Финансовые рынки. Ипотечные облигации зарубежный опыт и перспективы на Российском рынке
 Скачать 33.63 Kb.
|
|
МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Чувашский государственный университет имени И.Н. Ульянова» (ФГБОУ ВО «ЧГУ им. И.Н. Ульянова») Экономический факультет Кафедра финансов, кредита и экономической безопасности КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА на тему: «Ипотечные облигации: зарубежный опыт и перспективы на Российском рынке»
Чебоксары 2022 Введение Развитие ипотечного кредитования, или кредитования под залог недвижимости, в настоящее время является одной из наиболее актуальных задач для России, прежде всего потому, что именно ипотека может стать эффективным инструментом решения жилищной проблемы россиян и будет способствовать формированию среднего класса. Кроме того, мировой опыт свидетельствует о позитивной роли ипотеки в преодолении кризиса и ускорении проведения экономических реформ, что не менее важно для нашей страны. Безусловно, в качестве залога могут выступать не только жилые помещения, но и производственная, коммерческая, недвижимость и земельные участки. Однако большая часть ипотек во всем мире связана с кредитованием покупки жилья. Не является исключением и Россия, поскольку на сегодняшний день именно жилье является наиболее ликвидной недвижимостью. Именно поэтому основное внимание в данной работе будет уделено инструментам жилищного кредитования. Однако не следует забывать, что ипотечное кредитование – это не просто предоставление банками кредитов. Это целая система, основу которой составляют различные механизмы привлечения свободных финансовых ресурсов для рефинансирования ипотечных схем. И одним из наиболее эффективных инструментов формирования ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций, которые и составляют предмет нашего исследования. В данной работе под ипотечными облигациями мы будем понимать все фондовые инструменты, в основе которых лежат обязательства по кредитам, обеспеченными залогом недвижимости, не зависимо от правового статуса эмитента и модели рефинансирования. Выпуск ипотечных ценных бумаг является своеобразным механизмом, который позволяет свести к минимуму кредитный риск при ипотечном кредитовании. Рефинансирование ипотечных кредитов является достаточно актуальным вопросом для банков. Решение данной проблемы представляется возможным посредством активного развития рынка ипотечных ценных бумаг. Существует несколько видов ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): 1. Закладная, инвестор получает возможность возвратить свои средства с учетом процентов за пользование ими в полном объеме за относительно небольшой период времени после окончания срока инвестирования; 2. Облигация с ипотечным покрытием, которая покрывается не недвижимым имуществом, а средствами, которые заемщик обязуется вернуть в течение установленного договором времени. При этом уточняется, что максимально возможное количество облигаций не может превышать 80% от той суммы, которую может получить банк после полного погашения займа; 3. Ипотечный сертификат, который по своей природе не имеет фактической стоимости, но определяет количество процентов от общей суммы возврата, принадлежащих инвестору. Как правило, используются только вторая и третья виды ипотечных ценных бумаг, так как они больше соответствуют решению задачи обеспечения сохранности денежных средств инвесторов. Ипотечные ценные бумаги позволяют рефинансировать уже выданный банком кредит для дальнейшего использования средств на другие займы, подкрепляемые иными объектами недвижимости. На мировом финансовом рынке ипотечные облигации очень распространены. Они используются на протяжении сорока лет. В России данные ценные бумаги только начали развиваться. Рынок ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом, на территории Российской Федерации находится на самой начальной точке своего формирования, поэтому об особенностях ипотечных ценных бумаг знает малый круг лиц. Рядовые граждане даже не подозревают о существовании такого специфического способа размещения денежных средств. Под ипотечными облигациями понимаются ценные бумаги, обеспечением которых служат какие-либо объекты недвижимости, переданные владельцам облигаций в качестве залога. Несмотря на сложность определения, схема функционирования этой группы ценных бумаг достаточно проста. Недвижимость является одним из самых стабильных способов хранения денежных средств, так как бизнес может прекратить свое существование, накопления во вкладах пропадать из-за банкротства банков, а недвижимое имущество будет стоять еще долгие десятилетия, храня вложенные инвестиции. При этом существуют страховки на случай утраты недвижимости по обстоятельствам, не зависящим ни от заемщика, ни от залогодержателя. Мировой финансовый рынок определяет несколько видов участников таких правоотношений: 1. Банковские организации, которые выдают кредиты заемщикам на приобретение недвижимости, выпуская количество облигаций, равное сумме займа; 2. Инвесторы, которые приобретают ипотечные облигации в качестве способа получения дохода; 3. Страховые организации, занимающиеся страхованием недвижимого имущества, приобретаемого за счет получаемого у банка кредита. На сегодняшний день развитие ценных бумах при выдаче кредитов, направленных на приобретение главным образом жилья, складывается в рамках двух реалий – американской и франко-скандинавской. Основные особенности и отличия американской и скандинавской системы оборота обеспеченных облигаций в мире представлены в таблице 1. Таблица 1. Особенности американской и франко-скандинавской систем.
Необходимо отметить, что существуют и те страны, где инвестиционный рынок не наполнен ипотечными ценными бумагами, в частности – Великобритания или Ирландия. Благодаря серьезной доле участия облигаций в ипотечном кредитовании Соединенные Штаты вышли из кризиса 2008 года с наименьшими потерями, так как часть расходов была компенсирована государством, другая часть частными инвесторами. В США на данный момент фактически каждый второй кредит выдается под рефинансирование со стороны, что позволяет банкам получать выгоду от процентов постоянно. Облигации с ипотечным покрытием позволяют остаться в выгодном положении всем участникам таких сделок, так как безопасность денежных средств при таком подходе находится на максимально возможном уровне. Обычно ипотечные ценные бумаги вводятся в оборот следующим образом: 1. Банковская организация выдает кредит на приобретение недвижимого имущества какому-либо гражданину; 2. На сумму выданного кредита оформляются облигации и выставляются на продажу; 3. Инвестор, готовый приобрести облигации по заявленной стоимости, вносит денежные средства установленного объема в банковское учреждение, становясь фактическим залогодержателем имущества, которое приобрел заемщик; 4. После получения средств от инвестора, банк может выдать новый ипотечный кредит на такую же сумму уже другому лицу, что создает дополнительные стимулы для развития кредитной организации. В конечном итоге подобная политика дает возможность заработать или сэкономить каждой стороне-участнику таких правоотношений: 1. Кредитное учреждение получает возможность заключать большее количество сделок под залог недвижимого имущества, которое в случае невыплаты можно реализовать на рынке. Инвестор, купивший облигации с ипотечным покрытием, может получить существенные проценты от вклада в развитие кредитной организации, которое обеспечивается, в том числе и постоянным ростом стоимости недвижимости; 2. Заемщики могут рассчитывать на постепенное снижение процентной ставки по ипотеке, так как с ростом инвестиций и увеличением оборота ипотечного кредитования не будет необходимости сохранять прежний размер больших ставок по кредитам. Однако вложение средств в покупку ценных бумаг, которые обеспечиваются недвижимостью, дает возможность не только заработать, но и не потерять имеющиеся средства ввиду обесценивания национальной валюты. Строительство – одна из самых передовых и развивающихся отраслей, за последние десятилетия стоимость квартир, нежилых помещений и других видов недвижимого имущества выросла в 2-3 раза в зависимости от сферы, поэтому надежность является одним из основных качеств ИЦБ. Множество плюсов не могут скрыть имеющиеся в системе недостатки, к которым можно отнести следующие обстоятельства: 1. Всегда существует риск досрочного погашения, что негативно сказывается на желании инвесторов вкладываться в данные ценные бумаги. С некоторых пор часть банков компенсирует разницу между ожидаемой и полученной прибылью в целях сохранения клиентов; 2. Популярность ипотечного кредитования не может находиться на одном уровне, она может снижаться и повышаться, что не позволяет инвесторам получать быструю или относительно быструю прибыль. Кредитные дефолтные свопы по ипотечным облигациям (от англ. Credit default swap — CDS) появляются все чаще. CDS – это контракт, по которому покупатель свопа выплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в обмен на получение прибыли от «личного страхования» какого- либо ипотечного займа от невыплат. Иными словами, CDS можно сравнить с несколькими кредитами, от которых банк хочет избавиться. Он может предложить каким-либо лицам застраховать кредит от невыплаты, при этом банк будет платить страхователю определенную сумму ежемесячно, а в случае прекращения погашения долга, страхователь должен вернуть всю сумму целиком. Обычно потом страхователи перепродают долг еще какой-либо другой фирме, доплачивая ей из своего кармана, но страхуя себя от банкротства. В России рост цен на недвижимость в 2008 году обусловил активизацию рынка ИЦБ. Финансовые организации проявили интерес к получению дохода от этого инструмента и, начиная с 2010 года несколько крупных банков (Газпром, ВТБ и Сбербанк) провели эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Тем не менее, лишь незначительная часть ипотечных кредитов финансируются за счет рынка ИЦБ. Цены на недвижимость в России неустойчивы. Поэтому потенциальные инвесторы опасаются вводить капитал в эту новую, пока не зарекомендовавшую себя нишу. Еще один нюанс – дороговизна таких ценных бумаг. ИЦБ недоступны широким слоям населения. Высокая цена позволяет пользоваться этим инструментом только крупным инвесторам. Выпуск и обращение таких финансовых инструментов регулируется Федеральным законом № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Законодательство в этой сфере только формируется. И поскольку нестабильность – одна из главных проблем в России, ипотечные ценные бумаги пока не обрели широкую популярность. Противники ипотечных облигаций ссылаются на то, что жилищное кредитование в нашей стране уже достаточно развито и без использования ценных бумаг. Чтобы ситуация изменилась, понадобится как минимум десять лет, а пока перспективы этого направления на данный момент неясны. В то же время социальные программы для молодых семей и семей с детьми увеличили число ипотечных кредитов в последние годы, и банкам не хватает средств для совершения сделок, это хороший стимул для выпуска ценных бумаг. Однако, в случае роста подобных инструментов с государственными гарантиями, возрастает нагрузка на бюджет. Помимо этого, на фоне увеличения ипотечных ставок вплоть встает вопрос о безопасности финансового рынка, который при неблагоприятном развитии событий может оказаться под угрозой. В 2021 г. на рынке ипотечных жилищных кредитов был достигнут новый исторический максимум за период с 2009 г. по количеству и объему предоставленных кредитов – банки выдали 1,9 млн ИЖК на общую сумму 5,7 трлн руб., что по сравнению с 2020 г. больше на 7,2 и 28,2% соответственно. Поскольку планируемая эмиссия ипотечных облигаций на 500 миллиардов рублей будет проходить в течение трех лет, едва ли можно ожидать масштабного влияния этой эмиссии на рынок, считают эксперты. Более того, если ситуация в экономике будет развиваться по неблагоприятному сценарию, объем выпуска может быть пересмотрен. Также ипотечные облигации, как правило, пользуются спросом у институциональных инвесторов, так как ИЦБ – это один из самых надежных, но далеко не самых доходных инструментов. В то же время механизм вряд ли заинтересует россиян, так как малоизвестен широким слоям населения. В целом, выпуск ипотечных облигаций не является более качественной формой секьюритизации, чем многотраншевая секьюритизация, используемая во всем мире и не требующая государственных гарантий. К тому же, кредитное качество такого инструмента в большинстве случаев будет хуже качества старших облигаций в многотраншевой секьюритизации, обеспеченной таким же портфелем. Так как масштабы рынка ИЦБ еще крайне ограниченны, а инструмент не применяется российскими банками так широко, как в развитых странах, ожидать ипотечного пузыря в Российской Федерации не стоит. Однако экспертами отмечается, что развитие рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), привлечение на этот рынок новых инвесторов способно в перспективе обеспечить снижение ставок по ипотеке на 1–1,5 п. п. В этой связи выпуск ипотечных облигаций может стать одним из инструментов сдерживания роста ипотечных ставок. Рост ипотечного кредитования по итогам 2022 г. может составить 10-15% за год, качество ипотечного кредитного портфеля вряд ли будет ухудшаться. Таким образом, несмотря на существование определенных проблем на рынке ипотечных ценных бумаг в России, его деятельность стабильна и рынок на данный момент находится в стадии активного развития, чему также способствуют законодательные инициативы, в том числе по поддержке ипотечного кредитования различными методами (использование материнского капитала, льготные ставки по ипотеке), разработка проекта законодательства по формированию ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг с поручительством единого института развития. Выпуск ипотечных ценных бумаг одинаково интересен инвесторам и финансовым организациям. Существуют хорошие перспективы развития рынка ипотечных облигаций в России. Список использованных источников 1. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 № 39-ФЗ. 2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. 3. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ. 4. Бондарчук О.П., Гончарова Е.С. Кредитование через выпуск ипотечных облигаций // Аллея науки. – 2017. – Том 1. –С. 319-323. 5. Круглова В.С. Проблемы формирования рынка ипотечных ценных бумаг в России // Молодежь третьего тысячелетия: сборник научных статей XLII региональной студенческой научно-практической конференции. – 2018. – С. 669-673. 6. Синюкаев П.В. Перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг // Финансы и кредит. – 2008. – № 39 (327). – С. 29-35. 7. Тропина Ж.Н. Кредитные рейтинги корпоративных облигаций. E-Scio. 2018. №7(22). С.44-49. 8. https://www.minfin.ru/ru/ - Министерство финансов Российской Федерации 9. http://www.ach.gov.ru - Счетная палата Российской Федерации 10. www.gks.ru - Федеральная служба государственной статистики |