Понятие собственности и вещных прав на недвижимость.. Управление имуществом.. Понятие собственности и вещных прав на недвижимость
 Скачать 169.9 Kb.
|
|
Понятие собственности и вещных прав на недвижимость. Значение недвижимости в жизни каждого человека, деятельности любого предприятия, любой экономики страны тяжело переоценить. Недвижимое имущество является значимым объектом социально-экономических отношений, элементом рынка и составной частью механизма государственного вмешательства, что позволяет рассматривать его в качестве фактора социально обусловленного экономического роста хозяйствующих субъектов и государства. В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Великий русский мыслитель И. А. Ильин определил, что собственность - это: власть, или полное господство непосредственно над вещами, а опосредованно - над людьми; свобода - собственнику разрешено все, что не запрещено законом: право - не только юридическое, но и нравственно-социальное, патриотическое. В связи с этим встречающееся отождествление собственности с материальными вещами - самой недвижимостью в действительности не соответствует ее внутреннему содержанию. Имущество (вещи) само по себе не является собственностью, а только носителем права собственности. В самом общем виде собственность - это отношения людей к объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления различных благ, а также в юридических нормах и в форме правил и морали. В переводе с латинского "собственность" означает правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над материальной вещью. В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность - это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества. В современном цивилизованном мире уже давно не существует "священной и неприкасаемой" собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с Древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности, исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований (схема 1). В соответствии с действующей Конституцией РФ (ч. 2 ст. 36) и ГК РФ (п. 3 ст. 209) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать нрава и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда (ст. 279, 282 ГК РФ). В Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны. Схема 1. Система ограничений права собственности на недвижимое имущество  Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход - ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность - это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках. Государственной регистрации наряду с правом собственности, подлежат вещные права на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). К вещным правам относятся: – право собственности на недвижимость (личная, совместная, долевая собственность); – право хозяйственного ведения имуществом (может быть только у юридического лица); – право оперативного управления имуществом (может быть только у юридического лица); – право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (предоставляется лицам, указанным в статье 39.9. Земельного кодекса Российской Федерации); – право безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (предоставляется лицам, указанным в статье 39.10. Земельного кодекса Российской Федерации); – право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; – сервитут – устанавливается для прохода, проезда и т.д. Сервитут – это понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута рассматривается как вещное право. Кроме того, конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В России регистрацию сделок с недвижимостью осуществляет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. В частности, государственной регистрации подлежат следующие сделки: договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года и дополнительные соглашения к нему (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия независимо от срока, и дополнительные соглашения к нему (п. 2 ст. 658 ГК РФ); передача недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ); договор участия в долевом строительстве и дополнительные соглашения к нему (ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Предметом всех этих договоров является недвижимость. Именно поэтому сами договоры или переход прав подлежат государственной регистрации. Органом государственной регистрации прав также осуществляется государственная регистрация обременения (ограничения) вещных прав в случаях, предусмотренных законом. К обременениям вещных прав относятся: – право пользования (например, указанное право регистрируется в случае завещательного отказа по заявлению правомочных лиц); – аренда (субаренда); – ипотека (залог недвижимости); – доверительное управление; – сервитут. К ограничениям вещных прав, которые подлежат государственной регистрации, относятся: аресты; установленный судом запрет ответчику совершать определенные действия, запрет другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, как мера по обеспечению иска, налагаемая судом (ст. 140 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 91 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Также стоит отметить, что законодательство не содержит исчерпывающего перечня ограничений (обременений), подлежащих государственной регистрации. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности (схема 2). В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям (схемы 3, 4). По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст. 216, 265, 268, 294, 296). Схема 2. Вещные права и ограничения прав собственности  Схема 3. Право хозяйственного ведения  Право хозяйственного ведения – им наделяются только два вида юридических лиц: государственные и муниципальные унитарные предприятия (ст.113 ГК РФ). Суть права хозяйственного ведения как вещного права состоит из тех же правомочий, что и право собственности – владение, пользование, распоряжение государственным или муниципальным имуществом юридическим лицом в соответствии со своей правосубъектностью. Ограниченность права хозяйственного ведения состоит в том, что распоряжаться недвижимым имуществом (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.) предприятие может только с предварительного согласия собственника имущества. Остальным имуществом субъект может распоряжаться в соответствии со своими целями деятельности, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Собственник, в лице контролирующих органов, может контролировать использование имущества, его сохранность, назначать руководителя предприятия. Собственник может в любое время реорганизовать предприятие. Предприятие отвечает по своим долгам имуществом собственника, но оно не несёт ответственности по обязательствам собственника его имущества. Схема 4.Право оперативного управления  Право оперативного управления имуществом – оно принадлежит только двум видам субъектов гражданского права: федеральным казенным предприятиям (которые создаются и наделяются имуществом за счет казны РФ на основе распоряжения Правительства РФ) и учреждениям (некоммерческие организации, которые создаются для культурных и иных целей, могут создаваться любыми собственниками). Право оперативного управления состоит из владения, пользования и распоряжения, но только в ограниченном объеме, исходя из их специальной правосубъектности. Право оперативного управления раскрывается в ст. 297 ГК РФ для казённого предприятия – оно может распоряжаться имуществом только с согласия собственника; и в ст.298 для учреждения – они вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться имуществом. На практике же, учреждения с разрешения собственника могут провести манипуляции с движимым имуществом, но ни в коем случае не недвижимым. Согласно п.2 ст.298, если учреждению в соответствии с учредительными документами предоставлено право заниматься коммерческой деятельностью (не основная цель), то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счёт этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе. Что касается ответственности по долгам учреждений и федеральных казенных предприятий, владеющих имуществом на праве оперативного управление, то казенное предприятие отвечает всем своим имуществом, но банкротом быть не может, если имущества не хватает, то субсидиарную ответственность несёт РФ (т.е. при недостаточности имущества предприятия, недостающие долги оплачивает казна РФ). Что касается ответственности учреждений, то они отвечают по своим обязательствам находящимися в их распоряжении средствами. При их недостаточности субсидиарную ответственность несёт собственник соответствующего имущества. Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут - это ограниченное вещное право, ипотека - способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление договорные обязательства. Право государственной и муниципальной собственности. Субъектами права государственной собственности является РФ в целом (федеральная государственная собственность) либо субъект РФ (республика, край, область, автономная область, автономный округ, города федерального значения (государственная собственность субъекта РФ). Круг объектов федеральной государственной собственности неограничен, в ней может находиться любое имущество. Круг объектов государственной собственности субъектов Федерации несколько уже, в ее состав не могут входить объекты исключительной федеральной государственной собственности. Порядок разграничения объектов федеральной государственной собственности и государственной собственности субъектов Федерации устанавливается специальным законом. Согласно ст.9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом действует презумпция принадлежности земли и других природных ресурсов к объектам государственной собственности, если отсутствуют какие-либо доказательства принадлежности их к иной собственности. Действующее законодательство не предусматривает возможности иметь на праве частной собственности участки недр или лесов, они являются объектом исключительной государственной собственности (леса могут быть переданы в государственную собственность субъектов Федерации) и не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, залога или отчуждения в иной форме. Ограниченный их оборот в РФ допускается путем предоставления их в пользование субъектам предпринимательской деятельности независимо от форм собственности, если они наделены таким правом. Добытые полезные ископаемые и иные ресурсы могут на условиях, оговоренных в лицензии, переходить как в государственную (муниципальную) собственность, так и в частную собственность граждан и юридических лиц. Ограниченный оборот участков лесного фонда и лесов, достигается путем предоставления их гражданам и юридическим лицам на праве пользования, кроме того, граждане вправе свободно пребывать в лесном фонде и в лесах. В РФ устанавливается государственная федеральная собственность и государственная собственность субъектов Федерации на водные объекты. Муниципальная и частная собственность могут распространяться только на обособленные водные объекты. По содержанию право государственной собственности не отличается от содержания права собственности вообще. Вместе с тем ему присущи особенности, специфика этого права заключается и в том, что РФ и нередко субъект РФ в законодательном порядке сами устанавливают для себя правила поведения как собственника. Конкретные органы и лица, уполномоченные государственным собственником в порядке ст.125 ГК выступать от его имени, зависят от вида тех отношений, в которых они призваны участвовать. Так, наиболее широкими полномочиями по управлению и распоряжению объектами федеральной государственной собственности располагает Правительство РФ, которое вправе делегировать свои полномочия по управлению и распоряжению государственной собственностью органам федеральной исполнительной власти, а также органам исполнительной власти субъектов РФ. Однако основную оперативную работу по управлению и распоряжению объектами федеральной государственной собственностью осуществляют: специальный федеральный орган по управлению государственным имуществом и специализированное учреждение по продаже федерального имущества. Основными органами, располагающими полномочиями по управлению и распоряжению объектами государственной собственностью субъектов Федерации, следует считать губернаторов (мэров, глав администраций), правительство, комитет по управлению имуществом и фонд имущества субъекта РФ. Все государственное имущество, независимо от того, принадлежит оно РФ в целом или ее субъекту, подразделяется на 2 основные группы: а) имущество, закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями; б) средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями (государственная казна РФ или субъекта РФ). РФ в целом или ее субъект призваны отвечать по своим обязательствам только тем имуществом, которое составляет их государственную казну. На практике иски о взыскании с государства убытков, причиненных незаконными действиями его органов или должностных лиц, предъявляются все чаще, а ответчиком по такому делу должны признаваться РФ или соответствующий субъект РФ в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа. Особенности права государственной собственности: • субъектом права собственности является само государственное образование, а управление и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом осуществляют органы государственного управления, а также специально уполномоченные юридические и физические лица; • полномочия собственника государство осуществляет в основном путем издания правовых актов; • Российская Федерация может иметь на праве собственности любое имущество, в том числе и изъятое из оборота, а субъекты Российской Федерации – любое имущество, за исключением имущества, отнесенного к исключительной собственности Российской Федерации (например, ядерного оружия); • существуют способы приобретения права собственности, характерные только для государства: национализация, конфискация, реквизиция, иные случаи принудительного возмездного изъятия имущества, налоги и т. п. • присущее только государственной собственности основание прекращения права собственности – приватизация, то есть отчуждение имущества из государственной (а также муниципальной) собственности в собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном законом. Согласно Конституции РФ муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности, это самостоятельная форма собственности. В состав муниципальной собственности входят средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки, муниципальный жилой фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения и другое имущество. Муниципальные образования призваны отвечать по своим обязательствам только тем имуществом, которое составляет их казну. Право собственности и иные вещные право – одни из основополагающих институтов общества. Хотелось бы отметить, что крайне важно не только знать каким вещным правом обладаешь, но и как правильно (законно) можно защитить своё право. Источники: Андреев В.К. Право государственной собственности в России: Учебное пособие. – М.: Дело, 2004. Гражданское право: Учебник: В 4-х томах. Том 1: Общая часть / Под ред. Суханова Е.А. – М.: Волтерс Клувер, 2004. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.04.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2021). Невзгодина Е. Л. Право собственности и иные вещные права. Щенникова Л.В. Право собственности в гражданском законодательстве России // Законодательство. – 2001. - № 1. |