Гражданское право. Составьте проект договора поставки
 Скачать 38.03 Kb.
|
|
Акционерное общество «Птицефабрика "Новый путь" передало в пользование фермеру Подкопайло два нежилых помещения в здании дирекции, однако договор аренды сроком на девять месяцев был подписан только через шесть месяцев после фактической передачи помещений. Ссылаясь на то, что договорные отношения между птицефабрикой и фермером возникли только со дня подписания договора, фермер начал платить за аренду помещений лишь с момента подписания договора, а за предыдущие шесть месяцев платить отказался. При рассмотрении спора о взыскании арендной платы в арбитражном суде фермер заявил, что арендная плата в заключенном договоре была установлена с учетом того, что он не будет платить за первые шесть месяцев аренды. В свою очередь птицефабрика предоставила документы, подтверждающие использование фермером помещений в течение спорных шести месяцев (договор на охрану имущества, находившегося в указанных помещениях, заключенный фермером с одним из охранных предприятий). Какое решение должен вынести суд? Изменится ли решение, если фермер взял эти помещения в аренду у своего соседа Петрова? Задание №2. Составьте проект договора поставки. Задание №3. Разграничьте договор поставки, розничной купли-продажи, контрактации и продажи недвижимости. Задание 1 Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ) . Это условие может быть необходимо, если фактически арендные отношения возникли до заключения договора и стороны пожелают оформить их в письменной форме, определив условия пользования в договоре. Только при наличии данного условия стороны будут вправе применять условия договора к ранее сложившимся отношениям. В этом случае арендатор будет обязан внести арендную плату, установленную договором, за фактическое пользование имуществом до заключения договора. Внимание! Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ) . Период фактически сложившихся арендных отношений до заключения договора не входит в срок действия договора, который начинает течь с момента его заключения (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (требовать возмещения убытков, взыскания договорной неустойки и пр. ) за период, до заключению договора (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В качестве согласования условия о применении договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, может рассматриваться указание в договоре даты начала срока аренды, которая наступила ранее даты заключения договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2009 по делу N А43-27308/2007-41-726). Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору. Однако если доказательств передачи имущества в указанную дату отсутствуют, арендодатель не сможет потребовать от арендатора арендной платы за указанный период. Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре. Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Это условие может быть необходимо, если фактически арендные отношения возникли до заключения договора и стороны пожелают оформить их в письменной форме, определив условия пользования в договоре. Только при наличии данного условия стороны будут вправе применять условия договора к ранее сложившимся отношениям. В этом случае арендатор будет обязан внести арендную плату, установленную договором, за фактическое пользование имуществом до заключения договора. Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Период фактически сложившихся арендных отношений до заключения договора не входит в срок действия договора, который начинает течь с момента его заключения (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 ). В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (требовать возмещения убытков, взыскания договорной неустойки и пр.) за период, до заключению договора (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) . В качестве согласования условия о применении договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, может рассматриваться указание в договоре даты начала срока аренды, которая наступила ранее даты заключения договора. Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору. Однако если доказательств передачи имущества в указанную дату отсутствуют, арендодатель не сможет потребовать от арендатора арендной платы за указанный период. Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано в этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре. Задание 2 ДОГОВОР № 1 поставки продукции (товаров) г. Москва «16» апреля 2019 г. Общество с ограниченной ответственностью «Производственная фирма "Мастер"», именуемое в дальнейшем «Поставщик», в лице генерального директора Александра Владимировича Львова, действующего на основании устава, с одной стороны и акционерное общество «Альфа», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора Аллы Степановны Глебовой, действующего на основании устава, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Поставщик обязуется поставить, а Покупатель – принять и оплатить радиаторы отопительные МС-140-500 (далее – радиаторы) в соответствии с графиком поставки и спецификацией, которые являются неотъемлемыми приложениями к настоящему договору. Общий объем всех подлежащих поставке в течение срока, указанного в настоящем пункте, радиаторов устанавливается в размере 1500 шт. 1.2. Поставка осуществляется помесячно, равными партиями в соответствии с графиком поставки. 1.3. Поставщик вправе, с письменного согласия Покупателя, осуществлять досрочную отгрузку подлежащих поставке партий радиаторов. 2. ТРЕБОВАНИЯ К КАЧЕСТВУ И КОМПЛЕКТНОСТИ 2.1. Поставляемые радиаторы по качеству и комплектности должны соответствовать ГОСТ 31911-2005, ТУ 4935-005-00288372-05, а также требованиям, установленным в п. 1.1 настоящего договора и в прилагаемой к договору спецификации. 2.2. Согласование между сторонами уточненных технических характеристик и дополнительных требований к качеству радиаторов, не предусмотренных утвержденной технической документацией, осуществляется в следующем порядке: путем заключения дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. 2.3. Поставщик гарантирует качество и надежность радиаторов в течение гарантийного срока, установленного п. 11.2 ГОСТ 31911-2005. Поставщик предоставляет дополнительные гарантии качества, а именно: обязуется в течение трех лет со дня передачи товара покупателю осуществлять бесплатный ремонт и обслуживание радиаторов. 3. ТАРА, УПАКОВКА И МАРКИРОВКА 3.1. радиаторы поставляются в таре и упаковке, соответствующих государственным стандартам, техническим условиям, другой нормативно-технической документации, указанной в разделе 2 настоящего договора. 3.2. Упаковка радиаторов должна содержать маркировку, включающую следующие сведения: наименования покупателя и грузополучателя; адрес грузополучателя; номер и дата договора поставки; номера позиций (по спецификации и графику поставки); номер места; вес нетто, вес брутто; размеры тары в см (длина, высота, ширина); сведения о Поставщике и грузоотправителе. 3.3. Места, требующие специального обозначения, должны иметь дополнительную маркировку: «Осторожно», «Верх», «Не кантовать», «Стекло» и другие в зависимости от особенностей груза. 4. ЦЕНА И СТОИМОСТЬ ТОВАРОВ 4.1. Цена одной штуки подлежащих поставке радиаторов устанавливается на весь период поставки в размере 3 400,00 руб. (Три тысячи четыреста руб. 00 коп.), что отражается в прилагаемой к договору спецификации. Цена, указанная в настоящем пункте, не может быть изменена Поставщиком в одностороннем порядке и является стабильной в течение всего срока действия настоящего договора. Не являются основанием для изменения цены увеличение транспортных расходов, инфляционные процессы и другие обстоятельства, обусловленные объективными экономическими причинами или действием обстоятельств непреодолимой силы. 4.2. Стоимость каждой партии подлежащих поставке радиаторов определяется в соответствии с прилагаемыми к договору спецификацией и графиком поставки. 4.3. Общая сумма договора, включающая транспортные расходы Поставщика при транспортировке радиаторов грузовой скоростью, устанавливается в размере 5 350 000,00 руб. (Пять миллионов триста пятьдесят тысяч руб. 00 коп.). 4.4. В случае если с письменного согласия Покупателя отправка радиаторов осуществляется Поставщиком ускоренным способом, дополнительные транспортные расходы несет Покупатель. 5. ПОРЯДОК ОТГРУЗКИ 5.1. Отгрузка радиаторов производится железнодорожным транспортом в вагонах, грузовой скоростью. Минимальной нормой отгрузки является партия, размер которой определяется в соответствии с графиком поставки. Отгрузка осуществляется на условиях франко-вагон – станция назначения в присутствии представителя Покупателя. 5.2. Каждая партия подлежащих поставке радиаторов должна иметь следующие сопроводительные документы: – железнодорожная накладная – 1 экз.; – спецификация – 1 экз.; – сертификат качества – 1 экз.; – санитарный сертификат – 1 экз.; – др. 5.3. Отгрузка каждой партии начинается после вручения представителем Покупателя Поставщику письменного извещения об оплате соответствующей партии. 5.4. Поставщик в день сдачи соответствующей партии радиаторов железной дороге обязан уведомить Покупателя о дате отгрузки и номерах отправленных вагонов по телеграфу, факсу или телефону. 6. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 6.1. Оплата первой подлежащей поставке в соответствии с графиком партии радиаторов осуществляется Покупателем в полном объеме в семидневный срок со дня заключения настоящего договора в размере 20% от суммы договора. Оплата каждой последующей партии радиаторов осуществляется Покупателем в полном объеме не позднее чем в 14-дневный срок со дня оформления акта приемки предыдущей партии от железной дороги, в размере 20% от суммы договора. 6.2. Окончательные расчеты сторон производятся в день оплаты последней подлежащей поставке в соответствии с графиком партии радиаторов. 7. ПРИЕМКА ТОВАРА 7.1. Приемка каждой поставленной партии радиаторов от железной дороги осуществляется представителем Покупателя в пятидневный срок со дня получения уведомления железной дороги о прибытии соответствующей партии, на основании осмотра и документов, указанных в п. 6.2 настоящего договора. Факт приемки Покупателем каждой поставленной партии радиаторов оформляется двусторонним актом приемки, подписанным представителями Покупателя и железной дороги, который подтверждает приемку по количеству и качеству. В случае обнаружения при приемке несоответствия полученных радиаторов условиям настоящего договора, спецификации или графика об этом делается соответствующая запись в акте. 7.2. При осуществлении приемки радиаторов Покупатель обязан осмотреть товары, проверить их количество и качество, совершить другие необходимые действия, обеспечивающие принятие радиаторов. 7.3. В случае обнаружения в поставленных товарах недостатков, недостач или иных несоответствий условиям договора и спецификации Покупатель не позднее чем в трехдневный срок письменно уведомляет об этом Поставщика. 7.4. В случае отказа от поставленного радиатора Покупатель обязан обеспечить его сохранность, принять товар на ответственное хранение и незамедлительно уведомить об этом Поставщика. В случае принятия Покупателем радиатора на ответственное хранение Поставщик обязан в пятидневный срок вывезти указанный товар или распорядиться им иным образом, приняв на себя дальнейшую ответственность за судьбу товара. 8. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА 8.1. Настоящий договор вступает в силу в день его подписания сторонами и действует до приемки Покупателем последней подлежащей поставке в соответствии с графиком партии радиаторов. 8.2. Изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены письменно и пописаны обеими сторонами договора. 8.3. Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях: – поставки товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для Покупателя срок; – неоднократного нарушения Поставщиком сроков поставки товаров. Поставщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае неоднократного нарушения Покупателем сроков оплаты товаров. 8.4. Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон и в других случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ и другими законами. 9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 9.1. В своих взаимоотношениях стороны стремятся избегать противоречий и конфликтов, а в случае возникновения таких противоречий – разрешать их на основании взаимного согласия. Если согласие не достигнуто, противоречия разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. 9.2. Споры сторон разрешаются в соответствии с законодательством в арбитражном суде по местонахождению ответчика. 9.3. За просрочку поставки или недопоставку радиаторов Поставщик уплачивает Покупателю неустойку в размере 1% стоимости каждой партии, поставка которой просрочена, за каждый день просрочки, но не более 500 000 руб., а в случае недопоставки – в размере 100% стоимости недопоставленных радиаторов. 9.4. За поставку радиаторов ненадлежащего качества, то есть с нарушением требований к качеству, установленных настоящим договором, Поставщик уплачивает Покупателю неустойку в размере 20% стоимости той партии, в составе которой обнаружены радиаторы ненадлежащего качества. 9.5. В случае просрочки оплаты подлежащих поставке радиаторов Покупатель уплачивает Поставщику неустойку в размере 1% стоимости не оплаченной в срок партии за каждый день просрочки, но не более 500 000 руб. 10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Поставщик: ООО «Производственная фирма "Мастер". Адрес: 125007, г. Москва, ул. Коптева, д. 40 ИНН 708123436, КПП 770801001, р/с 40702810400000001234 в АКБ «Надежный», к/с 3010181040000000123, БИК 044585123 Покупатель: ООО «Альфа». Адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, ИНН 7708123456, КПП 770801001, р/с 4070281040000001111 в АКБ «Надежный», к/с 30101810400000000222 БИК 044583222 Настоящий договор составлен в двух идентичных экземплярах на русском языке, имеющих равную юридическую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора. 11. ПОДПИСИ СТОРОН Поставщик. А.В.Львов (подпись, Ф.И.О., М.П.) «16» апреля 2019 г. Покупатель. А.С.Глебова (подпись, Ф.И.О., М.П.) «16» апреля 2019 г. Задание 3 Разграничьте договор поставки, розничной купли-продажи, контрактации и продажи недвижимости договор поставки ,розничной купли-продажи, контрактации Договор купли — продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды договора купли — продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли — продажи, относятся договоры: розничной купли — продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия. Выделение названных видов договора купли — продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли — продажи (п. 5 ст. 454). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором купли — продажи самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора купли — продажи, ГК мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли — продажи отсутствует. Глава 30 ГК, регламентирующая договор купли — продажи и его отдельные виды, строится по другому принципу: в отношении отдельных видов договора купли — продажи определяется набор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий договор в отдельный вид купли — продажи при сохранении с последним отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора купли — продажи такие квалифицирующие признаки обнаруживаются в самых разных элементах договора, касающихся его субъектов, предмета, существенных условий и т.п. Законодатель не заботится о проведении строго очерченных границ между отдельными видами договора купли — продажи. С точки зрения эффективности правового регулирования, главное — четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о купле — продаже. Так, договор розничной купли — продажи выделяется в отдельный вид договора купли — продажи по следующим квалифицирующим признакам. Во-первых, в качестве продавца по договору розничной купли — продажи выступают юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу (особенности в субъектном составе). Во-вторых, розничная купля — продажа определена в ГК как публичный договор (ст. 426, 492 ГК; см. также ч. 1 гл. II настоящей книги). С другой стороны, в порядке розничной купли — продажи покупатель приобретает товары, предназначенные только для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (особенности в предмете договора). В-третьих, по общему правилу, учитывая цели приобретения товаров, в качестве покупателя зачастую выступают граждане, пользующиеся правами не только стороны договора розничной купли — продажи (покупателя), но и правами, которые предоставлены потребителям Федеральным законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (особенности в правовом регулировании). Договор поставки имеет по отношению к договору купли — продажи свой набор квалифицирующих признаков. Во-первых, сторона, продающая товары (поставщик), осуществляет предпринимательскую деятельность по производству или закупкам соответствующих товаров (особенности субъектного состава). Во-вторых, покупатель приобретает товары для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным использованием (особенности в предмете). В-третьих, товары должны быть переданы покупателю в обусловленный срок или сроки, а если товары поставляются отдельными партиями — в пределах установленного периода поставки (особенности существенных условий договора). Государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд заключается на основе заказа государственного заказчика на поставку товаров для государственных нужд, принятого поставщиком (особенности оснований договора); сторонами государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд выступают государственный заказчик и поставщик — исполнитель (особенности субъектного состава); поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд (особенности структуры договорных связей). Сторонами договора контрактации являются производитель сельскохозяйственной продукции и лицо, осуществляющее закупки такой продукции для ее переработки или продажи (особенности субъектного состава); производитель сельскохозяйственной продукции передает заготовителю выращенную или произведенную им сельскохозяйственную продукцию (особенности предмета договора). В качестве квалифицирующих признаков договора энергоснабжения, выделяющих его в отдельный вид договора купли — продажи, могут быть названы следующие его характерные черты. Во-первых, сторонами этого договора выступают энергоснабжающая организация и абонент, имеющий соответствующую энергоустановку, способную принимать энергию (особенности субъектного состава). Во-вторых, энергия должна подаваться энергоснабжающей организацией на энергоустановку абонента через присоединенную сеть (особенности предмета договора). Существо специальных правил применительно к договорам, представляющим собой отдельные виды договора купли — продажи, диктуется особенностями указанных договоров. В отношении некоторых видов договоров купли — продажи, исходя из существа возникающих из них обязательств, законодатель расширяет предмет договора путем возложения на стороны дополнительных обязанностей. Скажем, по договору энергоснабжения абонент должен не только принимать и оплачивать подаваемую ему через присоединенную сеть энергию, но и соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК). По договору контрактации в предмет договорного обязательства, по которому обязанной стороной выступает производитель сельскохозяйственной продукции, включается обязанность последнего совершить дополнительные действия: вырастить или произвести сельскохозяйственную продукцию, подлежащую передаче заготовителю. В ряде случаев законодатель допускает возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли — продажи правил, регулирующих другие виды договора купли — продажи. Например, к отношениям по договору контрактации, не урегулированным нормами, содержащимися в § 5 гл. 30 ГК ( «Контрактация»), применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Данное обстоятельство иногда используется в юридической литературе для аргументации вывода о том, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли — продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли — продажи (к примеру, контрактация — разновидность договора поставки; продажа предприятия — разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). В связи с этим необходимо подчеркнуть, что допускаемая законодателем возможность восполнительного (субсидиарного) регулирования одних видов договора купли — продажи некоторыми правилами, регламентирующими другие виды этого договора, является лишь приемом законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли — продажи на его виды и разновидности. По этим же причинам технические нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли — продажи к иным договорам, не охватываемым договором купли — продажи как родовым понятием, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли — продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли — продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой <*>, несмотря на то, что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснабжения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то лишь в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Отсюда со всей очевидностью следует, что мы имеем дело лишь с приемом законодательной техники. Договор продажи недвижимости По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По своей юридической природе договор продажи недвижимости: консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения); возмездный; двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон); синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями). Предмет договора продажи недвижимости Понятие предмeта догoвора Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, обладающее признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК), указанное в п. 1 ст. 130 ГК: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Субъекты договора продажи недвижимости граждане, юридические лица, другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) - в отдельных случаях. В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами. Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости. Важно! Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Однако переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности. При продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) (правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Подробнее о регистрации договора и права собственности Содержание договора продажи недвижимости Существенные условия договора продажи недвижимости: о предмете продажи и о цене продаваемого недвижимого имущества. Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Подробнее В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее. Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество. Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он: подпишет передаточный акт; фактически передаст недвижимое имущество; оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект, и пр. Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями: принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК); при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК). ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества. Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК). Список литературы 1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru 2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017) - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru 3. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2017. - 543 с. 4. Гражданское право. [Электронный ресурс]: Учебно-методическое пособие для студентов, обучающихся по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» / Сост.: Э. С. Бутаева, А. В. Хевсаков; Северо- Кавказский горно-металлургич Взято со страницы: https://author24.ru/readyworks/kontrolnaya_rabota/pravo_i_yurisprudenciya/462116/ |