Социология. Ситуационный (теоретический) вопрос 1 3 Ситуационный (теоретический) вопрос 2 7
 Скачать 47.48 Kb.
|
|
Содержание Ситуационный (теоретический) вопрос № 1 3 Ситуационный (теоретический) вопрос № 2 7 Тестовые задания 11 Список использованных источников 13 Ситуационный (теоретический) вопрос № 11. Оценка стоимости и правового положения объектов недвижимого имущества. Рассмотреть основные методы оценки стоимости и правового положения объектов недвижимого имущества корпорации. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: - с точки зрения сравнимых продаж; - на основе затрат; - с точки зрения капитализации дохода. В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы: - метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж); - методы соотнесения (переноса) и экстракции; - метод капитализации земельной ренты (метод развития); - метод капитализации дохода. Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения. Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы сравнения: - финансовые условия (условия финансирования сделки); - условия продажи; - рыночные условия (время сделки); - местоположение объекта; - физические характеристики; - показатели доходности. После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов. В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:  ,где ЦСП – цена по сравнимым продажам; ЦБ – цена базовая; ki – коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (причем, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние – знак положительный, отрицательное – отрицательный); N – количество элементов сравнения. Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот. Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями. Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение. Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик. При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость [4, с. 91]. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:  ,где ЦКЗР – цена при капитализации земельной ренты; Д – доход; НК – норма капитализации.  ,где Ф – фактор капитализации. Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта. После установления величины потоков доходов и расходов они дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка. После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах. Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает следующие составляющие: 1. Плановая аренда– часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.). 2. Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре. 3. Рыночная аренда– часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы. 4. Прочие доходы– доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка. Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов. Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп: - постоянные расходы; - переменные расходы; - расходы на замещение. К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта. К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта: - расходы на управление; - расходы по заключению договоров аренды; - заработная плата обслуживающему персоналу; - коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация; - расходы на уборку; - расходы на эксплуатацию и ремонт; - расходы на содержание территории и автостоянки; - расходы по обеспечению безопасности и т.д. Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят: - кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации; - санитарно-техническую и электроарматуру и приборы; - механическое оборудование; - пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п. К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости. Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов. При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются: - расходы, связанные с бизнесом; - бухгалтерская амортизация; - подоходные налоги владельца; - капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости. Для капитализации будущих доходов применяются два метода: - метод прямой капитализации; - метод капитализации по норме отдачи. Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):  .При использовании метода прямой капитализации применяется так называемая техника остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна. Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами: - методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи; - методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи. Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:  ,где Ct – денежный поток периода t; it – норма дисконтирования периода t. Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы: - метод кумулятивного построения; - метод сравнения альтернативных инвестиций; - метод сравнения продаж; - метод мониторинга рыночных данных [2, с. 162]. Ситуационный (теоретический) вопрос № 22. Оценка доходности и стоимости акций. Провести анализ вариантов расчета доходности и стоимости основных видов акций Инструменты с переменным или неопределенным доходом представляют собой наиболее сложный и вместе с тем распространенный класс объектов инвестирования. Характерным примером подобных активов являются долевые бумаги – обыкновенные акции, паи и т.п. Акция представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую право собственности на определенную долю капитала и прибыли предприятия. Акция - это, согласно российскому законодательству, именная ценная бумага, выпускаемая корпорацией и представляющая собой: - титул собственности. Это означает, что инвестор, вкладывающий деньги в этот вид ценных бумаг, рискует вместе с компанией-эмитентом, а капитал, вложенный им, является собственным для компании, а не заемным. Будучи собственником, акционер способен влиять на политику акционерного общества путем участия в общем собрании акционеров по вопросам, находящимся в компетенции общего собрания и с учетом прав, предоставляемых имеющимся у инвестора пакетом акций. Важнейшими из этих вопросов являются: организация, ликвидация общества, выбор Совета директоров, реорганизация общества и некоторые другие. Вместе с тем ответственность акционеров как собственников ограничена: они не отвечают по обязательствам общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, лишь в пределах стоимости принадлежащих им акций; - право на получение дохода (дивиденда). Получение дохода ничем не гарантировано и зависит от прибыли акционерного общества и от решения по ее распределению. Это решение принимает общее собрание акционеров, однако в пределах суммы, рекомендованной советом директоров компании, состав которого также избирается общим собранием. Принятие решения о выплате дивидендов по всем типам акций является правом, а не обязанностью акционерного общества. Однако, если такое решение уже было принято и дивиденды объявлены, то их выплата в установленном размере — обязанность акционерного общества; - право на получение части имущества в случае ликвидации эмитента. Ликвидация проводится по решению общего собрания акционеров (3/4 голосов). Распределение имущества между акционерами происходит после удовлетворения требований всех кредиторов, а также после первоочередных расчетов общества с акционерами: выкупа акций в случаях, предусмотренных законодательством, выплаты начисленных ранее дивидендов, выплаты ликвидационной стоимости привилегированных акций, если ее размер определен в уставе [3, с. 117]. Акции могут быть простыми и привилегированными. Основные отличия привилегированных акций состоят в том, что: - права их владельцев, касающиеся участия в управлении АО, существенно ограничены. По большинству вопросов, выносимых на общее собрание, эти акционеры не голосуют. Исключение составляют вопросы, непосредственно затрагивающие интересы владельцев привилегированных акций, например реорганизация АО в той или иной форме. Право голоса на общем собрании по всем вопросам находящимся в его компетенции, может быть предоставлено держателям привилегированных акций, конвертируемых в обыкновенные, или владельцам привилегированных акций, по которым общество не выполняет условий выплаты дивидендов, определенных в уставе; - дивиденд по привилегированным акциям часто является фиксированным и определяется по ставке дивиденда как процент от номинальной стоимости. Однако, если такой режим расчета дивидендов не оговорен в уставе, то общество может руководствоваться иными правилами определения дохода на акции. Источником выплаты дивидендов по привилегированным акциям может быть не только чистая прибыль, но и фонды предприятия, специально созданные для этих целей; - при ликвидации общества обязательства перед держателями привилегированных акций выполняются раньше, чем перед обычными акционерами. Однако это выполняется, только если размер ликвидационной стоимости этих акций заявлен в уставе. (Если нет — выплаты производятся в общем порядке.) Несмотря на то, что техника оценки облигаций и акций базируется на единой модели дисконтирования потоков платежей, определить стоимость и доходность последних значительно сложнее в силу двух обстоятельств: - денежные выплаты (дивиденды) по акциям не гарантированы и, как правило, неизвестны заранее; - акции не имеют срока погашения. В общем случае оценка финансовых активов с переменным доходом сводится к решению двух основных задач – к определению их "внутренней" или "справедливой" цены и доходности. В совокупности они составляют необходимый минимум критериев для принятия решений. Существуют два основных подхода к оценке финансовых активов: технический и фундаментальный анализ. Технический анализ ориентирован на краткосрочную перспективу и проведение спекулятивных операций, поэтому он не рассматривается в дальнейшем. Фундаментальный анализ базируется на предположении о том, что внутренне присущая или “справедливая” стоимость любого актива равна дисконтированной стоимости генерируемого им в будущем потока платежей, т.е.:
где CFt – выплата по активу в момент t; rt – рыночная ставка доходности в момент t. Таким образом, решение проблемы оценки зависит от того, насколько точно удастся определить или предсказать потоки платежей, время их осуществления и ставки дисконтирования. Доход держателя акции складывается из полученных дивидендов и изменения ее рыночной стоимости. В случае однопериодной инвестиции (n = 1), стоимость акции может быть определена следующим образом:
где DIV1, P1 – дивиденд и цена акции в периоде t = 1. Соответственно доходность инвестиции за год Y будет равна:
где P0 – цена акции в периоде t = 0, m - частота выплаты дивиденда в течение года, it - текущая доходность акции (учитывает только выплату дивидендов, и не учитывает доход от изменения стоимости акции). В фундаментальном анализе часто используется модель с дисконтированием дивидендов, основанная на оценке актива путем капитализации дохода. В общем виде в оценке обыкновенных акций используются модели с дисконтированием дивиденда и модели на основе соотношения «цена – доходность». Метод капитализации дохода или модель дисконтирования дивидендов (DDM), которая впервые была предложена американским ученым Д. Уилльямсом. Этот метод предполагает, что истинная или внутренне присущая стоимость любого капитала основана на финансовом потоке, который инвестор ожидает получить в будущем в результате обладания этим капиталом. Так как этот поток ожидается в будущем, то его величина корректируется с помощью ставки дисконтирования, чтобы учесть не только изменение стоимости денег со временем, но также и фактор риска. Так как финансовые поступления, связанные с инвестициями в те или иные виды обыкновенных акций, – это дивиденды, которые владелец акций ожидает получить в будущем, то этот способ оценивания также называют моделью дисконтирования дивидендов. Соответственно:  где V – стоимость акции; Dt – ожидаемое поступление (дивиденд) в момент времени t; r – соответствующая ставка дисконтирования для финансовых потоков данной степени риска, ставка дисконтирования предполагается постоянной в течение всего времени. Однако при определении истинной цены обыкновенной акции с использованием данного равенства могут возникнуть затруднения. В частности, чтобы пользоваться этим равенством, инвестор должен предсказать все последующие дивиденды. Так как время обращения обыкновенной акции не ограничено, то необходимо прогнозировать бесконечный поток платежей. Хотя это может показаться неразрешимой задачей, при некоторых предположениях с ней можно справиться. Данные предположения в основном связаны с темпом роста дивидендов. Пусть дивиденд на одну акцию в момент времени t равен величине дивиденда на одну акцию в момент времени t – 1, умноженной на темп роста дивидендов gt: Dt=Dt-1(1+gt) Применяемые методы дисконтирования дивидендов различаются в зависимости от предположений о темпе роста дивидендов. В общем виде различают: - Модель нулевого роста; - Модель постоянного роста; - Модель переменного роста. Наиболее простое предположение состоит в том, что размер дивидендов остается неизменным на протяжении всего срока инвестиции, т.е.: DIV0 = DIV1 = …= DIVn = DIV = const. Данная модель известна как модель нулевого роста Д. Гордона (J. Gordon). Данное предположение может быть использовано для оценки привилегированных акций с фиксированным дивидендом. Еще одним простым и достаточно популярным подходом к оценке акций является модель постоянного роста. В основе данной модели лежит допущение, что дивидендные выплаты по акции увеличиваются пропорционально некоторой величине g (т.е. с одинаковым темпом роста). Тогда:  или  .Модель нулевого роста является частным случаем модели постоянного роста при g = 0. Наиболее общим и приближенным к реальности видом моделей дисконтирования дивидендов являются модели переменного роста. При этом предполагается, что до некоторого момента времени Т изменения дивидендов не связаны с какой-то закономерностью. Однако после наступления момента Т они будут расти с постоянным коэффициентом g. Таким образом, инвестор должен осуществить прогноз значений дивидендов DIV1, DIV2, … , DIVT, а также горизонта прогноза - периода Т. Поток выплат по акции в этом случае можно разделить на две части: до и после момента Т. Соответственно ее стоимость V будет равна сумме стоимостей двух потоков платежей: V = VT + VT+1. Величина VT в данном случае представляет собой сумму дисконтированных по заданной ставке r дивидендных выплат, поступивших за период Т. Поскольку предполагается, что поток платежей после момента Т изменяется с постоянным коэффициентом, его стоимость VT+1 может быть определена по модели постоянного роста. Применение модели переменного роста предполагает, что инвестор в состоянии осуществить прогноз дивидендов до наступления момента Т. Однако в реальности точно определить даже ближайшие дивидендные выплаты достаточно сложно. В этой связи в теории и практике финансового менеджмента широкое распространение получили такие частные случаи моделей переменного роста, как двух- и трехпериодные модели [1, с.52]. Тестовые заданияПод инвестиционным портфелем понимается: а) методика подсчета биржевого индекса, основанная на методике США; б) стратегия предприятия в области финансовой политике на рынке ценных бумаг; в) формирование портфеля по сбалансированному характеру; г) совокупность ценных бумаг, принадлежащих предприятию, разного срока действия и разной ликвидности; Ответ: г) Инвестиционные ценности имеет отличительные черты, которые классифицируются на_____видов: а) 4; б) 5; в) 6; г) 7. Ответ: в) Выделяют следующие формы реальных инвестиций: а) денежные средства и их эквиваленты. б) земля. в) здания, сооружения, машины и оборудование. г) все ответы верны. Ответ: г) Объекты финансовых инвестиций имеют _____признаков: а) 4; б) 5; в) 6; г) 7. Ответ: а) Инвестиционный портфель состоит из: а) реальных инвестиций; б) финансовых инвестиций; в) интеллектуальных инвестиций; г) все ответы верны. Ответ: г) Список использованных источниковБочаров, В. В. Инвестиционный менеджмент / В.В. Бочаров. - М.: Питер, 2014. - 160 c. Бланк, И.А. Основы инвестиционного менеджмента. Т.2 / И.А. Бланк. - М.: Омега-Л, 2016. - 313 c. Инвестиционный менеджмент. Учебник / С.Е. Метелев и др. - М.: Форум, Инфра-М, 2015. - 288 c. Серов, В.М. Инвестиционный менеджмент / В.М. Серов. - М.: ИНФРА-М, 2017. - 272 c. |
