План. Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости
 Скачать 100.5 Kb.
|
|
тема: Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости Реферат СОДЕРЖАНИЕ
Введение Стоимостная оценка земель является составной частью государственного кадастра недвижимости и проводится для информационного обеспечения регулирования земельных отношений. Наибольшее число имущественных и экономических интересов, связанных с использованием земли и иной недвижимости, сосредоточено в населенных пунктах, для которых земельно-оценочные работы носят повышенную актуальность. Согласно ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий. Кадастровая оценка земель населенных пунктов устанавливает денежное выражение ценности земельного участка в границах кадастровой учетной единицы в зависимости от вида разрешенного использования. Кадастровая оценка по своей сути представляет собой экономическую оценку, поскольку конечная цель той и другой – денежное представление о стоимости земли. Актуальность темы дипломной работы «Процедура оспаривания кадастровой стоимости» обусловлена множеством факторов. Несмотря на последние изменения в законодательстве данного правового института в настоящее время имеются недостатки и пробелы, что приводит к неоднозначному толкованию и применению соответствующих правовых норм на практике. В силу чего они заслуживают углубленного научного исследования и выявлению проблем, с которыми сталкиваются физические и юридические лица при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В последние годы в Российской Федерации введена кадастровая политика, которая и на сегодняшний день тревожит умы граждан и представителей бизнеса. До настоящего времени многие специалисты не усвоили суть кадастровой политики государства, а уж о простых гражданах и говорить не приходится. В условиях формирования конкурентного рынка недвижимости, состоящего из земельных участков и других объектов недвижимости, актуальным остается вопрос об определении кадастровой стоимости таких объектов. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая на основе методологии массовой оценки в результате проведения государственной кадастровой оценки, зачастую на практике не соответствует рыночной стоимости, рассчитанной в результате проведения индивидуальной оценки в отношении конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, главным вопросом остается возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки и ее установления равной рыночной стоимости. Следует отметить, что несоответствие кадастровой стоимости и рыночной уже длительное время вызывает споры между физическими и юридическими лицами с одной стороны и органами государственной власти с другой. При таких обстоятельствах граждане и юридические лица переплачивают из своего кармана не только в связи с тем, что кадастровая стоимость имущества выше ее рыночной, но и в связи с тем, что им приходится нести дополнительные расходы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Предмет исследования – нормативная правовая база в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. Объект исследования – общественные отношения, в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. Цель дипломной работы – внести предложения по совершенствованию законодательства в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. Для достижения цели необходимо решить следующие задачи: определить понятие кадастровой оценки объектов недвижимости; провести историко-правовой анализ законодательства в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости; изучить нормативную правовую базу в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости; рассмотреть особенности оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; рассмотреть особенности оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости в суде; выявить проблемы оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости и внести предложения в законодательство по решению этих проблем в целях повышения эффективности кадастровой оценки объектов недвижимости. Для решения поставленных задач необходимо использовать следующие методы научного познания: всеобще-философские методы – диалектика и метафизика; общенаучные методы – анализ, синтез, дедукция, сравнение, системный подход; частно-правовые методы – формально-юридический, сравнительно-правовой. Теоретическая значимость дипломной работы заключается в трудах следующих авторов: М.А. Федотова, В.В. Григорьев, В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, А.В. Пылаева. Практическая значимость дипломной работы заключается в том, что выводы и предложения полученные в работе могут быть использованы в учебном процессе. 1. Теоретические, правовые и методические основы кадастровой оценки земель 1.1 Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения Все земли учтены в государственном кадастре. Государственный земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны и её административно-территориальных подразделениях, о первичных объектах и субъектах кадастрового учёта в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах. Кадастр (cadastre) - список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum, то есть capitastrum (от caput - голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати. Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учёта земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н.э.). А сам термин «кадастр» начинает приживаться со времён римского правителя Августа (27 г. до н.э.), когда была утверждена единица учёта сбора дани за землю «caputigum», и введена перепись населения «caputigum registrum». Со временем эти слова слились в одно – «capitastrum» и впоследствии в слово catastrum. Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении «мерной вервью» длин граничных линий, которые разделяли землю по угодьям, различающимся по «добротности» («добрые», «средние» и «худые»). В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. На рубеже XVII в. в России составляли документы учёта и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые годы после революции 1917 г. согласно Положению о земельных распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты, независимо от пользователя, подлежали земельной регистрации. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения, составляли экспликацию участка по видам угодий. Государственная кадастровая оценка земель - оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 31.07.2020 N 249-ФЗ). Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне границ городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне границ городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. Оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель. Государственная кадастровая оценка земель, заключающаяся в получении и актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, проводится для целей налогообложения - для определения размера подлежащего уплате земельного налога, базой для которого является кадастровая стоимость земельного участка. Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок (в том числе находящийся в государственной или муниципальной собственности), при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей. 1.2 Правовые основы кадастровой оценки земли в РФ 1.3 Порядок проведения работ по кадастровой оценке земель. Типология земельных участков для расчета кадастровой стоимости земель Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: 1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки (государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ). Решение о проведении государственной кадастровой оценки в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: - год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости; - вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; - категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки; - наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; - наименования муниципального образования, муниципальных образований, на территориях которых расположены объекты недвижимости и в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки в случае, если государственной кадастровой оценке подлежат объекты недвижимости, расположенные на территориях не всех муниципальных образований, входящих в состав субъекта Российской Федерации. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения, размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в случае отсутствия такого сайта у органа, принявшего решение о проведении государственной кадастровой оценки, - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 2. Формирование перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке: Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в порядке и в соответствии с требованиями к содержанию запроса, которые установлены уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Предусмотренные полномочия по формированию и предоставлению перечня органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. 3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки: Заказчик кадастровой оценки стоимости земельного участка – государственный орган – проводит тендер, по результатам которого выбирается Оценщик, который в дальнейшем и занимается кадастровой оценкой земельных участков. Заказчик и Оценщик заключают договор на проведение оценки. В обязанности Оценщика входит: определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчета об определении кадастровой стоимости. В свою очередь, Заказчик проводит экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждает результаты определения кадастровой стоимости; производит опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; и вносит результаты определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. Осуществление деятельности по определению кадастровой стоимости допускается при наличии у исполнителя работ договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления указанной деятельности. Дополнительные требования к исполнителю работ устанавливаются Правительством Российской Федерации. Договор страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости заключается на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей на срок не менее чем три года. Заказчик работ в срок не более чем пять рабочих дней со дня заключения договора на проведение работ по определению кадастровой стоимости направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, следующие сведения: - о месте нахождения заказчика работ; - об организационно-правовой форме исполнителя работ, о его полном наименовании и месте нахождения; - о дате или сроке сдачи результатов работ по договору на проведение работ по определению кадастровой стоимости. 4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости: Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 Федерального закона. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень. Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в трех экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа. Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В течение трех рабочих дней с даты составления проекта отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа и соответствующего требованиям к отчету, исполнитель работ направляет такой проект отчета в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, о чем извещает заказчика работ. В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и представления замечаний к нему орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в течение трех рабочих дней с даты получения такого проекта отчета включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки, предусмотренный статьей 24.21 Федерального закона, на двадцать рабочих дней, за исключением случаев, предусмотренных порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда, утвержденным уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. О включении или невозможности включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, уведомляет заказчика работ и исполнителя работ любым доступным способом (телеграммой, телефонограммой, факсограммой) в течение пяти рабочих дней с даты получения такого проекта отчета. В случае невозможности включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в уведомлении указывает причины, по которым включение такого проекта отчета невозможно. В случае получения уведомления о невозможности включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ обеспечивает устранение причин, повлекших за собой невозможность размещения такого проекта отчета, и направляет его в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. Информацию о включении в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в случае отсутствия этого сайта у заказчика работ - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») с указанием адресов, по которым размещаются замечания, представленные к проекту отчета об определении кадастровой стоимости. 5. Экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости: Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, в течение сорока пяти рабочих дней с даты представления такого отчета в эту саморегулируемую организацию оценщиков Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статью 3 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 08.06.2015 N 145-ФЗ (в ред. в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ). При проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости также проводится анализ всех представленных к нему замечаний с их соответствующими обоснованиями, содержащимися в справке о замечаниях. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет, содержащее также информацию о проведении анализа представленных замечаний в результате включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости. Отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об определении кадастровой стоимости включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и замечаний и их соответствующее обоснование. Исполнитель работ с учетом выявленных нарушений и замечаний дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы. При отсутствии положительного экспертного заключения на отчет об определении кадастровой стоимости он не принимается заказчиком работ. Экспертное заключение на отчет об определении кадастровой стоимости составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа. 6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости: В течение двадцати рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации (далее - акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости), который вступает в силу после даты его официального опубликования (обнародования). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта. 7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости: В течение трех рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости копия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа, и один экземпляр положительного экспертного заключения на такой отчет, составленного в форме электронного документа, направляются заказчиком работ в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. Список использованной литературы Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020 N 318-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020 N 269-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019 N 267-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020 N 269-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 N 2314-р) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС КонсультантПлюс Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.П. Кадастр земель населенных пунктов. - М.: Колос, 2017. – 167 с. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6т. т.5 Оценка земли и иной недвижимости. - М.: Колос, 2016. – 256 с. Дегтярев И.В. Земельный кадастр. – М.: Колос, 2019. – 463 с. Магазинщиков Т.П. Земельный кадастр: учебник – 2-е изд. перераб. и доп. – Львов: Изд-во Львов. ин-та, 2017. – 424 с. Оценка земельных ресурсов. – М.: Ассоциация «Русская оценка», 2019. – 362 с. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие/ М.А. Федотова. - М.:КНОРУС, 2018. – 224 с. Хисматулов О.Т., Желясков А.Л., Привалова Е.И. Методологические и методические основы оценки земли населенных пунктов. – Пермь, 2017. – 170 с. Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. – М.: «Издательство ПРИОР», 2016. – 368 с. |