Практическая работа Оценка стоимости бизнеса. БУХ-633-з ЛужановаТ.А. Практическая 1 (1). Практическая работа 1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом Задача 1
 Скачать 94.5 Kb.
|
|
Практическая работа №1 «Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом» Задача 1. Определить стоимость жилого дома методом сравнительного анализа продаж, если известны следующие данные о продажах двух сопоставимых объектов (табл.1). Дополнительные условия для определения величины корректировок (для всех вариантов): льготные условия финансирования оцениваются в 5%; прирост цен на данном сегменте рынка составляет 1% в месяц; каждый квартал, удаляющий объект от остановки общественного транспорта, снижает его стоимость на 10 тыс.руб.; стоимость гаража – 350 тыс.руб.
Последовательность решения: 1). Расчет скорректированной стоимости сопоставимых объектов (таблица 3). Таблица 3. Расчет скорректированной стоимости сопоставимых объектов
1 Из 100% вычитаем 5%, т.к. рыночные условия увеличивают цену продажи сопоставимого объекта №1 на 5% по сравнению с льготными условиями финансирования объекта оценки. Переводим в коэффициент. 2 Коэффициент равен 1, т.к. условия финансирования сопоставимого объекта №2 и объекта оценки одинаковые. 3 10 тыс.руб. * 2 квартала. -10 – 5300*5/100 = -275 тыс.руб. -20 + 5277,25*2/100 – 5277,25 * 1 / 100 – 350 = -20+ 105,545 – 52,77 – 350 =-317,225 тыс.руб. 2). Рыночная стоимость оцениваемого объекта = 31,34*150 = 4701 тыс.руб. Задача 2. Рассчитать рыночную стоимость склада методом сравнительного анализа продаж. Исходные данные – таблица 4. Таблица 4. Характеристика оцениваемого и сопоставимых объектов
Поправка на дату продажи: за последний год на да-нном сегменте рынка недвижимости наблюдалась тенденция снижения рыночных цен в среднем на 2% в месяц. Поправка на местоположение: район А – промзона, близкая к центральным районам города, с хорошей транспортной доступностью; район Б – окраина города с хорошей транспортной доступностью (стоимость меньше на 6%, чем в районе А); район В – отделен от центральных районов города двумя железнодорожными переездами (стоимость меньше на 8%, чем в районе А). Поправка на длину подъездного пути: для возможности подъезда и разворота фур подъездной путь должен быть более 40 м; это увеличивает стоимость складского объекта на 7%. Поправка на наличие подъездного железнодорожного пути: наличие подъездного железнодорожного пути увеличивает стоимость склада на 8%. Поправка на техническое состояние: удовлетворительное состояние помещений требует дополнительных затрат на ремонт в размере 200 тыс.руб. Поправка на наличие офисных помещений (в тыс.руб.): для расчета применить метод парных продаж, используя следующую информацию – два складских объекта одинаковой площади, имеющие только одно отличие (у первого объекта есть офисные помещения) были проданы за 8 и 7,6 млн.руб. соответственно. Поправка на этажность: с увеличением этажности здания стоимость его снижается, т.к. полезная площадь в таком случае уменьшается за счет лестничных пролетов и т.п. Стоимость двухэтажного здания меньше стоимости одноэтажного на 6%. Поправка на высоту помещений: высота от 7 до 9 м позволяет достичь оптимальной загрузки склада, при высоте 5-7 м – уменьшение стоимости на 6%. Поправка на наличие грузоподъемных механизмов: грузоподъемные механизмы увеличивают стоимость склада на 10%. Поправка на обеспеченность инженерными системами: отсутствие систем водоснабжения, электроснабжения и др. уменьшает стоимость склада на 9%. Поправка на охрану территории, на которой находится складской объект (По, в тыс.руб.): отсутствие охраны территории снижает ставку аренды на 30 тыс.руб. в месяц (заработная плата двух охранников). Величина корректировки выражается годовыми потерями арендной платы (Пап), капитализированными с помощью валового рентного мультипликатора (GRM для подобных объектов равен 5): По = Пап*GRM. Решение оформить в таблице 6. Таблица 6. Расчет скорректированной стоимости сопоставимых объектов
Рыночная стоимость оцениваемого объекта РСоц= 13,66 * 480 = 6556,8 тыс.руб.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||