пз 4. Практическое занятие 4 Тема 10 Определение стоимости здания разл. Занятие 4 Тема 10 Определение стоимости здания различными методами План занятия
 Скачать 42.89 Kb.
|
1 2 ЦКХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р. Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 10.6, гр. 1–9). Для этого используется метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов. При определении поправок необходимо учесть: поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам; подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например, одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние; при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой. После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города. Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 10.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются все показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов. Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || а ij ||, где а ij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j). а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj}. В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного подхода. Для этого находится среднее арифметическое между пятью ценами, полученными в процессе согласования. 3.Использованиедоходногоподхода Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода. Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле 3: СДП = ЧОД / ККАП, (3) где СДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. руб.; ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. руб.; ККАП – коэффициент капитализации. Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы. Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды и общей площади по внутреннему обмеру здания, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %. Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недоборов арендной платы. ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов. Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания. Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 10.7. Таблица 10.7 - Отчет о доходах и расходах
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала. Для расчета ставки дохода на капитал используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости. Безрисковая ставка доходности – это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата. Значение безрисковой ставки принимается равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором. Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода. Премии за риски определяются исходя из сложившегося уровня, рекомендованного в табл. 10.8. Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. Остающийся срок полезной жизни принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе). Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 10.8. В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3). Таблица 10.8 - Расчет коэффициента капитализации
Сведениестоимостныхпоказателейвитоговуюоценкустоимости недвижимости После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости. Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов. Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. В целях получения большей точности значение аij может варьироваться по степени отличия от единицы. Итоговая величина стоимости определяется по формуле: 3 РС = РCп х Кп, (4) п=1 где РС – рыночная стоимость объекта, р.; РСп – величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.; Кп – весовой коэффициент подхода; п = 1 … 3 применяемые подходы к оценке. Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 10.9. Таблица 10.9 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки, т.е. определить залоговую стоимость. Примеры расчета стоимости объекта недвижимости.Задача 1. Определить затратным подходом стоимость дачи. S = 100 кв.м; Стоимость 1 кв.м здания = 3000 рублей Стоимость 1 кв.м гаража = 1000 рублей; S = 30 кв.м. Стоимость всех других сооружений на даче = 20000 рублей. Устранимый физический износ дачи = 30000 рублей. Неустранимый физический износ дачи = 20000 рублей. Устранимое функциональное устаревание = 10000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка = 15000 рублей. Определить : Какова полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней? Решение: 100*3000 = 300000 рублей 30*1000 = 30000 рублей 300000 рублей+30000рублей = 330000 рублей 330000 рублей+20000 рублей = 350000 рублей Какова сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи? Решение: 30000 + 20000+10000 = 60000(рублей) Какова общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом? Решение: 350000 – 60000+15000(земля) = 305000 (рублей) Задача №2. Расчет стоимости земельного участка методом его развития. Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома- дачи и 35 продать, получив прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 800 тыс.руб. (25 тыс.руб.*32 участка). Издержки освоения составили 400 тыс.руб., на управление и охрану – 20 тыс.руб. Издержки по продаже – 30 тыс.руб., текущие расходы (страхование, налоги и пр.) – 20 тыс.руб., предпринимательская прибыль – 60 тыс.руб., общие издержки – 530 тыс.руб. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составит 25 тыс.руб. в месяц), эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 32- месячный период, что составляет 681,740 тыс.руб.. Таким образом стоимость неосвоенного земельного участка составит 151,740 тыс.руб. (681,74 – 530,00) Задача №3. Необходимо оценить салон красоты. Его потенциальная рентная валовая выручка составляет 500 тыс.руб.. Рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых с оцениваемым салоном красоты представлена в таблице.
Решение: Итоговый валовый рентный мультипликатор (6,00+5,86+6,08)/3=5,98. Тогда стоимость оцениваемого салона красоты составит: 500*5,980 = 2 990 тыс.руб. Задача №4. Определить стоимость парикмахерской, ожидаемая годовая прибыль от которого 65 000 тыс.руб. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (в тыс.руб.).
Решение: стоимость оцениваемой парикмахерской Со составит: Со = 65 000/0,114 = 570 175 тыс.руб. Задача №5. Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи: 1. Объект продан в этом году по цене 195 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку; 2. Объект продан год назад за 180 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери; 3. Объект продан в этом году за 195 тыс долл., полностью огорожен. Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь - 1000 долл.; ограждение - 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год. Решение: Таблица - Расчёт стоимости объекта
Установим весовые коэффициенты для объектов. Так как объект №2 имеет существенную поправку на время, то присвоим ему наименьший балл по 3-балльной системе – 1. Объект №3 имеет меньшую сумму корректировок, по сравнению с объектом №1, поэтому объекту №3 присвоим коэффициент 3, а объекту №1 – 2. Рассчитаем средневзвешенную цену объекта: (201000 х 2+ 193000 х 1+ 197500 х 3) / (2+1+3) = 197917 руб. Практические задания:Задание 1 Исходныеданные Средняя цена 1 квадратного метра нежилого помещения для офиса в Москве составляет 249 167 руб. Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 987 квадратных метров. В тоже время, эксперт- оценщик считает, что оцениваемый объект стоит больше на 785 000 руб., из- за своего прекрасного состояния, но на 168 587 руб. меньше из-за того, что объект расположен в экологически нездоровой зоне. Задание Определите стоимость объекта. Задание 2Исходныеданные Объект недвижимости коттедж площадью 250 квадратных метров; Стоимость 1 квадратного метра здания = 157 тыс. руб. Стоимость 1 квадратного метра гаража 22 тыс.руб., площадь гаража 32 квадратных метров. Стоимость всех других сооружений 15 тыс.руб. Устранимый физический износ коттеджа 35 тыс.руб. Неустранимый физический износ дачи = 23 тыс.руб. Устранимое функциональное устаревание 9 тыс.руб. Рыночная стоимость земельного участка 350 тыс.руб. Задание Определите: Какова полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений, находящихся на ней? Определите стоимость оцениваемого объекта. Задание 3Исходныеданные На участке имеется дом площадью 375 квадратных метра, при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 150 тыс. руб. за квадратный метр, стоимость воспроизводства гаража площадью 42 квадратных метра – 22 тыс. руб. за квадратный метр, стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 14 тыс.руб., общий устранимый физический износ 5 тыс. руб., общее неустранимое функциональное устаревание 4 тыс.руб., стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 350 тыс. руб. Задание Определите полную стоимость объекта недвижимости и рыночную стоимость. Какой подход здесь применяется? 1 2 |