Основные_тенденции_и_особенности_развития_рынка_земли_в_России-2. Введение Глава Теоретические основы функционирования рынка земли

• Название: Введение Глава Теоретические основы функционирования рынка земли
• Дата: 23.01.2018
• Размер: 258.39 Kb.
• Имя файла: Основные_тенденции_и_особенности_развития_рынка_земли_в_России-2.doc
• Тип: Реферат; #34962
• страница: 6 из 6

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности.
Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.
Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, значительная часть территории РФ - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:
- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);
- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);
- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационногои историко-культурного назначения (27,2 млн. га);
- расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);
- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);
- лесного фонда (265,9 млн. га);
- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га).
Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции, с которыми существенно ограничиваются.
Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения.
Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состоянияэкономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га.
3. Российский земельный рынок: проблемы и решения.
3.1.Пути совершенствования земельного рынка.
Российское землепользование уникально в мире по своим масштабам, оно отличается глубокой и многомерной региональной дифференциацией по природно-климатическим условиям, степени антропогенного освоения, уровню урбанизации и индустриализации, разнообразию населяющих различные территории страны национально-этнических групп. Отсюда понятно, с каким необычайно сложным, жизненно важным фактором общественного воспроизводства мы имеем дело, насколько опасно оставлять его вне сферы государственного управления и как необходимо срочно восстановить такое управление в максимально полном объеме.
Для эффективного управления земельно-недвижимым достоянием России, бесспорно, требуется орган, который осуществлял бы общегосударственную координацию деятельности в данной сфере, занимался комплексным, системным решением возникающих здесь крупных хозяйственных проблем.
В конечном счете, задача состоит в том, чтобы радикально пересмотреть концепцию управления земельно-недвижимым комплексом, выявить механизмы его воздействия на эффективность экономического развития регионов и страны в целом. Представляется необходимым на принципиально новой концептуальной основе создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса, которое должнобудет заниматься институциональным, инфраструктурным и экономическим обеспечением процесса формирования нового земельного строя в России и комплексного освоения совокупного земельно-недвижимого экономического ресурса. В составе такого министерства должны быть соответствующие службы и агентства, специализированные на оказании услуг по созданию полноценной информационной базы о земельно-недвижимом ресурсе, ее использованию в прогнозах, программах и проектах развития земельно-недвижимых объектов. Параллельно с системой государственного управления следует стимулировать в установленных границах участие в управлении и негосударственных организаций разных типов и форм собственности.
Формировавшаяся с огромным перерасходом средств и существенными содержательными изъянами автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра этим требованиям ни в коей мере не отвечала. И не только из-за того, что объектом кадастрового учета выступали далеко не все обладающие свойством недвижимости ресурсы.
Прежде всего, еще ни юридически, ни практически не сформирована и не скоро будет сформирована «критическая масса» земельных участков, выступающих объектами кадастрового учета, так как пока подавляющая часть земельных ресурсов остается в государственной, не разделенной по уровням ведения собственности. Земельные же участки сельскохозяйственных владений, которые остались в виде долей в сохранивших совместную форму собственности предприятиях, тоже физически еще не выделены на местности, а следовательно, не могут выступать объектами кадастрового учета и регистрации.
Добавим к этому отсутствие повсеместного реального спроса на кадастровую информацию в связи с дефицитом инвесторов, так как для иностранцев выход на российский рынок сельскохозяйственных земель закрыт российскими же законодательными барьерами, а отечественные владельцы финансовых средств до сих пор проявляют интерес лишь к занимающим менее 2% территории страны земельным участкам, отведенным для застройки в городах, да и то не во всех,а лишь в крупнейших и крупных, либо обладающих рекреационным потенциалом. В этом нет ничего удивительного, ибо современная российская экономика имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.
Вряд ли целесообразно повсеместное создание земельной кадастровой системы и потому, что земельный рынок как главная предпосылка организации такой системы существует в России в депрессивном, деформированном и «очаговом» состоянии.
Все это означает, что деньги, потраченные для создания и размещения на всей территории страны опорных пунктов земельно-кадастровой системы, с большой долей вероятности окажутся выброшенными на ветер, особенно те из них, которые будут вложены в технические и программные средства, требующие непрерывного, буквально через каждые полтора-два года, обновления.
Отсюда никак не следует, что нужно вообще отказаться от организации российского кадастра объектов недвижимости.
Чтобы решить поставленные задачи и не допустить разбазаривания средств налогоплательщиков, следует хотя бы ориентировочно установить те части географического пространства России, где в обозримой перспективе действительно потребуется полноценная кадастровая информация о земельно-недвижимом ресурсе экономического роста, и сформировать там опорные пункты единого кадастрового учета земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости.
Ничем не обоснованная, разорительная для государственной казны спешка в создании на всей территории России опорных пунктов кадастровой системы – не единственный изъян практики ее организации. Не менее серьезный недостаток, по существу исключающий возможность использования кадастровой информации для каких-либо серьезных экономических расчетов и обоснований, заключается в том, что информация эта является максимально деэкономизированной, сведенной в основном к показателям геодезических измерений в сочетании с неким набором правоустанавливающих характеристик (сведения о собственнике, адрес участка и разного родаограничения) и сомнительными по своей достоверности оценками кадастровой стоимости объектов учета. Другие показатели, позволяющие использовать кадастровую информацию как сведения об экономическом ресурсе, а тем более о многомерной сравнительной ценности его потребительских свойств, оказались напрочь «выкорчеванными».
И теперь в единое целое необходимо свести информацию, объективно формирующуюся на разном территориально-географическом основании, не синхронизированную во времени и, что самое главное, с разными возможностями приведения к общему экономическому «знаменателю».
Задача весьма сложная но посильная, если организовать в дополнение к модернизированной кадастровой системе совмещенный по времени и месту комплексный мониторинг экономического пространства, причем так, чтобы соединить в единой информационной «оболочке» привязанные по месту и времени «наслоения» разнородных информационных массивов. Для этого нужно решить еще один не терпящий отлагательства вопрос – отказаться от профессионально ущербной методики массовой кадастровой оценки земельно-недвижимых объектов и освоить в практической оценочной деятельности профессионально полноценные методические разработки.
Важно уяснить, что оценка стоимости каждого товара в отдельности для осуществления текущих рыночных сделок между конкретными партнерами совсем не то же самое, что оценка «товарной массы» для решения задач государственного управления экономикой. Если в первом случае достаточно увязать оценку объекта сделки с текущей экономической конъюнктурой, когда вполне продуктивно применение таких общеизвестных методов, как доходный, затратный и сравнения продаж, то во втором варианте требуется более фундаментальные основания.
Важный момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием России – приведение рынка земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных ирегиональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.
В пакете этих задач на первое место нужно поставить затянувшееся на долгие годы создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами, причем не только залога, но и сдачи в аренду, внесения в качестве пая в уставной капитал совместных предприятий, наконец, страхования от недобросовестных сделок с землей. И все это – с квалифицированным учетом специфики земельного участка.
Серьезным тормозом развития полноценного сбалансированного рынка земельно-недвижимых объектов остается дефицит, а по большому счету – просто отсутствие полноценных статистических данных по конъюнктуре спроса и предложения. Нельзя установить крайне необходимые для расчетов равновесной рыночной стоимости земельных ресурсов ценовые притязания одних и ценовые ожидания других партнеров по фиксируемым в статистике конечным результатам сделок.
Нужна объективная информация об интересах, оценках, установках и мотивах поведения участников рынка. На основе нынешней статистики стратегические перспективы развития земельного рынка определять просто невозможно.
Есть и другие уязвимые блоки в инфраструктуре рынка земельно-недвижимых объектов. Слабым звеном выступают, например, консалтинговые, посреднические структуры, информационно-аналитические, маркетинговые службы организации мониторинга рынка земельно-недвижимых объектов, и т.п.
В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К нимотносятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей. Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций.
Таким образом, главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.
Заключение
Перспективы развития рынка земли в России - очень актуальный вопрос на сегодняшний день. Ни для кого не является секретом, что предложение рынка земли имеет свой предел. Это объясняется тем, что количество земли на нашей планете ограничено. Таким образом, рынок земли является очень специфическим рынком среди других видов рынка. Земля очень ценилось во все времена. В древних веках ее захватывали; в средние века — землю раздавали верноподданным, в знак уважения за их преданность; а сегодня на рынке земли делают большие деньги. Можно даже сказать, что огромные деньги. На сегодняшний день люди, владеющие земельными участками, можно сказать богачи. Это объясняется тем, что сегодня спрос на недвижимость и землю значительно превышает предложение, а, следовательно, образуется дефицит недвижимости. Единственный выход в сложившейся ситуации - строить новые дома. Далее по цепочке - если надо строить дома, то надо и покупать землю.Таким образом, при таком дефиците, владельцы земли могут по праву считаться богатыми людьми. Примерно так сегодня выглядит российский рынок земли. Если говорить о цифрах, то сейчас примерно прибыль от инвестирования в строительство жилых домов составляет 40-60%. Ну, а если уж сильно постараться, то можно получить и все 80% чистого дохода. Также очень выгодно строить помещения для различных складов. Вследствие этого резко повысился спрос именно на земельные участки больших размеров.
Как показывает статистика, рынок земли с каждым годом становится все дороже. Цены растут с огромной скоростью. Вместе с тем, одной из главных проблем земельного рынка становится уменьшение или неправильное использование сельскохозяйственных земель. Ведь, если подумать, то получается, что наша великая и большая страна закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей. А ведь у самих-то сколько земли? Сколько полей? Может, стоит задуматься не только о новостройках? Может надо просто поддержать сельского фермера? Поддержав наших фермеров, мы убьем сразу 2-х зайцев. Во-первых: мы будем потреблять свои продукты, что значительно полезнее и экономичнее, а во-вторых: подняв сельское хозяйство - из деревень люди не будут бежать в города, где имеет место дефицит жилья. Люди будут оставаться в села и работать. Ведь наше процветание зависит именно от этих работящих людей.
Таким образом, землей надо распоряжаться с умом, это один из самых дорогих наших ресурсов, тем более, предложение земли ограничено. Поэтому надо беречь и правильно использовать каждый километр нашей России.
Список использованной литературы
1. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010)
2. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
3. Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Инфра –М, 2007. 147 с.
4. Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. № 103. 51 с.
5. Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 2008. 62 с.
6. Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М., 2008. 74 с.
7. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. – М., 2007. 345 с.
8. Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.– М.: Инфра – М, 2008. 250 с.
9. Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. 350 с.
10. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. 65 с.
11. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. 261 с.
12. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2007. 89 с.
13. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2008. №3. 58 с.
14. Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX - начала XXI века). -М., 2008. 209 с.
15. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики. Учебник. – М.: Норма, 2007. 189 с.
16. Носова С.С. Экономическая теория. – М.: Владос, 2009. 178 с.
17. Николаева И.П.. Экономическая теория. Учебник.– М.: Юрист, 2008. 321 с.
18. Слагода В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007. 267 с.
19. Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник. – М.: Норма, 2008. 269 с.
20. Сивкина Р.А. Экономический словарь. – М.: Норма, 2008. 165 с.
21. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. 86 с.
22. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. 268 с.