Понятие, принципы и гражданско-правовая сущность ипотеки. 1. 1 Понятие, принципы и гражданскоправовая сущность ипотеки

• Название: 1. 1 Понятие, принципы и гражданскоправовая сущность ипотеки
• Дата: 19.09.2022
• Размер: 23.24 Kb.
• Имя файла: Понятие, принципы и гражданско-правовая сущность ипотеки.docx
• Тип: Анализ; #684808

1.1 Понятие, принципы и гражданско-правовая сущность ипотеки
Ипотечное жилищное кредитование – это основной механизм и экономический инструмент, который дает возможность обеспечения доступности жилья во всем мире, а также способствует развитию сферы строительства.

Ипотечное жилищное кредитование является универсальным институтом, который получил широкое развитие в странах с рыночной экономикой и используется государством в реализации социально-экономической политики [1, с. 68].

Широкое использование и значимость ипотечного жилищного кредитования направили внимание множества специалистов на изучение данной формы кредитных отношений. В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотечный жилищный кредит» и «ипотечное жилищное кредитование»

Опыт развития ипотечного кредитования в мире насчитывает уже больше сотни лет. Впервые понятие «ипотека» появилось в Греции в начале VI в. до н.э.

Анализируя развитие ипотечного кредитования в России, следует упомянуть, что 90-е гг. прошлого столетия относятся к этапу зарождения данной формы кредита, а с начала 2000-х гг. и по настоящее время происходит этап становления ипотеки в России.

Рассматривая этап зарождения, можно отметить существенное количество препятствий для развития ипотечного кредитования, а именно неустойчивость национальной валюты, большой объем внешнего долга, отсутствие законодательной и правовой базы, молодость банковской системы, высокие риски невозврата кредитов.

Все эти факторы негативно сказывались на ипотечном кредитовании жилищного строительства, объемы которого за период 1990–1998 гг. сократились почти на 50 %.

Для решения жилищной проблемы Правительство России принимает Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где в качестве гарантии возвратности кредита признается залог недвижимого и движимого имущества [2]. Данный шаг узаконил такой вид кредитования, как ипотечное кредитование, где главным условием является выдача кредита под залог недвижимости.

К 2000-м гг. государством была разработана стратегия долгосрочного ипотечного кредитования, в рамках которой была регламентирована деятельность всех субъектов рынка ипотеки: банков, оценочных, риэлторских, страховых компаний.

Стоит отметить формирование законодательной и нормативной базы, которая учитывала условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения. На данном этапе государством был признан потенциал роста рынка жилья в прямой зависимости от деятельности кредитных учреждений, в частности от суммы выданных кредитов. Доступность ипотечного кредита для населения была необходима для развития жилищного строительства и рынка недвижимости [3, с. 155].

С 2001 г. наблюдается рост выдачи кредитов физическим лицам, который опережал увеличение выданных кредитов юридическим лицам. Однако объем выданных ипотечных кредитов и темпы его прироста находились на низком уровне, что говорило о низкой доступности данной формы кредита для населения. Также доступность кредита напрямую зависела от доходов населения и цен на жилье, а цены оставались высокими, т. к. спрос превышал предложение.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ ипотека является «залогом земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и прочего имущества, которое является недвижимым.

В Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подписание которого стало для ипотеки совершенно новой возможностью для существования, определения данного института не дается [4]. Это можно объяснить тем, что данные определения уже приводятся в ГК РФ, а также в Законе РФ «О залоге», в результате чего необходимость еще раз акцентировать на этом внимание отпадает.

Исходя из этого, можно сказать о том, что ипотека выступает в качестве залога недвижимого имущества, к которому относятся здания, сооружения, предприятия и прочие объектов, которые напрямую связанных с землей, для того, чтобы получить ссуду.

Понятие «ипотека» включает в себя две составляющие – экономическую и правовую.

Экономическая составляющая: ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимого имущества, способствующий привлечению дополнительных финансовых ресурсов.

Правовое понятие ипотеки, которое трактует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», звучит следующим образом: по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Следовательно, ипотека – это залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита.

Суть кредитных отношений заключаются в предоставлении недвижимости в качестве залога по обеспечению ипотечных кредитов.

Залог недвижимого имущества является инструментом привлечения денежных средств для развития производства.

Важно отметить, что такого рода определение не является достаточно полным. Им нельзя ограничиться в результате того, что ипотека включает в себя как залог имущества, но и то, что она выступает в качестве целостной юридической и правовой системой оценки, которая состоит в залоге недвижимости, подлинность ее отношения залогодателю и положение ее расчетов с кредиторами за определенное имущество.

Помимо этого, существуют и иные определения ипотеки:

- как ценной бумаги;

- как договора.

В первой ситуации потека является свободно обращающейся на рынке закладной, а также долговым инструментом, который удостоверяет права залогодержателя на недвижимое имущество.

Во второй ситуации, это договор, который составляется в письменном виде, и который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии поступления им платежей [5,с.56]. При всех существующих различиях рассмотренных определений по существу они являются схожими, так как ипотека является видом залога, в котором в качестве предмета выступает недвижимое имущество.

Важнейшее преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что с его помощью появляется возможность уже сейчас приобрести жилую недвижимость в собственность и пользоваться ею. При этом в приобретенном по ипотеке жилье уже можно зарегистрировать себя и членов семьи. Страхование рисков потери права собственности на недвижимость и ее повреждения, а также потери трудоспособности заемщика обеспечивают безопасность процедуры.

Ипотечное жилищное кредитование как процесс базируется на совокупности принципов, которые образуют методологическую основу функционирования ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование основывается на таких принципах, как:

- Принцип возвратности – подразумевает обязательное погашение заемщиком всей суммы основного долга по кредиту. Т.е. происходит постепенное погашение кредита путем перечисления определенной суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка. Данный принцип закреплен в п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [6].

- Принцип платности – означает то, что заемщик обязан заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных ресурсов.

В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное [7]. Кредитный договор всегда является возмездным. Это обуславливается тем, что банк является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает в качестве вознаграждения за пользование кредитными средствами – проценты.

В соответствии со ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам [8].

- Принцип обеспеченности – предполагает, что кредит предоставляется только под залог недвижимости, которое становится предметом ипотеки.

- принцип срочности – означает, что кредит должен быть возвращен своевременно в заранее установленный срок, который указан в кредитном договоре. В случае если заемщиком были нарушены сроки возврата кредита, то кредитор вправе принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами [9].

- Принцип специальности – данный принцип означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости или же права на него. Таким образом, принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме; - принцип обязательности - данный принцип предполагает обязательное внесение сведений об ипотечном кредите в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

- Принцип гласности – предусматривает, что любое заинтересованное лицо может ознакомиться с данными ЕГРП. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- принцип достоверности – означает, что записи, находящиеся в ЕГРП считаются достоверными, т. е. в отношении данного имущества не существует иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров.

- Принцип приоритета – предполагает, что предыдущая ипотека находится в приоритете над последующей, и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (в ипотечную книгу).

Таким образом, кредитор, который заключил самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором [10, c. 80]. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».

- Принцип бесповоротности – данный принцип направлен на обеспечение стабильности и предполагает, что ипотека прекращается лишь в случаях, которые прямо предусмотрены в законе или договоре.

Согласно данному принципу, запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

- Принцип дифференцированности – означает, что при анализе кредитоспособности потенциального заемщика кредитная организация разрабатывает собственную методику анализа каждого заемщика; - принцип целевого назначения – данный принцип предполагает, что средства, полученные от кредитора, должны быть использованы строго по назначению [11, с. 193].

- принцип целевого назначения – данный принцип предполагает, что средства, полученные от кредитора, должны быть использованы строго по назначению.

Важно отметить, что ипотека является комплексным обеспечительным способом, так как она защищает главное, обеспечиваемое ею обязательство, в общем. Как разновидность залога, она выступает в качестве дополнительного обязательства.

Данный характер проявляется в том, что залог может обеспечить лишь действительное требование, которое следует из:

- договора займа;

- кредитного договора;

- договора купли- продажи;

- прочих договоров.

Единым признаком для данных договоров является финансовый характер предоставляемого требования. Это в свою очередь означает то, что ипотекой нельзя обеспечить обязательства по исполнению работ, предоставлению услуг и многое другое.

Также ипотекой можно обеспечить и выполнение внедоговорных обязательств, а именно обязательства в результате нанесения различного вреда. Мнимое требование нельзя обеспечить залогом. Если по договору займа, который обеспечен залогом, не последует передачи средств должнику, не появится и реальное требование кредитора к должнику.

Требования, которые обеспечены ипотекой, традиционно делятся на: главную сумму долга, дополнительные суммы, которые причитаются залогодержателю.

Ипотека может предоставлять выплату, как целой суммы главного долга, так и ее определенной части. Гражданским кодексом РФ не предусмотрено отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке вводит понятие «закладной» [12].

В законодательстве предусматриваются особенные требования, как к форме договора, так и к его содержанию.

Важно отметить большой список условий договора о залоге, которые является существенными.

Согласно с ГК РФ договор не будет являться заключённым, если между сторонами не будет получено соглашение по каждому существенному условию договора. В договоре об ипотеке необходимо указать предмет залога, его оценочную сумму, существо, а также размер и период выполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Указом №293 от 28.02.96 уточняется данный вопрос.

Предмет ипотеки содержится в договоре указанием его наименования, места расположения и достаточным для идентификации данного предмета описанием.

Также в договоре об ипотеке необходимо указаны право, в связи с которым имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Оценочная сумма предмета ипотеки выявляется в соответствии с соглашением залогодателя с залогодержателем и содержится в договоре в финансовом выражении. Оценку можно поручить и коммерческим организациям оценщиков. На практике банки, которые занимаются ипотечным кредитованием, ведут активное сотрудничество с большими риэлтерскими организациями, которые имеют свои отделы оценки недвижимого имущества.

Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, необходимо называть в договоре об ипотеке с указанием его суммы в финансовом выражении, основания его появления и периода выполнения.

Если сумма обеспеченного ипотекой обязательства подлежит выявлению в дальнейшем, то необходимо указать порядок и прочие важные условия её определения. В той ситуации, при которой обязательство подлежит выполнению по частям, в закладной необходимо указать период определенных платежей и их суммы или условия, которые позволят выявить данные.

В договоре об ипотеке необходимо предусмотреть то, что ипотека должна обеспечивать требования залогодержателя в том объёме, какой они будут иметь к моменту их удовлетворения за счёт имущества, которое заложено, или в фиксированной сумме.

Если в закладной указана единая фиксированная сумма требований залогодержателя, которые обеспечены ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объёме, превышающем данную сумму, не являются обеспеченными ипотекой.

Таким образом, основная сущность ипотеки состоит в двух основных ее особенностях:

- в случае невыполнения обязательства обращение взыскание производится лишь на заложенное имущество;

- кредитор - залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Таким образом, сущность проблем правового регулирования ипотеки жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации заключается, в первую очередь, в несоответствии ситуации в стране современному законодательству Российской Федерации, отсутствии конкретизации некоторых перечней, понятий, невысоком уровне дохода населения, а также несовершенству механизма возврата кредита.

Решение представленных проблем обеспечит эффективное выполнение новой государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и достижение ожидаемых результатов.

1. 
   Довдиенко, И. В. Ипотека [Текст]: учебно-практическое пособие / И. В. Довдиенко. - Москва: РДЛ, 2017. - С. 68.
   
2. 
   Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
   
3. 
   Ковтуненко, Е.А. Гражданско-правовая сущность ипотеки / Е.А. Ковтуненко // Юридический журнал Novaum.ru.- 2019. - № 21. - С.155.
   
4. 
   Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
   
5. 
   Рудакова, Е. М. Состояние рынка ипотечного кредитования в РФ / Е.М. Рудакова // Научный вестник Южного института менеджмента. - 2016. - № 3. - С. 56.
   
6. 
   Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ , 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
   
7. 
   Ст.423,Там же.
   
8. 
   Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 30.12.2020) «О банках и банковской деятельности» // Собрание законодательства РФ, 05.02.1996, № 6, ст. 492.
   
9. 
   Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, № 3, ст. 278.
   
10. 
    Шлычков, В. В. Об отдельных аспектах процесса модернизации российской экономики / В. В. Шлычков // Вестник экономики, права и социологии. – 2017. – № 1. С.80.
    
11. 
    Лаврушин, О. И. Деньги. Кредит. Банки [Текст]: учебник / Под ред. О. И. Лаврушина. 12-е изд. стер. – Москва: КНОРУС, 2018. – С.193.
    
12. 
    Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ , 05.12.1994, № 32, ст. 3301.