РЕФЕРАТ. Ипотека имеет большое значение для экономики страны
 Скачать 31.85 Kb.
|
|
Ипотека – это вид залога, при котором залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у заемщика. Если должник не возвращает долг, банк вправе продать залоговое жилье, чтобы вернуть свои деньги. Пока долг не будет возвращен, заемщик не сможет в полной мере распоряжаться приобретенной собственностью - например, подарить или продать. Заложить недвижимость можно не только по кредитному договору, но и купли-продажи, подряда или аренды. Все это также будет считаться ипотекой. Выдаваемый по такой схеме кредит называется ипотечным. Далее по тексту я буду использовать понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» как синонимы, что допустимо. Ипотека имеет большое значение для экономики страны: Деньги населения не хранятся под подушкой, а работают на экономику. Растет спрос на строительство и стройматериалы, за счет чего отрасль развивается. Чем больше кредитный портфель у банков, тем более стабильна банковская система. Кредит – это заем, а ипотека – есть залог, который обеспечивает этот заем. Иными словами, человек взял кредит, а в залог оставил квартиру, которую купил на кредитные средства. При этом заемщик пользуется данной квартирой. Такая форма залога и называется ипотекой. Залог – это широкое понятие. Заложить можно почти что угодно. Ипотека же – это разновидность залога, когда закладывают именно недвижимость.Обременение заложенной недвижимости регистрируют в Росреестре. Обычный кредит тоже может предполагать залог – к примеру, золото или автомобиль.Разница в том, что такой залог нигде не регистрируют, достаточно оформленного договора залога. Схема работы ипотеки Ипотечный кредит имеет стандартный алгоритм: Потенциальный заемщик обращается в банк. Подается заявка с указанием желаемой суммы и цели кредита. Особое внимание стоит уделить именно цели, поскольку при неточной формулировке заявку придется оформлять заново. Нужно указать, что конкретно клиент планирует покупать: вторичное жилье, новостройку, либо займ берется на рефинансирование с залогом в виде квартиры. Подавая заявку, клиент обязан предоставить в банк справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки, где имеются данные о стаже работы. Вместе с представленными документами банк изучает кредитную историю и кредитный рейтинг клиента. Если кредитор посчитает обратившегося платежеспособным, кредит одобряется. Заемщик ищет на первичном или вторичном рынке квартиру и предоставляет в банк документы на нее. В случае одобрения сделки банком стороны подписывают договор. Чаще всего расчет между покупателем и продавцом происходит именно на данном этапе: покупатель помещает деньги на счет или в банковскую ячейку, но доступа к средствам продавец пока не имеет. Кредитор готовит документы для регистрации перехода прав собственности и обременения недвижимости. Оформляется закладная – ценная бумага, владелец которой имеет право стать собственником, либо продать имущество и погасить долг. Подаются документы в Росреестр, закладная остается у банка. Как только оформляются документы, продавец получает доступ к деньгам. В момент погашения ипотечного кредита - банк возвращает закладную. Если заемщик в определенный момент перестает платить по кредиту, банк выставляет недвижимость на продажу. Часть денег идет на погашение оставшегося долга, часть возвращается заемщику. Плюсы и минусы ипотечного кредитования Финансовые эксперты не рекомендуют брать ипотеку тем, кто вынужден платить ежемесячный взнос, превышающий половину семейного дохода. Цены ежегодно растут, и если кредит уже изначально становится обузой, то дальше будет еще труднее. Ипотека может быть выгодна в том случае, если платежи составляют менее половины дохода, при этом у заемщика имеются перспективы роста заработной платы. Плюсы: Купить квартиру можно даже не имея необходимой суммы. При оформлении кредита цена на жилье фиксируется. И если с каждым годом стоимость недвижимости увеличивается, то в случае с ипотекой цена на купленную квартиру остается прежней даже к концу срока выплаты. Можно сделать ремонт на свой вкус, чего нельзя себе позволить, например, в съемном жилье. Есть возможность либо сэкономить, либо заработать. В первом случае заемщик сам проживает в ипотечной квартире и экономит деньги на аренде. Во втором – квартира сдается третьим лицам, которые оплачивают аренду, которую можно направить на ежемесячные выплаты по ипотеке. При этом стоимость аренды может расти, а ежемесячный платеж – нет. Минусы ипотеки: Срок кредита составляет несколько лет, а зачастую десятилетия. Если спустя несколько лет исправных платежей заемщика уволят с работы, и он не сможет продолжать оплату, квартиру заберут. Переплата может доходить до 1,5 раз от первоначальной суммы. Большие расходы на страховку. Ежегодно нужно вносить платежи на страхование квартиры, здоровья и жизни. При несогласии заемщика оплачивать страховку за здоровье и жизнь - ставка по ипотеке повышается. Продать обремененную ипотекой квартиру можно только с согласия банка. Если у покупателя будут наличные деньги, продать недвижимость из-под залога будет проще. Сложности возникают, когда покупатель сам с ипотекой, а первоначальный взнос не покрывает остаток долга. Тогда придется искать банк, который возьмется за проведение такой многоходовой сделки. Альтернативы ипотечного займа Кредит. Кредит выгоднее ипотеки только в том случае, если на покупку квартиры не хватает небольшой суммы – порядка 15-20 % от полной стоимости. Кредит оформить быстрее и вероятность получить его выше. В то же время, процентная ставка по ипотечному займу ниже, чем у обычного кредита. Объясняется это тем, что риски банка при ипотеке ниже, ведь в случае невозврата долга банк может продать квартиру. Накопление. Если своя квартира уже есть, то на новую недвижимость лучше накопить. Деньги, которые имеются на первоначальный взнос, можно положить под проценты, куда каждый месяц добавлять часть зарплаты, которую планировалось направлять на выплаты по ипотеке. Так появится возможность накопить быстрее и избежать переплаты. Аренда и накопление. Если сумма ежемесячного платежа по ипотеке существенно больше, чем аренда квартиры, то выгоднее будет накопить на жилье. Средства, которые пошли бы на ежемесячный платеж, можно разделить на две части: первую использовать для съема квартиры, вторую – для накопления. Но здесь много нюансов. Сколько свободных денег, подлежащих разделению на части, имеет семья, какова стоимость квартиры, на сколько повысятся цены на жилье и ремонт за годы накопления и т.п. Ипотечные программы от государства Отдельным категориям граждан государство готово оказать помощь в виде дополнительных средств на первоначальный взнос, либо компенсации банкам процентов. На данный момент таких программ несколько. Ипотека с господдержкой На создание данного продукта государство пошло в 2014 году, когда курс сильно подскочил, и валютные ипотечники оказались в крайне затруднительном положении. Молодым семьям тоже оказывается помощь в рамках данной программы. Семьи без детей могут получить «скидку» в 30 %, с детьми – 35 %. Чтобы попасть под действие программы, семьи должны отвечать следующим требованиям: Быть признанными нуждающимися в жилье. Быть моложе 35 лет (для обоих супругов). Быть платежеспособными и иметь средства, чтобы добавить к полученной субсидии и приобрести недвижимость. Для семей с детьми Предусматривает снижение процентной ставки: До 6 %. До 5 % для жителей Дальнего Востока. Условия получения: В семье рожден второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года. Приобретается жилье на первичном рынке (кроме Дальнего Востока ). Для многодетных семей Для семей, воспитывающих трех и более детей, предусмотрена субсидия до 450 тысяч рублей в счет погашения ипотечного долга. Под материнский капитал Сертификат выдается Пенсионным фондом семьям, в которых родился второй ребенок. В 2020 году размер маткапитала составляет 466 617 рублей. Потратить его можно только по достижении ребенком трех лет, но есть исключения. Например – погашение основного долга или внесение первоначального взноса по ипотеке. Для военных Военнослужащий может взять жилье на вторичном или первичном рынке в любой точке страны. Во время службы военного оплачивать за него ипотеку будет государство. Условия участия: Служба по контракту. Наличие гражданства РФ. Нахождение в реестре участников программы. Риски ипотеки Есть несколько серьезных рисков, которые берет на себя заемщик: Потеря дохода или его снижение. Валютный риск, если кредит берется в долларах или евро. Тогда при скачках валюты долг перед банком может быть увеличен. Повреждение жилья в результате пожара, затопления, стихийных бедствий. Чтобы снизить риски, следует оформить страховку. Какой она может быть: Страхование жизни и здоровья. Страхование недвижимости, на которую оформлена ипотека. Титульное страхование, на случай если сделка будет признана незаконной или оспорена. Можно застраховаться от потери работы, ухудшения здоровья, инвалидности, пожара, природных катаклизмов и т.п. Страхование финансового риска. Оформляется банком за свой счет. Делается на случай, если заемщик перестанет платить по ипотеке, квартиру продадут, но вырученные деньги не смогут перекрыть долг. «Ипотечный бум» Ипотечный бум – это рост выдачи ипотечных кредитов. Льготная ипотека в России развивается очень активно — по оценке аналитиков, на эту программу приходится более 90% всех кредитов на квартиры в новостройках. Однако кризис, вызванный эпидемией, способствует росту безработицы и снижению доходов населения. Если заемщики лишатся работы, то они будут не в состоянии обслуживать свои обязательства даже по льготной ипотеке. Аналитики утверждают, что стимулирование ипотеки в условиях потенциального локдауна чревато ипотечным кризисом. Ипотечным пузырем называется ситуация, при которой заемщики не могут вернуть кредит и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом. Чем большее число заемщиков не могут вернуть долг, тем больших размеров достигает такой пузырь и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва». Самым крупным ипотечным пузырем стал кризис, разразившийся в 2008 году в США. В стране произошел обвал рынка жилья из-за повсеместного увеличения просрочек или невыплат по займам. Американский кризис впоследствии спровоцировал глобальный финансовый кризис. В Управлении Росреестра по Москве отметили, что за октябрь было заключено 8029 договоров ипотечного кредитования. Эта цифра на 21% превышает показатели сентября (6635 сделок). Программа льготной ипотеки действительно вызвала ажиотажный спрос. Есть вероятность, что рекорды по выдаче ипотеки будут способствовать росту цен на жилье, но вряд ли глобальное повышение цен произойдет, поскольку спрос сдерживается эпидемиологической обстановкой. Кроме того, по сравнению с зарубежной ипотекой, льготная ставка России в 6,5% не кажется такой уж низкой. По словам эксперта, о наличии «бума» говорят такие признаки, как невозможность большого числа заемщиков расплатиться по ипотечным кредитам и обеспечить свои обязательства залоговым, и не только залоговым имуществом. В текущий момент этого пока не наблюдается, как и перегрева рынка недвижимости. Целый ряд экспертов в последнее время высказался о возможности образования «ипотечного пузыря», по аналогии с кризисом в США. Но важное отличие заключается в том, что ипотечный кризис в США был связан не только с невыплатами по ипотечным займам со стороны граждан, но и с определенными спекулятивными операциями на фондовом рынке. По словам экспертов, даже если каждый второй ипотечный заемщик не сможет платить по ипотеке, это не окажет губительного воздействия на экономику. Стоит помнить про проверки платежеспособности заемщиков со стороны банков. К ним, помимо прочего, относится и первоначальный взнос по кредиту, который покупатель должен внести по условиям программы. Опасения больше связаны с гипотетической возможностью появления заемщиков, которые не смогли расплатиться по кредиту, и их квартиры кредиторы выставят на продажу для покрытия долга. Тем не менее эксперты рекомендуют потенциальным заемщикам очень внимательно относиться к оценке своей платежеспособности. Рост цен сам по себе неопасен. Опасно то, что он формируется в основном на заемные деньги. При этом основным залогом является сама купленная по ипотеке недвижимость (а некоторые заемщики и вовсе берут потребительский кредит на первоначальный взнос). При этом реальные располагаемые доходы граждан уже много лет стагнируют, а цены на недвижимость, как и объем выдачи ипотечных кредитов — растут. Это сочетание — верный путь к массовым дефолтам. А если учесть высокий риск очередного витка спада российской экономики, связанного с риском локдаунов из-за всплеска заболеваемости коронавирусом, то становится ясно, что рынок ипотеки давно пора охладить. Как минимум — ростом размера первоначального взноса. Малый первоначальный взнос очень привлекателен, но он же и создает огромные риски и для банка, и для клиента. Если рынок недвижимости упадет на больший процент, чем процент первоначального взноса, и у заемщика произойдет дефолт, то реализация изъятой у заемщика недвижимости не покроет его долга перед банком (естественно, расчеты много сложнее и зависят от правил погашения конкретного кредита, но принцип проиллюстрирован верно). |