анализ эффективности (доходности) финансовой операции для кредитора
 Скачать 61.01 Kb.
|
 1.В процессе финансово-хозяйственной деятельности у предприя тия постоянно возникает потребность в проведении расчетов со свои ми контрагентами, бюджетом, налоговыми органами. Отгружая про изведенную продукцию или оказывая некоторые услуги, предприятие, как правило, не получает деньги в оплату немедленно, т.е. по сути оно кредитует покупателей. Поэтому в течение периода от момента отгруз ки продукции до момента поступления платежа средства предприя тия омертвлены в виде дебиторской задолженности, уровень которой определяется многими факторами: вид продукции, емкость рынка, степень насыщенности рынка данной продукцией, условия договора, принятая на предприятии система расчетов и др. Долгосрочная задолженность - это задолженность, платежи по которой согласно условиям договора ожидаются в течение срока, превышающего 12 месяцев. Можно сформулировать три основные цели количественного анализа долгосрочной задолженности (долг или займ). · разработка плана погашения займа, адекватного принятым условиям финансового соглашения; · оценка стоимости долга на любой момент с учетом всех поступлений для его погашения и состояния денежного рынка на момент оценивания; · анализ эффективности (доходности) финансовой операции для кредитора. Основное внимание уделим первой задаче Разработка плана погашения займа заключается в составлении графика (расписания) периодических платежей должников. Такие расходы должника называются расходами по обслуживанию долга или более кратко срочные выплаты, расходы по займу. Расходы по обслуживанию долга включают как текущие процентные платежи, так и средства, предназначенные для погашения основного дога. Методы определения размера срочных выплат зависят от условий погашения долга, включающих: · срок займа; · продолжительность льготного периода; · уровень и вид процентной ставки; · методы уплаты процента; · способ погашения основной суммы долга; В долгосрочных займах проценты обычно выплачиваются на протяжении всего срока займа и редко присоединяются к основной сумме долга. Основная сумма выплачивается одним платежом, чаще частями в рассрочку. В льготном периоде погашаются только проценты. Для решения задачи по определению срочных выплат примем следующие обозначения: D – сумма задолженности; Y – срочная выплата; I – проценты по долгу; R – расходы по погашению основного долга; g – ставка процента по займу; n – общий срок займа; L – продолжительность льготного периода; По определению срочная выплата определяется зависимостью: Y = I + R Для льготного периода: Y = I. 2.Расходы по обслуживанию долга Можно выделить, по крайней мере, три цели для количественного анализа долгосрочной задолженности: — разработка плана погашения займа, адекватного условиям финансового соглашения; — оценка стоимости долга с учетом всех поступлений для его погашения и состояния денежного рынка на момент оценивания; — анализ эффективности (доходности) финансовой операции для кредитора. Разработка плана погашения займа заключается в составлении графика (расписания) периодических платежей должника. Такие расходы должника обычно называют расходами по обслуживанию долга или, более кратко, срочными уплатами, расходами по займу. Расходы по обслуживанию долга включают как текущие процентные платежи, так и средства, предназначенные для погашения основного долга. Методы определения размера срочных уплат существенно зависят от условий погашения долга, которые предусматривают: срок займа, продолжительность льготного периода, уровень и вид процентной ставки, методы уплаты процентов и способы погашения основной суммы долга. В льготном периоде основной долг не погашается, обычно выплачиваются проценты В долгосрочных займах проценты обычно выплачиваются на протяжении всего срока займа. Значительно реже они начисляются и присоединяются к основной сумме долга. Основная сумма долга иногда погашается одним платежом, чаше она выплачивается частями — в рассрочку. При определении срочных уплат используются следующие основные обозначения: D — сумма задолженности; Y — срочная уплата; / — проценты по займу; R — расходы по погашению основного долга; g — ставка процента по займу; n — общий срок займа; L — продолжительность льготного периода. По определению расходы по обслуживанию долга (срочная уплата) находятся как Y= / + R. Если в льготном периоде выплачиваются проценты, то расходы по долгу в этом периоде сокращаются до Y =I. Создание погасительного фонда Если по условиям займа должник обязуется вернуть сумму долга в конце срока в виде разового платежа, то он должен предпринять меры для обеспечения этого. При значительной сумме долга обычная мера заключается в создании погасительного фонда. Необходимость формирования такого фонда иногда оговаривается в договоре выдачи займа в качестве гарантии его погашения. На практике возникает необходимость накопления средств и по другим причинам, например, для накопления амортизационных отчислений на закупку изношенного оборудования и т.п. Погасительный фонд создается из последовательных взносов Должника (например, на специальный счет в банке), на которые начисляются проценты. Таким образом, должник имеет возможность последовательно инвестировать средства для погашения долга. Сумма взносов в фонд вместе с начисленными процентами, накопленная в погасительном фонде к концу срока, должна быть равна его сумме. Взносы могут быть как постоянными, так и переменными во времени. Постоянные взносы в фонд. Задача разработки способа погашения долга заключается в определении размеров срочных уплат и составляющих их элементов в зависимости от конкретных условий займа. Итак, пусть накопление производится путем регулярных ежегодных взносов R, на которые начисляются сложные проценты по ставке i. Одновременно происходит выплата процентов за долг по ставке g. В этом случае срочная уплата составит Y= Dg + R. (1) Обе составляющие срочной уплаты постоянны во времени. Как видим, первая определяется величиной долга и процентной ставкой по займу. Найдем вторую составляющую. Пусть фонд должен быть накоплен за N лет. Тогда соответствующие взносы образуют постоянную ренту с параметрами: R, N, i Допустим, что речь идет о ренте постнумерандо, тогда R = D SN;I где SN;I - коэффициент наращения постоянной ренты со сроком N. В целом срочная уплата находится как: Y=Dg + D SN;I (2) Если условия контракта предусматривают присоединение процентов к сумме основного долга, то срочная уплата определяется следующим образом: Y=D (1 + g )N SN;I (3) При создании погасительного фонда используются две процентные ставки — i и g. Первая определяет темп роста погасительного фонда, вторая — сумму выплачиваемых за заем процентов. Нетрудно догадаться, что рассматриваемый способ погашения долга — создание фонда — выгодна должнику только тогда, когда i > g, так как в этом случае должник на аккумулируемые в погасительном фонде средства получает больше процентов, чем сам выплачивает за заем. Чем больше разность i — g, тем, очевидно, больше экономия средств должника, направляемая на покрытие долга. В случае, когда i = g, преимущества создания фонда пропадают — финансовые результаты для должника оказываются такими же, как и при погашении долга частями. Накопленные за t лет средства фонда определяются по знакомым нам формулам наращенных сумм постоянных рент или рекуррентно: S1+1 = St (1+i) + R. (4) Изменяющиеся взносы. Равные взносы в фонд — простое, но далеко не единственное решение проблемы накопления необходимой суммы денег. В зависимости от конкретных условий могут оказаться предпочтительными изменяющиеся во времени суммы взносов. В таких случаях следует воспользоваться результатами, полученными для переменных рент. Срочные уплаты в рассматриваемых условиях изменяются во времени: Y t = D g + R t где R t = R+ а (t - 1), t = 1,..., N. Разность прогрессии равна а, первый член — R. Последняя величина определяется следующим образом: R = 1 [ D – a ( 1 + i ) N – ( 1 + Ni ) ] SN;i i2 (5) 3. Обеспечить своевременное погашение долга позволит план или график (расписание) периодических платежей должника. В этом случае расходы по займу обычно называют расходами по обслуживанию долга или срочными платежами. Причем эти расходы включают как текущие процентные платежи, так и средства, предназначенные для погашения основного долга (тела кредита). В связи с этим выбор метода определения размера срочных платежей зависит от условий предоставления займа, включая способы уплаты процентов и схемы погашения основной суммы долга. Существенно сократить время на составление планов погашения долга по займу может применение аналитики, применяемой для расчета отдельных показателей срочных платежей. В целом схемы погасительных платежей различаются следующим образом:
Погашение основного долга равными суммами При расчетах с кредитором погашение основного долга можно производиться в рассрочку равными суммами в конце каждого года начисления платежей. При этом процентные платежи не равны по периодам по определению (за счет постепенного уменьшения задолженности). Рассмотрим пример. Пример 1 Пусть долг в сумме 1 млн руб. (D) необходимо погасить последовательными равными платежами за 5 лет (T). За заем выплачиваются проценты в конце каждого года по ставке 20 % в год (i). Размер погашения основного долга (d) определяется по формуле: d = D / T. В практике финансовой деятельности долг часто погашается в рассрочку, т.е. распределенными во времени платежами. При погашении основной суммы долга частями его текущее значение будет уменьшаться и, следовательно, сумма процентных платежей также будет уменьшаться. Погашение долга частями также может осуществляться различными способами. В зависимости от преследуемых интересов стороны могут выбирать различные, удобные для них режимы в виде постоянных или переменных финансовых рент, а также нерегулярных потоков платежей. 7.1.2.1. Погашение основной суммы долга равными частями. Одним из вариантов погашения долга в рассрочку является погашение основной суммы долга равными частями. При этом величина погашения долга определяется следующим образом: dt = D :n = const, где dt – величина погашения основной суммы долга; D – первоначальная сумма долга; n – срок долга в годах; t – номер года, t = 1, 2, …, n. Проценты начисляются на уменьшаемую сумму основного долга: It = Dt • q , где Dt – остаток долга на начало очередного года; q – ставка процентов, начисляемых на сумму долга. Тогда размер срочной уплаты можно представить как сумму процентов и сумму погашения долга: Yt = It + dt , где Yt – срочная уплата на конец текущего года. Пример. Сумма 100 тыс. долларов выдана под 10% годовых на 3 года. Определить величину срочной уплаты при погашении основной суммы долга равными ежегодными частями. Решение: Величина суммы погашения долга равна: dt = D :n= 100'000 : 3 = 33'333,33 доллара. Поскольку величина срочной уплаты при таком способе погашения долга меняется из года в год, то в этом случае без построения плана погашения долга в виде таблицы просто не обойтись. План погашения основной суммы долга равными частями
Таким образом, общие расходы по обслуживанию долга составили 120 тыс. долларов, из которых 20 тыс. долларов составляют проценты, а 100 тыс. долларов – погашение основной суммы долга. 11>>> 7.1.2.2. Погашение долга и процентов по нему равными суммами в течение срока ссуды. Долг также можно погашать в рассрочку равными срочными уплатами, которые включают в себя как погашение основной суммы долга, так и величину процентов по нему: Yt = It + dt = const. При погашении долга в рассрочку величина долга систематически убывает, что приводит к уменьшению процентов и, соответственно, увеличению сумм, идущих на погашение долга, – это так называемое прогрессивное погашение. Поскольку срочные уплаты равны, то их последовательность представляет собой финансовую ренту, современное значение которой должно быть равно сумме долга. По формуле для определения размера платежа постоянной годовой финансовой ренты с выплатами в конце периода, размер срочной уплаты равен:
где Yt – величина срочной уплаты; D – первоначальная сумма долга; q – процентная ставка на сумму долга; n – срок долга в годах; t – номер года, t = 1, 2, …, n. Пример. Условия предыдущей задачи, но погашение долга предусматривает уплату равными срочными выплатами. Решение: Срочная уплата, включающая в себя погашение основной суммы долга и выплату процентов по долгу, равна: Yt= 100'000,00 : 2,486851991 = 40'211,48 долларов. Отсюда общие расходы по погашению долга равны: ΣYt = 40'211,48 • 3 = 120'634,44 доллара. Таким образом, ежегодные расходы по погашению долга будут составлять 40'211,48 долларов, а за весь срок финансовой операции – 120'634,44 доллара. При этом варианте погашения долга также возможно построение таблицы. План погашения долга равными срочными уплатами
Таким образом, общие расходы по обслуживанию долга составляют 120'634,44 долларов, из которых 100 тыс. долларов идут на погашение долга, а 20'634,44 долларов – проценты. В таблице наглядно представлено распределение суммы срочной уплаты на выплату процентов и непосредственное погашение долга.
Потребительский кредит Частным случаем погашения долга равными срочными уплатами является потребительский кредит, при котором проценты начисляются сразу на всю сумму кредита, а сумма задолженности равномерно погашается на протяжении всего срока кредита. Проценты в потребительском кредите начисляются сразу на всю сумму долга по простой ставке: I = D • n • i Тогда общая сумма расходов по погашению кредита складывается из выплаты процентов и суммы основного долга: ΣYt = D + I Следовательно, размер срочной уплаты определяется по формуле: ΣYt = (D + I) : (n • m), где n – срок кредита в годах; m – количество взносов в течение года. Пример. Потребительский кредит на сумму 5 тыс. руб. открыт на 2 года по ставке 25% годовых. Погашение кредита равными взносами ежеквартально. Определить стоимость кредита и размер ежеквартальных взносов. Решение: Стоимость кредита – это проценты, которые равны: I = D • n • i = 5'000 • 2 • 0,25 = 2'500 рублей Общая сумма расходов по обслуживанию кредита равна: ΣYt = D + I = 5'000 + 2'500 = 7'500 рублей Ежеквартальные взносы составят величину: ΣYt = (D + I) : (n • m) = 7'500 : 2 • 4 = 937,50 рублей Таким образом, ежеквартальные взносы в размере 937,50 рублей позволяет выплатить сумму долга и выплатить проценты. Если бы использовалось прогрессивное погашение, т.е. начисление процентов на остаток долга, то это было бы заметно дешевле для должника. Расчленение величины срочной уплаты в потребительском кредите на процентные платежи и погашение основной суммы долга в мировой практике называется "методом 78". Это связано с тем, что для потребительского кредита сроком 12 месяцев и ежемесячным погашение, сумма порядковых номеров месяцев будет равна 78, что и дало название такому методу начисления процентов. Это правило можно обобщить для n лет и m платежей в году: N = m • n [(m • n + 1) : 2], где N – сумма последовательных номеров выплат. Отсюда очень легко расчленить срочную уплату на процентные платежи и сумму погашения основного долга: Yt = It + dt , где It – процентный платеж; dt – сумма погашения основного долга. Тогда величина процентного платежа определяется следующим образом: It = I • (t / N), а сумма погашения основного долга как разница срочной уплаты и процентных выплат: Rt = Yt - It . Рассмотрим предыдущий пример, расчленив срочную уплату на составляющие элементы, все данные представив в виде таблицы. План погашения потребительского кредита
4.Льготное кредитование всегда было и остается популярным и востребованным среди населения. Государство постоянно разрабатывает и вводит в действия целевые кредитные программы по поддержке семей, предприятий и даже целых отраслей. Какие бывают виды льготного кредитования и каковы условия для получения льготных кредитов? 1 Льготный кредит по кредитной карте. Такие кредиты характеризуются низкими процентными ставками либо их отсутствием. Получить их могут, например, пенсионеры, студенты. Без процентов можно получить кредит, оформив кредитную карту. Обычно банки на беспроцентный период выделяют 50 дней, хотя в зависимости от определенного банка сроки могут немного отличаться. 2 Льготные кредиты пенсионерам. Сегодня широко распространена программа выдачи кредита людям, достигших пенсионного возраста. Для женщин это от 55 до 75 лет, для мужчин от 60 до 75 лет. Процентные ставки колеблются от 15 до 17 процентов. Заявка на выдачу льготного кредита рассматривается в течение двух дней, а максимальная сумма – до 1,5 млн. рублей. 3 Льготный кредит для многодетной семьи. При наличии в семье трех и более детей в возрасте младше 18 лет, можно получить ипотечный кредит на сумму до 15 млн. рублей сроком до 30 лет. Если дети обучаются в высших или средних специальных заведениях, то льготный период продлевается по достижению ими возраста 23 лет. Время службы в армии также включается в льготный период. Первый платеж по кредиту может быть отсрочен на 3 года. Четверть от всей суммы ипотечного долга выплачивается семьей, остальная же часть может быть погашена за счет госсубсидий. 4 Льготный кредит на строительство для молодой семьи. Такой ипотечный кредит позволяет приобрести квартиру либо начать строительство своего жилья. В последнем случае госсубсидиясоставляет до 40 процентов от стоимости жилья. Важнейшее условие предоставления этого кредита – постоянная работа супругов и их платежеспособность, гражданство РФ и застрахованное жилье. 5 Льготные кредиты для бизнеса. Индивидуальные предприниматели и организации могут взять кредит без залога для развития своего бизнеса, если докажут прибыльность своего дела и покажут хороший бизнес-план. Банки охотно идут на выдачу кредита организациям, представляющим национальные интересы или разработку новых технологий. 6 Льготный автокредит. Автомобили, производящиеся на территории РФ, стоимостью менее 600 тыс. рублей, можно приобрести на льготных условиях - от 7,5 до 9,5 процентов на период до 3 лет. К такой программе кредитования относят отечественные марки автомобилей (ВАЗ, ГАЗ и т.д.) и зарубежные (Форд Фокус, Рено Логан и т.п.). 7 Льготные кредиты для ветеранов. В соответствии с законом, ветераны ВОВ и участники боевых действий имеют право на получение кредита на льготных условиях для приобретения или строительства жилья, приусадебных участков и т.д. Но, к сожалению, на практике добиться этого сложно, поскольку средства для предоставления этих льготных кредитов должны выделяться из госзапасов и местных бюджетов. К тому же, банки считают такую категорию граждан неплатежеспособными. 5.Ипотека - это рыночный инструмент кредитования, созданный специально для приобретения жилья. Ипотечный кредит можно получить для покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке, дачи или коттеджа, в редких случаях, банки выдают ипотечный кредит для покупки комнаты в коммунальной квартире. Но ипотека - это кредит и выдается он тем, кто, по заключению банка, в состоянии его погасить в отведенный период времени. Соответственно решающим фактором в данном вопросе является платежеспособность клиента, а не его тяжелые жилищные условия и острая необходимость их улучшить. Исключением является, так называемая, социальная ипотека, о которой в последнее время, так много говорят власти. Соответственно, если отбросить в сторону эту самую социальную ипотеку, то размер кредита, на который может претендовать заемщик, будет напрямую зависеть от уровня его доходов и возможности их подтвердить. Ипотечные кредиты, как и любые другие кредиты, выдают банки, но не риэлторские компании. Несмотря на это, во многих средних и крупных агентствах недвижимости есть целые отделы, которые занимаются ипотекой. Все дело в том, что кредит и сделка по покупке нового жилья, а зачастую и продаже старого, неразрывно связаны друг с другом. При этом риэлторы обеспечивают сопровождение сделки купли-продажи и получают вознаграждение именно за это, а банк выдает кредит и получает деньги за обслуживание данного кредита. Нанимая консультантов по ипотеке, риэлторские агентства, таким образом, привлекают к себе дополнительных клиентов, создавая конкурентное преимущество, по сравнению с агентствами, где нет таких специалистов. ИПОТЕКА (от греч. hypotheke - залог, заклад) - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам, и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями. 2. Виды ипотеки Существуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них: 1. кредит на недвижимость 2. ипотека на дом 3. ипотека на жилье 4. ипотека на загородный дом 5. ипотека на квартиру 6. ипотека на квартиру в новостройке 7. ипотека на комнату 8. ипотека на коттедж 9. ипотека на новостройки 10. ипотека на покупку квартиры в новостройке 11. кредит на покупку жилья 12. кредит на покупку квартиры Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные кредиты под залог различной собственности или имущества: 1. кредит под залог дома 2. кредит под залог имущества 3. кредит под залог квартиры 4. кредит под залог коттеджа 5. кредит под недвижимость Преимущества и недостатки ипотеки Главным преимуществом ипотеки все же остается то, что, вместо долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем, доме. Приобретаемое жильё, сразу становится собственностью заемщика и существует возможность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи. Ипотечное кредитование-это безопасная операция. Нет никакого риска утраты права собственности на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке. Пожалуй, самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать порой до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы: а) Оплата услуг оценочной компании и нотариуса б) Плата банку за рассмотрение заявки на кредит в) Сбор за ведение ссудного счета Накладные расходы в общности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение имущества. Большинство банком предъявляет к заемщикам ряд обязательных документов, для возможности получения ипотечного кредита, это: а) Документальное подтверждение доходов б) Наличие регистрации и российского гражданства в) Определенный стаж работы на одном месте г) Возможность представить поручителей по кредиту и т.д. 4. Коммерческая ипотека В настоящее время ипотечные корпорации расширяют круг своих потенциальных заемщиков. С этой целью решено наряду с социальной категорией граждан ввести так называемую «коммерческую» категорию граждан. Это те граждане, у которых нет нуждаемости в приобретении жилья по социальной норме , но они желают улучшить свои жилищные условия. Рынок коммерческой недвижимости переживает сейчас момент, предшествующий бурному развитию. С одной стороны, спрос на коммерческую недвижимость огромен. Задачи коммерческой ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Рынок коммерческой ипотеки (т. е. кредитования юридических лиц под залог недвижимости) как один из сегментов рынка кредитования юридических лиц является привлекательным для российских банков в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов. При надежном финансовом положении заемщика, финансовой состоятельности кредитуемого проекта и правильной оценке и оформлении в залог недвижимости риск для банка кредитора будет минимальным. Основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой «длинных» финансовых ресурсов у банков. По мере развития рынка секьюритизации и привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Второй проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта. Также важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Таким образом, серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем. Социальная ипотека Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека). В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр. Существует несколько вариантов социальной ипотеки: дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту; предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья; продажа государственного жилья в кредит по льготной цене. Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Для получения конкретной информации о социальной ипотеке в городе или районе, следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиям социальной ипотеки, провести предварительные расчеты по необходимому первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи). Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки. 6. Государственная ипотека для молодой семьи Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие в федеральной программе и получить по ней государственную субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном образовании и того, есть ли в семье дети. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека. Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии. Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии принимают органы исполнительной власти субъекта. В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. 7. Социальная ипотека для военных Всероссийская программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Основная деятельность ипотечных банков. Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит". Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок. Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты. Ипотечные банки являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так как средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов. и т.д................. |