анализ финансового состояния. курсовая. 1 Теоретические основы анализа рынка недвижимости 5
Скачать 0.85 Mb.
|
СОДЕРЖАНИЕ Введение 2 1 Теоретические основы анализа рынка недвижимости 5 1.1 Понятие, сущность и классификация недвижимого имущества 5 1.2 Сущность, виды и функции рынка недвижимости 10 1.3 Сущность корреляционно-регрессионного анализа 14 2 Моделирование стоимости однокомнатной квартиры на вторичном рынке на примере Кировского района г.о. Самара 17 2.1 Краткая характеристика Кировского района г.о. Самара 17 2.2 Экономико-математическое моделирование стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке в Кировском районе г.о. Самара 21 Заключение 31 Список использованных источников 32 ВведениеПо мере развития рыночных отношений потребность в оценке недвижимого имущества будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Возрастает потребность в оценке недвижимого имущества при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы. Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики - оценки собственности. Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. Оценка недвижимости один из самых востребованных видов оценочной деятельности, она включает в себя расчет стоимости объекта, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для её владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, её стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости. Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков. Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на данный момент с увеличением операций на рынке недвижимости всё больше возрастает необходимость в объективной и профессиональной оценке стоимости недвижимого имущества, поэтому с возрастающей потребностью в оценке с каждым годом данная тема требует совершенствования в её изучении. Цель работы: разработка модели оценки стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке Кировского района г.о. Самара. Задачи: 1. Рассмотреть понятие, сущность и классификацию недвижимого имущества. 2. Изучить сущность, виды и функции рынка недвижимости. 3. Рассмотреть сущность корреляционно-регрессионного анализа. 4. Написать краткую характеристику Кировского района г.о. Самара. 5. Сделать экономико-математическое моделирование стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке в Кировском районе г.о. Самара. Объект исследования: рынок жилой недвижимости Кировского района г.о. Самара. Предмет исследования: стоимость и прочие характеристики квартир на вторичном рынке Кировского района г.о. Самара. 1 Теоретические основы анализа рынка недвижимости1.1 Понятие, сущность и классификация недвижимого имуществаСогласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, недвижимое имущество (недвижимость) включает в себя земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, предприятие признается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или частично может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. [1] Экономические характеристики недвижимости включают ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено). [6] Недвижимость делится на три основных категории: земельные участки, жилые и нежилые помещения. По характеру использования недвижимость делится на: - доступное жилье (дома, коттеджи, квартиры); - коммерческая деятельность (гостиницы, офисные здания, магазины и т.п.); - промышленность (склады, фабрики, мастерские и т.д.); - сельскохозяйственное производство (фермы, сады); - специальное использование (школы, церкви, больницы, детские сады, дома престарелых и т.д.). В соответствии ст. 130 ГК РФ определение недвижимости заключается в следующем: Недвижимость (недвижимое имущество) – это один из видов объектов гражданских прав. К недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. [1] Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади). Движимое имущество – вещи, не относящиеся к недвижимому имуществу, такие как деньги и ценные бумаги. Недвижимость имеет значимую социальную роль, является основой жизни. Для каждого человека приобретение собственной недвижимости является важной целью. Владение недвижимостью престижно в обществе и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Это приводит к тому, что рынок недвижимости переполнен процессами продажи, покупки и аренды. Недвижимость является важнейшей частью национального богатства, которая обеспечивает должный уровень жизни населения на многие годы. К недвижимости относятся объекты (здания, сооружения, водные объекты, суда, земельные участки и т.д.), неразрывно связанные с землей. Перемещение объектов невозможно без существенного ущерба. [5] Все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы: – объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.); – объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.); – объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.). Для недвижимого имущества характерны следующие основные признаки: – наличие прочной связи с землей (наличие фундамента); – невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта; – создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил. Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» можно выделить следующие объекты недвижимости: – земельный участок – объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи; [2] – здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную или подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания или деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; – сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; – помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (жилые и нежилые помещения); – машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке; – объект незавершенного строительства – это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) или не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены, либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется); – единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь; – предприятие как имущественный комплекс – признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Учитывая множество объектов, относящихся к недвижимости, используют классификацию объектов (разделение на подмножества по конкретным признакам). Классификация способствует упрощению процессов налогообложения имущества, оценки стоимости имущества и т.д. Рассмотрим недвижимость по основным признакам классификации: 1. По объектам недвижимое имущество подразделяется на здания, сооружения, участки земли, насаждения, леса, недра, водоемы, комплексы имущества предприятий. 2. По функциональному назначению недвижимое имущество подразделяется на производственные и непроизводственные объекты. 3. По признаку натуральной формы недвижимое имущество подразделяется на воспроизводимые и невоспроизводимые объекты. 4. По готовности к эксплуатации выделяют незавершенное строительство и объекты в эксплуатации. 5. По виду собственности выделяют государственные, муниципальные, частные объекты, а также недвижимость в единоличной, коллективно-совместной собственности, собственность общественных организаций. Форма собственности – важнейший параметр влияния на стоимость объекта при оценке недвижимости. 6. По принадлежности к отрасли выделяют объекты: промышленные, сельскохозяйственные, строительные, объекты транспорта, коммунальные, культурно-бытовые объекты. 7. По возможности приватизации выделяют приватизируемые объекты, запрещенные к приватизации объекты, объекты, приватизируемые по решению правительства РФ. [7] |