|
|
к курсовой. Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в средней отдаленности, с целью продажи доли имущества
Курсовая работа на тему: «Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в средней отдаленности, с целью продажи доли имущества» Работу выполнил: Студент .. курса Очной формы обучения Группа ….. (ФИО) Руководитель: ……..
Учебное завдение
Название элемента
|
Характеристика
|
Цель
|
Закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.
|
Задачи
|
-Изучить правовые основы оценки недвижимости;
-Рассмотреть объект оценки, его характеристику;
-Определение его рыночной стоимости всеми общеустановленными подходами: сравнительным, затратным и доходным;
-Осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта.
| - Недвижимость - это физический объект с фиксированным местоположением в пространстве и всем, что неразрывно связано с ним, как под, так и над поверхностью, или всем, что служит объектом обслуживания, а также правами, интересами и выгодами, вытекающими из права собственности. на объектах. Под физическими объектами понимаются неразрывно связанные земельные участки и расположенные на них строения.
- -Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм., внесенными от 18.07.2009 №181-ФЗ, в ред. от 01.07.2011 г. №169-ФЗ)
- -Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный кодекс РФ и Уголовный кодекс РФ)
- -Федеральные стандарты оценки (ФСО)
- Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.
Виды стоимости
Страховая стоимость
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения
Рыночная стоимость
Инвестиционная стоимость
Утилизационная стоимость
Ликвидационная стоимость
Специальная стоимость
Стоимость действующего предприятия
Общая характеристика объекта оценки - На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, представляет собой:
- 1. Объект оценки находится в районе средней отдалённости от центра.
- 2. Объект оценки является отдельно стоящим кирпичным зданием.
- 3. Состояние помещения - среднее.
- 4. Общая площадь помещения составляет 120 м².
- 5. Право собственности принадлежит ООО «Торгово-промышленная компания».
- 6. Дата оценки: 24.04.2020 г.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наименование объекта
|
Площадь,
м2
|
Местоположение
| | | | | |
отдаленное
|
средней отдаленности
|
центр
|
СКЛАД
|
до 100
|
110
|
220
|
450
| | |
100-500
|
100
|
250
|
450
| | |
больше 500
|
90
|
250
|
380
|
ОФИС
|
до 40
|
350
|
600
|
650
| | |
40-80
|
440
|
750
|
850
| | |
больше 80
|
450
|
720
|
800
|
МАГАЗИН
|
до 50
|
450
|
790
|
950
| | |
50-100
|
480
|
800
|
1000
| | |
больше 100
|
500
|
750
|
1000
|
Исходя из наибольшей доходности наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта недвижимости будет являться использование его как склад, а не под магазин.
Оценка стоимости недвижимости Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом
Объекты сравнения
|
Местоположение
|
Площадь, м2
|
Материал стен
|
Состояние помещения
|
Ц, тыс. руб.
|
Ц*, тыс. руб.
|
Поправки в долях
| | |
Скорректированная цена. тыс. руб.
| | | | | | | | |
По местоположению
|
По материалу стен
|
По состоянию помещения
| |
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
Объект оценки
|
С/о
|
120
|
К
|
Ср
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
А1
|
С/о
|
130
|
К
|
Ср
|
4973
|
4590
|
1
|
1
|
1
|
4590
|
А2
|
С/о
|
115
|
К
|
Пл
|
4046
|
4221,6
|
1
|
1
|
0,91
|
3841,66
|
А3
|
С/о
|
118
|
П
|
Ср
|
4289
|
4362
|
1
|
1,05
|
1
|
4580,1
|
А4
|
О
|
115
|
П
|
Пл
|
3595
|
3751,2
|
0,85
|
1,06
|
0,92
|
3109,44
|
А5
|
О
|
125
|
К
|
Ср
|
3866
|
3711,36
|
0,85
|
1
|
1
|
3154,66
|
А6
|
О
|
122
|
К
|
Пл
|
4058
|
3991,2
|
0,85
|
1
|
0,92
|
3121,12
|
А7
|
Ц
|
124
|
К
|
Ср
|
5218
|
5049,6
|
0,9
|
1
|
1
|
4544,64
|
А8
|
Ц
|
125
|
К
|
Пл
|
4997
|
4797,12
|
0,9
|
1
|
0,95
|
4101,54
|
А9
|
Ц
|
115
|
П
|
Ср
|
4500
|
4695,6
|
0,9
|
1,08
|
1
|
4564,12
| Оценка стоимости недвижимости затратным подходом - Физический износ конструктивных элементов здания
№ п/п
|
Конструктивные элементы здания
|
Удельный вес*,
%
|
Износ,
%
|
1
|
Фундамент
|
5
|
8
|
2
|
Стены и перегородки
|
28
|
8
|
3
|
Перекрытия
|
17
|
7
|
4
|
Кровля
|
5
|
8
|
5
|
Полы
|
7
|
9
|
6
|
Проёмы
|
10
|
10
|
7
|
Отделочные работы
|
7
|
10,5
|
8
|
Инженерное оборудование
|
13
|
8
|
9
|
Прочие работы
|
8
|
5
|
|
ИТОГО:
|
100
|
-
| Расчёт физического износа - Расчёт физического износа
№ п/п
|
Конструктивные элементы здания
|
Удельный вес,
%
|
ПВС элемента,
тыс.руб.
|
Износ,
%
|
Износ,
тыс. руб.
|
1
|
Фундамент
|
5
|
140,4
|
8
|
11,23
|
2
|
Стены и перегородки
|
28
|
786,24
|
8
|
62,89
|
3
|
Перекрытия
|
17
|
477,36
|
7
|
33,42
|
4
|
Кровля
|
5
|
140,4
|
8
|
11,23
|
5
|
Полы
|
7
|
196,56
|
9
|
17,69
|
6
|
Проёмы
|
10
|
280,8
|
10
|
28,08
|
7
|
Отделочные работы
|
7
|
196,56
|
10,5
|
20,64
|
8
|
Инженерное оборудование
|
13
|
365,04
|
8
|
29,2
|
9
|
Прочие работы
|
8
|
224,64
|
5
|
11,23
|
|
ИТОГО:
|
100
|
2808
|
ВСЕГО:
|
225,61
| Оценка стоимости недвижимости доходным подходом - Расчёт чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год
№ п/п
|
Показатели
|
Единицы измерения
|
Количество
|
1
|
Арендная ставка за месяц
|
руб./м2
|
750
|
2
|
Площадь оцениваемого объекта
|
м2
|
120
|
3
|
ПВД за год
|
тыс.руб.
|
1080
|
4
|
Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы
|
тыс.руб.
|
54
|
5
|
ДВД за год
|
тыс.руб.
|
1026
|
6
|
Расходы арендодателя
|
тыс. руб.
|
302,4
|
7
|
ЧОД
|
тыс. руб.
|
723,6
| - Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам
Аналоги
|
ЧОДi, тыс. р.
|
ЦПi, тыс. р.
|
СК
|
А1
|
342
|
4973
|
0,07
|
А2
|
297
|
4046
|
0,07
|
А3
|
275
|
4289
|
0,06
|
А4
|
247
|
3595
|
0,07
|
А5
|
248
|
3866
|
0,06
|
А6
|
298
|
4058
|
0,07
|
А7
|
387
|
5218
|
0,07
|
А8
|
325
|
4997
|
0,07
|
А9
|
309
|
4500
|
0,07
|
Итоговая СК
| | |
0,61
| Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
Залоговая стоимость объекта 50% от его рыночной стоимости и составляет: 1743,72 тыс. руб.
Подходы к оценке недвижимости
|
Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.
|
Весовой коэффициент
|
Сравнительный
Затратный
Доходный
|
3956,36
3422,39
1186,23
|
0,75
0,10
0,15
|
Итого рыночная стоимость
|
3487,44
|
1,00
| Спасибо за внимание! |
|
|
Скачать 0.71 Mb.