ТК – 9. Заданиерешение. Тк Задание 1
 Скачать 31.51 Kb.
|
|
ТК – 9. Задание 1. Используя данные табл. 1, определить действительный валовой доход, чистый операционный доход, а также доход, относимый к зданию и земле. Сделать выводы. Таблица 1 Расчет дохода, относимого к земле и зданию
Решение Действительный валовой доход рассчитаем по формуле: ДВД = ВД-П+Дпр, где ВД - годовой валовой доход; П - поправка на недоиспользование и потери при сборке; Дпр - прочий доход. ДВДоф зд = 150000-20000+5000 = 135000 руб. Для других вариантов определяется аналогично. Чистый операционный доход рассчитаем следующим образом: ЧОПД = ДВД-ОР-Р, где ОР - операционные расходы; Р - резерв на замещение. ЧОПДоф зд = 135000 – 50000 – 5000 = 80000 руб. Для других вариантов определяется аналогично. Доход, относимый к зданию, рассчитаем следующим образом: ЧОПДзд = Сзаст*Rзд, где Сзаст – стоимость застройки; Rзд - коэффициент капитализации для здания. ЧОПДзд = 577000*0,13 = 75010 руб. Для других вариантов определяется аналогично. Чистый остаточный доход рассчитаем следующим образом: ЧОД = ЧОПД- ЧОПДзд ЧОДоф зд = 85000 – 75010 = 49990 руб. Для других вариантов определяется аналогично. Стоимость земли рассчитаем следующим образом: Сзем = ЧОД/Rзем, где Rзем - коэффициент капитализации для земли. Сзем = 4990/0,12 = 41583,33 руб. Для других вариантов определяется аналогично. 2. Определить общий коэффициент капитализации, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 73% вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 18% годовых. При этом инвестор рассчитывает на 25% прибыли на вложенный капитал. Решение 0,73*0,18+(1-0,73)*0,25 = 0,199 или 19,9% 3. Определить стоимость земельного участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 50000 тыс.руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 8200 тыс.руб., коэффициент капитализации для земли и для здания 8 и 10 % соответственно. Решение Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий: 50000 х 0,1= 5000 Чистый операционный доход, относящийся к земле: 8200 - 5000= 3200 Стоимость земли: 3200 / 0,08 = 40000 4. Рассчитать средневзвешенный коэффициент капитализации на основе данных, представленных в табл. 5. Таблица 5
Решение Ставка капитализации = чистый доход/цену Средневзвешенный, общий коэффициент капитализации – коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле Rср = Rзд ´ Дзд + Rзем ´ Дзем = 0,17*0,4+0,02*0,15+0,18*0,3+0,15*0,15 = 0,068+0,003+0,054+0,023 = 0,148 Rср – средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; Rзд – коэффициент капитализации для зданий, сооружений; Дзд, Дзем – процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости; Rзем – коэффициент капитализации для земли. 5. В здании общей площадью 10000 м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а остальные сдаются в аренду за 3200 руб/м2, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определить: а) потенциальный валовой доход; б) действительный валовой доход; в) чистый операционный доход. Решение А) 10000*3200 = 32 млн. руб. Б) 10000-400*3200 = 3,072 млн. руб. В) (10000-400)*3200-45% = 16,896 млн. руб. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||