Финанысы и управление. Ипотечный кредит
 Скачать 19.69 Kb.
|
|
Введение Ипотечный кредит – это долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой). Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. В целом, рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) включает в себя три взаимосвязанных элемента: первичный ипотечный рынок – рынок ипотечных кредитов; вторичный ипотечный рынок – рынок ипотечных ценных бумаг; рынок недвижимости. Развитие рынка ипотечного кредитования опирается на две составляющие – доступность данного кредита (спрос), который зависит от условий кредита, и наличие денежных ресурсов в экономике, которые могут быть направлены на выдачу ипотечных кредитов (предложение). Сложность оценки эффективности определяется большим числом участников рынка ипотечных кредитов, каждый из которых преследует свои цели. В различных источниках, как правило, приводятся свои системы показателей развития рынка ипотечного кредитования. Для определения динамики используется предыдущий отчетный период либо аналогичный период предшествующих лет. В России регулярную аналитику по рынку ипотечного кредитования публикуют: Банк России [7], ДОМ.РФ [6], Росстат [8]. Наиболее полную и актуальную информацию публикует Банк России. Анализ действующих форм отчетности рынка ипотечного кредитования со стороны Центрального банка и Росстата показал недостаточную информативность представляемой информации: отсутствие пояснений к результатам показателей, отсутствие анализа динамики показателей, отсутствие определений используемых параметров, недостаточное использование агрегированных данных для лучшего понимания представленной информации. Статистические данные со стороны ДОМ.РФ отличаются полнотой и простотой изложения. Достаточное количество агрегированных данных упрощают работу с информацией, но ограниченное количество используемых параметров и недостаточное количество макроэкономических факторов усложняют использование данного ресурса. Так же стоит отметить слабую актуальность данных: на сайтах ДОМ.РФ и Росстата можно найти данные, которые вышли не ранее 3 месяцев назад [1]. Также на сайте Росстата нет отдельного раздела по рынку жилья и ипотеки. В связи с этим, какую-либо комплексную информацию по предложению ипотечных кредитов банками получить достаточно сложно. В разделе строительство приведено большое количество актуальных материалов, касающихся строительной отрасли как в региональном разрезе, так и в целом по стране. В литературе также можно найти примеры работ ученых в области методик анализа показателей, формирующих рынок ипотечного кредитования. Одним из наиболее популярных вариантов является применение экономико-математического инструментария, поскольку именно данный вариант позволяет моделировать отдельные процессы на рынке ИЖК, получая с высокой точностью представление об исследуемом объекте, количественно описывая его связь с внутренними и внешними факторами, которые включаются в модель. Результаты исследований Выделяют следующие методики оценки уровня развития ИЖК: корреляционно-регрессионный анализ, интегральная оценка, кластерный анализ (Таблица 1). Таблица 1. Методики анализа развития ипотечного кредитования в работах российских ученых
В зарубежных исследованиях, касающихся ипотечного кредитования, рассматриваются аналогичные факторы, что и в отечественных исследованиях. Зарубежные авторы также отмечают влияние ипотечного кредитования на экономическое развитие, уделяя особое внимание горизонту исследования. Большинство авторов отдают предпочтение корреляционно-регрессионному анализу [9], но используют различные факторы для анализа рынка (Таблица 2). Таблица 2. Методики анализа развития ипотечного кредитования в работах зарубежных ученых
Отметим, что в данной части наиболее значимой проблемой может считаться конкретный выбор наиболее адекватной модели, которая с низким риском сможет быть способной произвести оценку потенциальных изменений основных тенденций и показателей ипотечного кредитования в России. Между зависимым и независимыми факторами имеется тесная связь и гипотеза влияния на тенденции развития ипотечного кредитования значимо влияют независимые факторы, характеризующие экономическое состояние рынка кредитования [2]. Проблема выбора модели также является актуальной с учетом того, что наиболее адекватная модель имеет меньшую вероятность возникновения существенных ошибок при процессе моделирования. В частности, корреляционно-регрессионный анализ представляет собой факторную регрессионную модель, которая позволяет исследователю дать оценку влияния различных факторов на объект исследования. Использование данной модели оправдывается наличием следующих преимуществ: расчетные работы проводятся просто и быстро; появляется возможность устанавливать и получать количественную оценку тенденций, которые невозможно выявить и проанализировать методом экспертных оценок при небольшом количестве наблюдений; устраняется влияние субъективных факторов на конкретное значение, которое так или иначе характеризует рынок недвижимости или отдельные его элементы. Кластерный анализ позволяет сгруппировать объекты, используя большое количество разнородных показателей, однако данному методу присущи следующие недостатки: при увеличении набора показателей их интерпретация усложняется; он не позволяет оценить объекты, а только группы, к которым они принадлежат. Таким образом, по причине того, что различные факторы из смежных секторов экономики оказывают сильное влияние на ключевые показатели рынка ипотечного кредитования, необходимо их сопоставление в рамках системы показателей. Важно, чтобы система показателей имела прикладной характер, позволяющий использовать ее с целью анализа уровня эффективности работы относительно рынка. Так, Центральный Банк Российской Федерации предоставляет базу данных, на основе которых производится анализ развития ипотечного кредитования в Российской Федерации. Такой анализ предусматривает исследование несопоставимых показателей, так как не рассматривает их в совокупности, что не позволяет сделать целостную оценку. Большинство авторов, анализируя показатели ипотечного кредитования, отдают предпочтение корреляционно-регрессионному анализу. С одной стороны, данный метод позволяет выделить факторы, оказывающие существенное влияние на объем выданных ипотечных кредитов. С другой стороны, лишь выявления данных факторов недостаточно для полного видения картины состояния рынка ипотечного кредитования. Для этого данный метод необходимо дополнить кластерным анализом, который также используют различные авторы, чтобы сгруппировать объекты, используя большое количество разнородных показателей. На основе мер близости кластерный анализ выделяет группы, которые наиболее схожи по своим показателям. С помощью данного метода возможна оценка каждого показателя отдельно, но при их большом количестве возникает сложность интерпретации полученных результатов. Эту проблему решает интегральный показатель, оценивающий каждый субъект одним значением в коридоре от 0 до 1. Также в отличие от кластерного анализа интегральная оценка рассматривает не только сформированные группы, но и каждую единицу измерения исследования отдельно, что очень важно при принятии управленческого решения. Вывод Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что на данный момент отсутствует какая-либо единая методика, позволяющая справедливо оценить уровень развития ипотечного кредитования. Комбинирование нескольких методик позволит провести более детальный анализ рынка ипотечного кредитования. |