Определение НЭИ земельных участков. Варианты расчета нэи
 Скачать 22.47 Kb.
|
|
ВАРИАНТЫ РАСЧЕТА НЭИ Задача 1 Участок 30*70 м2 зонирован под жилую или торговую застройку. Собрана информация по стоимости застройки, ЧОД, рыночным ставкам отдачи. Рыночная ставка на капитализации на улучшения - 12%, на землю – 10%. Определить вариант НЭИ по критерию «максимальная продуктивность».
Вывод: НЭИ этого участка будет застройка офисным зданием Задача 2 50*50 м2 в торговом районе оценен в 160 тыс. д.е. по сравнительному подходу. Тенденции развития района показывают, что его более перспективное использование – магазин розничной торговли или офисное здание. Проанализировать варианты по критерию максимальной продуктивности при условии, что общий коэффициент капитализации для магазина – 10%, для офиса – 12%, стоимость застройки – 300 тыс.д.е. и 450 тыс.д.е. соответственно. ЧОД от объекта в случае его использования под магазин – 65 тыс.д.е., под офис – 75 тыс.д.е. Для определения НЭИ рассмотреть и вариант сохранения участка незастроенным.
Вывод: Таким образом НЭИ данного участка является строительство на нем магазина розничной торговли, так как остаточная стоимость земли по этому проекту выше, чем при строительстве офисного здания Задача 3 Оценщику поручено определиться со стоимостью земельного участка. Зонирование разрешает, а технические характеристики допускают строительство аквапарка, гипермаркета и гостиничного комплекса. Коэффициент капитализации для земли равен 0,12. Собранная оценщиком информация такова (в тыс. д.е.):
Определить вариант НЭИ по критерию «максимальная продуктивность». Решение Аквапарк 1200•0,27=324 - ЧОД на застройку 333-324=9 - ЧОД на земельный участок 9/0,12=75 тыс. д.е. Гипермаркет 1500•0,23=345 - ЧОД на застройку 355-345=10 - ЧОД на земельный участок 10/0.12=83 тыс. д.е. Гостиница 900•0,21=189 - ЧОД на застройку 195-189=6 - ЧОД на земельный участок 6/0,12= 50 тыс. д.е. Вывод: НЭИ гипермаркет Задача 4 Склад может быть сдан по цене, обеспечивающей владельцам 75 тыс.д.е. чистого дохода в год. Владельцы решили часть складских помещений превратить в офисные и увеличить арендную плату. Реконструкция оценивается приблизительно в 125 тыс.д.е. и может повысить рыночную стоимость объекта, которая в настоящее время составляет 600 тыс.д.е. Оценщик рассчитал, что с офисными помещениями годовая арендная плата может быть повышена до 85 тыс.д.е. несмотря на уменьшение площади складских помещений. Определить НЭИ объекта.
Вывод НЭИ 600 тыс. д.е. Задача 5 Оценить объект, расположенный в центре города и используемый под квартиры среднего уровня. Анализ рынка показал, что у многих аналогичных объектов района изменен вариант использования: жилые объекты превращены в офисы. Но спрос на офисы в районе так и не удовлетворен. Установите, целесообразно ли изменять вариант использования оцениваемого здания, используя приведенные сведения: доход от использования объекта под квартиры – 300 тыс.д.е. в год; ожидаемый доход после изменения варианта использования – 380 тыс.д.е.; затраты на реконструкцию и на привлечение арендаторов – 100 тыс.д.е.; рыночная ставка дисконтирования – 25%. Таким образом: Стоимость объекта недвижимости – 1200 тыс.д.е. Стоимость объекта недвижимости после изменения варианта использования – 1520 тыс.д.е. Стоимость объекта с учетом затрат на реконструкцию – 1420 тыс.д.е. Стоимость объекта недвижимости – 300/25%= 1200 тыс.д.е. Стоимость объекта недвижимости после изменения варианта использования 380/25%= 1520 тыс.д.е. Стоимость объекта с учетом затрат на реконструкцию –1520-100=1420 тыс.д.е. Вывод: Изменять вариант использования оцениваемого здания не целесообразно |