Дорохова А.А. 5 курс ТИОН реферат. Объекты незавершенного строительствапонятие, основные характеристики
 Скачать 29.05 Kb.
|
|
Шифр – 17042 МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ Кафедра землепользования и кадастров Реферат по дисциплине: ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Тема: «Объекты незавершенного строительства-понятие, основные характеристики». Выполнила: Студентка 5 курса заочного факультета «Кадастр Недвижимости» Дорохова А.А. Проверила: доц.,к.э.н. Жданова Р.В. Москва 2022 Содержание. Введение. Объект незавершенного строительства: сущность понятия.Признаки объекта незавершенного строительства. Степень незавершенности строительства. Классификация объектов незавершенного строительства. Консервация незавершенного объекта. Реконструкция незавершенного строительного объекта. Заключение. Список литературы. Введение. Термины «незавершенный объект» или «незавершенное строительство» используются во многих законодательных актах или нормативных документах. Но нигде нет точного определения этих понятий. Чтобы разобраться с определением данных понятий, стоит обратиться к ст. 1 Градостроительного кодекса России, где можно найти определение термина «объект капитального строительства». Уже на основании этого определения можно попытаться определиться с теми терминами, к которым есть много вопросов. В конце 20 века действовала инструкция, относящаяся к государственному наблюдению за капитальным строительством. В этой инструкции было дано четкое определение того понятия, которое сейчас вызывает споры и вопросы. В частности, в ней говорилось об объекте незавершенного строительства как о том объекте, на котором продолжаются строительный работы. Так же такое определение относилось к объектам, строительство которых временно не ведется или заморожено и по которым еще не было проведено приемки в установленном законом порядке. К сожалению, этот документ уже не имеет своей силы с января 2008 года. Хотя именно в нем можно найти самое точное определение термина. Объект незавершенного строительства: сущность понятия. В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств или строительных материалов и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект. Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимост) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью. Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства. Попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству. Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета. Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства. Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует. Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавершенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости». Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особен-ности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства» . Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки. Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке». Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным. В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано.Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строитель-ство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут. Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или реконструируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным. Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить. Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст. 130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным. Согласно ст. 219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество. Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строительства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…». Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным. Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано. Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено». Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим. Признаки объекта незавершенного строительства. На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении: 1. Наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 2. Индивидуальная определенность объекта; 3. Процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен. Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению. Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта — индивидуальная определенность. 3. Степень незавершенности строительства. С точки зрения документации существует несколько стадий незавершенного строительства: Начальная стадия. Здесь выполнено до 15% работы, которая включает в себя составление проекта, изыскательные работы, постройку временных зданий, нахождение поставщиков материала и строительного оборудования. Средняя стадия. На этой стадии выполнено до 50% работы, которая помимо вышеназванных этапов, включает в себя поставку материалов и оборудования, окончание монтажа стен, крыши и несущих основ перекрытий, начало монтажа внутри здания. Высокая стадия. Здесь выполнено уже до 75% основной работы и сюда входят окончание изыскательных работ, более чем на половину выполненный монтаж внутренней части здания, отделочные работы на начальной стадии, так же продолжает поставляться материал и оборудование. Завершающая стадия. Это до 99% работы. На этой стадии завершается поставка материалов и оборудования, более чем на половину выполнены отделочные работы, временные и вспомогательные здания построены полностью, в начальной стадии находятся пусконаладочные работы. Завершенность строительства считается стопроцентной, когда здание введено в эксплуатацию, что подтверждать должны определенные документы и органы. 4. Классификация объектов незавершенного строительства. Существуют несколько главных признаков, по которым классифицируют строения, в первую очередь – это цель их предназначения. Это могут быть объекты: жилые (жилым помещением является изолированное недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания людей); общественные (помещения, предназначающиеся для использования как малым, так и большим скоплением людей, например, детские сады, офисы, столовые, рестораны, магазины); промышленные (постройки замкнутого формата, предназначенные для осуществления трудовой деятельности); хранилища (здания, предназначенные для качественного хранения того или иного материала, сырья, продуктов и др.); сельскохозяйственные (постройки, в стенах которых могут разводить животных или птиц; парники и теплицы, а также сооружения для хранения сельскохозяйственных машин). В зависимости от предназначения определяются виды постройки. Данные строения делятся на три вида: Производственные (здания, которые используют для промышленных целей, а также объекты безопасности). Непроизводственные (постройки, которые включены в коммунальный, культурно- социальный или бытовой фонд). Линейные (инженерно-коммуникационные строения). Критерии определения незавершенного строительства объекта: Невозможность перемещения объекта без ущерба его назначению. Степень прочности связи с землей и его фиксация на местности. Наличие уникальных и дополнительных характеристик (вид, описание, объем выполненных работ и др.). 5. Консервация незавершенного объекта. Если вдруг заказчик решает остановить работу на 6 и более календарных месяцев или до определенной даты – стройку консервируют (за исключением объектов государственной собственности). Данная процедура может происходить на любой из стадий строительства. Стройка временно прекращается, но при этом оставшийся строй материал и помещение максимально защищают от возможных воздействий влаги. О подобном решении застройщик обязан уведомить письменными образом различные структуры, начиная от подрядчика и заканчивая органами внутренних дел. Затем созвать инвентаризационную комиссию, работа которой заключается в: Определении текущего состояния строящегося объекта. Определении состояний систем коммуникаций, строительного оборудования, которые были переданы в строительство, но не завершились в работе. Определении завышения или занижения стоимости строительных работ по ряду причин. После этого составляется акт о приостановлении строительства и подписываются различные документы для передачи их в соответствующие органы. 6. Реконструкция незавершенного строительного объекта. Реконструкция – это изменение параметров объектов строительства или каких-либо частей здания (количество помещений, этажность, высота потолков и др.). Под реконструкцией незавершенного строительного объекта понимается изменение уже существующих технико-экономических показателей здания. Можно, например, надстроить несколько новых этажей, заменить инженерные сети и перепланировать внутренние помещения. Важным документом для возможности реконструкции постройки является государственная регистрация, и оформить ее может одна из сторон, ведущая проект. Все планируемые изменения должны быть первым делом внесены в проектно-сметную документацию, по которой будет производиться строительная работа, но при этом, новая постройка должна не существенно отличаться от первоначального плана, потому что иначе она будет считаться новым сооружением. Существенными изменениями могут быть признаны, например, изменение площади фундамента или снос какой-либо части дома. Заключение. Подводя итог, хотелось бы отметить, что объект незавершенного строительства является специфическим видом недвижимости по фактическим свойствам, обладающий рядом присущих ему признаков и имеющий собственный правовой режим. Однако, отмеченные в исследовании недостатки и противоречия действующего законодательства, а также неоднозначность правоприменительной практики позволяют сделать вывод о необходимости внесения изменений в действующее законодательство. Список литературы. 1. Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994, № 15 [с изм. и доп. на 21.07.2014 г.] // Правовая система «Гарант», 2018. 2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994, № 15 [с изм. и доп. на 22.06.2017 г.] // Правовая система «Гарант», 2018. 3. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.08.2018 г.) // «Консультант плюс», 2018. 4. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.) // «Консультант плюс», 2018. 5. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.) // «Консультант плюс», 2018. 6. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998, № 135 [с изм. и доп. на 05.07.2016 г.] // Правовая система «Гарант», 2018. 7. Российская Федерация. Законы. «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.08.2018 г.) // «КонсультантПлюс», 2018. 8. Постановление Правительства Москвы № 106-ПП от 17 марта 2017 года "О порядке организации технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы". 9.Быкова Е.Н., Павлова В.А. Техническая инвентаризация объектов капитального строительства. Учебное пособие. – СПб.: Изд-во «Лань», 2014. 10.Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости: учебник. – М.: КолосС, 2012. 11.Варламов А. А. Основы кадастра недвижимости: учебник / А.А. Варламов, С.А. Гальченко; под ред. А.А. Варламова. – М.: Академия, 2015. 12. Байковская А.В. Анализ эффективности вложения средств в объект незавершенного строительства: [Электронный ресурс] – режим доступа: http://www.rusnauka.com/18_DSN_2011/Economics/10_90379.doc.htm 13. Боброва А.В. Проблемы незавершенного строительства в городе Красноярске и пути их решения: [Электронный ресурс] – режим доступа: http://conf.sfu-kras.ru/sites/mn2011/thesis/s231/s231_070.pdf 14. В столице России заморожено 800 тысяч квадратных метров жилья: [Электронный ресурс] – режим доступа: http://buswm.net/realty08061329.html 15. Замкнутый круг строительной отрасли: [Электронный ресурс] – режим доступа: http://investhelp.com.ua/content/zamknutyi-krug-stroitelnoi-otrasli 16. Проблема незавершенного строительства возникла и в Европе: [Электронный ресурс] – режим доступа: http://www.nalogovnet.com/ru/banki/3245-problema-nezavershennogo-stroitelstva-voznikla-i-v-evrope.html |