электробезопасность. Тема 3 Инвестиционная недвижимость (мсфо (ias) 40)
 Скачать 108 Kb.
|
|
ТЕМА 3: Инвестиционная недвижимость (МСФО (IAS) 40) 1. Понятие инвестиционной недвижимости и ее виды. 2. Признание и оценка объектов инвестиционной недвижимости. 3. Переклассификации и раскрытие информации в примечаниях. Вопрос 1. Понятие инвестиционной недвижимости и ее виды. Одной из составляющих долгосрочных активов является инвестиционное имущество. В настоящее время широкое распространение получила деятельность компаний, связанная с приобретением или созданием объектов недвижимости с целью их последующей передачи в операционную аренду. Вопросы, регулирующие учет и отражение в финансовой отчетности указанного имущества, регулируются МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость». МСФО (IAS) 40 применяется для оценки в финансовой отчетности арендатора инвестиционной недвижимости, находящейся у него на правах аренды, учитываемой как финансовая аренда, а также для оценки в финансовой отчетности арендодателя инвестиционной недвижимости, предоставленной арендатору в операционную аренду. МСФО (IAS) 40 не применяется к: - биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности (МСФО (IAS) 41 «Сельское хозяйство» и МСФО (IAS) 16 «Основные средства»); и - правам на полезные ископаемые и запасам полезных ископаемых, таких как нефть, природный газ и аналогичные невозобновляемые ресурсы. Инвестиционная недвижимость - это недвижимость (земля, здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся в распоряжении собственника или арендатора (в качестве актива в форме права пользования) с целью получения доходов от аренды или от прироста стоимости недвижимости, или того и другого, но не для: - производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей; - продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности. В определении инвестиционного имущества принципиальное значение имеет цель приобретения недвижимого имущества. Данное определение специально отделяет ситуации, когда компания приобретает недвижимое имущество с целью: 1. Использования в процессе производства или предоставления товаров и услуг либо для административных целей. В этом случае недвижимое имущество классифицируется как основные средства и учитывается в соответствии с МСФО (IAS) 16. 2. Продажи в процессе ведения обычной хозяйственной деятельности. В этом случае недвижимое имущество классифицируется как запасы и учитывается в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы». Собственность, занимаемая владельцем - это недвижимость, находящаяся в распоряжении владельца или арендатора (в качестве актива в форме права пользования), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказания услуг или в административных целях. К объектам инвестиционной недвижимости относятся: 1. Земля, предназначенная для получения выгод от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности. 2. Земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. В случае если компания не приняла решение, что она будет использовать землю в качестве собственности, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена для получения дохода от прироста ее стоимости. 3. Здание, находящееся в собственности отчитывающейся компании (или актив в форме права пользования, который относится к зданию, удерживаемому компанией) и предоставленное в операционную аренду по одному или нескольким договорам. 4. Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды. 5. Объекты незавершенного строительства или находящиеся на стадии реконструкции, которые предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной недвижимости. Согласно МСФО (IAS) 40 объекты, не являющиеся инвестиционной недвижимостью и, следовательно, находящиеся вне сферы применения данного стандарта: 1. Недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или находящаяся в процессе строительства или развития (девелопмента) с целью такой продажи. Например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей перепродажи в краткосрочной перспективе или для развития (девелопмента) и перепродажи. Такие объекты учитывают по МСФО (IAS) 2 «Запасы». 2. Недвижимость, строящаяся или развиваемая по поручению третьих лиц. 3. Недвижимость, занимаемая владельцем, в том числе объекты, удерживаемые для будущего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем. Учитывается по МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Например, компания приобрела земельный участок для использования под строительство дополнительных производственных площадей своей компании. 4. Недвижимость, удерживаемая для будущего развития и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем. 5. Недвижимость, занимаемая работниками компании независимо от того, платят они арендную плату по рыночным ставкам или нет, а также занимаемая владельцем, которая подлежит выбытию. Например, столовая для сотрудников компании. 6. Недвижимость, сданная в финансовую аренду другой компании. Например, компания, являясь владельцем здания, сдает его в финансовую аренду на 25 лет. В отдельных случаях часть объекта может использоваться для получения доходов от аренды или от прироста стоимости недвижимости, а другая часть – для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей. Если данные части объекта могут быть реализованы (отданы в аренду) независимо друг от друга, то компания учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, то объект считается инвестиционной недвижимостью только тогда, когда незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей. Иногда компания владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская компания или другая компания группы. Такая недвижимость не может быть классифицирована в консолидированной финансовой отчетности как инвестиционная недвижимость, поскольку, с позиции группы, она является занимаемой владельцем. Однако, с точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной недвижимостью, если удовлетворяет определению. Иногда компании, сдающие собственность в аренду, представляют арендаторам определенные вспомогательные услуги, связанные с использованием данной собственности. Такая собственность может признаваться инвестиционной собственностью в случае, когда услуги представляют незначительную часть соглашения в целом. Примером является случай, когда собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущему обслуживанию. Если оказываемые услуги составляют существенную часть сделки, то в этом случае речь идет о недвижимости, занимаемой владельцем (МСФО (IAS) 16 Основные средства). Например, если организация имеет в собственности гостиницу и управляет ею, то услуги, предоставляемые постояльцам, являются значительными по отношению к соглашению в целом. Следовательно, гостиница, управляемая собственником, представляет собой недвижимость, занимаемую владельцем, а не инвестиционную недвижимость. Иногда трудно определить, являются ли дополнительные услуги настолько значительными, что недвижимость не может квалифицироваться как инвестиционная недвижимость. Например, собственник гостиницы иногда передает выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров бывают самыми разными. В одном конце этого спектра собственник может занимать позицию, которая, по существу, является позицией пассивного инвестора. В другом конце этого спектра собственник может просто передать по договору аутсорсинга повседневные функции, сохранив при этом значительную подверженность колебаниям денежных потоков, генерируемых деятельностью гостиницы. Таким образом, объект инвестиционного имущества должен использоваться для извлечения инвестиционных доходов - доходов в виде арендных платежей или рыночного прироста стоимости имущества. Для того чтобы квалифицировать актив как инвестиционное имущество, он должен одновременно удовлетворять совокупности критериев, а именно: - юридическому (определяет основание владения или распоряжения активом); - физическому (определяет принадлежность актива к объектам недвижимости); - целевому (определяет цель использования актива). Инвестиционная недвижимость предназначена для получения доходов от аренды или от прироста стоимости недвижимости, либо от того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами компании. Это отличает инвестиционную недвижимость от собственности, занимаемой владельцем. Вопрос 2. Признание и оценка объектов инвестиционной недвижимости. Инвестиционную недвижимость следует признавать, как актив тогда и только тогда, когда выполняются следующие критерии: - поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; и - первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке. Согласно МСФО (IAS) 40 инвестиционная недвижимость первоначально должна оцениваться по первоначальной стоимости. Затраты по сделке должны включаться в эту первоначальную оценку. Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости включает цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению. Непосредственно относящиеся затраты включают, например, оплату профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по сделке. Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости не увеличивается на: - затраты на запуск (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения данной недвижимости в состояние, необходимое для ее функционирования таким образом, как запланировано руководством организации); - операционные убытки, возникающие прежде, чем инвестиционная недвижимость достигнет запланированного уровня пользования; или - сверхнормативные потери материалов, трудовых или других ресурсов, возникшие при строительстве или развитии недвижимости. При отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки. Первоначальная стоимость прав на недвижимость, удерживаемую на правах аренды и классифицируемую как инвестиционная недвижимость, должна определяться так же, как для аренды, т. е. актив должен признаваться по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости данной недвижимости и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма должна быть признана как обязательство. Для этих целей любая премия, уплаченная за аренду, трактуется как часть минимальных арендных платежей и поэтому включается в первоначальную стоимость актива, но исключается из соответствующего обязательства. Если недвижимость, удерживаемая на правах аренды, классифицируется как инвестиционная недвижимость, то объектом, учитываемым по справедливой стоимости, являются эти права, а не сама недвижимость. Итак, объект инвестиционной недвижимости, полученный по договору аренды, учитывается в соответствии с требованиями МСФО (IFRS) 16 «Аренда» [19]. Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть приобретены в обмен на немонетарный актив (активы) или на комбинацию монетарных и немонетарных активов. Первоначальная стоимость такого объекта инвестиционной недвижимости оценивается по справедливой стоимости, кроме случаев, когда: - операция обмена лишена коммерческого содержания; или - не поддается надежной оценке справедливая стоимость ни полученного, ни отданного актива. Приобретенный актив оценивается указанным образом, даже если организация не может немедленно прекратить признание отданного актива. Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его первоначальная стоимость оценивается по балансовой стоимости отданного актива. МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предусматривает две модели последую-щего учета объектов инвестиционной недвижимости: - модель учета по первоначальной стоимости; - модель учета по справедливой стоимости. Компания должна выбрать модель последующего учета для всех объектов инвестиционной недвижимости. После первоначального признания компания, выбравшая модель учета по первоначальной стоимости, должна отражать все объекты инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения активов (в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства» к данной модели). Если объект инвестиционной недвижимости отвечает критериям признания актива, предназначенного для продажи, он должен быть учтен в соответствии с МСФО (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность». После первоначального признания компания, выбравшая модель учета инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, за исключением случаев, когда невозможно надежно оценить справедливую стоимость. Прибыль или убыток, возникающий от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, необходимо относить на финансовый результат периода, в котором они возникли. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчетную дату. При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости компания не вычитает затраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или прочим выбытием актива. Наилучшим подтверждением справедливой стоимости, как правило, являются действующие на активном рынке цены на аналогичное имущество, расположенное на той же территории, находящееся в том же состоянии, на которое распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. При отсутствии действующих цен на активном рынке компания учитывает информацию из различных источников, в том числе: - из действующих цен на активном рынке имущества иного характера, в другом состоянии или на другой территории (либо имущества, на которое распространяются другие условия аренды или иных договоров), скорректированных с учетом имеющихся различий; - из наиболее близких по времени цен на менее активных рынках, скорректированных с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам; - из дисконтированных прогнозов будущих денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (где это возможно) данных из внешних источников, такие как действующие тарифы за аренду аналогичного имущества на той же территории. При этом используются коэффициенты дисконтирования, учитывающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков получения денежных потоков. В оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не учитываются предстоящие капитальные вложения в целях обновления или совершенствования объектов инвестиционной недвижимости, а также будущие экономические выгоды от предстоящих капитальных вложений. Таким образом, критерии признания инвестиционной недвижимости: объект имущества принадлежит организации на праве собственности; будущие экономические выгоды, относящиеся по данному активу, будут поступать в организацию, т.е. данный объект имущества может реально использоваться в течение определенного времени для целей получения прибыли; стоимость актива можно достоверно оценить. Вопрос 3. Переклассификации и раскрытие информации в примечаниях. Перевод объекта в категорию инвестиционной недвижимости или исключение объекта из данной категории производится только при изменении характера использования объекта, а именно: - владелец начинает занимать недвижимость - объект переводится из инвестиционной недвижимости в категорию «собственность, занимаемая владельцем»; - начало реконструкции в целях реализации - объект переводится из инвестиционной недвижимости в запасы; - заканчивается период, в течение которого владелец занимает недвижимость, - объект переводится из категории «собственность, занимаемая владельцем» в инвестиционную недвижимость; - объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды - объект переводится из запасов в инвестиционную недвижимость. Если компания использует модель последующей оценки инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, то при переклассификации объектов между категориями инвестиционной недвижимости, «собственности, занимаемой владельцем» и запасов балансовая стоимость переклассифицируемых объектов не меняется для целей учета, оценки и раскрытия информации. При переводе объекта инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, в категорию «собственность, занимаемая владельцем» или «запасы» в качестве первоначальной стоимости данного объекта для последующего учета согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства» или МСФО (IAS) 2 «Запасы» выступает его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения характера его использования. Пример 1. На конец периода в отчете о финансовом положении компании имеется здание, сдаваемое в аренду и учитываемое как инвестиционная недвижимость. На этот момент справедливая стоимость здания равна его балансовой стоимости - $8 млн. Принято решение начать использовать здания для своих нужд. Будут сделаны следующие проводки по переклассификации: Дебет «Основные средства» $8,000,000 Кредит «Инвестиционная недвижимость» $8,000,000 Если собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, то компании следует применять положения МСФО (IAS) 16 «Основные средства» до даты изменения предназначения объекта. Компании следует раскрывать следующую информацию в примечаниях: 1. Модель учета инвестиционной недвижимости. 2. При использовании модели учета по справедливой стоимости необходимо раскрыть инвестиционную недвижимость, находящуюся у компании-арендодателя в операционной аренде и учитываемую в составе инвестиционной недвижимости. 3. Критерии, разработанные компанией в целях разграничения объектов инвестиционной недвижимости и собственности, занимаемой владельцем, в тех случаях, когда классификация объектов представляется затруднительной, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности. 4. Методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. При этом указывается, что послужило основой для определения справедливой стоимости: объективная рыночная информация или в большей мере другие факторы (которые следует раскрыть) в связи с характером объекта и отсутствием сопоставимой рыночной информации. 5. Степень, в которой справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости (отражённая в финансовой отчётности или раскрытая в пояснениях к отчетности) основана на оценке независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости той же категории и расположенной на той же территории, что и оцениваемый объект. Факт отсутствия подобной оценки раскрывается в Примечаниях к финансовой отчетности. 6. Показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках: - арендный доход от инвестиционной недвижимости; - прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной недвижимости, от которой в отчётном периоде был получен арендный доход; - прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной недвижимости, которая не принесла арендного дохода за отчетный период. 7. Наличие и размер ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной недвижимости либо распределения дохода или выручки от выбытия. 8. Существенные договорные обязательства, касающиеся приобретения, строительства или реконструкции инвестиционной недвижимости либо договора на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшений инвестиционной недвижимости. |