практическая работа. Практическая работа №13. Инструкционная карта Для проведения практического занятия Практические занятия 13
 Скачать 65.57 Kb.
|
|
Инструкционная карта Для проведения практического занятия Практические занятия №13 Анализ видов стоимости объектов недвижимости Цель занятия: Формирование навыков работы по анализу видов стоимости объектов недвижимости При выполнении практической работы обучавшиеся должны освоить следующие компетенции: общие компетенции: ОК 2. Организовывать собственную деятельность, выбирать типовые методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество; ОК 3. Принимать решения в стандартных и нестандартных ситуациях и нести за них ответственность; ОК 4. Осуществлять поиск и использование информации, необходимой для эффективного выполнения профессиональных задач, профессионального и личностного развития; ОК 6.Работать в коллективе и команде, обеспечивать её сплочение, эффективно общаться с коллегами, руководством и потребителями. профессиональные компетенции : 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам Задание: Рассмотреть виды стоимости, выделить основные критерии и привести пример применения данных видов.  Стоимость в пользовании Стоимость обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она рассчитывается без учета принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. Приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих приобрести недвижимость для подобных целей. Стоимость в пользовании – это представление о стоимости конкретных участников рынка. Балансовая стоимость – полные затраты на приобретение объекта, включая транспортные расходы, отражаемые в балансе организации и принимаемые но правилам бухгалтерского учета основных средств. Стоимость для налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Соответствующими нормативными документами определено, что инвентаризационная стоимость определяется как восстановительная стоимость минус физический износ. В соответствии с действующими нормативными положениями инвентаризационная стоимость является основой для налогообложения имущества физических лиц. Поэтому инвентаризационная стоимость является одной из форм налогооблагаемой стоимости. 3) Инвестиционная стоимость. Ее величина во многом зависит от его индивидуальных инвестиционных требований, склонностей, предпочтений. Инвестиционная стоимость коммерческого здания, расположенного на оживленной улице в центре города, определяется исходя из того, кто и каким образом его использует, и может быть соотнесена прежде всего с теми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже. Если здание принадлежит преуспевающему врачу, занимающемуся частной практикой и имеющему постоянных богатых клиентов, привыкших из года в год приходить в одно и то же место, инвестиционная стоимость здания для него, вероятно, будет иной, чем для рядового торговца, для которого потери в доходе, вызванные переменой места торговли, будут, скорее всего, незначительны либо их не будет вовсе. По тем же причинам инвестиционная стоимость имущества для конкретного инвестора может отличаться от его рыночной стоимости. 4) Восстановительная стоимость – это издержки на возведение аналогичной постройки с применением идентичных материалов, конструкций, с использованием таких же монтажных и строительных технологий, планировочных решений и архитектурных приемов. При проведении оценки восстановительной стоимости принимаются коэффициенты износа объекта, берутся в расчет архитектурные недоработки, которые есть у существующего здания. Стоимость в обмене Стоимость характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары. Носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке (купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.). 1) Рыночная стоимость осуществляется при соблюдении ряда условий: – открытость рынка, на котором совершается сделка; – конкурентность рынка; – типичная мотивация сторон; – разумная информированность сторон; – достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи; – использование типичных средств платежа; – отсутствие необычных финансовых условий сделки. 2) Ликвидационная стоимость может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.. 3) Страховая стоимость – это действительная стоимость страхуемого имущества в день подписания договора в месте его нахождения. Если срок использования имущества превышает или равен его сроку службы, то оно полностью амортизировано, и поэтому его страховая стоимость равна нулю. Реальная скорость обесценивания имущества не постоянна, она зависит от качества обслуживания и ухода за имуществом. Несмотря на формально нулевую (с точки зрения амортизации) стоимость имущества, его реальная стоимость может быть весьма значительна. 4) Арендная стоимость – стоимость за временное пользование объектом. На стоимость недвижимости воздействует несколько видов факторов: – социальные – демографический состав населения; общая численность населения, его состав по возрасту и полу; темпы возникновения и распада домовладений; отношение людей к образованию, соблюдению законов и выбору образа жизни; – экономические – связи между текущим и предполагаемым спросом и предложением, покупательная способность населения, занятость, уровень зарплат, промышленное развитие, экономическая база региона и состав населения, уровень цен, стоимость и доступность кредита, диапазон предлагаемой к продаже недвижимости, новые объекты недвижимости на стадии строительства или проектирования, уровень занятости помещений, арендная плата и ценовые параметры существующей недвижимости, расходы на строительство и эксплуатацию недвижимости. – экологические – климатические условия (осадки, температура, влажность, топография, состояние почвы, токсические загрязнители); природные препятствия будущего экономического развития (например, реки, горы, озера и океаны); главные транспортные системы, автострады, железные дороги, аэропорты, судоходные водные пути; природа и привлекательность территории, непосредственно примыкающей к недвижимости. Все эти факторы имеют экологический характер, хотя часто ассоциируются с охраной природы и регулированием техногенных загрязнений; – государственные. Политическая и правовая деятельность на всех уровнях существенно влияет на стоимость недвижимости. Правовой климат в конкретное время и в конкретном месте может отодвинуть на второй план значение рыночных факторов спроса и предложения. Государство создает необходимые условия и услуги, влияющие на использование земли. 2023г. |