предусмотренных договором законом случаях обязательство по недвижимого имущества считаться исполненным наступлении дополнительных Например, стороны могут в договор согласно которому продавца по имущества будет исполненным, тогда, он^¹:

1) подпишет передаточный

2) передаст недвижимое

3) расходы по регистрации перехода собственности к

При сложных в -техническом зданий и стороны могут что обязательным надлежащего исполнения по передаче проведение продавцом свой счет специализированной организации и проверочных мероприятий предмет определения состояния объекта инженерных информационных и т. побслуживающих данный

Стороны договора продажи несут ту ответственность, и стороны продажи движимого за следующими

Во- принятие недвижимости, соответствующей условиям в числе в когда такое оговорено в о передаче не является для освобождения от ответственности ненадлежащее исполнение

Во- при продавцом покупателю с существенным нарушением договора о недвижимости покупатель вправе потребовать некачественной недвижимости качественную однородную Это исключение объясняется что недвижимости является -определенная что возможность ее в силу и существа

Договор продажи может быть как до регистрации перехода собственности, и после такой Последняя не является для расторжения продажи недвижимости в тех когда или договором возможность расторжения с возвращением сторонами покупателем В случае для договора купли-недвижимости недостаточно отказа продавца договора, как сам себе такой не может основанием для перехода права обратно к Необходимо продавца в в которого должно предписание регистрирующему о регистрации права собственности покупателя к в силу расторжения Суд может такое решение тогда, в договоре продажи стороны оговорили возврата исполненного момента расторжения

Решение о расторжении продажи недвижимости означает признания предшествующего акта регистрации перехода собственности к Данная запись о права собственности продавца к как на законном — договоре продажи остается в Регистрационная об обратном права собственности покупателя к осуществленная основании решения о расторжении договора недвижимости и недвижимого имущества будет в реестре с предшествующими записями

Заключение

Договор недвижимости является из отдельных договора купли- выделяемым по особого объекта - недвижимого Поэтому указанному договору все основные договора купли-товаров, последний от типов самостоятельных -правовых Исходя из договор недвижимости может определен следующим По договору -продажи недвижимого (договору продажи ) продавец передать в покупателя земельный здание, квартиру другое недвижимое а покупатель принять указанное и уплатить за определенную денежную

Сторонами договора недвижимости являются и, В качестве продавца как собственник действующий непосредственно через своего Благодаря обязательной регистрации права правомочия собственника «титуломт.е. свидетельством, государственным регистрирующим Заключая покупатель возможность установить отчуждаемого недвижимого с помощью содержащейся в выдаваемой органом, подтверждает правомочия

Как всякий граждански-договор считается если между в требуемой в случаях форме соглашение по существенным условиям Существенными же договора признаются о предмете условия, названы в или иных актах как или необходимые договоров данного а все те относительно по заявлению из сторон быть достигнуто

Исполнение договора недвижимости сторонами государственной регистрации права собственности является основанием изменения их с третьими Данное положение понимать следующим Заключенный и исполненный договор недвижимости пресекает продавца в распоряжаться проданным недвижимости, заключив на отчуждение имущества и это имущество продавец принадлежавшее ему собственнику правомочие Поэтому любая совершенная продавцом поводу недвижимого переданного до момента регистрации перехода собственности на должна недействительной, совершенная неуправомоченным

Договор продажи как элемент юридического состава обязательство сторон переход права В этого обязательства право требовать перехода права Данное подкреплено соответствующей В случае, одна из уклоняется от регистрации перехода собственности на суд по требованию стороны вынести о государственной перехода права Сторона, необоснованно от государственной перехода права должна другой стороне вызванные задержкой

Список использованных источников и литературы

Федеральный Закон «О государственной прав на имущество и с ним 21.07. № -ФЗ (с и доп. 27.12. № -ФЗСобрание законодательства, № 1. Ст.1231
Александров В. В. Договор имущества в праве: вопросы регулирования // Юрист. - 2018 - № 1. – С. 3-18.
Андрус А.В. Как не стать махинации с -продажей квартиры Закон и - МЮНИТИ-ДАНА, 2017. - № 3. - С. 31
Антропянская И. Договор -продажи недвижимости III межвузовская научно-конференция студенческой г. Магадан, - 24 апреля г.. Тезисы - Магадан: Изд-СМУ, 2018 - С. 79-80
Ахмадгазизов И.С. Проблемы вещных прав объекты недвижимости исполнении договора -продажи недвижимости Нотариус. - МЮрист, 2020. - № 1. - С. 33-35
Барсуков В.В. Договор -продажи недвижимости Сборник научных - МДело, 2019. Вып. 2. - С. 144-
Бергеля М.А. Установление "юридической " жилого помещения заключением договора -продажи Новое в законодательстве: проблемы, проблемы гражданского международного частного и семейного Сборник материалов -практических конференций - 2002 гг- Хабаровск: РИЦ ХГАЭП, - С. 8-10
Болтанова Е.С. Юридические лица субъекты договора -продажи недвижимости Журнал российского - МНорма, 2019. - № 12. - С. 97-
Борисенко А. Жилая как объект -продажи Законность. - М., № 2. - С. 41-45
Брагинский М. И. Договорное - МЮристъ, 2019. – 520 с
Выгренова Я.А. Проблемы обеспечения прав договора купли-недвижимого имущества Актуальные вопросы российского и проблемы в условиях Сборник научных статей материалам межвузовской -практической (Саратов, 16 2009 г- Саратов: Изд-ГОУ ВПО "Саратовская государственная права", - С. 58-60
Герасимова Е. Проблемы договора купли-недвижимости в -арбитражной // Юридический - МЮрид. ВК, № 8-9. - С. 96-98
Гончаренко Е.В. Права и продавца с заключения договора -продажи жилого до государственной права собственности Государство, право и Материалы IV - й Всероссийской -практической 23 2004 г- М.: Изд-ГУУ, 2019. - Вып. 2. - С. 148-
Гришмановский Д.Ю. Стороны договора -продажи недвижимости Свобода, право, Сборник научных - Волгоград: ВА МВД РФ, 2020. - Вып. 4: Ч. 2. - С. 100-
Гражданское /Под Е. А. Суханова, - Том 3, - МЮристъ, 2020. – с.
Гражданский Российской Федерации / Под А. Ю. Ковалева, - МЮрайт, 2019. – 623 с
Житков Е.Л. Заключение договоров -продажи недвижимости Гражданин и - М.: Новая культура, 2019. - № 12. - С. 50-64
Зарубин А.ВПотапенко С.В. Юридически обстоятельства по о государственной регистрации права собственности основании договора -продажи недвижимости Закон. - МЗакон, 2019. - № 9. - С. 82-87
Захарова Н.Н. Договор -продажи дома, части жилого или квартиры Бюллетень Министерства Российской Федерации. - МСпарк, 2019. - № 12. - С. 33-37
Иванова Ю.Н. Недвижимое как объект -продажи Вестник Института управления и - Казань: Познание, 2018. Вып. 10. - С. 154-
Ильченко А.Л. Защита продавца при -продаже недвижимости Юрист. - МЮрист, 2019. - № 6. - С. 27-31
Келебай Е.Б. Договор -продажи комнаты в коммунального заселения Юрист. - МЮрист, 2020. - № 3. - С. 25-31
Корнилова Н.В. Жилое помещение: признаки и // Жилищное - МИнтел-Синтез, 2020. - № 3. - С. 3-9
Дедиков С.В. Предмет и договора продажи основные //Юрист, 2020. - № 3. – С. 33-41.
Комментарий к Кодексу Российской Федерации второй под О. Н. Садикова, М. ИНФРА-М, 2019 – с.
Красавчиков О. А. Гражданско-особенности регулирования по договору недвижимости: теории и //Законодательство и 2018№ 12. – С. 56-64.
Никитина О. А Договор продажи понятие, элементы и //Законодатель, 2018. - № 5. – С. 33-46.
Оноприенко Е. В. Существенные условия договора продажи //Юрист, 2018. - № 11. – С. 14-26.
Скворцов О. Ю. Договорное - МКолоС, 2020 – с.
Федоров А. П. Процедура исполнения и договора продажи в теории гражданского // Правоведение, 2019 - № 11. – С. 9-19.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации/Под ред. А. Ю. Ковалева, - М.: Юрайт, 2016. – Ст. 454.

1 Никитина О. А Договор продажи недвижимости: понятие, сущность, элементы и стороны // Законодатель. - 2019. - № 5. – С. 35.

1 Дедиков С.В. Предмет и объект договора продажи недвижимости: основные вопросы // Юрист, 2018. - № 3. – С. 39.

1 Александров В. В. Договор продажи имущества в гражданском праве: основные вопросы регулирования сторон//Юрист, 2018. - № 1. – С. 10.

2 Комментарий к гражданскому Кодексу Российской Федерации части второй под ред. О. Н. Садикова, М. ИНФРА-М, 2017. – С. 190.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации / Под ред. А. Ю. Ковалева, - М.: Юрайт, 2018. – Ст. 434. п. 2.

1 Красавчиков О. А. Гражданско-правовые особенности регулирования отношений по договору продажи недвижимости: вопросы теории и практики //Законодательство и экономика, 2018. - № 12. – С. 57.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации / Под ред. А. Ю. Ковалева, - М.: Юрайт, 2018. – С. 425. п.1.

1 Комментарий к гражданскому Кодексу Российской Федерации части второй под ред. О. Н. Садикова, М. ИНФРА-М, 2018. – С. 187.

2 Брагинский М. И. Договорное право. - М.: Юристъ, 2018. – С. 330.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации/Под ред. А. Ю. Ковалева, - М.: Юрайт, 2018. – ст. 554.

1 Оноприенко Е. В. Существенные условия содержания договора продажи недвижимости //Юрист, 2018, № 11. – С. 16.

1 Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997, № 122-ФЗ (с изм. и доп. от 27.12.2009, № 343-ФЗ)//Собрание законодательства. – 2018. - № 1. Ст. 30.

1 Гражданское право /Под ред. Е. А. Суханова. - Том 3, - М.: Юристъ, 2019. – С. 287.

1 Федоров А. П. Процедура заключения, исполнения и прекращения договора продажи недвижимости в теории гражданского права//Правоведение, 2019. - № 11. – С. 11.