Тема 9 Гп. ЖП Курзина 303 группа МЮИ тема 9. Специализированный жилищный фонд понятие и виды
 Скачать 78 Kb.
|
|
Тема 9. Понятие и состав специализированного жилищного фонда. Договор найма специализированного жилого помещения. Специализированный жилищный фонд: понятие и виды. Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста – в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях. В соответствии со ст. 92 ЖК к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Особенности найма служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях. Жилые помещения в общежитиях - это специализированные жилые помещения, предназначенные для непродолжительного проживания, как правило, граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также иных граждан. Общежития размещаются в специально построенных или переоборудованных для этих целей домах либо в частях домов (ч. 2 ст. 94 ЖК РФ), то есть это дома, приспособленные именно для проживания указанных выше граждан и имеющие санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах должны быть предусмотрены наряду с жилыми комнатами помещения для занятий и проведения культурно-просветительных мероприятий, для бытового обслуживания проживающих. Недопустимо предоставлять под общежитие часть жилого дома, например одну секцию либо один этаж многоэтажного дома. Это правило установлено для того, чтобы не ущемлять жилищные интересы граждан, проживающих в жилом доме по договору найма, не создавать им дополнительные неудобства при проживании в доме. Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях 1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. 2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Основания предоставления жилых помещений маневренного фонда. ЖК РФ Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. 2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период: 1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса); 2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса); 3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса); 3.1) до завершения расчетов с гражданами, указанными в пункте 3.1 статьи 95 настоящего Кодекса, либо до предоставления им жилых помещений, но не более чем на два года; 4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса). 3. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора. Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений. Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия. В случаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации, жилые помещения могут быть предоставлены лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме ранее чем по достижении ими возраста 18 лет. По заявлению в письменной форме лиц, указанных в абзаце первом настоящего пункта и достигших возраста 18 лет, жилые помещения предоставляются им по окончании срока пребывания в образовательных организациях, организациях социального обслуживания, медицинских организациях и иных организациях, создаваемых в установленном законом порядке для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также по завершении получения профессионального образования, профессионального обучения, либо окончании прохождения военной службы по призыву, либо окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях. Договор найма специализированного жилого помещения. Общая характеристика договора и раскрыть элементы договора. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Характеристика: 1. Двусторонне обязывающий - право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения - с правом наймодателя требовать такой оплаты 2. Возмездный - жилое помещение передается за плату 3. Срочный - жилое помещение предоставляется для временного проживания. 4. Консенсуальный 5. Договор присоединения – так как есть типовая форма Стороны: 1. Наниматель - гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. o Прямо определены в ЖК РФ лица, признанные беженцами, и вынужденные переселенцы. o В отношении иных категорий нанимателей либо дается примерный открытый перечень категорий граждан - нанимателей (наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда), либо дается отсылочная норма к действующему законодательству, которое также содержит открытый перечень (наниматели по договору найма служебного жилого помещения, договору найма жилого помещения в общежитии, договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения). 2. Наймодатель - собственник специализированного жилого помещения (РФ, S РФ или муниципальное образование) Члены семьи нанимателя также являются участниками договора НСЖП. Закрепляется равенство прав нанимателя и членов его семьи. Существенное условия: предмет Форма: простая письменная (п. 7 ст. 100 ЖК). Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Объект: специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду Специализированный жилищный фонд – это совокупность государственных и муниципальных жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категории граждан по договорам найма специализированного жилого помещения или по договорам безвозмездного пользования. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: - служебные жилые помещения - жилые помещения в общежитиях - жилые помещения маневренного фонда - жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения - жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев - жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами - жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан - жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Порядок заключения договора Договор найма специализированного жилого помещения заключается исключительно на основании решения уполномоченного органа или должностного лица о предоставлении такого помещения. Заключается по типовой форме. Права и обязанности сторон. Права и обязанности сторон договора практически совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма. Но, жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Обязанности нанимателя 1. не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, 2. не вправе передавать его в поднаем; 3. не вправе отчуждать 4. обязан использовать жилое помещение по назначению 5. обязан обеспечивать сохранность жилого помещения 6. обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Права нанимателя: 1. право на пользование общим имуществом в многоквартирном доме; 2. право на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Обязанности наймодателя: 1. передать жилое помещение 2. обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. 3. обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Права наймодателя 1. требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Расторжение и прекращение договора. Договор прекращается в следующих случаях: 1. разрушения жилого помещения 2. смерти нанимателя (для найма служебных посещений и помещений в общежитии) Расторгается договор: 1. по соглашению сторон в любое время 2. по требования нанимателя в любое время 3. по требованию наймодателя только в судебном порядке при неисполнении нанимателем своих обязанностей. 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. Не могут быть выселены из общежитий и служебных помещений, состоящие на учете в качестве нуждающихся 4 группы граждан 1) пенсионеры по старости. 2) инвалиды первой и второй группа, инвалидность которых наступила в результате исполнения служебных обязанностей, трудовых. 3) члены семьи военнослужащего, погибшего при исполнении служебных обязанностей(ФСБ, МВД, пожарные, МЧС ) 4) члены семьи работника, которому было предоставлено помещение и который умер Дети-сироты не могут быть выселены из специализированных помещений без предоставления других благоустроенных помещений. Практические задания Задача 2. Фотина – уборщица школы – занимала служебную квартиру в доме школы. Вместе с ней проживали дочь и зять. В 2005 г. Фотина вышла замуж за Ипатова и, продолжая работать в школе, переселилась к нему. Администрация школы предложила дочери и зятю Фотиной покинуть занимаемую ими квартиру. Законно ли требование администрации школы? В чем особенность предоставления служебных помещений? РЕШЕНИЕ: Согласно ст. 104 ЖК РФ «договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Договор найма служебного жилого помещения сохраняет своё действие вплоть до добровольного освобождения нанимателем этого помещения,но только после прекращения трудовых обязательств между нанимателем и наймодателем.(Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 августа 2016 г. N 36-КГ16-9) Поэтому, требование администрации школы незаконно. Задача 3. Водителю МУП «Горэлектротранс» Грызлову была предоставлена комната в общежитии. В мае 2005 г. он был уволен с работы. Через месяц после уведомления Грызлова о необходимости освободить общежитие администрация района обратилось с иском о выселении Грызлова из общежития. Ответчик иск не признал и предъявил встречный иск, в котором просил обязать администрацию района заключить с ним договор социального найма на том основании, что здание общежития было передано в ведение администрации города. Законны ли требования администрации? Какое решение должен вынести суд? РЕШЕНИЕ В рассматриваемой ситуации общежитие, которое принадлежало государственному предприятию и было передано в ведение администрации муниципального образования, утрачивает статус специализированного жилого помещения (общежития) в силу закона и к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Согласно ч. 1 ст. 94 ЖК РФ: «жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Положениями ч. 2 ст. 94 ЖК РФ также предусмотрено, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.» В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": «к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.» Таким образом, требования администрации незаконны. Суд должен удовлетворить иск Грызлова. Задача 10. Наймодатель сообщил семье Орловых, проживающих по договору социального найма, о предстоящем капитальном ремонте их дома. Поскольку проживание в нём будет невозможно, то на время ремонта им предложено переселиться в другую квартиру. При осмотре этой квартире выяснилось, что она неблагоустроенна и меньшей площади. Орловы отказались от переселения. К какому фонду принадлежит предоставляемое жилое помещение? Каким требованиям оно должно отвечать? Назовите другие объекты этого фонда? Правомерен ли отказ нанимателей? РЕШЕНИЕ Статья 106 ЖК РФ: 1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. 2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период: 1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса) ЖК РФ Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; Предоставляемое помещение относится к маневренному фонду. На законодательном уровне не выделяется как автономная разновидность жилищного фонда маневренный фонд. Жилище, которое расположено в домах, принадлежащих к такому фонду, одновременно принадлежит к фонду специализированному. В связи с этим кроме специальных нормативов Жилищного кодекса Российской Федерации, которые устанавливают предназначение помещений в зданиях данного фонда, к этой разновидности жилья употребляются также общие нормы и правила, которые относятся к объектам, принадлежащим к специализированному фонду. Помещения подобного типа назначены с целью предоставления гражданам для временного проживания в связи с проведением капремонта жилища, в котором они обитают по контракту найма или аренды и в иных ситуациях, которые предусматриваются законодательством. Такие помещения обязаны соответствовать требованиям противопожарной, а также санитарной и технической безопасности. В соответствии со ст. 106 ЖК РФ жилое помещение должно быть не меньше 6 квадратных метров на одного человека. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. |