Собственность на землю в России. Рынок земли и рентные отношения
 Скачать 86.47 Kb.
|
|
Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования  «Академия МНЭПУ» Институт дистанционных технологий обучений Специальность: экономика Курсовая работа Дисциплина : Микроэкономика Тема: Собственность на землю в России. Рынок земли и рентные отношения. Выполнил работу: Богомолов Сергей Андреевич Дата сдачи : 27.01.2017 Г.Чехов ,2017 ОГЛАВЛЕНИЕВВЕДЕНИЕС давних времен земля воспринимается как основное средство производства, влияющее на благосостояние людей. В. Петти, основатель английской классической политической экономии, говорил, что земля – мать богатства, а труд – отец. Рынок земли – это не только купля-продажа, но и сдача земли в аренду, а кроме того и рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются отношения собственности на землю. Рентные отношения являются связью между собственником и арендатором земли при распределении прибыли. Одна ее часть — обычная прибыль — достается предпринимателю, а другая доля – сверхприбыль – получает земельный собственник. Монопольное право собственности на землю, которым руководствуется рынок земли и земельная рента, означает, что только ее владелец и никто другой имеет право распоряжаться юридически закрепленным за ним данным участком земли. Абсолютная рента образуется благодаря распространенности частной собственности при низком органическом строении сельскохозяйственного капитала. Причиной дифференциальной прибыли является монополия на землю, являющуюся объектом хозяйства. При ведении хозяйства на собственной земле предприниматель получает всю дифференциальную прибыль. Если хозяйство ведется на арендованной земле, то дифференциальная прибыль уплачивается землевладельцу как дифференциальная рента. Первый вид дифференциальной ренты обусловлен различием в местоположении земли относительно рынка, путях сообщения, плодородности почвы. Второй вид дифференциальной ренты зависит от срока аренды, то есть пока он не истек, арендатор будет получать дифференциальную прибыль от дополнительно вложенного капитала. В течение многих веков существования человеческого общества земля являлась первоначальным источником всякого богатства. Этим объясняется огромное экономическое, политическое и социальное значение ее в жизни общества. В условиях перехода к рыночной экономике в нашей стране особую значимость приобретают проблемы рационального использования земли и регулирования земельных отношений. Выбранная тема была, и будет оставаться актуальной всегда. Актуальность курсовой работы на тему «Рынок земли. Рента» обусловлена той ролью, которую играет рынок земли практически во всех экономически развитых странах. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию. Целью работы является рассмотрение собственности на земли в России, рента и рентные отношения. Задачи работы: - изучить собственность на землю в России; - рассмотреть оформление прав собственности на землю; - рассмотреть состояние рынка земли в России; - изучить ренту и рентные отношения. Объект исследования – Россия. Предмет исследования –рынок земли в России. 1 СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ В РОССИИ1.1 Собственность на землю и земельные отношенияВ феврале 1990 года на всесоюзном уровне вышли Основы законодательства о земле. Данный документ дал первое право на землю в виде пожизненного владения с последующим наследованием. Хотя это еще и не частная собственность в полном виде, но одно из полномочий по распоряжению – наследование. Это была маленькая предпосылка к собственности в полном ее объеме. В конце 1990 года на уровне РСФСР принимаются 2 важных закона, касающихся земельных отношений: о земельной реформе и о собственности. Эти законы впервые устанавливают частную собственность на землю. Что привнесли данные документы: - цели приобретения земли: - гражданам в собственность: - с/х. производство; - садоводство, огородничество; - возведения жилого дома, - в аренду, пожизненное владение либо пользование (наследуемое): - строительство гаражей, дач; - для предпринимателей и их деятельности; - иное использование, не запрещенное законом, - предприятиям, хозяйственным обществам, кооперативам и колхозам участки передавались в совместное (или долевое) владение; - с/х участки могли продаваться только государству (исключение – наследование); - основная доля земельных наделов передавалась безвозмездно (например, занимаемые уже садоводством земли); - запрет на передачу в частное владение иностранным гражданам; - мораторий на продажу земельного надела с/х назначения - 10 лет с момента оформления права; - определили государственную собственность на землю в России: под федеральными объектами, или союзных республик (власть на местах, как субъект земельных отношений, пока не фигурирует). В 1991 году в РСФСР принимается Земельный кодекс. Новшества относительно прав на земельные участки: - совместно с Конституцией РСФСР установили следующие ограничения по продаже: - без ограничения срока владения владелец участка обязан продать местной власти на аналогичных условиях и цене приобретения, либо гражданам и организациям для ведения хозяйства по договорной цене; - в остальных случаях возможно отчуждение по договорной цене, при условии владения участком в собственности: - свыше 10 лет, переданного бесплатно; - свыше 5 лет, если приобрели за плату; - установлены крайние сроки аренды участков: от 5 до 50 лет; - земля под домом или зданием переходит к новому владельцу вместе со строением; - сохраняется право на участок при разрушении строения вследствие стихийных бедствий (например, пожар, наводнение). Ныне существующий Земельный кодекс шел к «власти» долгих 7 лет. Как выглядит собственность на землю в России теперь? Виды: - частная. Возможна у граждан, в том числе и иностранных, частных организаций, - ограничение: иностранцы не могут приобретать пограничные земли, - государственная. Делится на федеральную и субъектов РФ, - муниципальная. Новые разновидности прав на землю: - постоянное пользование (бессрочное). Этим правом владельцы не вправе распоряжаться. Принадлежит: - государственным, муниципальным учреждениям; - органам госвласти; - муниципалитетам; - безвозмездное пользование (срочное). Максимальный срок 1 год. Возникает: - у тех же субъектов, что и бессрочное пользование, если собственник участка государство или муниципалитет; - сотрудникам как служебный надел из земель организаций; - сервитут. Выступает и как право и как обременение. Собственность на землю в России претерпела множество форм и ограничений: от пожизненного владения с правом наследования до полного распоряжения, в том числе и иностранным гражданам. Земельное законодательство достаточно обширное, и без специальных познаний тут не обойтись. 1.2 Оформление прав собственостиПри наличии у лица земельного участка, который он купил и эксплуатирует, само собой разумеется, данную землю следует оформлять в собственность, что, в свою очередь, позволит свободно использовать и распоряжаться данным имуществом, а также совершать с ним сделки (дарение, обмен или же продажу). Когда вы имеете весь пакет необходимой документации, весь процедурный цикл не займет значительного временного промежутка. Однако, согласно практике, не каждый осведомлен в деталях порядка оформления земельных участков в свою собственность, и потому большинство пользуется дорогими платными юридическими консультациями, тратя немалые деньги. Начиная с 01.01.2017 года, обретает свою законную силу новый нормативно правовой акт – Федеральный Закон от 13 июля 2016 года №218-ФЗ под названием «О государственной регистрации недвижимости». Данный закон характеризуется установлением канонов по государственной регистрации права собственности физического лица на участок земли, который ему был предоставлен под ведение личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства и т. п. Нормы, отраженные в ст. 49 ФЗ № 218, регламентируют процесс государственной регистрации прав на земельный надел и затрагивают тех граждан, которые имеют на свой участок свидетельство о праве собственности «старого» образца, которое выдавалось в первой половине 90-х. Нет какого-либо запрета для садоводов и дачников по имеющимся устаревшим свидетельствам, однако, стоит учесть, что в Госкадастре недвижимого имущества отсутствуют данные по вашему участку. Для появления этих сведений, следует подвергнуть свой участок повторному новому процессу регистрации права собственности. О факте регистрации собственнических прав до 15.07.2016 года «говорило» свидетельство о госрегистрации права, а уже после указанной даты, аналогичным современным документом выступает Выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Начиная с 15.07.2016 г., свидетельство о госрегистрации права собственности более не выдается. Прежде чем приступить к процедуре получения права собственности на земельный участок, следует установить статус такового, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК и п. 8 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2011 года, не каждая земля может быть оформлена как собственность. Запрещается оформление в собственность участков, которые расположены в природной охраняемой зоне, а также участки, которые находятся на территории государственных парков и заповедников, являющихся памятниками природы или представляющих собой культурное наследие и, кроме того, земли общественного значения с расположенными на них кладбищами. Заметим, что не разрешено становиться собственниками участков, которые имеют резервное государственное значение для армейских нужд, а также флота или службы безопасности, применяемые для осуществления действий учебного и военного характера. Кроме того, под запретом находится земля, над которой воздушное пространство имеет стратегическое значение. Использовать такие виды участков не запрещается, однако, собственником их вам уже не стать, и распорядиться ими, соответственно, у вас не получится. Для того чтобы проверить статус определенного участка земли, следует обратиться к Росреестру, имея сведения относительно номера кадастрового учета участка и фактического адреса такового. При отсутствии сведений о земельном участке, интересующем вас, в учете Росреестра, следует понимать, что на учете данная земля не состоит и, соответственно, зарегистрировать право собственности на нее будет проще [12, с.58]. 1.3 Оформление права собственности на земельный участокПри условии, что участок был приобретен по сделке купли-продажи, принят в дар или же приобретен в результате обмена, для оформления относительно него права собственности, придется представить следующие документы в адрес Росреестра: заявление, согласно утвержденному образцу; документ, способный удостоверить вашу личность (паспорт) или же подтвердить факт делегирования действий соответствующей нотариально заверенной доверенностью, а также паспортом; документация, подтверждающая оплату госпошлины; данные об участке земли, заключенные в выписку из кадастрового плана; договор гражданско-правовой сделки, а также нотариально заверенное согласие сторон относительно сделки; документация от стороны, передающей земельный участок (паспорт и документы, способные подтвердить право на владение данной землей ранее). Процесс оформления права собственности на земельный участок, полученный по наследству. Процедура по принятию в собственность земельного надела, перешедшего вам по наследству, характеризуется относительно продолжительным сроком – 6 месяцев. Данный временной промежуток предоставляется для всех наследников для того, чтобы последние подали заявление о вступление в наследство. Для успешного наследования земли, помимо всего прочего, следует заняться сбором пакета документов. Когда полугодичный срок истечет, со стороны нотариуса будет выдано свидетельство в подтверждение наследования вами земельного участка. Следующим этапом будет выступать начало процесса по регистрации права собственности, сопровождающееся подачей в адрес Росреестра таких документов: Паспорта; Письменного заявления о регистрации; Свидетельства о смерти по бывшему владельцу земли; Свидетельства, которое подтверждает наследование участка; Кадастрового паспорта; Отметки относительно уплаченной государственной пошлины. Как оформить в собственность приватизированную землю? При возникновении у вас намерения приобрести статус собственника земельного участка без расположенных на нем строительных объектов (или уже находящегося под домом или гаражом), способом приватизации, то следует обращаться в тот орган, который на тот момент будет владеть данной землей, представив заявление и выписку из кадастрового плана. При наличии на участке построек (дома), последние должны быть чьей-то собственностью. Решение по вашему заявлению соответствующий орган власти обязан принять в двухнедельный срок. Указанное решение может выразиться в: Безвозмездной передаче земли; Продаже земельного надела подавшему заявление лицу; Отказе предоставления земли в пользу заявителя. Если принято решение о безвозмездной передаче земли, то данное волеизъявление оформляется в виде письменного решения. При платной передаче должен быть составлен договор купли-продажи, а регистрация права собственности на данный участок может быть произведена лишь после уплаты соответствующей суммы. Для того чтобы земля стала вашей собственностью, вы должны представить такие документы: письменное заявление; платежный документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины; ранее упомянутое письменное решение относительно передачи органом власти участка; документ, удостоверяющий вашу личность; выписку по кадастровому плану. Если на территории участка расположен дом, оформленный в собственность, получение права собственности на землю будет иметь более оперативный и простой порядок. Следом за предоставлением всех необходимых бумаг, оформленных должным образом, Росреестр должен назначить день выдачи свидетельства, которое будет подтверждать право заявителя на участок земли. Какова стоимость оформления права собственности на земельный участок? Согласно правилам ЗК РФ, граждане Российской Федерации имеют возможность и гарантированное законом право однократно оформить земельный участок в собственность на совершенно безвозмездной основе. Что касается второго и последующих оформлений земли – речь будет идти уже о платной процедуре. Процедура оформления земельного надела в порядке «дачной амнистии». Имея оригинал документа правоустанавливающего характера, кадастровый паспорт или же кадастровый план на участок, гражданину стоит обращаться в адрес территориального отделения УФРС или же посетить многофункциональный центр (так называемый МФЦ). Следом за подачей документации, собственнику земли будет необходимо осуществить уплату государственной пошлины в размере 1000 рублей по каждому регистрируемому объекту. Основываясь на поданных заявителем документах, регистратор должен составить заявление о приватизации земельного участка, которое подписывается каждым из собственников надела. Следом за подписанием заявления, регистратором выдается расписка, которая подтверждает получение государственным органом полного объема вышеуказанной документации. В данной расписке должна быть указана также дата выдачи в адрес заявителя свидетельства о приватизации земельного участка. В установленную дату собственник земельного участка обязан посетить отделение органа, где подавалось заявление о приватизации, для того чтобы получить документ о полном и исключительном праве относительно конкретного земельного участка. Начало процесса по оформлению земли в свою собственность должно ознаменоваться подготовкой и сбором пакета необходимых бумаг: Письменное заявление о бесплатной приватизации земли, которое составляется в адрес главы органа, владеющего земельным участком; Кадастровый план или же кадастровый паспорт (в зависимости от даты выдачи); Документы по межеванию земель (в нем указываются границы участка и соседствующих наделов). Процедурная часть: Посещение отдела районной администрации; Рассмотрение заявления сотрудниками органа администрации, а также разработка ими проекта границ надела (продолжительность данного этапа – 1 месяц); При положительном решении – заявление отправляется в отделение ФРС для регистрации прав собственника; При отказе, заявителю отправляется мотивированное письменное уведомление; Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности относительно соответствующего участка земли. При условии, что земельный участок был получен лицом на правах бессрочного пользования или же в порядке аренды, ему необходимо предъявлять сотрудникам ФРС, помимо всего прочего, постановление администрации, согласно которому участок был передан в право собственности. 2 РЫНОК ЗЕМЛИ И РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ 2.1 Состояние рынка земли в РоссииРеформирование земельных отношений в России осу ществляется слишком медленно. Этому препятствуют слож ности, запутанности и проблемы формирования рынка земли в России. Основные трудности, связанные с формированием рынка земли в России, на современном этапе связаны с проблемами перераспределения землепользования и землевладения меж ду сельскохозяйственными предприятиями. Люди считают, что землю нужно выдавать только тем, кто ее обрабатывает. В таком случае богатые покупатели смогут приобрести большие участки сельхозугодий. Мерами государства в решении этой проблемы могли бы стать либо запрещение покупки крупных земельных участков, либо ограничения в размерах приобретаемых сельхозугодий, либо приобретение участка земли по предварительному раз решению государства. Также есть опасность в том, что банки завладеют больши ми участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками. Однако государство могло бы ограничить приобретение банками зе мель, например, можно законодательно обязать их продавать в течение нескольких лет землю должника, которую они по лучили вследствие просрочки платежа или залоговых торгов. Еще одной опасностью является тот факт, что спекулянты будут скупать землю и перепродавать за большие деньги. Следующей проблемой является возможное изменение целевого назначения сельхозугодий. Чтобы решить эту проблему можно обратиться к бога тому зарубежному опыту законодательного ограничения, где большая часть земельных участков находится под защитой благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Чтобы перевести землю из од ной категории в другую, необходимо разрешение властей. Что касается России, то значительное количество земель ных сельхозугодий используется на данном этапе неэффектив но. Еще немаловажной проблемой рынка земли выступает неосмотрительная продажа крестьянами прав на землю по низким ценам. Хотя в целом можно сказать, что продажа не больших дачных участков не имела успеха. Следовательно, важным шагом к созданию земельного рынка является совершенствование регулирования земельных отношений. Однако достижению этой цели мешают трудно сти, которые обусловлены нерациональным земле пользованием, что проявля ется в чрезмерных размерах земельных площадей от дельных бывших колхозов и совхозов, с одной стороны, и в недостаточном и плохом качестве земель фермерских хозяйств - с другой, а также в неэффективной структуре самих земельных угодий и производимой продукции. Земельный рынок мо жет способствовать перехо ду земли к более рациональ ным пользователям. Однако в этом случае необходим четкий и компетентный контроль со стороны госу дарства, а также достаточно гибкие и эффективные эко номические методы регули рования, а именно, запрет продажи земли в течение определенного срока, за прет изменения ее целевого назначения, введение квали фикационных требований к покупателям, установление на региональном уровне максимальных размеров зе мельных угодий. Российский рынок зем ли следует регулировать с учетом региональной специфики. Имеется в виду, что в одних регионах необходимо сдерживать цены на земельные угодья, дабы избежать спекуляции, а в дру гих надо стимулировать земельный оборот посредством сни жения ставок налогообложения на сделки с участками. Дальнейшее развитие земельного рынка требует деталь ного совершенствования нормативно-правовой базы, системы кадастра земельных участков и инфраструктуры, так называе мых информационных бюро. Многообразие форм собственности на землю требует принципиально новых подходов к ее учету, а именно, состав ление нового земельного кадастра. На сегодняшний момент необходимо рассматривать участки как обособленные объек ты права. Новый земельный кадастр необходим, чтобы: - решать проблемы идентификации земельных участков; - обеспечивать гарантии прав земельным собственникам; - как можно скорее разрешать имущественные споры. Данный кадастр должен включать подробное описание земельных участков, а именно, географическое, геодезическое, геологическое, экологическое, хозяйственное, а также сведе ния о юридическом статусе земли. Должен быть присвоен номер каждому земельному участ ку. Кадастровая система базируется на нескольких уровнях: - на первом уровне - в районе или городе находится ка дастровая служба местного земельного комитета, в компью терном банке данных которой должны содержаться сведения о каждом участке на конкретной территории. Сюда станут об ращаться рядовые землепользователи за документами об их земельном участке, от качества которого напрямую зависят его залоговая стоимость, арендная плата и земельный налог. К тому же частное лицо и организация, покупая или арендуя участок, должны получать сведения обо всех ограни чениях на его использование. С развитием ипотечного креди тования и банки начнут активно запрашивать сведения о зе мельных участках; - на втором уровне - в областных управлениях будет скапливаться и систематизироваться информация с мест, ко торую станут использовать областная администрация и зако нодательное собрание для проведения земельной политики субъекта Федерации; - на третьем уровне - в федеральном органе, ответствен ном за ведение кадастра, будет собираться полная инфор мация по стране, опираясь на которую государство получит возможность осознанно, с открытыми глазами, формировать федеральную земельную политику. Особую роль в развитии земельного рынка играет аренда. В России аренда является единственным механизмом, кото рый способствует обороту земли. В зависимости от того, кто является арендатором и арен додателем, выделяется шесть видов аренды сельскохозяйствен ных земель, имеющих свои особенности: - коллективное предприятие арендует землю у муници пальных органов; - фермер арендует землю у государства; - фермер арендует землю у коллективного хозяйства; - коллективное хозяйство арендует землю у своих работ ников; - фермер арендует землю у собственника земельной доли; - гражданин арендует землю у государства. Другая ситуация возникает в случаях, когда владельцы земельных долей сдают в аренду фермерским или коллек тивным хозяйствам земельные участки. В основном фермеры предлагают более завышенную арендную плату, нежели кол лективные хозяйства, а крепкие коллективные хозяйства - бо лее высокую, чем слабые. Это были некоторые проблемы, связанные с развитием рынка земли в России на современном этапе, однако их суще ствует еще больше. Таким образом, назрел острый вопрос ре формирования земельного законодательства. 2.2 Земельная рентаЗемля принадлежит каждому из нас, но сейчас это такой же товар, как нефть или газ. С течением времени, земельная рента много раз изменяла свой вид от натурального налога до, собственно, земельной ренты. Земельная рента — самый продуктивный тип получения прибыли с нетрудового продукта. С земли можно иметь прибыли в несколько сотен раз больше, чем с продажи нефти и газа. Сегодня земельная рента медленно уходит в прошлое. Земля принадлежит всем, но это не помешало землевладельцам и феодалам в прошлом захватить огромные площади и огласить их своей собственностью. В дальнейшем, владением феодалов стал и владения крестьян. Впоследствии крестьяне стали крепостными, которые должны были уплачивать налог на землю в натуральном виде, т.е. часть, обычно 50% от всего выращенного на земле. Стоит заглянуть не в тысячи лет назад, а всего лишь в 300. Самое активное развитие земельной ренты произошло именно в это время. Барин или феодал брал людей работать на своем поле за гроши, что не особо хорошо сказывалось на результате. Крепостные были, поле было, а результата нет. В то время, пораздумав, решили изменить форму премирования тех, кто работает на поле. Попросту говоря, вся земля барина или феодала переходила в пользование крестьянам. Крестьяне, получив землю, имели право выращивать и продавать продукты, но 50% часть от всего выращенного или проданного должна была отходить землевладельцу. При использовании такой схемы производительность труда росла, с ней же росло и количество продуктов и денег, которые получал землевладелец. Все были счастливы: крестьянин, работающий на себя и землевладелец, получающий пассивный доход. В таком обществе появляются признаки арендных отношений, а земельная рента есть ничто иное, как плата за пользование землей. В капиталистическое время рента уже более выражена в денежном, а не в натуральном налоге. В это время рента земли становится более четкой для нашего понимания. Если при феодализме субъектами отношений земельной собственности были феодал и крестьянин, то при капитализме — это землевладелец и арендатор-капиталист. Последний использует землю для коммерции и выгоды, вкладывая деньги в землю и оборудование. В это время оба субъекта земельных отношений равноправны. Землевладелец отдает землю в аренду или полностью продает ее арендатору, таким образом, подтверждая частное право на землю. В первом случае земля отдается на временно до конца арендных отношений, во втором случае – в собственность, т.е. земля навсегда переходит в пользование арендатора, делая его землевладельцем. Землевладелец, и в первом, и во втором случае, получает некую сумму стоимости земли, которая формируется спросом на эту землю и производителями продукции на этой земле— это по сути называется земельной рентой. Земельная рента по сути это вид коммерческих отношений, где земля приносит пассивный доход. Земельная рента это подвид арендной платы, который включает в себя только пользование землей, т.е. ее возделывание и выращивание продукции, и не включает в себя плату за постройку на земле, помещения для хранения продукции или иных построек. Различают основные три вида земельной ренты: монопольную, дифференциальную, абсолютную. Монопольная земельная рента Вышеуказанная земельная рента представляет собой особую форму земельной ренты, где доля ее прибавочной стоимости, которую создают наемный труд, присваивается собственником земли. Такая рента образуется в процессе продаж товара по монопольной стоимости. Монопольная рента возникает в условиях, когда земля, на которой выращивается определенный материал для продукции, является единственным местом произрастания данного материала. Т.е. если спрос на продукцию, выращиваемую на этой земле, выше, чем земля может дать. Отличный пример это провинция Шампань во Франции. Только здесь выращиваются сорта винограда для производства шампанских вин. В этом случае платится не только дифференциальная и абсолютная рента, но и монопольная. Монопольная рента актуальна и для городов. Она возникает в дефиците земельных участков в городе при строительстве высотных зданий, производственных предприятий, ТРЦ. В данном случае монопольная рента преобразуется и выливается в дорогостоящую аренду или огромную квартирную плату. Спрос большой — места мало. Абсолютная рента Абсолютной рентой называется доля прибавочной стоимости, которую присваивает землевладелец ввиду собственной монополии на землю. Главным источником абсолютной земельной ренты является излишек, возникающий между стоимостью продукта и ценой производства. Этот излишек — добавочная стоимость. Ее и отдают в качестве абсолютной ренты землевладельцу. Такой вид ренты стал возможен из-за абсолютной монополии частной собственность на землю. Данный вид ренты — это дань землевладельцу от всего общества. Пользуясь своим абсолютным правом на землю, землевладелец облагает продукцию добавочной стоимостью, которую капиталист-производитель должен уменьшать в конечной стоимости продукта, дабы его продукция пользовалась спросом. Дифференциальная земельная рента Вышеуказанная земельная рента — доход землевладельца, который он получает за счет большего плодородия почв или лучшей производительности труда. Дифференциальная рента образуется, как разница плодородия на участках земли с низким КПД и участках с высоким и средним КПД. Проще говоря это разница, которая образуется на затратах при производстве на низко прибыльных участках, требующих больших усилий для достижения уровня высокоприбыльных плодородных участках земли. Трудновато понять, поэтому лучше всего объяснить так: на малоплодородном участке урожайность 1 тонна условного продукта при постоянном добавлении удобрений и поливе, на втором участке такая же урожайность в 1 тонну при необходимости лишь полива. Затраты первого участка выше при такой же урожайности второго. В итоге два одинаковых условных продукта будут стоить, для конечного потребителя, одинаково, но в первом случае денег и сил ушло больше, а во втором меньше. Разница, которую уплатит в виде дифференциальной ренты, будет между стоимостью производства на разных участках земли. Дифференциальная земельная рента делится на два подвиды.  Рисунок 1 – Виды дифференциальной ренты На самом деле виды и подвиды земельной ренты довольно сильно бьют не только по производителям, но и по конечном потребителям. Мы с вами, употребляя продукты, выращенные на полях, переплачиваем за все. Рента земли в России развивалась довольно интересно. Если углубился в историю, то изначально это был натуральный налог и оброк. Позже, после 1861 года это стала земельная рента, которую вольный крестьянин должен был платить в денежном эквиваленте за пользование землей. Тогда крестьяне могли выкупить землю сразу, что не представлялось возможным, либо платить ренту на землю и часть за покупку земли одновременно, что тоже не было возможным. В эпоху СССР все было общим, в том числе и земля, главным собственником которой являлось государство. Люди не получали с земли деньги, лишь работали колхозы и совхозы. В первом случае коллективные хозяйства работали не на прибыль, а на то, чтобы жить, продавая продукцию и обеспечивая себя и свои дома едой и деньгами. Часть произведенной продукции отправлялась непосредственно государству, в какой-то мере это можно было назвать рентой, но с натяжкой. Совхозы — полностью были зависимые от государственной структуры, продукция делалась для государства и только. На сегодняшний момент, в век капитализма, рента снова начала оживать. Землю арендуют как для выращивания продукции, так и для постройки на ней зданий и сооружений. Прекрасно отражает рентные отношения город Москва, где все три типа ренты встречаются на каждом углу. Средняя стоимость ренты земли в России составляет 1-7% от стоимости земли при выкупе. Средняя стоимость колеблется в пределах 25-225 американских долларов за гектар. Итак, рента очень сильно влияет на ценообразование продуктов питания и на жилье. Землевладельцы, пользуясь своим частным правом на землю, пытаются разбогатеть, не прикладывая усилий для этого, что является не очень правильным. Ведь в конечном счете, этот же землевладелец купит квартиру или продукты питания, где такие же как и он будут наживаться на этих продуктах, можно сказать такой себе круговорот ренты. 2.3 Рентные отношенияРентные отношения последние несколько лет набирают популярность. Они являются двусторонними, порядок взаимодействия сторон регламентирован действующим законодательством. Им же определен портрет рентодателя и рентополучателя. Рентодателями могут выступать некоммерческие организации, осуществляющие соответствующие виды деятельности, физические, юридические лица. В отношении рентополучателей законодательством установлен ряд ограничений. Рентные отношения предусматривают обязательное заключение договора в письменном виде. Договоры делятся на требующие только нотариального заверения и заверения с последующей госрегистрацией. Тип документа определяется видом рентных отношений. Согласно нормам действующего законодательства, рента бывает: - постоянной; - пожизненной; - пожизненной с иждивением. Во всех случаях предусмотрена регистрация договора ренты в нотариате. Если рентные отношения предполагают отчуждение недвижимости под выплаты, документ требует госрегистрации. Последняя осуществляется в установленном действующим законодательством порядке. Плательщик может получить за содержание рентополучателя не только недвижимость. Российская практика включает случаи отчуждения движимого имущества. Расторжение договора ренты предусматривает соблюдение определенного нормативного порядка. Основанием может быть заявление сторон, невыполнение одной из них взятых на себя обязательств. Если же рентные отношения становятся спорными, стороны вправе инициировать судебное разбирательство. Подготовка искового заявления при этом осуществляется государственным, частным юристом. Наличие особых, достаточно жестких требований к оформлению, заверению, регистрации договоров ренты обусловливается особым характером взаимоотношений рентодателей и рентополучателей. Многоуровневый контроль чистоты сделки призван минимизировать риски мошенничества в данной области права. По рентным договорам плательщику передается (подлежит отчуждению) различное имущество рентополучателя. Для этого предусмотрены специальные процедуры. Чаще всего рентоплательщики берут на себя содержание нуждающихся в нем за жилые дома, квартиры, земельные участки, иные недвижимые объекты, транспортные средства, коллекции, предметы искусства и т.п. Рента является обременением всех видов имущества, переданного под ее выплату. Передача носит безвозмездный, платный характер. Платное отчуждение, согласно действующему законодательству, предполагает заключение договора купли-продажи. Безвозмездная передача подтверждается договором дарения. Следует отметить, что рентные отношения регулируются гражданским, налоговым правом. Так, рента, полученная в отчетном периоде, признается доходом налогоплательщика, соответственно, учитывается при расчете налогооблагаемой базы по НДФЛ, налогу на прибыль, ЕСН. Законодательная база по рентным правоотношениям периодически дополняется новыми нормами. Это обусловлено актуальностью вопросов урегулирования отношений рентополучателя и рентоплательщика. Последний законопроект, сегодня находящийся на рассмотрении в Госдуме, предполагает исключение госрегистрации договоров при отчуждении объектов, закрепление размера разовой выплаты, если отчужденное имущество используется для получения средств на содержание рентополучателя. Многообразие форм собственности и хозяйствования в аграрной сфере исключает как всеобщий феномен идентификацию собственника и хозяина. Последний столь же необязательно собственник, как и первый — хозяин. Данная коллизия разрешается в арендных отношениях, которые имеют всеобщее распространение в земледелии стран с рыночной экономикой. Статистика свидетельствует, что до 40% фермеров на Западе ведут свое хозяйство не на собственной, а на арендной земле, выплачивая собственнику арендную плату в виде земельной ренты. Источником последней является как наемный, так и собственный труд фермера. Следовательно, земельная рента отражает сложный спектр отношений, складывающихся в земледелии. Это прежде всего отношения между арендодателем и арендатором земли» Первый может быть представлен как физическим, так и юридическим лицом. Это отдельный землевладелец, корпорация, банк или государство. В качестве арендатора выступает как коллективное, так и частное фермерское хозяйство. Использование наемного труда в земледелии расширяет спектр отношений, выражаемых рентой, ибо источник ее — прибавочный труд, затрачиваемый в земледелии. Различные экономические школы по-разному рассматривают сущность ренты. Кратко остановимся на трактовке этой категории двумя школами — неоклассической и марксистской. Обе при анализе процесса создания рентного дохода исходят из неоднородности качества земельных участков по плодородию и местоположению к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции, а следовательно, и разной производительности земли как фактора производства. Неоклассическая школа рассматривает дифференциальную ренту как доход, полученный в результате использования ресурсов с неэластичным предложением, благодаря более высокой производительности в ситуации ранжирования ресурсов (по плодородию и местоположению). Предложение земли в силу ее ограниченности неэластично. Различают дифференциальную ренту I и ІІ. Дифференциальная рента I связана с более высоким естественным плодородием и удобным местоположением по отношению к рынкам сбыта участков земли. Более производительный труд на таких участках создает условия для образования избыточного чистого дохода, который в виде дифференциальной ренты II присваивает арендодатель земли. Иной процесс образования дифференциальной ренты II, который в отличие от описанного выше, связанного с экстенсивным ведением земледелия, предполагает интенсивный характер агрикультуры. Это выражается в дополнительных вложениях капитала (труда и средств) на единицу земельной площади, которая обеспечивает более высокую производительность сельскохозяйственного труда. По сравнению с ценой продукции, полученной от наименее производительных затрат, дополнительные, более эффективные затраты обеспечивают сверхприбыль, которая образует дифференциальную ренту II. В отличие от дифференциальной ренты I, которая не является результатом более высокого качества работы арендатора, образование ренты II — итог индивидуальных усилий субъекта хозяйствования. Поэтому она им и присваивается. Вместе с тем, характер присвоения дифференциальная ренты II связан со сроками аренды; При краткосрочной аренде земельный собственник может улавливать часть ренты II, поскольку последствия дополнительного вложения капитала будут сказываться ряд лет. Это ставит в повестку дня вопрос о границах рационализации земледелия, поскольку арендатору невыгодно в этих условиях заботиться об' улучшении почвенного плодородия, что особенно актуально при сохранении государственной собственности. Пожизненно наследуемое владение землей практически снимает этот вопрос. В системе рентных отношений один из наиболее дискуссионных моментов связан с понятием абсолютной земельной ренты. Ведь с худших участков земли, если они сдаются в аренду, также должна взиматься арендная плата, которая не может превышать общественно нормальную прибыль. Следовательно, и здесь должен возникать некий излишек над средней прибылью, который в качестве абсолютной ренты присваивает ее владелец. Но каков механизм ее образования? Объяснить феномен абсолютной ренты можно при наличии двух условий: во-первых, если цена на сельскохозяйственную продукцию превышает общественную цену производства и равняется стоимости; во-вторых, при условии более низкого органического строения капитала в земледелии по сравнению с промышленностью. Рассмотрим два одинаковых капитала в промышленности и сельском хозяйстве по 1000 единиц при органическом строении соответственно. Тогда при одинаковой норме прибавочной стоимости (100%) стоимость продукции в этих отраслях будет иметь вид: 800 с + 200 + 200 = 1200; 600 с + 400 + 400 = 1400. Разница в сравнении с ценой производства в промышленности составит в земледелии 200 единиц (1400 — 1200). Это и будет величиной земельной ренты. Остается добавить, что барьер частной собственности на землю препятствует свободному переливу капитала из других отраслей в земледелие. Поэтому избыточный чистый доход в виде абсолютной ренты не идет в распределение между предпринимателями, а остается в аграрной сфере и присваивается земледельцем. Следовательно, причина образования абсолютной земельной ренты — монополия, частной собственности на землю, условие — более низкое органическое строение капитала в земледелии. С исчезновением последнего условия механизм образования дополнительного чистого дохода разрушается. К. Маркс, описавший этот процесс, основывался на теоретических предпосылках, соответствовавших условиям земледелия своего времени. Но эти условия в большинстве стран изменились. Органическое строение капитала в земледелии индустриальных и постиндустриальных стран нередко превосходит строение в промышленности. Кроме того, интенсификация в земледелии значительно повысила производительность труда. В этих условиях описанный выше механизм образования абсолютной ренты уже не действует. Рентные отношения складываются не только в земледелии, но и в добывающих отраслях, а также в строительстве. Механизм образования ренты в этих отраслях аналогичен описанному выше. В странах, где узаконена частная собственность на землю, последняя выступает объектом купли-продажи. Не имея стоимости, земля, между тем, имеет цену. Поэтому такая цена носит название иррациональной. Основой ее является тот доход, который земля приносит собственнику. В качестве такого дохода выступает рента, поэтому цена земли будет зависеть от размера ренты и нормы ссудного процента. Ибо при продаже земли ее собственник будет (при прочих равных условиях) исходить из суммы, которая при вложении ее в банк даст доход, равный ренте. ЗАКЛЮЧЕНИЕЗемля, как фактор производства и товар обладает рядом только ей свойственных особенностей, обуславливающих ее рыночный оборот. Во-первых, количество земли ограничено, что делает ее совокупное предложение неэластичным. В результате чего цена земли, в условиях свободного рынка, определяется исключительно спросом. Во-вторых, земля, как бесплатный дар природы и незаменимый фактор производства является источником для получения ее собственником дополнительного дохода - земельной ренты. Поэтому земля может приносить доход не только вследствие хозяйственного использования, но и как объект собственности. Что объясняет устойчивую тенденцию к росту цен на землю. В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов, которые, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно. Предполагается, что повысить эффективность использования земли возможно при вовлечении ее в регулируемые государством рыночные отношения. По официальным данным рынок земли в России существует. Для создания конкурентного рынка законодательно было установлено многообразие форм собственности на землю. Для этого, находящиеся у сельхозпредприятий земельные угодья были переданы в собственность сельских жителей в виде земельных долей. Но несовершенство законодательной базы, административные издержки так и не позволили дольщикам стать полноценными участниками рынка, что ограничивает предложение земли на рынке. В результате, в качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. Спрос же, на рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов, вкладывающих средства в покупку земли с целью ее дальнейшей перепродажи. Поэтому, несмотря на развивающуюся законодательную базу, рынок земли в России пока имеет тенденции монопольного спекулятивного рынка. В большинстве случаев предложение превышает спрос, что не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены. Отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей и неоднозначность государственной оценки делают региональные и муниципальные власти монополистами в процессе формирования цены. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации. Но, стремясь создать конкурентный земельный рынок в России, государство продолжает совершенствовать правовое обеспечение земельных отношений, развивает рыночную инфраструктуру, обеспечивает финансовую поддержку предпринимателей, ориентированных на долгосрочное использование земли. Таким образом, перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволит эффективно и справедливо использовать главное богатство нашей страны - нашу землю. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
|