Индивидуальный проект Процедура оценки земельного участка. Индивидуальный проект..... Процедура оценки земельного участка
 Скачать 60.82 Kb.
|
|
Частное профессиональное образовательное учреждение «Сочинский финансово-юридический колледж» Специальность 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения» ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ Тема: Процедура оценки земельного участка Выполнил студент 1 курса ОФО специальности _____21.02.05_Земельно-имущественные __________________________отношения ФИО студента ___________________________ Проверил преподаватель ФИО ______________________ Оценка Индивидуального проекта ___________________________ Сочи 2020 год СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..4 Глава 1. Цели, задачи и принципы оценки земель………………….4 1.1 Экономическая оценка земли. Цели и принципы………….………………….5 1.2 Три подхода к оценке земли………………..…………………………………..9 Глава 2. Анализ поставленных целей и задач……………………...12 2.1 Описание объекта………...................................................................................12 2.2 Метод выделения……..………….……………………………………….........18 Заключение…………………………………………………………………….19 Список использованной литературы……………………………….20 ВВЕДЕНИЕ. Представленная работа посвящена теме «Оценка рыночной стоимости земельных участков» на конкретном примере. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Проблема данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов. Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме "Оценка земельных участков" в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость. Основной целью оценки земельного участка является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Данный результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях). В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи: Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере; Сказать об актуальности проблемы в современных условиях; Изложить возможности решения тематики; Рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков; Провести анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, то есть помещения, находящегося на данном участке. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. Глава 1. Цели, задачи и принципы оценки земель 1.1 Экономическая оценка земли. Цели и принципы Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру. Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли. Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся. Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков: удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли; создание базы для налогообложения; реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий; составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков. Кадастровая оценка земли — это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка. Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на три группы. Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени. Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке. Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения: спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости; - спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка; - предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка. Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, то есть, стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность. В Оренбурге, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне. Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него. Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой. Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов. Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: - целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; - ожидаемые изменения на рынке земельных участков; - существующее использование земельного участка. При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки). 1.2 ТРИ ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ Существует три общепринятых подхода в оценке: - сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и так далее), присутствующих на дату оценки; - доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора); - затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке. Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами. Рассмотрим подробнее каждый из подходов. Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Сущность затратного подхода в оценке заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею в будущем. Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный подход. Однако, даже в странах рыночной экономики, оценщики часто применяют этот подход. Применение затратного подхода необходимо при: -Анализе нового строительства; -Определении варианта использования земли; -Реконструкции зданий; -Оценке для целей налогообложения; -Для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; -Оценке для целей страхования; -Оценке последствий стихийных бедствий; -Оценке специальных зданий и сооружений. В условиях же перехода к рыночным условиям затратный подход чаще всего является в оценке определяющим, так как для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из- за неразвитости рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше или меньше ее. Только при новом строительстве соответствующем НЭИ участка земли стоимость, определенная затратным методом соответствует рыночной стоимости. В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости. Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного. Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. Арендная плата отражает величину земельной ренты, так как устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. То есть, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе. Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. В рамках доходного подхода для оценки используются. метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее метод остатка для земли. Глава 2. Анализ поставленных целей и задач 2.1ОПИСАНИЕ ОБЬЕКТА. Земельный участок расположен по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская д. 60, имеет форму прямоугольника. Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения. Земельный участок расположен в жилой зоне центральной части города, обеспечен инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Помещение банка в девятиэтажном многоквартирном доме на первом этаже. Транспортная достижимость развита нормально, ближайшие остановки общественного автотранспорта находится в 500 метрах от объекта оценки. В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и так далее Окружающая застройка: высокая плотность, средняя высотность. Таблица 2.1 Характеристики оцениваемого земельного участка и улучшений, расположенных на нем
2.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ. Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: - выбор основных факторов стоимости земельного участка; - определение цен продаж земельных участков — аналогов; - определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости; - определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка; - корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка; - обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов. В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают: - местоположение и окружение; - целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; - физические характеристики: рельеф, размер, форма и другие; - транспортная доступность; - доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним.). Подбор аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются: - условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); - условия платежа при совершении сделок с аналогом (платеж денежными средствами; расчет векселями; взаимозачеты; бартер.); - обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства.); - время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом. Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: - прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости; - сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости; - корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка; - оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки; - экспертным определением корректировок цен аналогов. В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот. По факторам стоимости, один из которых является определяющим корректировки цен аналогов, вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору. По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректировки в абсолютном или процентном выражении. При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значения корректировок. Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж. Таблица 2 - Характеристика земельных участков с улучшениями, аналогичных с оцениваемым.
Продолжение таблицы 2
Таблица 3 - Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка
Объяснения корректировок: Корректировка на имущественные права не требуется ни один участок, потому что все они перешли к покупателю на праве собственности; Корректировка на местоположение для обоих аналогов требуется понижающая корректировка цены. Продаж аналогичных объектов не зафиксировано, поэтому внесены корректировки для обоих аналогов в качестве соразмерной цены за местоположение.; Корректировка на условия финансирования не вводится, потому что все аналоги покупатели приобрели за собственные средства без получения кредита; Корректировка на время продажи требуется, квартал назад рост цен за первый квартал составил - 2%, за второй - 3 %. Корректировка на транспортную доступность водится. Транспортная доступность для парикмахерской имеет немаловажную роль в виду обслуживания большого числа клиентов. Поэтому корректировка взята исходя из примерного количества клиентов, возможно обслуживаемых организаций и их состоятельности. Корректировку на наличие коммуникаций не вносим, так как инженерные коммуникации находятся на границе участка и их стоимость не требует поправки. Анализ приведенных цен аналогов. Как видно из приведенных скорректированных цен аналогов цена участков колеблется от 8 704 500 до 6 829 500 рублей. Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов проводят обработку этих цен путем расчета среднеквадратического значения ряда. С – среднеарифметическое значение ряда; Сi – i-тое значение ряда; N – количество членов ряда; C= C= (8 704 500 +6 829 500)/2=7 676 000 рублей Таким образом, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 7 676 000 рублей 2.2МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ. Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. Метод выделения применяется для оценки застроенного земельного участка. Условия применения метода: Наличие информации о ценах сделок с единицы объекта недвижимости, аналогичного единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделки можно использовать цены предложений (спроса). Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: Определение элементов, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающих оцениваемый земельный участок с объектами – аналогами. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально. Рыночное стоимость земли зависит от суммы вероятной прибили и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения. Оценка частных владений в садовые и дачные товарищества проводится с учетом цен продаваемых нелогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния. Список использованной литературы 1.Бобров Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. –М. 2015.- 112с. 2. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: в 6 т., т. 5. Оценка земель и иной недвижимости.– М.: КолосС, 2016. – 265 с. 3. Воронкова П.Т., Носова С.И., Сапожникова П.М. Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда. – М.: 2015. 306 с. Оверчук А.Л., Фомин Н.П. Вопросы оценки земли. Прилож. к журн. «Имущественные отношения в РФ», вып. 3. – М.: МАОК, 2018. – 56 с. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2017. - 265 с. Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., Семенова Е.А. и др. Оценка урбанизированных земель. - М. 2019.- 776 Румянцев Ф.П., Хавин Д.В, Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2015. – 279 с. |