оценка Имущества. Основные положения
 Скачать 27.27 Kb.
|
|
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Таблица 1. Задание на оценку.
Отчет об оценке может использоваться лишь в полном объеме и лишь для указанного в нем предполагаемого использования. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Использование отчета об оценке для решения задач, отличных от сформулированных в задании на оценку и в договоре на оценку, может привести к неверным выводам. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной этими сторонами, поэтому указывает источник информации. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако проверка достоверности правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта оценки. Соответственно, Оценщик не несет никаких обязательств по исправлению данного отчета об оценке, с тем, чтобы отразить такие события или изменяющиеся условия, происходящие после даты оценки. Все чертежи, рисунки, фотографии, содержащиеся в настоящем отчете об оценке, призваны помочь пользователю отчета об оценке получить общее визуальное представление об объекте оценки. Пользователю не следует полагаться на эти чертежи, рисунки, фотографии в случае любого другого их использования. Данный отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика, без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки. Сертификат оценки: Настоящим Оценщик удостоверяет, что все факты, изложенные в Отчете, соответствуют действительности, произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в отчете допущений и ограничений. Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте оценки, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных в оценку сторон. Вознаграждение оценщика не зависит от результатов оценки или от каких-либо аспектов Отчета. Ни одно лицо, кроме указанных в отчете, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке Отчета. Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата. Оценщик произвел осмотр объекта. Общая информация, идентифицирующая объект оценки: В настоящей работе оценивалась рыночная стоимость жилого дома общей площадью 32.8 кв.м. и земельного участка площадью 2000 кв.м., расположенных по адресу: Тверская область, Калязинский район, с/п Алферовоское, деревня Чаплино, улица речная, д. 32. Идентификация объектов проводилась по данным из документов БТИ и Свидетельства о регистрации права (см. Приложения), собранные идентификационные данные обобщены в таблице 2 Таблица 2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
Состав и качество оцениваемых прав: Оценивается право собственности. Существование права собственности на дом подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 69-АБ 667725, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 00.00.0000. Существование права собственности на земельный участок подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 00 ХХХ 000000, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 04.05.2010. Существующие зарегистрированные ограничения (обременения) права в отношении дома и земельного участка: не зарегистрированы. Выводы по анализу наиболее эффективного использования: Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки будет продолжение его текущего использования, то есть использование в качестве жилого дома. Это использование является юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть является наилучшим и наиболее эффективным использованием. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке: Таблица 3. Результаты оценки, полученные с применением различных оценочных подходов.
Проделанные в рамках каждого из примененных подходов расчеты, а также использованная для проведения оценки информация изложены далее в настоящем отчете. Итоговая величина стоимости объекта оценки: В результате согласования результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость жилого дома общей площадью Жилой дом общей площадью 32.8 кв.м. и земельного участка площадью 2000 кв.м., расположенных по адресу: Тверская область, Калязинский район, с/п Алферовоское, деревня Чаплино, улица речная, д. 32., по состоянию на дату оценки составляет 392 147 (Триста девяносто две тысячи сто сорок семь) рублей. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Настоящая оценка проведена в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки. При проведении оценки и составлении отчета об оценке применялись следующие стандарты оценочной деятельности: 1. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. 2. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 3. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Вышеперечисленные стандарты используются, поскольку они являются обязательными для использования оценщиками при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ Описание место положения: Рассматриваемый жилой дом и земельный участок расположены в Тверской области, Калязинском районе, с/п Алферовоское, деревня Чаплино, улица речная, д. 32. Оцениваемый земельный участок с домом находится приблизительно в середине деревни, в окружении жилой индивидуальной застройки. Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ИЖС. Участок расположен к востоку от Калязина, подъезд к участку осуществляется от Калязина в сторону Москвы, и перед Магазином «Срубы» поворот на лево. Покрытие местной дороги – асфальтовое, грунтовое автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайший город – Калязин (около 0 км). Ближайшая железнодорожная станция – Тверская обл., Калязин г., ул. Шорина, 38 (около 3 км). Рельеф рассматриваемого участка ровный, на участке растут небольшие декоративные деревья и кустарники, сделаны ландшафтные работы. Площадь участка – 2000 кв.м. Форма границ участка – прямоугольная. По периметру участок не огорожен. Численность жителей деревни Чаплино, где находится оцениваемый земельный участок с жилым домом – менее 1000 человек. Социальный уровень жителей деревни – смешанный. Дороги на территории деревни асфальтированы. Жилые дома довольно сильно различаются по годам постройки, размеру и качеству. Инфракстуктура деревни Чаплино в основном, определяется инфраструктурой поселка Калязина (магазины, рестораны, кафе, поликлиника, верховая езда). Деревня не имеет какой-либо централизованной периметральной охраны, вопросы безопасности жители решают индивидуально. Ближайшие поселки – Матвейково, Горбово, Каменка. В процессе осмотра земельного участка, а также изучения документации, чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на оцениваемый объект недвижимости, Оценщиком выявлено не было. В радиусе 10 км от участка нет промышленных зон или объектов, негативно влияющих на окружающую среду. Недалеко от участка находится река Волга (около 200 метров). К достоинствам оцениваемого владения можно отнести расположение вблизи города, а также нахождения рядом с рекой волгой где находится мини пляж. Рассматриваемая территория находится в ведении администрации Калязинского района Тверской области. Право собственности на рассматриваемый земельный участок принадлежит гражданину РФ Сорокиной К.Н., что подтверждено копией Свидетельства о государственной регистрации права серии 69-АА 465098, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области 06.02.2004г. Оцениваемый объект недвижимости представляет собой двухэтажный жилой дом из пеноблоков, облицованный кирпичом, с мансардой, общей площадью 32.8 кв.м. Дом полностью завершен, внутренняя отделка есть, используется для проживания. На окнах установлены деревянные рамы. Входная дверь — деревянная Коммуникации подведены и функционируют: электричество — центральное, газоснабжение – центральное, водоснабжение — колодец, отопление — газовое, канализация — септик. Планировка жилого дома соответствует плану БТИ. Назначение дома – жилое, по состоянию на дату оценки дом используется для проживания. Описание технических характеристик дома было составлено на основании документов БТИ и данных визуального осмотра. Полученные сведения обобщены в следующей таблице: Таблица 4. Общие сведения о жилом доме.
КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ Из всех областей центрального региона РФ именно Тверская является крупнейшей по площади. По распределению целевого предназначения большая часть территории (а это 56%) покрыта лесами. Около трети территорий отведено под сельское хозяйство, а оставшиеся площади относятся к прочим видам угодий. Из числа представленных на рынке недвижимости Тверского региона угодий три типа — лесной и водный фонд, а также земли запаса — принадлежат государству по исключительному праву владения. Остальные же земли в последние годы активно осваивались под частное строительство жителями Москвы и области. Данному факту способствовало географическое расположение Тверской области — ее непосредственная близость к столичному региону сыграла решающую роль в желании москвичей приобретать участки для строительства дач и коттеджей на живописных прибрежных зонах рек и озер. Стоит отметить, что рынок загородной недвижимости Твери — один из самых перспективных и быстроразвивающихся сегментов экономики РФ. Значительная часть общего жилищного фонда принадлежит частным домовладениям коттеджного типа, малоэтажным жилым постройкам и многоквартирным домам. В последнее время стали появляться принципиально новые виды загородной недвижимости, созданные по западному типу, — ранчо, лейнхаусы (нестандартные линейные постройки премиум-класса). Именно поэтому значительная часть — около 20% — от общей массы сделок на рынке недвижимости отведена операциям с земельными наделами. Что же является ценообразующим фактором для участков под жилищную застройку? Прежде всего, это его площадь, обеспеченность коммуникациями, географическое расположение (наличие поблизости водоемов с разными типами берегов, лесной зоны), близость к рекреационным учреждениям и коттеджным поселениям. Если рассматривать рынок земли как обособленный комплекс всевозможных процессов с участками под застройку, то можно охарактеризовать его состояние на данный момент, как динамическое изменение стоимости земли. Она переменно повышается и падает под влиянием экономических факторов, что является достоверным признаком выхода данного рыночного сегмента из кризисного состояния. Однако нестабильность ситуации не дает возможности предсказывать изменение ценовой политики в краткосрочной перспективе. |