Гп 16. Тема 16. Право собственности и другие вещные права на землю и на жилые помещения учебные вопросы
 Скачать 267.63 Kb.
|
|
ТЕМА 16. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ И НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ Учебные вопросы: 1. Понятие и общая характеристика права собственности на землю. 2. Ограниченные вещные права на земельные участки. 3. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. 1. Понятие и общая характеристика права собственности на землю. Собственность как экономическая категория характеризуется через категорию присвоения определенных материальных благ. Экономические отношения собственности, урегулированные нормами права, приобретают форму права собственности. Право собственности на землю в объективном смысле - это особый гражданско-правовой институт, закрепляющий, регулирующий и охраняющий состояние принадлежности земель определенным лицам. Право собственности в субъективном смысле необходимо рассматривать как возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу. Право собственности в субъективном смысле - это закрепленная за собственником земли возможность владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащей ему землей по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным нормативно- правовым актам и не нарушающих права и законные интересы иных лиц, а также возможность устранения вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Содержание субъективного права собственности принято характеризовать через составляющие его полномочия. В п. 1 ст. 209 ГК РФ правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для русского гражданского права «триады» полномочий: владения, пользования, распоряжения, охватывающего в своей совокупности все возможности собственника. Правомочие владения земельным участком – это фактическое обладание им или хозяйственное господство над ним. Собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения. Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства. Виды пользования перечислены земельным законодательством. Собственник может использовать землю только в рамках целевого назначения земельного участка. Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению определяет юридическую судьбу вещи. Собственник может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. Распоряжение обозначает последнее извлечение собственником из него пользы и одновременно утрату на него права собственности (владения, пользования и распоряжения). Несобственник не имеет права распоряжаться земельным участком. ГК РФ предоставляет собственнику земли возможность свободного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Применительно к распоряжению землей существует особое правило: отчуждение или переход земли от одного лица к другому иными способами может осуществляться в той мере, в какой ее оборот допускается законом (ст.129 ГК РФ). Таким образом, в отношении оборота земли и других природных ресурсов вводится в действие следующий принцип правового регулирования: «что не разрешено, то запрещено». Распоряжение земельным участком может производиться при сохранении его целевого назначения. В законодательстве существуют определенные ограничения по возможности перевода земель из одной категории в другую, когда перевод допускается только в исключительных случаях. Для органов государственной власти и местного самоуправления установлено требование управления и распоряжения земельными участками, находящимися в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности (п.1 ст.34 ЗК РФ 1 ). Отчуждение земельного участка как одна из форм распоряжения осуществляется его собственником в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, перечисленных ст.27 ЗК РФ. Указанная статья содержит перечень участков, изъятых из оборота, которые государство как 1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 28.07.2012 г.) // СЗ РФ. – 2001. - № 44. – Ст. 4147. собственник не вправе отчуждать, так как они могут находиться исключительно в федеральной собственности. Государство имеет возможность перевести указанные земельные участки в другую категорию земель, которые могут находиться в собственности других субъектов права. Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен положениями Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" 2 В соответствии с ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ. Государственная собственность на землю имеет два уровня: федеральный, к которому относится собственность Российской Федерации, и региональный уровень, включающий в себя собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. На одни и те же земли не может быть двух или нескольких собственников, так как общая совместная государственная собственность не предусмотрена законодательством. При этом Российская Федерация обладает так называемой исключительной собственностью на земельные участки. На основании целого ряда федеральных законов Российская Федерация может быть единственным собственником целого ряда земель в силу их целевого назначения или разрешенного вида использования. К таким землям относятся земельные участки в соответствии с такими Федеральными законами, как Лесной кодекс 3 , ФЗ "Об обороне" 4 , ФЗ "О государственной границе" 5 и др. Всего насчитывается около 20 подобных федеральных законов. Статья 18 ЗК РФ к собственности субъектов Российской Федерации относит земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной 2 Федеральный закон от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // СЗ РФ. – 2004. - N 52 (часть 1). – Ст. 5276. 3 Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. N 200-ФЗ // СЗ РФ. – 2006. - N 50. – Ст. 5278. 4 Федеральный закон от 31.05.1996 г. N 61-ФЗ "Об обороне" // СЗ РФ. – 1996. - N 23. – Ст. 2750. 5 Закон РФ от 01.04.1993 г. N 4730-1 «Государственной границе Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 29.04.1993. - N 17. – Ст. 594. собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности. В муниципальную собственность городов, районов (кроме районов в городах), сельских поселений, а также других муниципальных образований для обеспечения их развития передаются земли, находящиеся в государственной собственности. В муниципальную собственность могут включаться земли, приобретаемые по решению местной администрации у других собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке. Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляются органами местного самоуправления. В соответствии со ст. 19 ЗК РФ муниципальная собственность включает в себя земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее. В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами 6 Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. 2. Ограниченные вещные права на земельные участки. Ограниченными вещными правами на земельные участки являются: право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут. Охарактеризуем основания возникновения, содержание и основания прекращения данных прав. 1. Пожизненное наследуемое владение. В соответствии со ст. 265 ГК РФ, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. ЗК РФ отказался впредь от передачи земельных участков гражданам на праве пожизненного владения. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК РФ). Гражданин, которому земельный участок был предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1. ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Субъектами права пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане (физические лица). Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком, 6 Например: Федеральный закон от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. – 2002. - N 30. – Ст. 3018. передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. 2. Право постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства. Юридическое лицо, не попадающее в перечень организаций, указанный выше, обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное), пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. В частности, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, по общему правилу, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. 3. Сервитут. Сервитут - ограниченное вещное право, заключающееся в праве пользоваться, в установленных пределах, чужим земельным участком. В соответствии со ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут прекращается ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. 3. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Право собственности на жилые помещения в объективном смысле - гражданско-правовой институт, совокупность правовых норм, которые устанавливают характер и содержание правомочий собственника жилого помещения, гражданско-правовой режим жилого помещения как объекта права собственности, правила о возможности и порядке приобретения и прекращения права собственности на жилье, гражданско-правовые способы защиты этого права. Право собственности на жилые помещения в субъективном смысле - закрепленная за собственником жилого помещения юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим ему жильем по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным нормативно- правовым актам и не нарушающих права и законные интересы иных лиц, а также возможность устранения вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Содержание субъективного права собственности характеризуется через триаду правовомочий: пользование, владение и распоряжение. Особенностью реализации правомочий собственника является то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством 7 Объектом права собственности на жилые помещения являются жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ст. 16 ЖК РФ). Имеются особенности в правовой регламентации права собственности на квартиру (ст. 289 ГК РФ). Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Ограниченными вещными правами на жилые помещения являются: право пользования, возникающее в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ); право пользования, возникающее из договора пожизненного содержания с иждивением; сервитут. 7 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. - N 1 (часть 1). – Ст. 14. |