Ек. ТК - 7. Задание. Решение Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле Стоимость С

Название	Решение Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле Стоимость С
Дата	02.12.2022
Размер	84.5 Kb.
Формат файла
Имя файла	ТК - 7. Задание.doc
Тип	Решение #824964

ТК – 7. Задание

1. Определить с помощью затратного подхода стоимость дачи.

Площадь дома – 115 м².

Стоимость 1 м² здания – 12000 рублей.

Площадь гаража – 60 м².

Стоимость 1 м² гаража – 7800 рублей.

Стоимость всех других сооружений на даче – 28000 рублей.

Неустранимый физический износ дачи – 9500 рублей.

Устранимый физический износ – 12000 рублей.

Устранимое функциональное устаревание – 8500 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка – 35000 рублей
Решение:

Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле:

Стоимость= С_з + ИО_пер + ИО_кос – Износ накопленный +П

С_земли= 115*12000+60*7800+28000 = 1876000 руб. = 1876 тыс. руб.

Сумма износа Из = 9500+12000+8500 = 30000 руб.

Полная стоимость объекта недвижимости:

Стоимость = 35+1876-30 = 1881 тыс. руб.

Ответ: стоимость дачи составляет 1881 тыс. руб.

2. Определить накопленный износ методом сравнения продаж (табл.1).

Таблица 1

Расчет накопленного износа

Показатель	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, млн.руб.	250	300	370
Стоимость участка земли, млн. руб.	50	70	120
Рыночная цена здания, млн. руб.
Текущая воспроизводственная стоимость, млн. руб.	260	310	340
Накопленный износ, млн. руб.	-60	-80	-90
Износ в процентах от воспроизводственной стоимости	-23%	-25,8	-26,5
Средний процент износа	-	-	-

Решение:

Рыночная цена здания рассчитывается по формуле:
Р = Цпр-Сз, где
Цпр – откорректированная цена продажи сопоставимых объектов,
Сз – стоимость земли.
Р₁ = 250-50=200 млн. руб.
Р₂ = 300-70=230 млн. руб.
Р₃ = 370-120=250 млн. руб.
Накопленный износ определяется по формуле:

И = Р-В, где
В – текущая воспроизводственная стоимость.
И₁ = 200-260=-60 млн. руб.
И₂ = 230-310=-80 млн. руб.
И₃ = 250-340=-90 млн. руб.

Износ в процентах от воспроизводственной стоимости:
И₁ = -60/260·100% =- 23%

И₂ = -80/310·100% = -25,8%

И₃ = -90/340·100% = -26,5%

Средний процент износа:
И_ср=(-23-25,8-26,5)/3 = 25,1%
Ответ: средний процент износа равен 25,1%.

3. Какова общая стоимость офиса, определяемая с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 125000 рублей, полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1500000 рублей, общий износ здания – 20% от восстановительной стоимости.
Решение:

Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле:

Стоимость= С_з + ИО_пер + Ио_кос – Износ накопленный +П

Величина износа: 1500000 х 0,2 = 300000 рублей.
Восстановительная стоимость офиса без износа:
1500000 - 300000 = 1200000 рублей.
Стоимость офиса:
1200000 + 125000 = 1325000 рублей.
Ответ: общая стоимость офиса равна 1325тыс.руб.

4. Оценить эффективный возраст здания по результатам продаж, если стоимость продажи 750000 рублей, стоимость участка 170000 рублей, а стоимость воспроизводства 740000 рублей. Срок экономической жизни здания 120 лет.
Решение:

Износ здания :
И = 740000- (750000-170000) = 160 тыс. руб.
ЭфВ/Сэж = Из/ ПВС_.,

где (Из/ ПВС) – коэффициент износа.

ЭфВ= Из/ ПВС · Сэж = 160/740 · 120 = 25,9
Ответ: эффективный возраст здания равна 25,9.
5. Определить неустранимый функциональный износ.

Анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 20000 рублей за 1 м² . Площадь здания – 700 м², Стоимость системы электрообогрева полов при строительстве здания – 100 млн. руб. Коэффициент капитализации для здания – 12%.
Решение:

Потеря чистого дохода = 20000 р.·700 м²=14 млн. р.

Потеря стоимости здания из-за отсутствия электрообогрева полов = 14 млн. р./12%=14/0,12= 116,67 млн. р.

Ифункц= 116,67 – 100 = 16,67 млн рублей
Ответ: неустранимый функциональный износ 16,67 млн. рублей.

6. Произвести расчет потери стоимости здания, связанное с внешним износом. Повышение уровня шума и запыленности обусловили снижение чистой арендной платы за имущественный комплекс (здание, земля) прилегающий к транспортной магистрали на 500 рублей в месяц за 1 м². Площадь здания – 600 м². Доход от здания составляет 80-% доходов всего имущественного комплекса. Коэффициент капитализации для здания составляет – 12%.
Решение:

Общая потеря чистой аренды = 500 р.·600 м² ·12= 3600 тыс. р.

Потеря чистого дохода, относящегося к зданию = 3600 тыс. р.· 0,8= 2880 тыс. р.

Снижение стоимости здания, связанное с внешним износом = 2880 тыс.р./ 0,12 = 240 тыс. р.
Ответ: потери стоимости здания, связанное с внешним износом составляют 240 тыс. р.

7. Определить полную стоимость воспроизводства объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость 1 м² оцениваемого объекта составляет 24,5 тыс. руб. Площадь объекта составляет 86 м².

Потребительские качества объекта характеризуются следующими поправочными коэффициентами (табл. 3).

Таблица 3

Потребительские качества объекта

Наименование коэффициента	Значение
Характеристика района
1.Социальная инфраструктура (присутствие всех социальных услуг)	1,02
2.Удаленность от центра (центр)	1,10
3.Транспортная доступность (все виды транспорта)	1,05
4.Расстояние до остановки (в пределах 500 м)	1,00
Характеристика дома
1.Год постройки (10-15 лет)	0,90
2.Материал стен (кирпич)	1,00
3.Серия дома (обычная)	1,00
4,Мусоропровод (есть)	1,02
5.Отопление (центральное)	1,00
6.Горячее водоснабжение (центральное)	1,00
7.Состояние вентиляции (удовлетворительное)	0,98
8.Состояние подвала (удовлетворительное)	0,98
9.Состояние чердака (неудовлетворительное)	0,96
10.Состояние двора (хорошее)	1,00
Характеристика квартиры
1.Этаж (5)	1,00
2.Планировка комнат (смежные)	0,98
3.Высота потолка (до 3 м)	1,00
4.Площадь кухни (более 8м)	1,02
5.Санузел (смежный)	0,98
6.Ванная (покрашена)	1,00
7.Балкон или лоджия (балкон)	1,00
8.Входная дверь (металлическая)	1,02
9. Освещенность % (100)	1,00
10.Наличие телефона (есть)	1,00
11.Окна выходят (на улицу и во двор)	1,01

Решение:

Полную стоимость воспроизводства объекта недвижимости определим по формуле:
С_уд. = S_лом ∙ С_уд.об. ∙ K₁ ∙ K₂ ∙ K₃,
где S_об. – площадь объекта, м2;
С_уд.об.– удельная стоимость объекта, руб./м2;
К₁ – коэффициент, учитывающий характеристику района;
К₂– коэффициент, учитывающий характеристику дома;
К₃ – коэффициент, учитывающий характеристику квартиры.

К₁ = (1,02+1,10+1,05+1,00)/4=1,04

К₂= (0,90+1,00+1,00+1,02+1,00+1,00+0,98+0,98+0,96+1,00)/10=0,98

К₃= (1,00+0,98+1,00+1,02+0,98+1,00+1,00+1,02+1,00+1,00+1,01)/11= 1,09

С_уд. = 86·24,5 ·1,04·0,98·1,09 = 2340,73 тыс. руб.
Ответ: полная стоимость воспроизводства объекта недвижимости равна 2340,73 тыс. руб.