Ипотека в гражданском праве. Ипотека в ГП. Введение Что такое ипотека и зачем она нужна
 Скачать 196.5 Kb.
|
|
Введение Что такое ипотека и зачем она нужна? В простом понимании ипотека – вид залога, а именно залога недвижимого имущества. Ипотека призвана на помощь в увеличении продаж на рынке недвижимости. Необходимо было разогреть рынок за счёт привлечения заёмных средств. Сегодня часто можно услышать о необходимости развития в нашей стране системы ипотечного кредитования, и об этом говорят не только многие экономисты, но и политики. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны необходимые механизмы, которые бы способствовали в полной форме реализовать возможность эффективного ипотечного кредитования. В первую очередь, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции, а эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития сопутствующей инфраструктуры, включающей систему регистрации, оборота в области недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы. Еще одним немаловажным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения осуществляемых операций. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации, для более плодотворной деятельности. Большое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки, которые должны быть развиты в полной мере. Эффективное ипотечное кредитование в России способствовало бы значительному оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Да данный момент создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок, но при этом не нужно пренебрегать особенностями нашей экономики. История и понятие ипотеки Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека не знало. Залог, как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался (ст. 192 – 202 ГК РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности не имел широкого применения, и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования. Впервые понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге», а конкретно ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также – о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия разд. 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, т.е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного законодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами гл. 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разд. 1 и гл. 1 разд. 2 этого же законодательного акта. Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным. ГК РФ содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и называется – «Залог». Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипотеки по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминает. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также важную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специальные нормы об ипотеке в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в ч. 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке), п. 2 – 5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части первой ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке. Особенно нужно отметить, оценивая Часть первую ГК РФ, существенное укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (см. соответственно п. 1 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ), кредиторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет даже перед фискальными органами, что особенно важно при повальной задолженности организаций по налогам. Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (гр. hypotheka – залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (например, ныне отмененный Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты (например, известные «Основные положения об ипотеке (залоге недвижимости)») не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений. Такова, если вкратце, предыстория появления Закона «Об ипотеке» и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует на данный момент. Правовые основы ипотеки Одним из наиболее действенных способов, побуждающих Правовые основы ипотечного кредитования заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог. Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ). Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке». Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ). Залогодатель – это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ). Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя. Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс. При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами. При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс. Договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой: В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете. В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой: 1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. 2. Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. 3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона. Структура ипотечного рынка Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства. С принятием Закона «Об ипотеке» создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании. Рассматривая общую структуру ипотечного рынка в России необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии. Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный. Первичный рынок ипотечных кредитов Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ. В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека - это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке». В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Этим в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков. В последнем случае для банка (кредитной организации) реализуется в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов. Вторичный рынок ипотечных кредитов Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств. |