Контрольная работа Деньги, Кредит, Банки Злобин Е.А.. Контрольная работа по дисциплине Деньги, Кредит, Банки
 Скачать 42.74 Kb.
|
|
Министерство науки и высшего образования Российской Федерации Уральский государственный экономический университет Кафедра политической экономииКонтрольная работа по дисциплине: Деньги, Кредит, Банки. Вариант 8 Екатеринбург 2021Содержание Тема 8: Ипотечное кредитование в современной экономике Введение……………………………………………………………………3 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике.………….4 Основные этапы жилищного ипотечного образования………………….9 Современные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации…………………………………..15 Заключение..................................................................................................21 Список литературы……………………………………………………….24 ВВЕДЕНИЕ Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечный кредит - один из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время в России направлений кредитования. Ипотека имеет большое значение для развития экономики. Прежде всего, ее социальная значимость - ипотека дает возможность приобрести свое жилье, заплатив за него лишь часть суммы. Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса. В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде. Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны. Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны. Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике. Ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости. Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок. В соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 (в ред. от 01.07.2011)1 ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Ипотечный кредит имеет четкое целевое назначение финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. 2Особенность ипотечного кредита залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется. Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи, широкое развитие ипотечного кредита невозможно. - Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций: - реализация конституционных прав граждан на жилье; - регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей; - "перелив" капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства; - страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств; - стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; - формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг. Особенности ипотечного кредитования: - ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома); - долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет); - заложенное имущество на период действия ипотеки остается у должника; - заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения; - законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества; - развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки. В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов: а) земельный кредит краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство; б) строительный кредит краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ; в) кредит на приобретение жилья долгосрочный кредит для приобретения жилья. Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.3 В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц. Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. Итак, коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов на цели приобретения готового жилья, как на первичном (вновь построенного жилья, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности жилья) рынке: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья. В условиях современной России ипотека - это единственная реальная возможность для большинства нашего населения приобретать жильё на условиях долгосрочного кредита, после погашения которого квартира переходит в собственность залогодателя. Понятие рынка ипотечного кредитования Система ипотечного кредитования включает два направления: непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению; продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования. Первым направлением в основном занимаются ипотечные банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества. Первичный ипотечный рынок охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок. Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. Субъектами ипотечного кредита являются: - заемщик, в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении возможности лучшего и более дешевого жилья; - кредитор. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций, ограничении рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала; - страховые компании - оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества; - оценочные компании - специализируются на оказании услуг в области консалтинга и оценки. В рамках ипотечного кредитования они выступают в роли основных консультантов банков по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения. Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотечный брокер - специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает в роли посредника между банком и заемщиком. К основным услугам, оказываемым брокерами, относятся подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами. Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника. Основные этапы жилищного ипотечного образования. Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки – это довольно-таки длительный процесс, который требует очень тщательной проработки принимаемых решений. Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования: 1) предварительный этап – консультация клиента; 2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; 3) оценка вероятности погашения кредита; 4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, процентная ставка, порядок погашения); 5) заключение кредитной сделки; 6) обслуживание кредитной сделки; 7) закрытие кредитной сделки. На предварительном этапе сотрудник банка должен подробно проконсультировать потенциального заемщика. Клиент должен получить всю необходимую информацию об ипотечных программах данного банка, об основных условиях кредитования, необходимых документах, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После того как сотрудник разъясняет потенциальному заемщику основные условия кредитования, определяется максимально возможная сумма кредита, на которую клиент может рассчитывать в рамках выбранной программы. Если же клиент заинтересуется предложением банка, то далее заполняется заявка на получение кредита. Заявление о предоставлении кредита включает в себя следующую информацию: - информация о запрашиваемом ипотечном кредите: цель кредита, вид имущества, примерная стоимость имущества, сумма кредита, срок, размер и источник первоначального взноса; - личная информация заемщика (поручителя): адрес, контактная информация, семейное положение; - уровень образования; - сведения о занятости (среднемесячный чистый доход, стаж, название организации, в которой работает заемщик); - сведения об активах и обязательствах. При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется порядок получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита заемщиком, составляется график платежей, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, на которую может рассчитывать заемщик, а также подтверждаются его доходы и обязательства. На следующем этапе происходит сбор и проверка информации о клиенте и залоге, а также оценка вероятности погашения кредита. На данном этапе работают андеррайтеры. Андеррайтинг – это процедура, которая заключается в оценке кредитором вероятности погашения потенциальным заемщиком. Андеррайтеры проверяют трудоустройство заемщика, информацию о его доходах и расходах, также служба безопасности кредитного учреждения проверяет сведения о клиенте, оценивает собственность клиента, которую он предполагает продать для получения суммы первоначального взноса и т.д. Таким образом, андеррайтерами анализируется текущее финансовое положение заемщика, оценивается его возможность погашать кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски. После этого андеррайтеры предоставляют рекомендации кредитному отделу. Сумма и срок кредитования рассчитываются экспертом после того, как определяется платежеспособность заемщика с учетом получаемого им дохода.4 А далее определяется процентная ставка по кредиту, которая зависит от сроков кредитования и действующих процентных ставок. Затем андеррайтеры принимают либо положительное решение о выдаче кредита, либо отказывают в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде и с указанием всех существующих причин, которые препятствуют кредитованию. Если информация, предоставленная заемщиком, оказалась ложной, то ему будет отказано в предоставлении кредита. Если же банк вынес положительное решение, то потенциальному заемщику предоставляют список документов, необходимых для оформления ипотечного кредита. Основные коэффициенты, которые рассчитываются на данном этапе: 1) отношение платежей по кредиту к доходу заемщика; 2) отношение жилищных расходов к совокупному доходу клиента; 3) отношение суммы кредита к стоимости недвижимости; 4) отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества. На следующем этапе происходит принятие решения по кредиту. На данном этапе происходит оценка объекта залога, подготавливается заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о сумме кредита, сроке, процентной ставке и порядке погашения. Далее составляется экспертное заключение, которое содержит всю необходимую информацию о заемщике и объекте залога, на основании которого принимается окончательное решение по кредиту. Затем происходит рассмотрение кредитного проекта на кредитном комитете. Если принимается положительное решение по кредитованию клиента, то далее составляется схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика. На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры: 1) договор купли-продажи недвижимости, который заключается между заемщиком и продавцом недвижимости. 2) кредитный договор, где указываются сумма, срок кредитования, размер процентов за пользование кредитом и т.д. 3) договор ипотеки, где указываются предмет ипотеки, стоимость приобретаемого жилья, размер ипотечного кредита, размер уплачиваемых процентов по кредиту, срок исполнения обязательств и т.д. 4) договор страхования, который заключается в соответствии с условиями договора ипотеки. Договоров страхования заключают столько, сколько существует объектов страхования. Страхование ипотечного кредита осуществляется с целью снижения риска для банка-кредитора. Страховая компания перед заключением договора страхования изучает документы, предоставленные заемщиком и оценивает степень надежности возврата кредита заемщиком. Если выдача ипотечного кредита осуществляется без достаточных гарантий и связана с определенными рисками, то страховщик имеет право установить более высокий тариф для заемщика или же вообще отказать в заключении договора страхования. В конце данного этапа происходит перечисление денежных средств на счет заемщика. Следующий этап – это обслуживание кредитной сделки, на котором происходит прием платежей, проверяется, соответствуют ли фактические выплаты, которые осуществляет заемщик, графику платежей, взимаются просроченные платежи, ведется отчетность по ипотечному кредиту и т.д. Заключительным этапом организации процесса ИЖК является закрытие кредитной сделки. После полного погашения заемщиком задолженности по ипотечному кредиту, кредитный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотечный кредит полностью погашается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре Российской Федерации. Если же заемщик и залогодатель не выполняют условия кредитного договора, то кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость. Таким образом, предмет ипотеки реализуется. Полученные денежные средства идут на погашение долга кредитору, осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. А оставшиеся средства получает заемщик. Обобщая все вышеизложенное, определим основные преимущества и недостатки ипотечного кредитования для банка-кредитора и заемщика. Современные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Таким образом, подводя итоги анализа рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, можно сказать, что рынок ипотечного кредитования за последние время значительно вырос. Но необходимо отметить, что существует ряд проблем, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования в России: - Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования; - Нестабильная экономическая ситуация в стране; - Государственное субсидирование ипотечных кредитов, завышенные процентные ставки по кредиту; - Высокий уровень инфляции; - Недостаточная платежеспособность населения; - Девальвация рубля; - Рефинансирование и реструктуризация ипотечных кредитов; - Монополизация рынка жилищного строительства; - Развитие конкуренции на рынке строительства, предложение различных акций и скидок от застройщиков. Несмотря на то, что в 2014 году рынок ипотечного кредитования пошел на спад, с 2015 года, благодаря грамотной государственной политике, предложившей пути решения проблемы, ипотечное кредитование в России продолжило свое активное развитие. Согласно данным статистики за 2017 год, сегодня лишь 10 % россиян имеют собственное жилье, и только 1 % граждан может позволить себе приобрести недвижимость самостоятельно за счет собственных средств. В данной ситуации ясно, что большинство россиян ищет пути решения жилищной проблемы, и тогда оформление ипотечного жилищного кредита становится взаимовыгодной программой, как для населения, так и для государства. В условиях нестабильной экономики система ипотечного кредитования в России потихоньку набирает обороты, и совершенно естественно, возникают различного рода проблемы, которые необходимо оперативно решать. Одной из основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день является нестабильная экономическая ситуация в стране. Т.к. ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, банкам, которые предлагают такие длительные проекты, требуется гарантия экономической стабильности. Да и не только банки, но и заемщики хотят быть уверенными в том, что смогут выплачивать кредит в течение длительного периода времени. Экономика нашей страны во многом зависит от общемировых цен на ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом. Поэтому предоставление долгосрочных кредитов для банков нашей страны связано с большими рисками. И для того, чтобы обезопасить себя, банки повышают процентные ставки по кредитам. Поэтому, отсюда вытекает следующая проблема ипотечного жилищного кредитования, которая заключается в завышенных процентных ставках по кредиту. На сегодняшний день уровень процентных ставок по ипотечным кредитам у нас в стране достаточно высокий, по сравнению с некоторыми зарубежными странами. Так, например, среднегодовые процентные ставки по ипотеке в Германии 75 составляют 1,8 %, в Латвии – 2,9 %, в Болгарии – 4,8 %. В России на апрель 2020 года среднегодовая процентная ставка по ипотечным кредитам составила 8,3 %. Возможность выплачивать кредит на таких условиях могут себе позволить лишь малый процент граждан. Из-за высоких процентных ставок переплата по ипотеке получается очень значительная. Кредитные учреждения не могут снизить процентные ставки, потому что стоимость привлечения ресурсов высока, а проценты по депозитам надо устанавливать такие, чтобы они были не ниже уровня инфляции.5 Это в свою очередь обеспечивает выгоду вкладчикам при хранении денежных средств в банке. Следовательно, чем выше ставка по депозиту, тем выше ставка и по жилищным займам. Поэтому высокий уровень инфляции тоже является одной из проблем, сдерживающим рост рынка ипотечного кредитования. Несмотря на то, что власти делают постоянные заявления о снижении темпов инфляции в стране, ее уровень все равно достаточно высок и имеет свойство к резкому колебанию. Следующая проблема – это недостаточная платежеспособность населения. По оценкам Минэкономразвития Российской Федерации, лишь 10% населения нашей страны могут позволить себе взять ипотеку даже на самых выгодных условиях кредитования. А 45 % граждан нашей страны нуждаются в улучшении своих жилищных условий. И поэтому, заемщики, желая получить ипотечный кредит, указывают в документах завышенные доходы, вследствие чего у них возникают проблемы с выплатой по кредиту. Для того чтобы у граждан была возможность ежемесячно платить по кредиту и при этом поддерживать оптимальный уровень жизни своей семьи, их семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи в 2-3 раза. Поэтому для большинства граждан нашей страны ипотечное кредитование недоступно. Решение данных проблем заключается в снижении ставок по ипотеке за счет государственного субсидирования ипотечных кредитов. Субсидии предоставляются российским кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам. Таким образом, заемщик оформляет ипотечный кредит по льготной ставке, а недостающие проценты 76 банку будет компенсировать государство. На уровне государства сейчас реализуется несколько крупнейших программ, которые связаны с получением льгот по ипотечному кредиту: ипотечный кредит для семей с детьми под 6% годовых, военная ипотека, ипотека молодым семьям, материнский капитал. Еще одной из проблем развития ипотечного кредитования является девальвация рубля. На сегодняшний день в сложной ситуации оказались те, кто оформлял валютную ипотеку. Заемщики оформляют ипотеку в иностранной валюте, т.к. процентная ставка по ней ниже, чем по рублевым кредитам. С 2015 года почти все крупные российские банки официально отказались от выдачи валютной ипотеки. Несмотря на отказ, они все равно в исключительных случаях ее выдают, но на определенных условиях. Главным условием является высокая надежность заемщика и получение им заработной платы в иностранной валюте. Решением данной проблемы является реструктуризация или рефинансирование кредита. Следующая проблема – это монополизация рынка жилищного кредитования. На сегодняшний день у нас в стране недостаточно большое количество строительных компаний, которые занимаются возведением многоквартирных жилых домов. Поэтому, факт отсутствия конкуренции между застройщиками приводит к повышению и удержанию высоких цен на жилье. Строительные компании, преследуя цель получить большую прибыль, лишают граждан возможности приобрести жилье на первичном рынке. Следовательно, кредитные организации, которые предоставляют ипотечные кредиты, при разработке ипотечных программ руководствуются ценами, которые устанавливают монопольные строительные компании. Данную проблему можно решить, только снизив цены на недвижимость в новостройках. А цены на жилье на первичном рынке могут снизиться только тогда, когда рынок строительства перестанет быть монополизированным, когда у застройщиков появится здоровая конкуренция. Для того чтобы оказать поддержку новым организациям в сфере строительства, необходимо создавать льготные условия для развития этого перспективного направления бизнеса. Также одним из решений данной проблемы может послужить предложение различных акций и скидок от банков при покупке объектов недвижимости у компаний-застройщиков, которые аккредитованы в данном банке, что способствует снижению процентных ставок и, следовательно, итоговой стоимости ипотечного кредита. В 2020 году российский ипотечный рынок может оказаться под давлением на фоне замедления экономического роста и инфляционных рисков из-за падения цен на нефть и пандемии коронавируса. С учетом данных агентства «Эксперт РА»6 ввиду существенной неопределенности на рынке возможно три сценария развития: позитивный, умеренно негативный и кризисный. Позитивный сценарий предполагает, что соглашение по объемам нефтедобычи будет достигнуто в короткие сроки, а скачок валютных курсов в марте не приведет к существенному росту инфляционных рисков. Как следствие, изменения в денежно-кредитной политике Банка России произойдут только в части приостановления цикла снижения ключевой ставки, но не приведут к ее росту. При реализации такого сценария объем выдач ипотеки по итогам 2020 года может вырасти на 10–15 % и достичь 3,1–3,2 трлн рублей, а средневзвешенная ставка снизиться до 8,5 % к концу 2020-го.7 Основной вклад в снижение средней ставки внесет развитие кредитования в рамках госпрограмм, ставки по которым находятся в диапазоне 2–5 %. Факторами поддержки рынка в данном сценарии станут плавное снижение ставок и развитие кредитования в рамках госпрограмм. При этом негативное влияние на рынок могут оказать возможное введение ПДН для ипотечных ссуд и рост цен на недвижимость. 78 Наиболее вероятным мы считаем умеренно негативный сценарий, который предполагает, что в 2020-м произойдут рост инфляции выше таргета в 4 % годовых и, как следствие, увеличение ключевой ставки до 7–7,5 %. Его реализация возможна при среднегодовой цене на нефть марки Brent 40–45 долларов США за баррель. Объем выдач ипотеки в таком случае будет ниже значений прошлого года на 10–12 % и составит 2,5–2,6 трлн рублей. Основное негативное влияние на объем выдач окажут рост ипотечных ставок до уровня 10 % годовых и снижение реальных доходов населения. В 2020 году банки могут столкнуться с серьезными вызовами по управлению качеством ипотечного портфеля, связанными со снижением платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, а также сокращения рабочих мест в ряде отраслей, наиболее подверженных влиянию коронавируса. Риски в рознице, которая активно росла в последние два года, будут накладываться на негативное влияние отрицательной переоценки ценных бумаг и ухудшение финансового положения корпоративных клиентов на качество активов банков. Ожидается увеличение объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10 % в течение года, однако ее доля не превысит 1,5 % портфеля. При этом в перспективе двух – трех лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума. Тем не менее поддержку качеству портфеля окажет закрепление с 2019 года в законодательстве возможности ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию, что в долгосрочной перспективе повысит доверие к ипотеке в целом. Кризисный сценарий предполагает существенное углубление негативных явлений в экономике, отсутствие новых договоренностей по сделке ОПЕК+, падение среднегодовой цены на нефть до 35 долларов за баррель, отказ от валютных интервенций ЦБ и значительное обесценение рубля, рост инфляции до 7–8 % по итогам года. При таком развитии событий произойдет увеличение 79 ключевой ставки до 9–10 %, а ипотечные ставки приблизятся к 12 %. Банки повысят требования к новым заемщикам (ограничение или прекращение кредитования клиентов «с улицы», рост требований к первоначальному взносу), а спрос на ипотечные кредиты существенно снизится. При реализации кризисного сценария объем выдач ипотеки упадет на 20–25 % и составит 2,1– 2,2 трлн рублей.8 При таком развитии событий государство может предложить льготные программы кредитования для широкого круга заемщиков по аналогии с программой субсидирования ставок в 2015–2016 годах для поддержания уровня выдач. Данный сценарий также предполагает падение реальных доходов населения, что окажет давление на платежеспособность заемщиков и может привести к росту просроченной задолженности в портфеле более чем на 10 % в 2020 году. Таким образом, решение проблем развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации – это комплексная мера, которая затрагивает сферы экономики, политики, социального и строительного секторов. Все эти мероприятия, по мнению автора, позволят увеличить уровень выдачи ипотечных жилищных кредитов, стабилизировать экономику страны и улучшить жилищные условия большей части населения. Заключение В современном мире просто жизненно необходимо иметь собственную недвижимость - дом, где мы растим детей, где проводим вечера в семейном кругу, играя с собакой или просто валяясь на любимом диване с книгой в руках. Но не всем достается этот кусочек стабильности в наследство. Да и накопить при сегодняшнем темпе роста цен на невижимость не всем по карману (если, конечно, семейный доход не превышает среднестатистическую зарплату в несколько раз). Остается только одно - воспользоваться ипотечным кредитом. Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны. В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества. Но к сожалению, на сегодняшний день ипотека доступна лишь тем, чей годовой доход составляет от $ 25 000 до $ 50 000. Все проблемы ипотечного кредитования на данный момент укладываются в три равно значимых пункта: макроэкономические параметры программы, т.е. низкая покупательная способность населения (лишь 1,5% россиян могут позволить себе купить жилье; годовой доход выше 4 тыс. руб. на человека имеют всего 5% наших сограждан; остальные вообще не имеют шансов на кардинальное решение своих жилищных проблем); ее институциональное обеспечение; профессиональные кадры. Приоритетными шагами тут должны стать реализация небольших ипотечных кредитов, покрытие части расходов на приобретение нового жилья - старым (его стоимостью), приведение нормативных актов в соответствие с федеральной программами. Сегодня назрела потребность в федеральном институте для стимуляции ипотечного кредитования, в нормативной базе на федеральном и региональном уровне, в анализе и прогнозировании всего относящегося к ипотеке, в подготовке специалистов. Но пока все эти препоны не устранены, слово "ипотека" не будоражит воображение потенциального новосела. Тем не менее ипотека, на мой взгляд, получит все большее и большее распространение и даст импульс инвестициям и экономическому росту. Иного пути просто. Список использованной литературы 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 20.11.1994 №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994, действующая редакция). 2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995, действующая редакция). 3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1997, действующая редакция). 4. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 г. № 395-1 (действующая редакция). 5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.1997, действующая редакция). 6. Постановление «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. №28. 7. Белоглазова Г. Н., Кроливецкая Л. П. Банковское дело: учебник / Г.Н. Белоглазова, Л.П. Кроливецкая. – Москва: Финансы и статистика, 2013. – 561 с. 8. Горемыкин В. А. Ипотечное кредитование: учебник / В. А. Горемыкин. – Москва: МГИУ, 2012. – 368 с. 9. Грызыхина Е. А. Залоговое право: учебное пособие / Е. А. Грызыхина. – Новосибирск: НГТУ, 2013. – 167 с. 10. Довдиенко И. В. Ипотека: учебно-практическое пособие / И. В. Довдиенко. – Москва: РДЛ, 2014. – 572 с. 11. Довдиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека: Управление. Организация. Оценка: учебное пособие для студентов вузов / И. В. Довдиенко, В. З. Черняк. – Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – 471 с. 12. Жарковская Е. П. Банковское дело: учебник / Е. П. Жарковская. – Москва: Омега-Л, 2018. – 295 с. 91 13. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: учебник / И. А. Разумова. 2-е изд. – Санкт-Петербург: Питер, 2012. – 304 с. 14. Фролов А. М. Финансы, денежное обращение, ипотека: учебное пособие /А. М. Фролов. – Самара: СГАСУ, 2013. – 162 с. 15. Воронин Я. С. Ипотека/ Я. С. Воронин. – Москва: Лаборатория Книги, 2013. – 103 с. 16. Литвинова С. А. Ипотечное кредитование: проблемы и пути решения / С.А. Литвинова. – Москва: Директ-Медиа, 2015. – 106 с. 17. Будаков Д. Ю. Проблемы ипотечного кредитования / Д. Ю. Будаков // Деньги и кредит. – 2014. – № 9. С.18. 30. Веремейкина В. Д. Ипотечное кредитование в условиях кризиса: современное состояние и направление развития / В. Д. Веремейкина // Банковские услуги. – 2016. – №9. С. 12. 18. Козлова Ю. С. Государственное регулирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования / Ю. С. Козлова // Юрист. – 2013. – №9. С. 15-18. 19. Корнев В. С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России / В. С. Корнев // Вестник Финансовой академии. – 2013. – №1. С.96-99. 20. Лепехин И. А. Ипотечное кредитование как способ финансирования жилищного строительства / И. А. Лепехин // Финансы и кредит. – 2013. – №21. С. 34-43. 21. Логинов М. П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М. П. Логинов // ЭКО. – 2013. – №9. С. 115-132. 22. Макейкина С. М., Хлынкова И. А. Мониторинг ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе / С. М. Макейкина, И. А. Хлынкова // Научный альманах. – 2016. – №10. С.26. 23. Языков А. Д. Ипотечное страхование как инструмент снижения кредитных рисков / А. Д. Языков // Деньги и кредит. – 2014. – № 3. С.35-41. 24. Официальный сайт Министерства экономического развития Российской Федерации [Электронный ресурс]: – Режим доступа: http://economy.gov.ru (дата обращения: 23.04.2020). 25. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]: – Режим доступа: https://rosreestr.ru (дата обращения: 23.04.2020). 26. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]: – Режим доступа: http://www.gks.ru (дата обращения: 23.04.2020). 27. Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации [Электронный ресурс]: – Режим доступа: http://www.cbr.ru (дата обращения: 23.04.2020). 28. Банки. ру. [Электронный ресурс]: – Режим доступа: http://www.banki.ru (дата обращения: 23.04.2020). 29. Банкинформсервис [Электронный ресурс]: – Режим доступа: https://bankinform.ru/ (дата обращения: 23.04.2020). 30. Эксперт РА [Электронный ресурс]: – Режим доступа: URL: https://raexpert.ru/ (дата обращения: 23.04.2020). 62. Русипотека [Электронный ресурс]: – Режим доступа: http://rusipoteka.ru (дата обращения: 23.04.2020). 1 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.1997, действующая редакция). 2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995, действующая редакция). 3 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 20.11.1994 №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994, действующая редакция). 4 Логинов М. П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М. П. Логинов // ЭКО. – 2013. – №9. С. 115-132. 5 Будаков Д. Ю. Проблемы ипотечного кредитования / Д. Ю. Будаков // Деньги и кредит. – 2014. – № 9. С.18. 6 Эксперт РА [Электронный ресурс]: – Режим доступа: URL: https://raexpert.ru/ (дата обращения: 23.04.2020). 62. Русипотека [Электронный ресурс]: – Режим доступа: http://rusipoteka.ru (дата обращения: 23.04.2020). 7 Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации [Электронный ресурс]: – Режим доступа: http://www.cbr.ru (дата обращения: 23.04.2020). 8 Банки. ру. [Электронный ресурс]: – Режим доступа: http://www.banki.ru (дата обращения: 23.04.2020). |