Оценка земель поселений РГР. Арсланова А.М. РГР Оценка земель поселений. Министерство сельского хозяйства российской федерации фгоу во башкирский государственный аграрный университет
 Скачать 205.5 Kb.
|
|
МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФГОУ ВО «БАШКИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Факультет: Природопользования и строительства Кафедра: Кадастра недвижимости и геодезии Направление: 21.03.02 Землеустройство и кадастры Профиль: Земельный кадастр Форма обучения: заочная Курс: 4, группа 421 Шифр: 514428 АРСЛАНОВА анна михайловна РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКАЯ РАБОТА ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
Уфа 2022 ОГЛАВЛЕНИЕСПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 28 ВВЕДЕНИЕ Землями поселений признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции. Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Основные территориальные зоны следующие: жилые; общественно-деловые; инженерной и транспортной инфраструктуры; производственные; рекреационные; сельскохозяйственного использования; военных объектов и специального назначения. Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов (кластеров). Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов. Источниками этих данных являются Регистрационные палаты, БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации. 1 СОДЕРЖАНИЕ ТЕРМИНА ЗЕМЛЯ Для того чтобы определить предмет земельного права, необходимо раскрыть содержание термина "земля". Он многогранен и имеет несколько значений. Когда мы говорим о Земле как о планете Солнечной системы – одном из космических объектов, она в этом случае является объектом правового регулирования международного космического права. В ином значении употребляют это слово, когда говорят: "Земля является единственным местом обитания человека". Здесь речь идет об отношениях человека, которые складываются в сфере взаимоотношений всех компонентов природы, включая землю, а также всей совокупности материальных и культурно-бытовых объектов, составляющих среду обитания человека. Такие отношения изучаются экологическим правом. В настоящее время особое значение приобретают земельные права и обязанности граждан и их объединений. Выделение земельного права в самостоятельную отрасль права породило необходимость разъяснения в законодательстве различных терминов земельно-правового характера, что позволяет установить единообразие в их толковании и правоприменительной практике. Земля – поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией. Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ). Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 6 ЗК РФ). Правовой статус и другие характеристики земельного участка отражаются в государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона. Часть земельного участка – определенная площадь соответствующего земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота, в котором может также участвовать земельная доля – условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам; не отграниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю. Земельная доля (земельный пай) – установленное законодательством, оформленное и зарегистрированное в установленном порядке право собственности гражданина на долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Латифундия – крупная земельная собст венность физического лица. Земельная рента – доход, получаемый собственником земли от сдачи в аренду земельного участка. Земельный субандеррайтер – специализированный финансовый институт (земельный банк), выступающий вторичным гарантом заемщика, берущего в банке кредит под обеспечение земельных участков. Оборот земель сельскохозяйственного назначения есть переход земельных участков от одного лица к другому на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания с иждивением, аренды, безвозмездного срочного пользования, передачи в уставный (складочный) капитал или паевой фонд, передачи по наследству, переход в результате обращения взыскания на заложенный земельный участок, изъятия (выкупа) для государственных и муниципальных нужд, принудительного лишения прав в случае ненадлежащего использования земельного участка, конфискации и реквизиции земельного участка, добровольного отказа от прав на земельный участок, а также по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами. Земельный правопорядок – это система земельных отношений, устойчиво создававшаяся под влиянием правовой деятельности государства и соответствующая целям, заложенным в правовом регулировании этих отношений. Рациональное использование земель – обеспечение всеми землепользователями в процессе производства максимального эффекта в достижении целей землепользования с учетом охраны земель и оптимального взаимодействия с природными факторами. Разрешенное использование земельного участка – использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений. Оно определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации. Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в документах, предусмотренных ЗК РФ. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается. Земельный процесс как правовое явление охватывает правоприменительную деятельность государственных органов исполнительной власти всех уровней и органов местного самоуправления, заключающуюся в решении конкретных задач земельно-правового регулирования, и сопровождается определенной правовой формой. Под словом "режим" (от франц. regime) следует понимать установленный законом порядок государственного регулирования и охраны земли, обеспеченный мерами предупреждения и ответственности, установленной за их совершение. Земельный спор – это обсуждение и доказывание своих прав на землю с соблюдением установленной процессуальной процедуры и равноправия перед законом всех участников земельных отношений. Разрешение земельного спора – это правоотношение, урегулированное нормами земельного, гражданского, гражданского процессуального и арбитражного процессуального права. Понятие ответственность может рассматриваться как в правовом, так и в неправовом смысле. Ответственность в правовом смысле предполагает обязательное наличие неблагоприятных последствий юридического характера для лица, нарушившего общеобязательные правила поведения. Ответственность в неправовом смысле лишена юридических мер воздействия и обычно носит характер морального внушения лицу, совершившему противоречащий нравственным ценностям проступок. Земельный строй России – совокупность земельных отношений, сложившихся в обществе на основе существующих в нем форм собственности на землю (частной, государственной, муниципальной и иных), и соответствующие им формы владения, пользования и распоряжения землей. Реформирование правового регулирования земельных отношений не сняло потребности в разработке понятия "земля", а, наоборот, аккумулировало эту потребность, так как принимаемые в последнее время федеральные нормативные акты имеют в качестве обязательной части систему понятий и их определений. Выработка понятия "земля" позволит определить ее место в иерархии других природных ресурсов, тесно связанных с землей. Вопрос о критериях формирования правовых понятий природных объектов исследован в земельно-правовой науке недостаточно и продолжает оставаться значительным пробелом, препятствующим выработке указанных понятий. Анализ земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что ведущими в указанных критериях являются такие свойства природных объектов, которые обусловливают необходимость принятия особых мер со стороны государства, позволяющих обеспечить рациональное использование этих объектов. Понятие термина "земля" раскрывается лишь в ГОСТе 26640–85 "Земли. Термины и определения", которым определено, что земля – это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства. Это определение, безусловно, имеет практическую ценность, позволяет правильно вести земельно-кадастровую документацию и разрешать земельные споры. Однако оно не снимает потребности в разработке понятия "земля" как объекта правовых отношений. Указанное определение хотя и содержит в себе свойства земель, имеющие значение для правового регулирования земельных отношений, но в силу узкоцелевого назначения ГОСТов недостаточно для того, чтобы раскрыть важнейшие элементы этих свойств. К тому же ГОСТы не имеют законодательной силы, поскольку являются лишь нормативными документами по стандартизации и обязательные к исполнению требования в них касаются лишь ограниченного круга вопросов. Когда земля выступает в качестве важнейшей части окружающей среды, она является объектом правового регулирования различных отраслей права. Зелия как объект правового регулирования в земельном праве – поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, на которой осуществляется суверенитет России, и используется как основное (главное) средство производства в сельском и лесном хозяйстве. Другой аспект правового статуса земли возникает, когда она предоставляется различным предприятиям и организациям в качестве пространственного базиса. Право собственности на землю. Право собственности на землю — это урегулированное нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками со стороны граждан, организаций, государства. Отличительной чертой институту права собственности на землю является то, что абсолютной земельной собственности не существует. С одной стороны, государство предоставляет собственникам земли право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ею (в пределах предусмотренных законом), а с другой — ограничивает это право в силу специфики земли (природный объект). В теории земельного права ограничения подразделяются на постоянные и временные. К постоянным ограничениям относятся предусмотренные в законодательстве обязанности: соблюдать требования рационального использования и охраны земель и сохранения экологической обстановки в процессе ее использования; не нарушать своими действиями прав и законных интересов других собственников, пользователей, арендаторов земель; выполнять особые условия использования особо охраняемых территорий, охраняемых зон, мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп; вести строительство в соответствии со строительными нормами и правилами, а на землях населенных пунктов еще и с соблюдением проектов планировки и застройки; право государства на принудительный выкуп земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд; на исключение деградированных сельскохозяйственных угодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота (с сохранением их за собственником). К числу временных ограничений правомочий собственника относят строгое целевое использование земельного участка и возможность совершения сделки купли-продажи участка, занятого в сельскохозяйственном производстве при условии сохранения его целевого назначения. Ограничение прав на землю (включая право собственности) вызвано спецификой объекта прав, его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, договоров или судебных решений. По целям можно выделить ограничения в интересах государства, общества и ограничения в интересах частных лиц. Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (п. 1 ст. 56 ЗК РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ). Ограничения права собственности в интересах государства и общества регламентируются ст. 56 ЗК РФ. Согласно данной статье могут быть установлены следующие ограничения: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности Ограничение прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке. Ограничения прав подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Установленные ограничения обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий участок к другому лицу они сохраняются. Ограничения права собственности в интересах частных лиц может возникнуть на основании договора. Например, заключая договор аренды, собственник ограничивает собственные правомочия владения и (или) пользования. Гражданским законодательством предусмотрен также договор сервитута, который предоставляет лицу, в пользу которого устанавливается сервитут, право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Договор сервитута может ограничить правомочия собственника по владению и пользованию земельным участком для обеспечения прохода и проезда через его участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника соседнего земельного участка. Кроме того, в соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимостью сохранять целевое назначение земельного участка при совершении сделки. Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие (на праве собственности) собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости. 2 ФОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ До начала 1990 г. в Советском Союзе существовала исключительная государственная собственность на землю. В настоящее время Конституция РФ закрепляет многообразие форм собственности, в том числе и на землю. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами. Государственная собственность на землю делится на два вида: федеральную собственность (Российская Федерация в целом) и собственность субъектов РФ (республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального значения, автономий). Муниципальная собственность на землю — это собственность муниципальных образований в пределах их черты (административно-территориальных границ), но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных образований могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др. Это новая самостоятельная форма собственности. Она не рассматривается в качестве разновидности государственной, но в то же время согласно закону она не относится к видам частной собственности. Частная собственность на землю может принадлежать гражданам и юридическим лицам. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности на землю. Существует два вида частной собственности на земельные участки: индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических лиц); общая (общая совместная и общая долевая). Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина». Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности. Объектом права частной собственности является индивидуально определенный земельный участок как часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется кадастровый план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Объектом частной собственности может быть только оборотоспособный земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами. Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным федеральным законом. Из-под его действия выведены земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка замкнутые водоемы (пруды и обводненные карьеры), а также на произрастающие на нем лес и растения. Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ). Как объект права земельный участок имеет целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение — это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель. Разрешенное использование — это условия и порядок эксплуатации земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременении. Таким образом, земельное законодательство основывается на многообразии форм собственности на земелю, каждая из которых закрепляется и гарантируется Конституцией РФ. Содержание права собственности на землю Право собственности в субъективном смысле представляет собой право конкретного собственника земли на владение, пользование и распоряжение ею. Эти три правомочия составляют содержание права собственности на землю (субъективное право). Оно осуществляется собственником по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом. Правомочие владения — обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Правомочие владения представляет собой право фактического обладания землей. Оно создает необходимые предпосылки для осуществления двух других правомочий: пользования и распоряжения. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора). Владеть землей — это значит просто иметь его в наличии, числить его на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства. Владение осуществляется на основании закона. Собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. Для граждан и юридических лиц правомочие владения неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение определенного в законе срока является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого участка. Для субъектов государственной собственности правомочие владения не обусловливается требованием использования земли. Данное правомочие распространяется на все земли, находящиеся в их собственности, независимо от того, используются они или нет. Владение землей на титуле права собственности сохраняется за собственниками и при передаче земли землепользователям, арендаторам в пользование. Правомочие пользования — обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника. Правомочие пользования означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения полезных свойств или получения дохода от земли. Согласно Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Для граждан и юридических лиц правомочие пользования одновременно является и обязанностью использовать землю. Неиспользование земли в течение установленного законом срока (три года) или нецелевое использование запрещены законом и являются основанием для прекращения права на земельный участок. Собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения. В процессе использования земли собственник земельного участка имеет право: хозяйствовать самостоятельно на земле; использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, водные объекты; возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения с соблюдением требований законодательства; осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями; производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; получать арендную плату при сдаче земельного участка в аренду в размере, предусмотренном договором. Субъекты права государственной и муниципальной собственности сами не осуществляют хозяйственной эксплуатации земли. Правомочие пользования реализуется ими путем присвоения части земельной ренты через систему платежей при передаче земли гражданам и юридическим лицам. Правомочие распоряжения — обеспеченная законом возможность собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, образовывать общую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев (долей). Собственник земельной доли (пая), так же как и собственник земельного участка, осуществляет распоряжение этой долей или паем. Он имеет право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачу в залог и аренду, обмен земельной доли (пая) на имущественный пай, передачу ее по наследству, продажу земельной доли (пая) без согласия других собственников другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. Правомочие распоряжения землей, принадлежащее субъектам права государственной и муниципальной собственности, осуществляется от их имени уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления в пределах их компетенции путем издания правовых актов на предоставление земельных участков, изъятие ранее предоставленных участков для государственных и муниципальных нужд. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю Субъективное право собственности на землю возникает в порядке, установленном в законе, и зависит от формы земельной собственности. Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Основанием возникновения права собственности на землю граждан и их объединений могут быть административно-правовые акты и сделки по поводу земли. К административно-пра-вовым актам индивидуального значения относятся решения: о предоставлении земли в общую совместную или общую долевую собственность сельскохозяйственных предприятий при их реорганизации и приватизации; передаче бесплатно земельных участков в индивидуальную собственность граждан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и других целей, указанных в законе; перерегистрации земельных участков, ранее предоставленных в пользование граждан и их собственность. Сделками по поводу земли являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении земельных участков действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др. Основания прекращения права частной собственности на земельные участки могут носить как добровольный, так и принудительный характер. В любом случае такие основания должны быть предусмотрены законом. Причем новый ЗК РФ не устанавливает основания для принудительного прекращения права собственности в силу земельных правонарушений, а ограничивается ссылкой на гражданское законодательство. Право собственности на земельные участки прекращается добровольно: при отчуждении земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (например, при продаже, дарении земельного участка); прекращении деятельности юридического лица (его ликвидации), использующего земельный участок на праве собственности; смерти гражданина и переходе права собственности на земельный участок по наследству к государству (например, при отсутствии у гражданина наследников); добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок, который производится по его заявлению (ст. 53 ЗК РФ). При этом подача заявления не влечет прекращения права собственности. Если земельный участок не обращен по решению суда в муниципальную собственность, то он может быть вновь принят во владение, пользование, распоряжение оставившим его собственником либо получен в собственность в силу приобретательной давности. Основаниями принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки являются: а) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам должника — собственника этого участка, что допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ); б) неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением. Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; в) использование земельного участка с нарушением законодательства. В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят, если он эксплуатируется с грубым нарушением правил рационального использования, установленных земельным законодательством, в частности, не в соответствии с назначением, или его эксплуатация приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки; г) конфискация земельного участка — это безвозмездное его изъятие у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление; д) реквизиция земельного участка применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемии, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от угроз, возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами; е) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных со следующими мероприятиями: выполнением международных обязательств Российской Федерации; размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Федерации; ж) отчуждение земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу. Такое прекращение права собственности применяется, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например, при наследовании участка), но не может ему принадлежать. Как представляется, если лицо на законных основаниях приобретает земельный участок, который не может ему принадлежать на праве собственности, но законом не исключается его использование на иных правах, то это лицо может переоформить принадлежащее ему право в соответствии с требованиями законодательства; з) заключение международного (двустороннего) договора, предусматривающего передачу земельного участка соседнему государству (демаркация границ). Таким образом, право собственности имеет многозначное толкование и может пониматься как институт земельного права, как правоотношение, как правомочие собственника и как юридический факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение. Земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иной собственности, определенной в законе. Каждая из форм и видов права собственности на землю обладает специфическим режимом в рамках общего правового режима. Наличие специфики позволяет классифицировать земельную собственность по формам и видам. 3 ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ В СТРАНАХ ЗАПАДА Весь опыт земельного рынка за рубежом, имеющего многовековую историю, конечно, требует особого исследования. Здесь же предлагается лишь общая современная картина его функционирования в развитых странах и некоторые основополагающие положения законодательства соответствующих государств. Рынок земли, включая сюда и аренду, наследование, является не самодостаточной экономической и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей аграрной политики, а также и политики в целом по использованию земельных ресурсов. До какой-то степени он отражает и степень землеобеспеченности стран и национальные традиции с большей или меньшей либерализацией экономики. Покупка и аренда земли являются наиболее распространенными способами передачи прав землевладения и землепользования, часто в современных условиях в целях укрупнения ферм и создания экономически более стабильных хозяйств. Они составляют важнейшие элементы рынка земли и как таковые являются объектом действия гражданского права и во многих, если не в большинстве, случаях государственного регулирования, причем последнее определяется как национальной спецификой, так и более общими факторами, таким как землеобеспеченность и стремление сохранить землю в жизнеспособных хозяйствах. С другой стороны, в аграрной политике ряда развитых стран, как уже указывалось, проявляется тенденция в борьбе с созданием латифундий, препятствованием по сосредоточиванию в одних руках слишком больших массивов земли. Довольно частым условием для получения прав аренды или покупки является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем, имел профессиональную подготовку, опыт работы и необходимый капитал для использования арендованной или покупаемой земли. С учетом межстрановых различий законодательства и законоприменительную практику можно рассмотреть по отдельным странам. Примером страны с наиболее развитым законодательством в этой области является Дания. Дания. Так же как при покупке земли от арендатора требуется обеспечение таких целей, как сохранение земли в сельскохозяйственном производстве, сохранение здоровья скота, а также природы и окружающей среды. Закон требует от фермера "хорошего ведения сельского хозяйства". Лица, ведущие сельское хозяйство на арендованных, так же как и на собственных землях, обязаны проживать постоянно на данной ферме. Арендатор, также как и покупатель, должен прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если же размер фермы будет превышать 30 га, то он должен доказать свою профессиональную квалификацию, иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, а также он обязуется проработать на этой ферме не менее 8 лет (т.е. это означает, что в течение этого срока он не может ни продать, ни сдать в аренду или в субаренду, полученную им землю). Законом разрешается покупать или получать в аренду до трех участков земли, при условии, что расстояние между ними не более 10 км, и ни один из соседей не будет протестовать против такого приобретения земли. Покупка земли запрещается, если эта операция является лишь средством помещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости. При покупке земли, если кто-либо из соседей, живущих не более 1 км от продаваемого участка и имеющего уже 70 га, имеет преимущество по ее приобретению, естественно, если он готов выплатить за нее рыночную цену. Юридические лица не имеют право на покупку сельскохозяйственных угодий, так же как они не имеют права и на аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые уже вели сельскохозяйственное производство, имеют соответствующую квалификацию и берут на себя обязательство непосредственно заниматься сельским хозяйством в течение длительного времени. В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм, не допуская одновременно ни создания латифундий, ни помещичьих хозяйств, ни скупки земли юридическими лицами и превращения ее в объект спекуляции. Такая земельная политика является одним из факторов, обеспечивающих Дании во многих случаях лидирующее место по эффективности сельского хозяйства. На примере Дании можно продемонстрировать, что земельное законодательство имеет комплексный и целенаправленный характер, имеющий вполне определенные социальные, экономические и производственные цели. Если с этой точки зрения попытаться обобщить опыт других развитых стран, то можно, вероятно, представить в схематической форме цели и инструменты проведения земельной политики и те ограничения, которые накладываются на земельный рынок. Таблица 1. Основные виды политики по государственному влиянию на земельный рынок
В целом законодательство запрещает изъятие сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные цели, но имеется и закон о планировании землепользования, который дает властям права по отводу земель в определенных пределах для строительства дорог, общественных сооружений и т.д. В Швейцарии в 1994 г. было принято новое аграрное законодательство, названное "Законом о собственности на землю", которое ставит своей целью, чтобы земля принадлежала только тому, кто ее обрабатывает. Из этого следует и структурная политика в землевладении в поддержании минимума и максимума в размере одного хозяйства. При определении рациональных размеров хозяйств разработаны нормативы, что такой минимум размера фермы должен обеспечить занятость одного человека на 75%, или на 2100 часов в году. А максимальным считается участок, которые обеспечивает разумный уровень доходов от 2,5 до 3 работников. В равнинных местах минимальный размер участка определен в 5-7,5 га. При аренде же земли минимальный размер участка должен обеспечивать занятость 1,5 работника. В Италии, Португалии и Испании, имеющих до какой-то степени в земельном законодательстве общие корни, основной упор делается на определении нижней границы фермерского хозяйства, чтобы избежать чрезмерной фрагментации, с учетом аграрного перенаселения. Законом определяется такое понятие, как "минимальное жизнеспособное хозяйство", и законодательство запрещает какие-либо сделки по продаже или аренды земли, которые бы нарушили этот минимальный размер. Вследствие различий природных и экономических условий такой минимальный размер устанавливается на региональном уровне. В Новой Зеландии положение с землей совершенно иное, чем в Европе или в Японии. Здесь с самого начала сельскохозяйственное производство было ориентировано на создание крупных хозяйств с использованием наемной рабочей силы. Но в общем, земельные площади уже все заняты. С ростом населения идет напор на раздел прежних огромных владений и создание более мелких хозяйств европейского типа. Вследствие этого Новая Зеландия одна из немногих стран, где средний размер сокращается. Государственная политика направлена на поддержку такого типа развития и препятствует всякому увеличению крупных поместий. Требуется специальное разрешение на покупку земли свыше 2 га. Это же касается и аренды. Но, тем не менее, земельное законодательство в Новой Зеландии все же значительно более либерально, чем в Европе. В Норвегии. одна из основных целей аграрной политики - это сохранение крестьянского хозяйства и препятствование обезлюдиванию не очень-то благоприятных для сельского хозяйства регионов страны, в особенности на севере и в центре. В общем, политика скорее ориентирована на социальные и экологические цели, чтобы не дичали обезлюдившие районы. Основные цели аграрной политики - это сохранение фермерства, при этом ориентация идет на фермера-собственника земли. Поэтому законодательство ограничивает возможность раздробления участков, аренда же регламентируется законом и местными властями. Нидерланды. Эта страна является специфической среди стран Западной Европы по своей земельной политике. Дело в том, что значительные площади осушенных польдеров находятся в государственной собственности и используются на основе длительной аренды. Арендуются и другие земли. В целом 30% всей земли находятся в арендном пользовании и около половины хозяйств частично или полностью работают на арендованной земле. С учетом важности института аренды государство регулирует все его виды. При этом принимаются во внимание многие факторы, на основе которых выдаются разрешения на аренду. Одним из них является нежелание дробить ранее существующие хозяйства, а с другой стороны, чрезмерная концентрация земли в одних руках. Этот принцип относится и к аренде, и к покупке земли. Принимается во внимание также и тип сельскохозяйственного производства и размеры площадей, которые необходимы для жизнеспособной коммерческой фермы. Контракты на аренду с соответствующим разрешением могут быть продлены, дополнены или прекращены. В Ирландии, в которой несколько веков господствовала система английских лендлордов - владельцев земли и ирландцев-арендаторов, аренда рассматривается как противоречащая современному национальному духу ирландцев. Аграрная политика ориентирована на фермера-собственника земли. На получение прав на аренду требуется специальное разрешение властей. Это приводит к тому, что в Ирландии самый низкий процент фермеров-арендаторов в Европе - всего 12%. Во Франции в течение более 30 лет существует сложная система контроля над рынком земли. Закон требует разрешения властей при всяком акте купли-продажи земли или сдачи ее в аренду, т.е. в случае изменения землепользователя. Акцент делается именно на фактическом землепользовании. Если же, например, собственник земли меняется, а арендатор остается тем же самым, то тогда разрешение не требуется. Если же меняется арендатор, а собственник остается прежним, то в этом случае наоборот, нужно разрешение. Таким образом, большинство западных стран осуществляет в достаточной степени плотный контроль над рынком земли. В то же время есть страны с гораздо более либеральным режимом рынка земли - имеется ввиду торговля и аренда земли, хотя и там существуют ограничения по выводу сельскохозяйственных земель из оборота, налогообложению, праву наследования и другим факторам. Но рынок, повторяем, там более либерализован. Здесь сказываются как национальные традиции, так и наличие земельных ресурсов. К таким странам прежде всего относятся США, Австралия, Канада. Несколько меньше контроль также в Великобритании, Бельгии и Греции. Однако и здесь государство резервирует за собой право вмешательства, например, с экологической точки зрения. Так, в Австралии, где большая часть земли является государственной собственностью, выдача разрешений на ее использование или сдачу в аренду обусловливается соблюдением фермерами соответствующих правил использования земли, в частности контроля над эрозией и предотвращения опустынивания. В Западной Европе в большинстве случаев предусмотрена минимальная длительность аренды как в целом фермы, так и участка земли. Только в таких странах как Норвегия, Дания, а из развитых неевропейских - Япония, установлен максимум срока аренды, а короткий срок - в Ирландии, т.е. в странах, где сама по себе аренда не играет существенной роли. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Земельная проблема всегда была одной из наиболее сложных в России. Применявшиеся и терапевтический и хирургический методы ее решения всегда были связаны с тяжелыми, если не драматическими, последствиями. Прежде всего, конечно, должен быть решен вопрос о господствующем типе сельскохозяйственного предприятия, для чего, собственно говоря, и должна проводиться вся земельная политика. В зависимости от такого типа предприятия и должны быть избраны пути и методы земельных приобразований. Сам же этот тип сельскохозяйственного предприятия должен отвечать двум критериям - адекватности социальным потребностям села и крестьянина, и возможности в его рамках вести восстановление, а в последующем и развитие сельскохозяйственного производства. Кроме того, земельная реформа должна приводить к снижению, а не к обострению социальных противоречий на селе. Поэтому ее роль это скорее не цель сама по себе, а средство для решения задач аграрной политики. Проблема земельных отношений имеет прямую и обратную связь с общей макроэкономической политикой в сельском хозяйстве и для сельского хозяйства, т.е. прежде всего с проблемой паритета цен и государственной поддержки сельского хозяйства и всего АПК, функционирования производственной инфраструктуры сельскохозяйственного производства. С учетом многонациональности и многоконфессиональности России должен осуществляться в значительной мере и принцип регионализации земельной политики, чтобы по возможности учесть эти различия. Все это требует крайней осторожности и взвешенности в подходе к земельной проблеме и возможного функционирования земельного рынка. В этих условиях, если не будет отработан механизм движения земельной собственности, то велика вероятность создания латифундистской собственности. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ1. Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. -М. 2004.- 112с. Василенко С.С. «Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России», Изд-во ЗАО «Экономика», М. – 2006; Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2008. - 265 с. Медведева О.Е. «Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2005; Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Кадастр и оценка земельной собственности: Учебное пособие. М., 2007. - 88 с. |