Мой реферат Кулаков. Оценка недвижимости как основной вид экономической экспертизы назначение, основные методы, нормативноправовое регулирование
 Скачать 201 Kb.
|
|
ГОУ ВПО МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Факультет ЭУМС Кафедра «Финансовый менеджмент» Рефератпо дисциплине "Экономика недвижимости" Тема: " Оценка недвижимости как основной вид экономической экспертизы: назначение, основные методы, нормативно-правовое регулирование "Выполнила: студентка IV курса 6 группы Соколова Е.Н. Проверил: профессор кафедры «Финансовый менеджмент», к.э.н. Кулаков Ю.Н. Москва - 2011 г. СОДЕРЖАНИЕ: Введение 3
Заключение 20 Список используемой литературы 21 ВВЕДЕНИЕ В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров и т. д. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость значительно различается. Актуальность темы обусловлена тем, что на сегодняшний день существует необходимость в компетентной и объективной оценке стоимостного эквивалента недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня. Цель - закрепление теоретических знаний в области основ оценки стоимостного эквивалента объектов недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
Объект исследования – оценка стоимости объектов недвижимости. Предмет исследования – процедура определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Структура реферата определена логикой рассмотрения взаимосвязанных вопросов. Она состоит из введения, 6 разделов, заключения и списка используемой литературы. Основной текст работы изложен на 32 страницах формата А4. В основном тексте представлено 6 рисунков и 9 формул. Библиографический список включает в себя 5 наименований. Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.
Оценка объектов недвижимости представляет собой одну из множества возможных экспертиз, в ходе которых определяются те или иные экономические показатели. Для оценки недвижимости таким показателем является стоимостной эквивалент объекта, определяемый с учетом следующих факторов: Нормативный срок службы; Срок фактической эксплуатации; Права, на которых используется объект недвижимости (собственность, аренда, найм); Местоположение, отражающее неразрывную связь объекта недвижимости с землей. Если представить оценку в виде обобщенной структурно-логической схемы, то она будет иметь следующий вид (рис. 1): Конкретные экономические теории  Подходы Методы определения стоимости Алгоритмы расчета стоимости Рис. 1 Структурно – логическая схема оценки Комментарий: Экономическая теория представляет собой научное (объективное) освоение экономической практики. На этом уровне выявляются основные закономерности изменения стоимостного эквивалента, а также те факторы, под воздействием которых указанные изменения происходят. Анализ является качественным, в результате чего обеспечивается научное знание о стоимости недвижимости. Метод определения стоимости позволяет обеспечить количественное определение стоимостного эквивалента. Анализ является количественным. Алгоритм представляет собой расчет стоимостного эквивалента, при которой в факторную модель подставляют конкретные исходные данные, а количественные преобразования осуществляются в соответствии с принятыми вычислительными процедурами. В экономическом анализе используются базовые концептуальные модели I, II и III. Модели I и II не раскрывают содержания экономического анализа недвижимости, они определяют совокупность и назначение предпосылок такого анализа (на основе чего, с учетом каких обязательных условий и требований этот анализ должен осуществляться). Назначение моделей I и II можно определить и следующим образом: они конкретизируют положения общего экономического анализа, содержащиеся в экономической теории, применительно к конкретному виду экономических благ – недвижимому имуществу. Модели являются универсальными, следовательно, необходим детализирующий уровень представления универсальной модели, относящийся именно к недвижимому имуществу. Такой детализирующий уровень отражен моделью, представленной на рис. 2      U (Using) Сон = f (Q, L, U), T  при Q = f (t) f(t)t0L = f (t) U = f (t) Q (Quality) L (Location) Рис.2 Базовая концептуальная модель № III Где Q- качество ОН L - местоположение ОН U - использование ОН Комментарий: 1.Данная модель отражает все наиболее существенные факторы, связанные с формированием и изменением СОН в течении его жизненного цикла tжц (он) (t0; T). 2. По умолчанию принимается, что Сон = Срын , другие виды стоимости рассматриваются только в аспекте взаимосвязи с Срын. 3. Модель III является многофакторной (трехфакторной) при том, что имеется фактор высшего порядка и универсального действия – время (t). Из этого следует, что анализ будет осуществляться с использованием корреляционно-регрессионного подхода (в качестве переменной принимается только одна величина, а остальные принимаются условно-постоянными). 2. Цель, назначение и принципы оценки недвижимости. Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости необходимо определить понятие самого объекта оценки, то есть недвижимости. При прочих равных условиях правильным определением любого понятия является то, которое закреплено в законе. Для определения недвижимости имеется конкретная правовая норма – статья 130 ГК РФ, положения которой сводятся к следующему:
Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. Определение стоимостного эквивалента объектов недвижимости представляет собой главный вид экономической экспертизы и носит название оценки. Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому. Целью оценкиявляется определение обоснованной рыночной стоимости ОН, находящегося в собственности заказчика. Назначение оценки – оценка выполняется для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества. Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. 3.Регулирование оценочной деятельности
Статья 8 Закона № 157-ФЗ устанавливает, что оценка объектов является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.
Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них предполагает использование при оценке присущих ему методов. К ним относятся стоимостный метод (метод возмещения затрат), метод сравнения продаж (рыночной или сравнительной стоимости) и метод капитализации дохода (доходный метод). Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее использование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. На рис. 3 представлена теоретическая и методологическая база оценки недвижимости в общем виде.  Рис.3 Теоретическая и методологическая база оценки недвижимости Стоимостный метод предполагает, что в центре анализа оказывается не «экономическая» стоимость аренды имущества, качество управления им или стоимость различных альтернативных вариантов использования этого имущества, а «физическая» стоимость строений и земли. По существу оценщик суммирует затраты на воспроизведение данного строения и вычитает сумму износа в тех случаях, когда постройка не является новой. Корректировки часто являются субъективными и не учитывают обычно доход, который может принести это имущество. Данный подход не может использоваться для оценки такой составляющей как земля; стоимость земли необходимо рассчитывать отдельно. Метод сравнения продаж иногда называют методом использования рыночных данных, больше похож на концепцию максимальной рыночной стоимости, обеспечиваемой наилучшим использованием имущества. При данном методе выделяются те сравниваемые виды имущества, которые имеют рыночную цену. Специальная корректировка (или серия корректировок) позволяет учесть отличия оцениваемого имущества от аналога, выбранного для сравнения. Процесс корректировки и в этом случае носит несколько субъективный характер. Метод капитализации дохода предполагает оценку текущей стоимости потока доходов при наилучшем использовании рассматриваемого имущества. Простое применение этого метода предполагает, что либо владелец имущества, либо тот, кому это имущество будет в конечном счете продано, получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного периода. Это простое применение соответствующей формулы: Текущая стоимость (PV) = С/Е (1) В данном случае поток доходов С часто трактуется как чистый текущий доход, а ставку дисконта Е обычно называют нормой капитализации. Если предположить, что доходы растут постоянными темпами g, то данная формула примет следующий вид: Текущая стоимость (PV) = C/(E-g), (2) где разность (E-g) можно рассматривать как норму капитализации. Норма капитализации в общем виде должна включать некоторую премию за риск. Для того чтобы исчислить норму капитализации (R0), можно использовать цены, по которым соответствующее имущество продается в настоящий момент; многие аналитики просто преобразуют приведенную выше формулу текущей стоимости: (R0)= NOI /V (3) где R0 - норма капитализации; NOI - чистый операционный доход; V - рыночная стоимость объекта недвижимости. Тем самым появляется возможность сравнивать различные виды имущества на основе расчетных норм капитализации. Анализ норм капитализации аналогичен анализу модели, рассматривающей отношение цены акций к доходу корпорации (норму капитализации можно рассматривать как соотношение, обратное пропорции цена/доход). Приведенные варианты оценок могут характеризовать ориентировочную стоимость для «типичного» инвестора. Чтобы оценить имущество с позиций того или иного инвестора, необходимо построить предполагаемые стандартные годовые отчеты о прибылях и убытках от эксплуатации рассматриваемого имущества за весь период владения. Это позволит более точно оценить доходы и расходы того или иного конкретного инвестора, а также влияние налоговых платежей. Потоки доходов за каждый год владения (после вычета налогов) плюс некая оценка стоимости имущества (за вычетом трансакционных издержек), если оно будет продано в конце периода, дисконтируются; для этого используются показатели минимально необходимой, с точки зрения данного инвестора, доходности. 5.Оценка недвижимости по затратам. В первую очередь важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена. Можно говорить о стоимостном выражении износа жилых зданий и помещений, но нельзя приравнивать износ к затратам. То же относится к понятиям «стоимость» и «цена». Стоимость у вещи есть всегда, а цена — не всегда. Поэтому и оценку любого объекта недвижимости необходимо начинать со стоимости, которая впоследствии трансформируется в цену с учетом факторов спроса и предложения на конкретном сегменте рынка. Стоимость (value) представляет собой денежный эквивалент экономического блага в произвольный момент его жизненного цикла и формируется в общей рыночной экономической среде. Затраты (cost) — это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Затраты (К) определяются суммой произведений количества факторов производства (r) на цены этих факторов (q) за определенный период времени: K = q1r, + q2r2 + ... + qnrn (4) Цена (price) — это фактический показатель, отражающий сумму, которая была заплачена на покупку объекта в результате сделки при конкретных обстоятельствах. В общем виде цена определяется суммой себестоимости производства и прибыли. Для оценки стоимости приносящей доход собственности, может быть использован затратный подход. Сначала оценивают стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитают из нее сумму оцененного износа зданий и сооружений. Полная стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном. С теоретической точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку трудно представить, что кто-то захочет воспроизвести здание с устаревшими функциональными свойствами. Полная стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство) — это стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.  Свопроизводства=Сстроительства нового ОН, (5) т.к. некоторые работы уже выполняться не будут (например, проект строительства надземной части здания) - будет экономия от повторения некоторых операций. Строительство каждого последующего ОН будет стоить меньше, чем строительство первого ОН. Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта (сооружения), однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии строительства, вида и типа материалов, строительных стандартов и т. д. На рис. 4 представлено отличие этих понятий.  Рис. 4 Процесс формирования полной стоимости воспроизводства и полной стоимости замещения При оценке собственности стоимостным методом предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства объекта недвижимости. Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 5  Рис.5 Процедура определения рыночной стоимости недвижимости методом оценки по затратам 6.Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж. Основой применения данного метода является принцип замещения(см. выше). Сущность метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. Никто не заплатит за товар больше, чем он стоит. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, называемой «сравнимые продажи». Алгоритм использования метода сравнения продаж для определения стоимости недвижимости показан на рис. 6.  Рис.6 Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет цены объектов недвижимости. Причем, предложение зависит от наличия, в первую очередь, объектов недвижимости на данный момент, а спрос — от цены, демографических факторов, уровня дохода населения, развития сферы обслуживания, местонахождения и многих других. Этот подход зависит от наличия недавних продаж недвижимости, в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «привлекательностью». Общая модель сравнения продаж представлена следующим образом: MV=Sc + ∆jc (6) где MV — расчетная величина рыночной стоимости (руб); Sc — цена продажи сопоставимого объекта; ∆jc — совокупная поправка к цене продаж, учитывающая количественные и качественные факторы оцениваемого объекта и его аналога. Данный метод также используется для оценки земельного участка. Метод сравнения продаж - это не что иное, как сравнительный анализ, составляющий часть маркетинговых исследований. Сопоставимость - это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Для сравнения оцениваемого объекта используется не менее трех аналогов. Чем их больше, тем повышается достоверность окончательной оценки. Согласно представленному алгоритму на рис. 6, на оценку объекта влияют условия, физические и экономические характеристики, а также права. Затем происходит процесс корректировки. Его рекомендуется проводить в следующей последовательности: базовая цена — права собственности —условия финансирования − условия рынка − месторасположение объекта ─ физическая характеристика ─ степень износа ─ состояние окружающей среды ─ экономические характеристики ─ иные факторы. Итак, реализация метода анализа продаж осуществляется в несколько этапов: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом. Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов. 7.Оценка недвижимости методом капитализации дохода. Метод, отражающий использование недвижимости в качестве источника дохода, называется методом капитализации дохода. Его экономическое содержание заключается в том, что распределенные во времени доходы от недвижимости определенным образом соотносятся со стоимостью недвижимости. Нетрудно заметить, что в данном случае недвижимость рассматривается в качестве вещной формы капитала, способного в процессе своего использования продуцировать доход. С другой стороны, капитал представляет собой ранее накопленный запас (фонд). Таким образом, необходимо соотнести между собой поток доходов с величиной стоимости (размером фонда). Если в качестве потока фигурируют доходы, то есть денежные поступления, ситуация несколько осложняется. Если капитал имеет денежную форму, то эта степень отдачи известна,— она называется процентом на капитал. Таким образом можно определить стоимостной эквивалент доходной недвижимости: V=I/R, (7) где V— стоимость на данный момент, I— доход, a R— ставка капитализации. Ставка капитализации, используемая при оценке недвижимого имущества, включает в себя как прибыль на вложенный капитал, так и прибыль на возмещение капитала. Норма прибыли на вложенный капитал, называемая ставкой дисконта, объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом дохода будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестированием. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требуемый процентный доход на собственный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала. Приемлемая норма прибыли представляет собой уровень рентабельности при равновесном, или близком к равновесному, состоянии рынка недвижимости. Естественно, что норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам, — в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования (он, к тому же, требует меньших издержек). Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли. Инвестор или собственник должны также учитывать основные виды рисков, наличие которых способно уменьшить размер ожидаемых доходов. Поскольку все ожидаемые доходы являются будущими, то неизбежно возникает фактор неопределенности, конкретным выражением которого являемся уровень риска. Для компенсации действия факторов риска норма прибыли должна быть соответствующим образом увеличена. Затем добавляется ставка возмещения. Возмещение представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценится в течение инвестиционного периода. Возмещение представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспечения окупаемости капиталовложения в течение периода инвестирования. Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. Метод прямой капитализации применяется, если соблюдены два условия. Во-первых, возможности, предоставляемые вложением капитала в оцениваемую недвижимость, должны быть аналогичны возможностям от инвестирования в недавно купленные объекты доходной недвижимости. Во-вторых, соответствующая структура общих ставок выявляется на основе анализа продаж доходной недвижимости. Общая ставка капитализации строится на основе анализа фактических отношений величины дохода к цене продажи для объектов недвижимости, схожих с оцениваемым: Стоимость объекта недвижимости: Сон= NOI / R o  Сон=NOI/(R-AR) (8)где NOI – ожидаемый чистый операционный доход R = R0 + AR, (9) где R0 — безрисковая ставка (норма прибыли); AR — надбавка за риск и возмещение капитала. Такой подход к формированию ставки капитализации (последовательным наращиванием базовой ставки) носит название кумулятивного метода. Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. Методы прямой капитализации просты, и их можно применять, не обладая глубокими знаниями в области математики и финансов. Легкость расчета делает прямую капитализацию обманчиво привлекательной; но всегда следует помнить, что подлежащие оценке объекты недвижимости и сравнимые с ними объекты (по которым строят ставки или коэффициенты) должны быть аналогичны друг другу, или различия между ними необходимо скорректировать внесением поправок. Кроме того, должен быть выработан некоторый алгоритм расчета ставок или коэффициентов капитализации, определяемых на основе анализа рынка. Логика такого алгоритма достаточно проста. Ставка капитализации должна соответствовать реальным условиям рынка, следовательно, определена она может быть только на основе рыночных показателей. Заключение Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:
Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес. Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам. Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта, ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Список используемой литературы
|