ВКР. Страхова_ВКРисправления. Оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования
 Скачать 0.75 Mb.
|
1.4. Зарубежный опыт ипотечного кредитованияКак и в России, ипотечное кредитование в других странах мира, также подвержено высокому спросу со стороны населения. Для населения в России, ипотечное кредитование ассоциируется с долгосрочным бременем, которое необходимо выплачивать длительный период времени. Почти половина граждан не готовы брать ипотечный кредит с предлагаемыми банками процентными ставками, каждый пятый готов брать кредит со ставкой 6% и ниже, и лишь десятая часть согласны на 7-8% годовых. Исходя из этого, возникает вопрос, как развито ипотечное кредитование в других странах и какие там существует условия выдачи кредитов? При анализе ипотечного кредитования в разных странах особое внимание следует уделить трем аспектам. Данными аспектами является: процент по ипотечному кредиту, размер первоначального взноса и срок кредитования. В таблице 3 представлены основные условия ипотечного кредитования в разных странах в 2019 году. Таблица 3. Основные условия ипотечного кредитования в разных странах в 2019 году [46]
Рассмотрим каждую страну в отдельности. Япония является одной из тех стран, где стоимость жилья является одной из самых дорогих в мире. Причиной этому является высокая численность населения при относительно небольших размерах страны. В среднем, в Токио стоимость квадратного метра составляет около 7-8 тысяч долларов. Следовательно, двухкомнатная квартира в столице будет стоить 300-500 тысяч долларов и выше. Несмотря на такие высокие цены, в Японии приобретаются около 78% жилья, выставленного на продажу. Практически всегда покупка жилья в Японии осуществляется через ипотечный кредит. Условия по кредиту является весьма лояльными. Так, ставка по кредиту составляет до 2% годовых, срок кредитования может достигать до 50 лет. Если заемщик не успевает погасить кредит, то его долг переходит к его родственникам. Размер первоначального взноса составляет 10% от стоимости недвижимости. Помимо этого, в Японии существуют дополнительные расходы, связанные с ипотечным кредитом. К таким расходам относятся агентское вознаграждение риэлтору, которое установлено законодательно и составляет 3,15% от стоимости жилья. Также к расходам относят налог на покупку жилой недвижимости – 1,5%, налог на недвижимость – 3% и другие расходы. Ипотечное кредитование в Германии характеризуется превышением спроса над предложением. В связи с этим, в Германии наблюдается постоянный рост недвижимости, однако найти готовое жилье крайне непросто. Особенностью ипотечного кредитования в Германии является высокое качества строительных материалов, из которых построено жилье. Ставки по ипотечным кредитам за последнее время достигли исторического минимума и на данный момент составляют 1-3% годовых. Однако, при оформлении ипотечного займа, первоначальный взнос должен составлять 50% от стоимости недвижимости. Срок кредита может составить от 3 до 50 лет, однако каждые 5 лет ставка возрастает на 0,5%. Поэтому обычно в Германии оформляют ипотечный кредит на 10-15 лет. Минимальная сумма кредита составляет 50 тысяч евро и ежемесячные платежи не должны превышать 35% от ежемесячного заработка. Максимальный возраст для получения ипотечного кредита составляет 65 лет, а минимальный – 21 год. Несмотря на то, что в Германии довольно лояльные ставки по ипотечным кредитам, только 46% немцев имеют в собственности собственное жилье. Данный показатель находится ниже среднего показателя в 69% по странам ЕС. Ипотечное кредитование во Франции также имеет свои особенности. Оформление кредита возможно только в одной валюте – евро. Банки Франции не хотят нести дополнительные расходы, поэтому займы выдаются только в одной валюте. Заемщику, решившему оформить кредит на момент получения кредита не должно быть больше 75 лет, а срок кредита составляет от 7 до 25 лет. Размер платежей не должен превышать 40% от ежемесячного дохода. Французские банки принимают решения о выдаче ипотечного кредита в течение 1 месяца. Также, как и в Японии, во Франции существуют налоги, связанные с покупкой недвижимости. К таким налогам относятся налог на роскошь, если стоимость жилья больше 800 тысяч евро, налог на недвижимость – около 0,5%, налог на проживание, налог на прибыль с перепродажи недвижимости и другие. В Великобритании при оформлении ипотечного кредита, заемщик должен заранее известить банк для каких целей приобретается имущество: для личного проживания, для сдачи в аренду или для ведения бизнеса. В зависимости от целей процентная ставка по кредиту будет отличаться. На сегодняшний день, средняя ставка составляет 2-5%, срок выдачи кредита от 5 до 25 лет и сумма первоначального взноса должна составлять не менее 15% от стоимости жилья. Однако в Великобритании существуют такие программы, в которых предусмотрено отсутствие первоначального взноса. Данная программа предназначена для молодежи, у которых нет средств на первоначальный взнос, однако родители таких заемщиков обязаны открыть в банке счет и внести на него 10% от стоимости недвижимости [47]. Процентные ставки по кредиту, как и во многих странных, делятся на плавающие и фиксированные. Плавающая ставка обычно пересматривается несколько раз в год и зависит от ставки Национального Банка. Комиссионное вознаграждение банков обычно составляет 1,5% от суммы кредита. Ипотечным кредитом в Швеции пользуется практически 90% населения. Основной особенность ипотечного кредитования в этой стране является длительный срок кредитования, который может достигать 105 лет. Взятый кредит часто переходит по наследству, а наследники уже решают продать недвижимость или выплачивать оставшуюся часть долга. Первоначальный взнос обычно составляет 15-25%, а ставки по кредиту в среднем колеблются на уровне 3%. Еще одной особенностью ипотечного кредита является то, что в первые пять или десять лет можно не платить сумму основного долга, а выплачивать банку только проценты. Однако власти страны приняли закон, в котором прописывалось что все заемщики обязаны уплачивать банку хотя бы небольшие платежи по основному долгу. Из-за временной особенности ипотечного кредитования, Швеции является одной из самых закредитованных стран мира. Средняя задолженность по кредитам составляет 366% от годового дохода семьи. Проведенные в стране исследования сообщают, что большинство заемщиков по ипотечным кредитам умрут быстрее, чем погасят кредит. Ипотечное кредитование в США отличается от других стран тем, что в США проводится активное стимулирование данной сферы экономики. Ставки по ипотечным кредитам существуют как плавающие, так и фиксированные, однако большинство кредитов выдается с плавающей процентной ставкой, размер которой изменяется в зависимости от исполнения заемщиком своих обязательств. Помимо этого, американские банки учитывают в качестве дохода, не только официальную заработную плату, но и дополнительный доход, такой как пенсионные накопления, доходы от ценных бумаг, сбережения и другие[32]. К особенностям ипотечного кредитования в США можно также отнести специальные ипотечные программы, которые направлены для определенных категорий граждан, с целью улучшения их положения. Такими программами являются: ипотечные кредиты для строительных компаний и поддержания малообеспеченных слоев населения, программы поддержания пенсионеров, ипотечные программы для жертв катастроф, чей дом был разрушен в результате стихийного бедствия, программы для тех заемщиков, в чьих домах используется энергосберегающие устройства и так далее. Кредиты с плавающей процентной ставкой в США более популярны, обычно их процент ниже, чем с фиксированной ставкой, срок кредита составляет до 30 лет, а персональный взнос должен составлять не менее 10-20% от стоимости недвижимости. Ипотечное кредитование в США отличается от других стран тем, что в США проводится активное стимулирование данной сферы экономики. Ставки по ипотечным кредитам существуют как плавающие, так и фиксированные, однако большинство кредитов выдается с плавающей процентной ставкой, размер которой изменяется в зависимости от исполнения заемщиком своих обязательств. Помимо этого, американские банки учитывают в качестве дохода, не только официальную заработную плату, но и дополнительный доход, такой как пенсионные накопления, доходы от ценных бумаг, сбережения и другие. К особенностям ипотечного кредитования в США можно также отнести специальные ипотечные программы, которые направлены для определенных категорий граждан, с целью улучшения их положения. Такими программами являются: ипотечные кредиты для строительных компаний и поддержания малообеспеченных слоев населения, программы поддержания пенсионеров, ипотечные программы для жертв катастроф, чей дом был разрушен в результате стихийного бедствия, программы для тех заемщиков, в чьих домах используется энергосберегающие устройства и так далее. Кредиты с плавающей процентной ставкой в США более популярны, обычно их процент ниже, чем с фиксированной ставкой, срок кредита составляет до 30 лет, а персональный взнос должен составлять не менее 10-20% от стоимости недвижимости. Нигерия является одной из стран, где проценты за пользование ипотечным кредитом составляют 30% годовых. Данная ситуация обусловлена высоким уровнем инфляции в стране (12,2%). Однако если заемщик вносил средства на открытый в государственном банке счет, то ставка по ипотечному кредиту может составить около 9% годовых от Национального жилищного фонда [48]. Еще одной особенностью страны является то, то в стране отсутствует вторичный рынок жилья. Основной формой финансирования ипотечных кредитов в стране являются схемы принудительного сбережения. Вкладчики жилищных сбережений имеют существенные привилегии при взятии ипотечных кредитов. Швейцарские банки предлагают своим клиентам ставки по ипотечным кредитам в размере 1% годовых. Однако при этом, размер первоначального взноса должен составлять 60-80% от стоимости недвижимости и срок кредита составляет до 10 лет. Основной особенностью страны является то, что выдавать ипотечные кредиты могут как банки, так и страховые компании. Ставки в страховых компаниях будут меньше, чем в банках, а если оформлять ипотечный кредит через интернет провайдеров, то ставка будет самая выгодная. В ближайшей перспективе, некоторая часть швейцарских банков предложили выдавать ипотечные кредиты с отрицательной процентной ставкой. Однако, на данный момент отрицательная процентная ставка существует только для депозитных счетов (-0,75% годовых). Австралия является той страной, где спрос на недвижимость для населения с низким и средним уровнем дохода является достаточно низким. Данная проблема объявляется высокой стоимостью недвижимости, а также ограниченным количеством вариантов готового жилья. Еще одной особенностью является то, что в Австралии практически нет дешевого жилья. Цены на квартиры за последние несколько лет выросли на 100%, а на коттеджи на 118%. При увеличении учетной ставки в стране, рынок ипотечного кредитования сократился на 1,2%. Средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 6% годовых, а срок кредита может доходить до 30 лет. Размер первоначального взноса должен составлять 40% от стоимости недвижимости. Налогами, при приобретении жилья, облагается вся недвижимость в размере 3-4% от ее стоимости [44]. Власти в Китае активно поддерживают развитие ипотечного кредитования в стране. Начиная с 2018 года, темпы роста на рынке недвижимости замедляются и в 2019 году составили лишь 0,6%. Причиной этому послужила торговая война между Китаем и США. Одной из особенностью получения ипотечного займа является размер первоначального взноса при получении первого займа -10%, а уже последующих -50%. Также, размер ипотечного займа и проценты по нему зависят от благонадежности заемщика и его профессии. Наименьший кредит смогут получить работники торговой сферы и частные предприниматели. Самые выгодные условия ожидают врачей и учителей. Срок выдачи ипотечного кредита составляет 10-30 лет. Минимальная сумма кредита составляет 350 тысяч юаней. Таким образом, власти страны решили поддержать все слои населения. Таким образом, из всего проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование в разных странах имеет ряд специфических особенностей. На основании данных особенностей для ипотечного кредитования в России можно определить ряд рекомендаций и нововведений. Такими рекомендациями являются: 1. Введение ограничений размеров платежей по ипотечным кредитам, которые определяются исходя из ежемесячного заработка заемщика и общего размера задолженности. 2. Применение как переменных, так и фиксированных ставок по ипотечным кредитам, которые позволят снизить процентную ставку по ипотечным кредитам и увеличить число заемщиков. 3. Развивать систему рефинансирования ипотечных кредитов. 4. Для снижения банковских рисков применять систему государственного ипотечного страхования. 5. Использовать государственную поддержку для обеспечения конкурентоспособности банков, что в свою очередь приведет к увеличению участников рынка ипотечного кредитования и увеличит количество ипотечных программ. ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «АЗИАТСКО-ТИХООКЕАНСКИЙ БАНК» |