Главная страница
Навигация по странице:

  • Действительный валовой доход 135000 235000 98000

  • Чистый операционный доход 80000 105000 65000

  • Чистый остаточный доход 4990 3990 5600

  • ТК – 9. Заданиерешение. Тк Задание 1


    Скачать 31.51 Kb.
    НазваниеТк Задание 1
    Дата20.09.2022
    Размер31.51 Kb.
    Формат файлаdocx
    Имя файлаТК – 9. Заданиерешение.docx
    ТипДокументы
    #687865

    ТК – 9. Задание

    1. Используя данные табл. 1, определить действительный валовой доход, чистый операционный доход, а также доход, относимый к зданию и земле. Сделать выводы.

    Таблица 1

    Расчет дохода, относимого к земле и зданию




    Офисное здание

    Торговый центр

    Проект по застройке жилья

    Стоимость застройки

    577000

    721500

    450000

    Годовой валовой доход

    150000

    250000

    100000

    Поправка на недоиспользование и потери при сборке


    20000


    25000


    5000

    Прочий доход

    5000

    10000

    3000

    Действительный валовой доход

    135000

    235000

    98000

    Операционные расходы

    50000

    120000

    30000

    Резерв на замещение

    5000

    10000

    3000

    Чистый операционный доход

    80000

    105000

    65000

    Коэффициент капитализации для здания, %

    13

    14

    13,2

    Коэффициент капитализации для земли, %

    12

    12

    12

    Доход, относимый к зданию

    75010

    101010

    59400

    Чистый остаточный доход

    4990

    3990

    5600

    Стоимость земли

    41583,3

    33250

    46666,6


    Решение

    Действительный валовой доход рассчитаем по формуле:

    ДВД = ВД-П+Дпр, где

    ВД - годовой валовой доход;

    П - поправка на недоиспользование и потери при сборке;

    Дпр - прочий доход.

    ДВДоф зд = 150000-20000+5000 = 135000 руб.

    Для других вариантов определяется аналогично.

    Чистый операционный доход рассчитаем следующим образом:

    ЧОПД = ДВД-ОР-Р, где

    ОР - операционные расходы;

    Р - резерв на замещение.

    ЧОПДоф зд = 135000 – 50000 – 5000 = 80000 руб.

    Для других вариантов определяется аналогично.

    Доход, относимый к зданию, рассчитаем следующим образом:

    ЧОПДзд = Сзаст*Rзд, где

    Сзаст – стоимость застройки;

    Rзд - коэффициент капитализации для здания.

    ЧОПДзд = 577000*0,13 = 75010 руб.

    Для других вариантов определяется аналогично.

    Чистый остаточный доход рассчитаем следующим образом:

    ЧОД = ЧОПД- ЧОПДзд

    ЧОДоф зд = 85000 – 75010 = 49990 руб.

    Для других вариантов определяется аналогично.

    Стоимость земли рассчитаем следующим образом:

    Сзем = ЧОД/Rзем, где

    Rзем - коэффициент капитализации для земли.

    Сзем = 4990/0,12 = 41583,33 руб.

    Для других вариантов определяется аналогично.
    2. Определить общий коэффициент капитализации, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 73% вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 18% годовых. При этом инвестор рассчитывает на 25% прибыли на вложенный капитал.

    Решение

    0,73*0,18+(1-0,73)*0,25 = 0,199 или 19,9%
    3. Определить стоимость земельного участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра.

    Стоимость строительства равна 50000 тыс.руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 8200 тыс.руб., коэффициент капитализации для земли и для здания 8 и 10 % соответственно.

    Решение

    Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:

    50000 х 0,1= 5000

    Чистый операционный доход, относящийся к земле:

    8200 - 5000= 3200

    Стоимость земли:

    3200 / 0,08 = 40000
    4. Рассчитать средневзвешенный коэффициент капитализации на основе данных, представленных в табл. 5.
    Таблица 5

    Показатель

    Объект

    №1

    №2

    №3

    №4

    Цена продажи, р.

    100000

    800000

    120000

    95000

    Чистый операционный доход, р.


    17000


    12500


    21500


    14250

    Ставка капитализации

    0,17

    0,02

    0,18

    0,15

    Весовой коэффициент

    0,4

    0,15

    0,3

    0,15


    Решение

    Ставка капитализации = чистый доход/цену

    Средневзвешенный, общий коэффициент капитализа­ции – коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле

    Rср = Rзд ´ Дзд + Rзем ´ Дзем = 0,17*0,4+0,02*0,15+0,18*0,3+0,15*0,15 = 0,068+0,003+0,054+0,023 = 0,148

    Rср – средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

    Rзд – коэффициент капитализации для зданий, сооружений;

    Дзд, Дзем – процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости;

    Rзем – коэффициент капитализации для земли.
    5. В здании общей площадью 10000 м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а остальные сдаются в аренду за 3200 руб/м2, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

    Определить:

    а) потенциальный валовой доход;

    б) действительный валовой доход;

    в) чистый операционный доход.

    Решение

    А) 10000*3200 = 32 млн. руб.

    Б) 10000-400*3200 = 3,072 млн. руб.

    В) (10000-400)*3200-45% = 16,896 млн. руб.


    написать администратору сайта