Введение общие сведения о зданиях
 Скачать 286.5 Kb.
|
Таблица 10Формулы для расчета неустранимого функционального устаревания
(1) НФУ1 = ЧПД – Сстр (2) НФУ2 = Сстр – ФИ + ЧПД – Сзам (2а) НФУ2 = ЧПД – Сзам (3) НФУ3 = Сстр – ФИ + Сд.затр – Сдоб (3а) НФУ3 = Сд.затр – Сдоб 9.5 Внешний (экономический) износ Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости, и относится как к земельному участку, так и к произведенным улучшениям. Обычно в качестве факторов выступают: – местоположение объекта, – состояние рынка недвижимости, – федеральные или местные ограничения. Внешний износ является неустранимым, так как величина затрат на его устранение, как правило, больше прироста стоимости после устранения внешних неблагоприятных факторов. Внешний износ может быть временным или постоянным. Существует два метода определения внешнего износа: 1. Сравнение стоимости продаж аналогичных объектов при наличии и отсутствии неблагоприятных внешних факторов. Применение первого метода требует наличия достаточного для сравнения количества ценовых данных по аналогам. Последовательность проведения оценки: 1 этап: определяются объекты, сопоставимые с оцениваемым. 2 этап: корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы. 3 этап: определяется разница в рыночной стоимости после корректировки. Ее величина принимается за внешний износ. 2. Капитализация потерь дохода. Применение этого метода требует наличия данных о годовой арендной плате по сопоставимым объектам. Последовательность проведения оценки: 1 этап: определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях. 2 этап: из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходящихся на здание (часть арендной платы приходится на земельный участок). 3 этап: выделенная доля рентных потерь капитализируется (делится на коэффициент капитализации), исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий. 9.6 Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах При работе с отдельными величинами износов, которые выражены в долях или процентах, простое суммирование отдельных видов износа может дать величину более 100%, что лишено экономического смысла. Такие ситуации возникают при оценке гражданских, производственных зданий старой постройки, которые имеют значительный физический и функциональный износ. В этих случаях возникает проблема согласования различных видов износа в общей формуле накопленного износа. Проблема решается путем замены аддитивного метода расчета на мультипликативный метод. Разница этих методов состоит в выборе базы, относительно которой определяют физический, функциональный и внешний износы. В аддитивном методе базой для всех видов износа является полная восстановительная стоимость, а в мультипликативном методе – остаточная восстановительная стоимость, которую получают из полной стоимости путем ее уменьшения на величину физического и функционального износов. При аддитивном методе износ рассчитывают по формуле: Кнак = Куфн + Кнфи + Кфу + Кви, где Кнак – накопительный износ; Куфн – устранимый физический износ; Кнфи – неустранимый физический износ; Кфу – функциональное устаревание; Кви – внешний износ. При мультипликативном методе расчет ведут по формуле: Кнак = 1 – (1 – Куфи) (1 – Кнфи) (1 – Кфу) (1 – Кви). Аддитивным методом допустимо пользоваться при малых относительных величинах износа. Причина, по которой в аддитивной модели сумма износов может превысить 100%, это многократный учет в различных видах износа одной и той же расчетной базы – полной восстановительной стоимости. В мультипликативной модели каждый вид износа рассчитывают на основе оставшейся доли восстановительной стоимости, с которой сняты физический, либо функциональный износы. 10. Техническое обслуживание, ремонт и реконструкция здания Сроки проведения ремонта определяются на основе оценки технического состояния зданий соответствующими службами жилищного хозяйства. Периодичность проведения ремонтно-строительных работ регламентируется следующими документами: 1. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. 2. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения: ВСН 58-88(р). Периодичность капитального ремонта соответствует продолжительности эффективной эксплуатации здания и может быть использована для оценки физического износа по нормативному сроку службы. 10.1 Техническое обслуживание зданий Контроль технического состояния зданий осуществляется жилищно- эксплутационными организациями путем проведения осмотров. Осмотры делятся на плановые и внеплановые. Внеплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, ливней, ураганов, сильных снегопадов и других стихийных явлений. Плановые осмотры проводятся для определения необходимости мест проведения и объема ремонтных мероприятий для восстановления эксплутационных свойств элементов зданий. Плановые осмотры делятся на общие и частичные. При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, а также состояние его систем и внешнего благоустройства. Такие осмотры должны проводиться 2 раза в год (весна–осень). При весеннем осмотре проверяется готовность здания к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливаются объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняются объемы ремонтных работ в год проведения осмотра. При осеннем осмотре проверяется готовность здания к осенне-зимнему периоду, уточняются объемы ремонтных работ следующего года. При частичных осмотрах контролируется техническое состояние отдельных конструкций, помещений и элементов внешнего благоустройства. При этом должны устраняться неисправности, которые могут быть ликвидированы в течение времени, отводимого на осмотр. Например, незначительные неисправности в инженерных системах (очистка, регулировка). Результаты осмотров должны отражаться в следующих документах по учету технического состояния объекта: – журнал учета технического состояния (для производственных зданий ведут технический журнал по эксплуатации): – специальные карточки. В этих источниках содержатся следующие данные: 1. Об оценке технического состояния здания и его элементов. 2. Выявленные неисправности. 3. Места их нахождения. 4. Причины, вызвавшие эти неисправности. 5. Сведения о ремонтах, выполненных при осмотре. Сведения, помещенные в этих документах, отражают техническое состояние здания на данный период времени, а также историю его эксплуатации. Обобщенные сведения о состоянии здания должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте. Технический паспорт является основным документом здания, содержащим его конструктивную и технико-экономическую характеристику. Паспорт заполняется по единой форме принятой в отрасли. Он состоит из описательной части и приложений. В описательной части приводится следующая информация: 1. Год постройки. 2. Кубатура и площадь здания, а также его частей. 3. Характеристика и физический износ конструктивных элементов и инженерных систем. 4. Балансовая (восстановительная) стоимость здания. Приложением к паспорту являются: 1. Копии рабочих чертежей, планов, разрезов и фасадов здания с внесенными в них отступлениями от проекта. 2. Перечень предусмотренных проектом требований по обеспечению нормальной эксплуатации здания, его отдельных элементов и прилегающей территории. 10.2 Текущий ремонт зданий Осуществляется с целью восстановления работоспособности его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Он должен проводиться с периодичностью, которая обеспечивает эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства или капитального ремонта до момента постановки на очередной капитальный ремонт или реконструкцию. Состав основных работ по текущему ремонту гражданских зданий приведен в приложении 7 ВСН 58-88(р), а по промышленным зданиям приводится в приложении 3 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. При проведении текущего ремонта первоочередными должны быть не внутренние отделочные работы, а наружные (на кровлях, водостоках, работы по защите от увлажнения и промерзания, работы по ремонту окон, дверей и ворот, по подготовке зданий к зимней эксплуатации). Текущий ремонт гражданских и промышленных зданий осуществляется за счет эксплутационных расходов предприятий и организаций, являющихся владельцами основных средств. Текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться нанимателем за свой счет. Перечень работ по ремонту квартир, выполняемых нанимателями за свой счет, приведен в положении 8 ВСН 58-88(р). Сюда входят: 1. Все работы по внутренней отделке помещений. 2. Работы по замене оконных переплетов и стекол. 3. Работы по замене дверных полотен и встроенных шкафов. 4. Ремонт и смена внутренней электропроводки. 5. Перепланировка помещений. 6. Замена и ремонт покрытий полов. 7. Работа по окраске фасадов (для проживающих в одноэтажных одноквартирных домах). Перечисленные выше работы выполняются за счет эксплуатирующей организации, если они вызваны неисправностью элементов здания, которые должны обслуживать эксплуатирующие организации. 10.3 Капитальный ремонт и реконструкция зданий Капитальный ремонт зданий и сооружений – ремонт, при котором производится усиление или замена изношенных конструкций, а также оборудования. Замена производится на более прочные, долговечные и экономичные конструкции. При капитальном ремонте и реконструкции не подлежат замене основные несущие конструкции, срок службы которых является наибольшим: все виды стен, каркасы, каменные и бетонные фундаменты. Периодичность проведения капитальных ремонтов и перечень работ по капитальному ремонту приведены в следующих документах: 1. Для гражданских зданий – в Приложении 9 ВСН 58-88(р). 2. Для производственных зданий – в Приложении 8 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Капитальный ремонт бывает выборочным и комплексным. Комплексный капитальный ремонт охватывает здание в целом. Обычно он предусматривает замену изношенных частей, перепланировку без разработки несущих стен, улучшение благоустройства, усиление несущих конструкций. Выборочный капитальный ремонт производится в зданиях, которые, в целом, находятся в удовлетворительном состоянии, но в которых несущие конструкции и оборудование изношены. В производственных зданиях выборочный капитальный ремонт проводится также в тех случаях, когда комплексный ремонт может вызвать серьезные помехи в работе предприятия. При реконструкции кроме работ, выполняемых при капитальном ремонте, дополнительно могут осуществляться: 1. Изменение планировки помещений (возведение надстроек, встроенных и пристроенных объектов, либо частичная разборка). 2. Повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей, кроме магистральных. 3. Улучшение архитектурного облика здания. 4. Благоустройство прилегающих территорий. Финансирование капитального ремонта осуществляется за счет капитальных вложений в соответствии с утвержденной сметной документацией. Сметы на капитальный ремонт составляются без проектов на основании описи работ (если несущие конструкции или оборудование не заменяются и не усиливаются). Проектная документация на проведение капитального ремонта разрабатывается в том случае, если отдельные несущие конструкции заменяют другими, либо усиливают. При этом проектирование капитального ремонта осуществляется в одну стадию и предполагается составление только рабочей документации. Состав документации на капитальный ремонт: 1. Краткая пояснительная записка, технико-экономические показатели по организации ремонтных работ. 2. Рабочие чертежи. 3. Сметная документация на выполнение ремонтных работ. Перед проведением капитального ремонта или реконструкции проводится техническое обследование и определяется физический износ и функциональное устаревание объекта. Реконструкция здания и сооружения финансируется: 1. Госбюджетом, если здание государственное. 2. За счет собственных средств организации или предприятия. 3. За счет долгосрочных банковских кредитов. | ||||||||||||||||||