Ответ задача. Вселили в свою квартиру дальнюю родственницу Алексееву
 Скачать 37.89 Kb.
|
|
Задача 2. Тимофеевы с соблюдением всех формальностей вселили в свою квартиру дальнюю родственницу Алексееву, которая вышла на пенсию и согласилась оказывать помощь в ведении хозяйства и уходе за детьми. Тимофеевы и Алексеева совместно вели хозяйство, причем часть своей пенсии Алексеева вкладывала в общий бюджет. Зарплаты от Тимофеевых Алексеева не получала. После того как дети выросли, а Алексеева постарела, Тимофеевы потребовали, чтобы Алексеева выехала из квартиры, так как площадь нужна для детей, которые хотят создать свои семьи. Алексеева отказалась покинуть квартиру, ссылаясь на то, что Тимофеевы предлагали ей жить одной семьей. Кроме того, переехав к Тимофеевым, она продала свой дом, а полученные деньги были израсходованы на нужды семьи, в том числе на ремонт квартиры. В настоящее время другого жилья Алексеева не имеет. Тимофеевы предъявили иск о выселении Алексеевой, указывая на то, что поселили ее как домработницу, которая не приобрела право на площадь. Алексеева предъявила встречный иск о разделе жилой площади и выделении ей в квартире Тимофеевых отдельной комнаты, в которой она фактически проживает. Тимофеевы против встречного иска категорически возражали по тем основаниям, что квартира в этом случае будет превращена в коммунальную, а права остальных членов семьи ущемлены. Решите дело. Из условия задачи следует, что у Тимофеевых есть право собственности на недвижимость (исходим из формулировки свою), т.е. Тимофеевы – собственники квартиры. В отношении Алексеевой происходит вселение в жилое помещение. Статус Алекссевой – дальняя родственница? Она является членом семьи? ЖК РФ градирует всех лиц, которые могут быть вселены в качестве членов семьи, на 3 группы: 1. супруг, родители и дети. 2. это другие родственники или нетрудоспособные иждивенцы. П.25 ПП №14 разъясняет нам, что под другими родственниками понимаются любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи. Любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи, при-чем, независимо от степени родства. Собственно, эти другие родственники или нетрудоспособные иждивенцы составляют 2 группу, которая может быть вселена в качестве членов семьи. Однако для этой 2 группы законодатель устанавливает уже дополнительные условия. Условием их вселения в качестве членов семьи и приобретение статуса члена семьи является ведение общего хозяйства. В том же п.25 ПП №14 разъясняется: под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п. 3. это иные лица. Согласно ЖК РФ, для вселения супруга, родителей и детей, т.е. лиц, относящихся к 1 группе, требуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. При этом, как разъясняет п.26 ПП, не имеет значения то, что в результате вселения указанных лиц обеспеченность жилым помещением составит менее учетной нормы. Из фабулы – «Тимофеевы и Алексеева совместно вели хозяйство, причем часть своей пенсии Алексеева вкладывала в общий бюджет», «Кроме того, переехав к Тимофеевым, она продала свой дом, а полученные деньги были израсходованы на нужды семьи, в том числе на ремонт квартиры.». Соответственно, с точки зрения ЖК, Алексеева является членом семьи! ЖК РФ. Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. Встречный иск – у Алексеевой наличествует лишь право пользования, иные правомочия – отсутствуют; отсутствует право собственности, ведь факт вселения не означает приобретения полного вещного права (конструкция выдела связана с общей собственностью по нормам ГК РФ и ЖК РФ). В связи с этим представляется невозможным удовлетворение её требования. Ст. 3 ЖК РФ - 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Задача 4. Смелова обратилась в бухгалтерию жилищно-эксплуатационной службы с просьбой произвести перерасчет квартирной платы в связи с уменьшением состава семьи, проживающей в квартире. В заявлении она указывала на то, что бывший муж ее дочери, Иволгин, хотя и был зарегистрирован в квартире после заключения брака в качестве члена семьи нанимателя, однако в связи с разводом перестал быть таковым. Кроме того, Иволгин денег на оплату квартиры не дает, сам квитанции также не оплачивает, ссылаясь на то, что не пользуется никакими коммунальными услугами, так как более полугода проживает в другом месте. Бухгалтер попросила указать в заявлении адрес нового места жительства Иволгина. Так как Смелова такой информации не имела, то ей было отказано в приеме заявления и осуществлении перерасчета. Бухгалтер посоветовала Смеловой предъявить иск о выселении Иволгина либо подать заявление о признании его безвестно отсутствующим. Смелова решила обжаловать действия бухгалтера, но предварительно обратилась в юридическую консультацию. Какое разъяснение должен дать юрист? Какие права имеют бывшие члены семьи нанимателя? Какие последствия влечет временное отсутствие бывших членов семьи нанимателя в жилом помещении? Прежде всего, из условия задачи не следует однозначно, какой перед нами договор – коммерческого или социального найма. Как представляется, если это договор найма специализированного жилого помещения, то, по смыслу ч. 1 ст. 102 ЖК РФ, основанием расторжения такого договора может являться основание по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, в соответствии с которой в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Если же это был договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, то ч. 6 ст. 91.10 ЖК РФ копирует диспозицию ст. 83 ЖК РФ. Следовательно, регулирование в части социального найма и иных видов найма жилого помещения в общем одинаково. Будет ли иметь в данной ситуации коммерческий найм? По условию задачи Смелова обратилась в бухгалтерию жилищно-эксплуатационной службы с просьбой произвести перерасчет квартирной платы в связи с уменьшением состава семьи. В соответствии с ч. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. По ч. 2 ст. 682 ГК РФ одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В данном случае, если мы предположим, что это коммерческий найм, то Смелова пошла в ЖЭС договариваться насчет новой договорной цены. Однако представляется весьма сомнительным, чтобы семья Смеловой нанимала квартиру у жилищно-эксплуатационного служба, притом что ее организационно-правовая форма неизвестна. Поэтому для условия данной задачи мы будем считать, что в данной задаче договор социального найма. Из условия задачи неясно, когда Иволгин был вселен в жилое помещение. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Следовательно, по отношению к нанимателем Иволгин будет относится именно к этой категории родственников. Соответственно, после расторжения брака Иволгин перестал быть членом семьи, однако на основании ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако по условию задачи, Иволгин уже полгода проживает в другом месте, не дает денег на оплату квартиры, не оплачивает коммунальные услуги. В соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ возможно расторжение договора социального найма с таким членом семьи нанимателя – в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако это положение следует толковать системно с положениями ст. 71 ЖК РФ, согласно которым временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Таким образом, если гражданин (по условию нашей задачи – бывший член семьи нанимателя) выезжает на другое постоянное место жительства, договор автоматически прекращается с момента выезда. Если же он выезжает временно, договорные отношения продолжаются. Теперь, следует разрешить следующий вопрос – постоянно или временно Иволгин выехал из квартиры Смеловой и своей бывшей жены? В своем Постановлении от 23.06.1995 № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» Конституционный Суд отметил, что что определяющим в вопросе о том, прекратилось или не прекратилось жилищное правоотношение, является не срок отсутствия, а направленность волеизъявления. Если оно направлено на выезд на другое постоянное место жительство, то как только «дверь захлопнулась», договор социального найма прекращен и права на это жилое помещение гражданин больше не имеет. Если же речь идет лишь о выезде на время, сколько бы длительно он не продолжался, то гражданин все равно сохраняет право на соответствующее жилое помещение и договор. Современная судебная практика также идет по пути оценки фактическим обстоятельств. Так, в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указывается, что разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. Для применения ст.83 ЖК РФ, для решения вопроса, произошло ли прекращение договорных отношений вследствие выезда на другое постоянное место жительства, мы должны выяснять действительную направленность воли нанимателя, исходя из тех обстоятельств, которые сопровождают этот выезд. При этом необходимо подчеркнуть, что вопрос о регистрации по месту жительства, сохранении этой регистрации или снятие с регистрационного учета для применения ст.83 ЖК РФ не имеет абсолютно никакого значения, т.е. то обстоятельство, что гражданин не снялся с регистрационного учета не исключает возможного варианта признания его утратившим право на жилое помещения ввиду выезда на другое постоянное место жительства. Исходя из того, что брак с дочерью Смеловой расторгнут, Иволгин достаточно длительный период времени проживает в другом месте, не вносит платежи за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги, следует предположить о том, что волеизъявление Иволгина было направлено на прекращение жилищных правоотношений, и, соответственно, договор социального найма в его отношении подлежит расторжению. Однако этот вывод далеко не так однозначен, и оценке подлежат иные обстоятельства, которые прямо или косвенно бы указывали на его волеизъявление. Но о иных обстоятельствах не сказано в условии задачи. Поэтому с высокой долей вероятности следует предполагать, что жилищные правоотношения с Иволгиной были расторгнуты. Касаемо аргументов Смеловой и бухгалтера. Во-первых, перерасчет квартплаты в связи уменьшением состава семьи. В соответствии с ч.2 ст. 156 ЖК размер платы за пользование жилым помещением определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 81 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Получается, что уменьшение проживающих лиц в качестве правового основания для изменения платы за жилое помещение является необоснованным. Это могло бы послужить основанием в договоре коммерческого найма, но мы его здесь не рассматриваем. Как представляется, поскольку количество проживающих в семье в связи с разводом уменьшилось (соответственно, уменьшилась увеличилась площадь жилого помещения в расчете на одного человека), то Смелова может потребовать замены своей квартиры на квартиру меньшей площади. Во-вторых, о признании лица безвестно отсутствующим. Для этого нет вовсе никаких правовых оснований, поскольку в соответствии с ст. 42 ГК РФ гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. Между тем по условию задачи прошло всего полгода, а Смелова не знает только адрес его нового места жительства, а не в принципе место его пребывания. В-третьих, о выселении. Как представляется, ст. 84 ЖК РФ, говоря о выселении, охватывает все случаи расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. Так что Смелова, получается, не вправе предъявлять такой иск. Кроме того, мы установили, что с высокой долей вероятности жилищные отношения с Иволгиным прекратились. Если же совокупность иных обстоятельства позволит установить, что договор социального найма продолжает действовать, то одним из оснований для выселения по требованию соответствующего государственного или муниципального образования стало бы ч. 1 ст. 91 ЖК РФ. По сути, это выселение было бы по принципу систематичности – в соответствии с п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 14 у систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями. К иным требованиям законодательства можно отнести и обязанность по своевременной уплате за жилое помещение и оплаты коммунальных услуг по п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. Задача 5. В трехкомнатной коммунальной квартире комнату 15 кв. м занимала Фигурнова, комнату 12 кв. м - Ершов и комнату 20 кв. м - Смирнова. В январе Смирнова обменяла свою комнату на комнату 14 кв. м в двухкомнатной квартире в другом районе города. На основании обменного ордера в 20-метровую комнату прописалась семья Комиссаровых, состоящая из 3 человек. В июне того же года умер Ершов, и ордер на освободившееся жилое помещение в августе получила семья Комиссаровых. Фигурнова в октябре предъявила иск в суд о признании ордера на освободившееся жилое помещение недействительным и о предоставлении ей этого помещения на том основании, что она как инвалид имеет право на дополнительную площадь, является блокадницей и состоит на городской очереди. Комната Фигурновой является смежно-изолированной с освободившейся. В исковом заявлении Фигурнова также указывала, что хотя Комиссаровы и прописаны в комнате 20 кв. м, однако никогда там не проживали. Комнатой по-прежнему пользуется Смирнова. Никто из членов семьи Комиссаровых в квартире не появлялся, что подтверждается свидетельскими показаниями соседей по лестничной площадке. Какое решение должен вынести суд? Исходя из фабулы задачи, Смирнова обменяла свою комнату на комнату в двухкомнатной квартире в другом районе города. Обмен характеризует социальный наем! Право на обмен жилого помещения (только социальный найм). Присутствует только в социальном найме, ст.100 ЖК РФ прямо подчеркивает, что этого права нет в специализированном найме, а стабильность ЖФ исключает возникновение этого права при коммерческом найме. Существуя только в социальном найме, право на обмен жилых помещений регламентируется ст.72-75 ЖК РФ. Кроме того, в регулировании отношений большое значение имеют разъяснения ВС РФ, которые содержатся в п. 33, 34 ПП ВС №14. Право на обмен жилого помещения сущностно состоит в том, что есть наниматель жилого помещения 1, есть наниматель жилого помещения 2. Суть обмена состоит в том, что они взаимно меняются своими правами и обязанностями, и в результате обмена наниматель два становится нанимателем жилого помещения 1, и наоборот, наниматель 1 становится нанимателем жилого помещения 2. Происходит обмен жилыми помещениями. Возможным форматом, объектом обмена сегодня выступают только жилые помещения фонда социального использования, кстати, в п.33 ПП №14 это прямо подчеркивается. Условия совершения обмена: согласие всех совершеннолетних членов семьи согласие наймодателя. Понятно, что для каждого из нанимателей согласие его членов семьи и согласие наймодателя. Применительно к последнему, дабы указанное согласие не превращалось в произвол, ст.73 ЖК РФ предусматривает, что отказ в даче согласия допускается только в том случае, когда в силу закона обмен невозможен. Ст.73 ЖК РФ предусматривает ряд ситуаций, когда обмен не допускается. Только в этом случае наймодатель может отказаться. Во всех остальных случаях такой отказ невозможен. Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке и может быть проверен на предмет соответствия требованиям ст.73 ЖК. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" П. 34 - Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи. Вправе, но не обязан! Здесь отказа не было, хотя формальный повод несоблюдения нормы есть!? Ст. 70 ЖК РФ - 1. …Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Далее - В июне того же года умер Ершов, и ордер на освободившееся жилое помещение в августе получила семья Комиссаровых. Эта ситуация представлена в действующем законодательстве единственным случаем – ст.59 ЖК РФ говорит о занятии освободившегося в квартире жилого помещения. Ст.59 ЖК РФ предусматривает регулирование соответствующей ситуации, и устанавливает ступенчатую систему, как распределить освободившуюся квартиру. В первую очередь имеют право на занятие освободившегося жилого помещения проживающие малоимущие нуждающиеся. Во вторую очередь проживающие, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены менее нормы предоставления, им тоже в социальный наем. Третья очередь, которым жилое помещение может быть предоставлено на основании договора КП Четвертая очередь - если нет граждан первых трех очередей, либо они не желают использовать свое право на занятие освободившегося жилого помещения, тогда жилое помещение распределяется в общем порядке, т.е. по очереди не проживающим, а тем, кто состоит на очереди лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Комментарий: предоставлению на условиях, установленных коммент. ст., подлежат только изолированные жилые помещения. На практике в коммунальных квартирах имеют место и так называемые сугубо смежные или проходные комнаты, которые после освобождения повторному заселению как самостоятельные объекты жилищных прав согласно ч. 2 ст. 15 и ч. 2 ст. 62 коммент. закона не подлежат. То есть если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, такое помещение подлежит передаче такому нанимателю в пользование по ранее заключенному с ним договору социального найма, причем независимо от площади проходного помещения и наличия у такого гражданина статуса малоимущего и нуждающегося в жилом помещении. Наш объект. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.06.2015 N 33-9422/2015 по делу N 2-152/2015. Судом первой инстанции из представленной в материалы дела технической документации установлено, что комната N <...> площадью <...>, на которую претендует истица, по состоянию на <дата> являлась смежно-изолированной, вход в указанную комнату был как из коридора, так и из смежной комнаты N <...>, площадью <...> Принимая во внимание данные обстоятельства, учитывая требования жилищного законодательства, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма (ст. 62 Жилищного кодекса РФ), суд первой инстанции обоснованно признал, что комната N <...> с учетом ее конструктивных особенностей самостоятельно не могла быть предоставлена по договору социального найма. Таким образом, вопрос о предоставлении данного помещения мог быть решен только с учетом смежной комнаты N <...>, площадью <...> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015) О. и С. обратились в жилищный орган с просьбой заключить с ними договор социального найма в отношении освободившейся комнаты, в чем им было отказало со ссылкой на то, что комнаты N 2 и N 3 являются смежно-изолированными, а также что в квартире была совершена несанкционированная перепланировка - заделка дверного проема между данными комнатами. В материалы дела представлены документы, свидетельствующие о том, что спорное помещение N 2 является изолированным, а именно: экспликация территориального бюро технической инвентаризации от 27 февраля 2003 г., справка о проверке жилищных условий ЕИРЦ района от 6 июня 2006 г., экспликация территориального бюро технической инвентаризации от 22 марта 2011 г., технический паспорт жилого помещения (квартиры) от 27 октября 2011 г., единый жилищный документ по состоянию на 22 мая 2012 г., единый жилищный документ по состоянию на 3 сентября 2013 г. Статья: Предоставление и использование жилых помещений в общежитии (Польщикова А.Е.) ("Жилищное право", 2009, N 9) Как и в договорах социального найма, предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать только изолированные, но не смежные (смежно-изолированные или сугубо-смежные) помещения. Статья: Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики (Новикова О.Б.) ("Российский судья", 2007, N 2) Изолированность жилья определяется наличием у него входа (выхода) либо в помещения общего пользования - лестницы, коридоры (например, для квартиры или части квартиры), либо на улицу (например, для дома или части дома). А. Иванов полагает, что вопрос об изолированности жилых помещений решен в ЖК РФ неудачно с учетом наличия смежно-изолированных помещений в коммунальных квартирах <7>. Думается, мнение указанного автора объясняется более узким толкованием термина "изолированность", чем традиционный подход, изложенный выше. Статья: К вопросу о понятии и признаках жилого помещения (Чимов З.В.) ("Семейное и жилищное право", 2007, N 4) Соответственно чтобы комната могла быть предметом гражданско-правовых обязательств, она должна быть изолированной, т.е. не связанной с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме, и иметь отдельный вход (выход) в места общего пользования, а также отвечать санитарным и техническим требованиям. Подлежит или не подлежит!? Хороший вопрос! Нет однозначного ответа, выше приведены доказательства в защиту обеих позиций. А дальше проверяем … По маркерам. Исправленое условие – В трехкомнатной квартире приватизированную комнату 15 кв. м занимала Фигурнова, комнату 12 кв. м – наниматель Ершов, комнату 20 кв. м – состоящая из трех человек семья Комисаровых, пользующаяся комнатой на основе договора социального найма. Общая площадь квартиры – 75 кв. м. После смерти Ершова освободившаяся комната 12 кв. м по договору социального найма была предоставлена Комисаровым, хотя на нее претендовала и Фигурнова. Фигурновой было отказано в предоставлении на том основании, что после присоединения освободившейся комнаты в ее пользовании окажется площадь, более чем в два раза превышающая норму предоставления. Фигурнова обратилась в суд с заявлением о признании заключенного с Комисаровыми договора недействительным на том основании, что она как инвалид имеет право на дополнительную площадь, является малоимущей, блокадницей и состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Какое решение должен вынести суд? Тезисно: Фигурнова – собственник комнаты (15 кв. м) на основании приватизации жилого помещения. Комиссаров/ а – наниматель по договору социального найма (20 кв. м) Ершов – наниматель (видимо аналогичный договор социального найма). Ч. 5 ст. 83 ЖК РФ - договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Дальнейшая ситуация представлена в действующем законодательстве единственным случаем – ст.59 ЖК РФ говорит о занятии освободившегося в квартире жилого помещения. Ст.59 ЖК РФ предусматривает регулирование соответствующей ситуации, и устанавливает ступенчатую систему (разные части), как распределить освободившуюся квартиру. В первую очередь имеют право на занятие освободившегося жилого помещения проживающие малоимущие и нуждающиеся. Во вторую очередь проживающие, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены менее нормы предоставления, им тоже в социальный наем. Третья очередь, которым жилое помещение может быть предоставлено на основании договора КП Четвертая очередь - если нет граждан первых трех очередей, либо они не желают использовать свое право на занятие освободившегося жилого помещения, тогда жилое помещение распределяется в общем порядке, т.е. по очереди не проживающим, а тем, кто состоит на очереди лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Предположим, что субъект СПБ! ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА от 30 июня 2005 г. О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге Статья 2. 1. В целях настоящего Закона Санкт-Петербурга малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге. Прожиточный минимум – 4 квартал 2016 г. - 10526,40. Приблизительно, требуется доход в 21 тыс. рублей. Доход должен быть менее 15600 + стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи должна быть менее 10-кратной среднерыночной стоимости м2 общей площади жилья в СПб. Примерно порядок цифр тоже мы предполагаем. Пример Сидорова Людмила Николаевна в годы Великой Отечественной войны жила в блокированном фашистами Ленинграде. После войны проработала много лет на заводе. У нее имеется награда – знак «Жителю блокадного Ленинграда». Страховая пенсия Людмилы Николаевны в феврале 2016 года составила 13 тысяч рублей (с учетом индексации). В марте этого года женщина получила вторую группу инвалидности. По заявлению гражданки была установлена государственная пенсия по инвалидности – 7439,78 рублей. Также ей положены дополнительные выплаты – ДЕМО в размере 500 руб. и ЕДВ в размере 2638,27 руб. От набора социальных услуг Людмила Николаевна не отказывалась. Размер НСУ 995,23 руб., значит, сумма ЕДВ составит 1643,04 руб. Таким образом, пенсия Сидоровой Л.Н. с апреля 2016 года составит: 13000 + 7439,78 + 500 + 1643,04 = 22582,82 рублей. Помимо этой суммы ей могут быть положены другие доплаты, которые выплачиваются в регионе ее проживания. Общий пример – зависит от многого! Мы должны учитывать, что с т.з. стоимости имущества принимается во внимание только имущество, подлежащее налогообложению. Получается, что это у нас только лишь объекты недвижимости и ТС. Все они в галде [золотая цепь-от слова «goldа»] ходят, на золоте едят, но доход меньше 15 600, и земельных участков и ТС на сумму 10-кратной величины (где-то 700 000), меньше 400 000 имущества, находящегося в собственности членов семьи, эти граждане соответствуют с т.з. Закона СПб критерию малоимущности. Правда, ЖК говорит о том, что законом РФ или законом субъекта РФ может быть предусмотрено признание нуждающимся иных, кроме малоимущих лиц, например, в ст.1 Закона СПб – Статья 1. Право граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и право граждан на предоставление жилого помещения по договору социального найма - ветераны Великой Отечественной войны и ветераны боевых действий. Блокадников и инвалидов не относят! Состоит на учёте – формально, нуждающаяся по ст. 51 ЖК РФ Думается, что вышесказанное не позволяет отнести её к 1-ой категории. 2 категория – малоимущие и обеспечены менее нормы предоставления Ст. 50. 1. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. 2. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Закон СПБ. Ст. 5. 1. При предоставлении жилых помещений по договору социального найма минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (далее - норма предоставления площади жилого помещения), составляет: 18 квадратных метров на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек; 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина. Требование – 54 кв.м; у нас получается – Либо 48, либо 60 … кв. м При условии признания малоимущими – семья проходит по 2-ой категории (Бабуля не проходит она собственник) Есть другие варианты развития событий … Ей отказали в освободившейся комнате на основании того, что она стала бы иметь в пользовании площадь, которая в 2 раза превысит норму предоставления. Согласно ст.58 ЖК Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Но в нашем случае, если Фигурнова по договору соц. найма получит освободившуюся комнату, превышения нормы предоставления не будет потому, что свою комнату она приватизировала, то есть комната находится в ее собственности . Задача 6. Никонов проживал в двухкомнатной квартире по договору социального найма. По решению суда он был признан недееспособным и над ним установлена опека. Опекуном назначен Валентинов. В целях исполнения своих обязанностей Валентинов вселился в квартиру Никонова и с согласия органов местного самоуправления был зарегистрирован в ней. Учитывая то, что Никонов получал небольшую пенсию, Валентинову часто приходилось затрачивать свои средства и на оплату квартиры, и на покупку продуктов для Никонова. После смерти Никонова местная администрация предъявила иск о выселении Валентинова без предоставления другой жилой площади. Валентинов возражал против выселения, ссылаясь на то, что принадлежащую ему ранее комнату он уже продал, поэтому другого жилья не имеет. Кроме того, с Никоновым проживал в квартире более двух лет, вел общее хозяйство, а также имел общий бюджет. Для получения квалифицированной помощи Валентинов обратился к адвокату. Какое объяснение даст адвокат? Какие права имеет опекун на жилую площадь опекаемого? Тезисно: Правоотношение: Никонов (наниматель) – публично-правовое образование (наймодатель по договору социального найма). Судя по всему, Никонов - одиноко проживающий. Суд в установленном порядке признал его недееспособным, соответственно, ему был назначен опекун, т.е. законный представитель. Факт признания недееспособным не является основанием, с точки зрения ЖК (ст. 83 – только смерть), для расторжения договора. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 28.11.2015) "Об опеке и попечительстве" Ч. 2 ст. 15 - опекуны являются законными представителями своих подопечных и вправе выступать в защиту прав и законных интересов своих подопечных в любых отношениях без специального полномочия. Общее правило - Статья 17. Имущественные права подопечных 1. Подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат. Опекун (Валентинов) вселился в квартиру. ЖК РФ градирует всех лиц, которые могут быть вселены в качестве членов семьи, на 3 группы. Иные, в смысле те, которые не входят в первые две. Применительно к иным лицам, ЖК указывает, что эти иные лица могут быть признаны членами семьи в судебном порядке, но условий, необходимых для соответствующего решения суда, ЖК не выдвигает. Благо, что эти условия восполняются разъяснениями ВС в п.25 ПП №14. ВС для решения вопроса о признании в судебном порядке иных лиц членами семьи нанимателя рекомендует выяснять следующие обстоятельства: были ли они вселены в качестве членов семьи, делили общее хозяйство, какова продолжительность их проживания, имеют ли они право на другое жилое помещение и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Фабула - Никоновым проживал в квартире более двух лет, вел общее хозяйство, а также имел общий бюджет. При условии признания членом семьи. Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения 2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Задача 10. Денисов обратился в районное агентство по приватизации для получения в собственность занимаемой комнаты 16 кв. м в двухкомнатной коммунальной квартире, предварительно собрав все необходимые для этого документы. Местная администрация издала распоряжение о приватизации данной комнаты, договор приватизации был подписан сторонами. Однако Денисов умер до регистрации права собственности. Дочь Денисова обратилась в суд с требованием о признании права собственности за ней как единственной наследницей по закону. В то же время сосед по квартире Колобов обратился в суд с заявлением о признании недействительным распоряжения местной администрации о передаче комнаты Денисову, ссылаясь на то, что комната умершего является смежно-изолированной с комнатой, занимаемой Колобовым по договору социального найма. В техническом паспорте квартиры, представленном в суд, действительно, обозначен проход, соединяющий соседние комнаты, но в то же время в каждой комнате имеется самостоятельный вход. Стороны процесса не отрицали того, что между комнатами имеется дверь, которая с двух сторон забита фанерой. Какое решение вынесет суд? Крашенинников: дело в том, что согласно ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Некоторые авторы полагали возможным осуществление приватизации коммунальных квартир только при наличии согласия всех соседей - нанимателей жилых помещений, расположенных в этой квартире. Другие считали, что самостоятельность договора найма жилого помещения дает основания для принятия решений о возможности приватизации собственнику или его представителю и не обусловлена волей соседей. Конституционный Суд РФ подтвердил возможность приватизации коммунальных квартир на общих основаниях без каких-либо дополнительных условий - Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Денисов умер до регистрации права собственности. Следовательно, существует, до сих пор, обязательственное отношение, в рамках которого должник (публично-правовое образование), а кредитором является наследник (универсальное правопреемство) – дочь. Приватизация требует изолированности комнаты. Изолированность – наличие отдельного выхода. Следовательно, никаких проблем. Задача 4. Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. 2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. 3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. 4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр. 5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса. |