!ДИПЛОМНАЯ РАБОТА. Земельный рынок г.Пенза (копия) (1). Введени земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств
 Скачать 138.47 Kb.
|
 Важным фактором роста спроса на рынке земли является рост численности населения, но сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения.Предложение – это количество земельных участков выставляемых на рынок по определённым ценам. Цена – количество денег уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках. Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается. Состояние спроса и предложения в зависимости от изменения рыночных условий определяется понятием эластичности. Эластичность спроса показывает, на сколько процентов изменится спрос при увеличении цен на земельные участки на один процент. Эластичность предложения показывает, как увеличится предложение, если цены на земельные участки увеличатся на один процент. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность её предложения. Количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой [18]. Любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет представлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, то есть уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т.д. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится. Из неэластичности предложения земли на рынке ещё Давид Риккардо сделал весьма важные и не всеми ещё до сих пор осознаваемые выводы. Во-первых, расхожие мнение, что цена зерна высока по тому, что высока рента землевладельцев, ошибочно. Не по тому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высокие цены на зерно, выращиваемое на ней. Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту. В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне. Количественный анализ рынка земли основан на основе на расчёте ёмкости рынка. При анализе рынка земли определяется коэффициент ёмкости рынка и коэффициент проникновения на рынок. Коэффициент ёмкости рынка земли позволяет определить сколько единиц земельных участков будет продано или сдано в аренду на региональном рынке недвижимости. Этот коэффициент определяется отдельно для земельных участков подлежащих продаж и для земельных участков, подлежащих сдаче в аренду. Коэффициент ёмкости рынка определяется по формуле:  (1)Низкий коэффициент ёмкости рынка указывает либо на излишек участков земли, существующей на рынке земли, либо на недостаточный платежеспособный спрос населения. Чем ниже среднерыночный коэффициент ёмкости рынка, тем ниже экономическая активность на данном рынке. Высокий коэффициент ёмкости рынка свидетельствует о высоком спросе на земельные участки, об увеличении цен на них, об экономическом росте в данном регионе. Коэффициент проникновения на рынок характеризует уровень сдачи земельных участков в аренду и определяется по формуле:  (2)Увеличение коэффициента проникновения на рынок характеризует прежде всего, степень рыночной привлекательности сдаваемого в аренду земельного участка. Спрос и предложение земли. Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства. «Мобильный фактор производства - ресурс, который можно использовать в любом производстве вне зависимости от его направленности и его легко переместить из одного производства в другое». Труд и капитал являются мобильными факторами производства, земля – специфический. Функционирование рынка земли характеризуется рядом принципиальных особенностей. Прежде всего. Они связанны с тем, что общее предложение земли в каждый момент времени постоянно и не увеличивается (или не уменьшается) в зависимости от изменения уровня цен. Основными факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограниченно вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала. Предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой (рис.3):    S` Рисунок 3 - Предложение земли В долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном (пунктирная линия S`), но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связанно с предложением труда и участия в улучшении качества участков (то есть, фактически расширение земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении). Спрос на землю неоднороден. Он включает 2 элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос. Кривая спроса на землю будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот нужно переходить от лучших по плодородию земель к средним и худшим. Закон уменьшающегося плодородия земель был выведен в XIX веке Д. Рикардо. D = Dсх + Dнесх, где D – совокупный спрос; Dсх – сельскохозяйственный спрос; Dнесх – несельскохозяйственный спрос. Если на оси абсцисс отложим количество акров земли, а на оси ординат – цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим (рис.4).  Рисунок 4 - Совокупный спрос на землю Идея уменьшающегося плодородия почв встречается уже у А.Серра в 1963 г., а более или менее четкое обоснование этой идеи в качестве закона – у А.Тюрго (1727 – 1781) в 1766 – 1768 гг. И Джеймса Андерсона (1739 – 1808) в 1775 – 1777 гг. Закон уменьшающегося плодородия почвы получает широкое распространение в политической экономии XIX в. благодаря работам Д.Рикардо (1772 – 1823). Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса. Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю. Цена на землю тесно связана с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора производства и уровень платы потребителя за его использование. Понятие ренты и рентных отношений. На рынке складываются еще и рентные отношения. Первоначально проблема рентных отношений возникла в земледелии и понятия «земельная рента» и «экономическая рента» совпадали. Сейчас понятие «экономическая рента» наиболее употребляемо в западной экономической литературе и шире понятия «земельная рента». Большой вклад в развитие теории рентных отношений внесли английские и французские экономисты XVIII века, марксистская школа, неоклассическая экономическая школа XIX-XX вв. Классик английской политической экономии Адам Смит обосновал сущность и роль земельной ренты в капиталистическом хозяйстве. Он рассматривал земельную ренту как продукт тех сил природы, пользование которыми собственник предоставляет арендатору в порядке ссуды. По словам А. Смита, «этот продукт бывает больше или меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости от степени естественного или искусственно созданного плодородия земли. Это тот продукт природы, который остается за вычетом или после сбалансирования всего того, что можно рассматривать как дело рук человека ». Экономическую природу ренты охарактеризовал и другой английский классик XVIII века Давид Рикардо. Он обратил внимание на то, что цена на зерно на рынке не зависит от издержек производства: было ли то зерно произведено на плодородных землях, где издержки были минимальны, или его произвели в менее благоприятных условиях, потребовавших больших издержек, - цена земли едина. Рикардо писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог. Цена хлеба нисколько не понизилась бы, если бы даже землевладельцы отказались от своей ренты ».Неоклассиками выделяется понятие экономической ренты как разницы между платой за услуги ресурса и тем минимальным количеством средств, которые необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса предложить его услуги на рынке. Другими словами, экономическая рента – это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично. Экономическая рента - это выигрыш (излишек) по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов. Она аналогична понятию «выигрыш производителя» на рынке продукции. Например, экономическая рента, которую работник получает за час работы, есть разница между зарплатой за час работы и предельной ценностью досуга, пожертвованного ради работы. Предельная ценность досуга (свободного времени) равна предельным издержкам рабочего времени. В этой связи экономическая рента трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам ресурса, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен лишь при фиксированном предложении ресурсов. Ресурсы производства всегда имеют определенное ограничение в коротком периоде. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично с точки зрения общества, является земля. Доход, получаемый от использования, называют чистой экономической рентой. Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как экономического ресурса и отношениями землепользования. Земля — уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительную силу. Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и, следовательно, издержек производства. Это дар природы. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы практически ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос. При отсутствии эффекта изменения спроса на землю решающее влияние при использовании оказывает цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.Цены на землю как раз и связаны с земельной рентой - ценой услуг земли. Цены на землю представляют дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли: Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100% (3) Проще говоря, цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк собственник земли получил бы аналогичный процент на вложенный капитал. Предположим, что рента составляет 1000 р., ставка ссудного процента 10%, то цена земли равна 1000/10% х 100% = 10 000 р., или 1000 руб./0,1= 10 000 р. Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия — на цену земли. Так, фермер, владеющий землей, старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию. Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат. Это зависит от удельного веса продукции. Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее. На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли. Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет абсолютно вертикальной линией (рис.5).  Рисунок 5 - Спрос и предложение земли Видно, что при ставке арендной платы R спрос на землю равен Q3, собственник земли извлекает ренту OREQ*. Повышение (понижение) спроса на продукты сельского хозяйства вызывает рост (снижение) спроса на землю при любой данной арендной ставке. Поскольку предложение земли фиксировано, то с целью установления равенства спроса и предложения нужно, чтобы арендная плата или возросла до R2, или понизилась до R1. Тогда и рента или возрастает до OR2E2Q3*, или понизится до OR1E1Q3*. Если рента превышает равновесную цену, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема предложения земли. (равновесная цена – это цена, при которой величина спроса на товар равняется величине предложения этого товара). Некоторые собственники земли не смогут сдать в аренду свою землю, что вынудит их пойти на более низкую ренту. Если рента будет ниже своей равновесной величины, то увеличившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к возвращению факторной цены в равновесное состояние. Следовательно, только при конкурентной цене, когда общий объем спроса на землю равен ее фиксированному предложению, рынок будет находиться в равновесном состоянии. Ценность земли выводится всецело из ценности продукта, а не наоборот. Итак, рассмотрели взаимосвязь цены на землю с земельной рентой, а также формирование цены под влиянием основных факторов. Хочу отметить, что земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, но рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Также земельная рента выступает в виде монопольной, строительной и лесной ренты. Рассмотрим подробно все эти виды земельной ренты. Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли: - природных условий (тип почвы, климат, рельеф); - плодородия почвы; - местоположения земли. Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты: -абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю; -дифференциальная рента – это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие – условное деление участков) [18]. Существуют следующие виды ренты, они отражены на схеме:
|