Обязательства по передаче имущества в пользование. ГР.пр.. 1 Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, регулирующие вопросы передачи имущества в пользование

• Название: 1 Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, регулирующие вопросы передачи имущества в пользование
• Анкор: Обязательства по передаче имущества в пользование
• Дата: 26.05.2022
• Размер: 145.84 Kb.
• Имя файла: ГР.пр..docx
• Тип: Реферат; #551325
• страница: 2 из 7

Основная часть

1 Договора социального и коммерческого найма жилых помещений, регулирующие вопросы передачи имущества в пользование

Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье — приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. При этом наниматель временно осуществляет только права владения и пользования помещением, тогда как право собственности на помещение сохраняется за собственником.

Гражданским законодательством установлено правило о том, что если договор купли-продажи недвижимости имеет порок формы и не заключен в требуемой письменной форме, то это влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, даже если стороны договора купли-продажи исполнят обязанности до государственной регистрации перехода права собственности, данное обстоятельство не влечет изменения отношений с третьими лицами ни для продавца, ни для покупателя. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости одновременно выступает препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Анализ судебной практики по вопросу несоблюдения письменной формы договора купли-продажи недвижимости показывает, что в данном случае отсутствует возможность осуществить в судебном порядке понуждение к государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Судами указывается, что при отсутствии заключения договора купли-продажи недвижимости в письменной форме право собственности у лица на такой объект не возникает,

а значит, и отсутствуют основания для удовлетворения требования о государственной регистрации перехода

права собственности.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ¹). Наем жилого помещения возможен по договору социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договору найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма). В жилищном законодательстве, кроме того, выделяются договоры найма служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитии и жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Договор социального найма оформляет так называемый потребительский наем и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда — государственного и муниципального (ст. 672 ГК РФ²). Коммерческий наем имеет универсальный характер и применяется во всех разновидностях жилищного фонда — государственного, муниципального и частного, принадлежащего на праве собственности физическим и юридическим лицам, т. е. являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.

Глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы найма жилого помещения, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Нет таких ограничений и в ст. 19 ЖК РФ.

Мнение об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма сомнительно. Как отмечает Г.Ф. Шешко, авторы ряда публикаций «указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного»³. П.И. Седугин считает, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах»¹. По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»².

Нормы главы 35 ГК РФ направлены на регламентацию отношений, связанных прежде всего с коммерческим наймом. Социальный наем регулируется в основном жилищным законодательством — ЖК РФ (разд. III)³ и иными нормативными правовыми актами как России, так и субъектов Федерации. В кодексах указывается, что объектом этого соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах лишь государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т. е. то жилье, которое предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными предприятиями.

Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ) и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Это правило нашло свое развитие в ЖК РФ спустя более десяти лет после принятия Конституции РФ. До этого времени фактически (и юридически) данные отношения регулировались ЖК РСФСР и основанными на нем правилами учета нуждающихся в жилье граждан субъектов Федерации.

Жилые помещения малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье, предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма (ст. 49 ЖК РФ⁴). Малоимущими гражданами являются граждане, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда России или субъекта Федерации по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилье¹. Жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться органами местного самоуправления в случае наделения последних государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52 ЖК РФ²). Если гражданин имеет право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Федерации категории), он по своему выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Для большинства граждан России, не подпадающих под основания приобретения жилья по договору социального найма, все большее значение приобретает наем коммерческий, т. е. приобретение жилья во временное владение и пользование на основании договора найма с собственником жилья.

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию коммерческого найма жилья, т. е. срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. До 6 июля 1991 г. применялось определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий. До вступления в силу части второй ГК РФ такие отношения назывались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами законов РФ от 24.12.1993 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»¹ и от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»², а также ЖК РСФСР³.

ГК РФ, восстанавливая прежнее название договора, изменил не только форму, но и содержание жилищных отношений, отграничив коммерческий наем от социального. Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного нормативного закрепления арендных отношений Кодекс упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил новые императивные (общеобязательные) правила, направленные на защиту, с одной стороны, пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения споров, а с другой — собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения⁴. Обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Согласно ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией России. Обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т. е. согласно ст. 72 Конституции РФ эта регламентация относится к совместной компетенции России и субъектов Федерации.

Рассмотрим более подробно особенности договора социального и коммерческого найма.

Договор социального найма заключается с гражданами (наемщиками), которые получают и пользуются помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде по решению органа местного самоуправления.

Договор коммерческого найма имеет особенности:

- такой договор может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не потребует заблаговременного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;

- наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по соглашению, если иное не установлено их соглашением;

- заключению такого договора не предшествует обязательное для социального найма утверждение собственником жилого помещения решения о предоставлении определенной жилой площади тому или иному лицу;

- в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения обусловливается по договору сторон и не нормируется.

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либо управомоченное собственником лицо¹. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий. Нанимателем считается гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете согласно правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, живущим в данном помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Наймодателем по договору коммерческого найма может быть как юридическое, так и физическое лицо, а нанимателем может быть только физическое¹.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме без срока его действия при этом жилые помещения для малоимущих предоставляются безвозмездно².

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок в письменной форме. Срок договора не должен превышать пяти лет; в случае если в договоре не учтен конкретный срок, он считается заключенным на пять лет. Договор может быть долгосрочный (на срок от одного до пяти лет) и краткосрочный (на срок до одного года). По истечению установленного времени договора наниматель в силах повторно заключить такой же договор на необходимый ему срок, но не более пяти лет. В случае нарушения своих прав наниматель может требовать от наймодателя признания договора недействительным и (или) возмещение убытков. При этом собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем.

Особенности заключения договора коммерческого найма жилых помещений:

Главным преимуществом по отношению к наймодателю при заключении письменного договора коммерческого найма является то, что владелец помещения получает возможность взыскать компенсацию с нанимателя за порчу имущества, неуплату налоговых взносов и досрочное прекращение аренды³.

Договор коммерческого найма жилого помещения не имеет государственной регистрации и нотариального заверения, однако обе стороны вступают во взаимоотношения, которые обязательно регулируются и регламентируются законодательством. К любым неправомерным действиям в рамках данного договора будут применены определенные санкции, предусмотренные законом¹.

Если договор коммерческого найма был заключен на срок более одного года, следовательно, он будет долгосрочным. В этом случае наниматели имеют право на поднаем, то есть могут пересдавать данное помещение третьим лицам. Кроме того наниматель имеет право разрешить безвозмездное проживание в помещении третьим лицам, то есть тем, кто не указан в договоре, иными словами ― временным жильцам. При этом срок проживания данных третьих лиц не должен превышать шести месяцев. Однако, наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдения или нарушения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Особенности договора социального найма:

- за такое жилье не нужно ежегодно платить налог на недвижимость, если оно не является собственностью, а находится в пользовании;

- жилье предоставляется на безвозмездной основе, то есть бесплатно, при условии, что наниматель будет оплачивать коммунальные услуги и содержать его в порядке, а при необходимости производить ремонт;

- своевременное осуществление наймодателем капитального ремонта жилого помещения и предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

- жилье, относящееся к категории социального найма, не включается в состав наследуемого имущества, а данный договор, по которому гражданин получает право проживать на указанной площади, может быть расторгнут по ряду определенных законом обстоятельств.

Проведя анализ договоров коммерческого и социального найма, можно сделать вывод о том, что права и обязанности нанимателей и наймодателей в большой степени схожи, вместе с тем эти договора имеют определенные особенности. Нанимателем социального договора может быть только физическое лицо. Жилые помещения, предоставляемые в соответствии с социальным договором, должны использоваться только по назначению, то есть с целью проживания. В свою очередь промежуток действия договора социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма имеет срочный характер. Договор коммерческого найма может заключаться на определенный срок как с физическими, так и с юридическими лицами.

Таким образом, договора социального или коммерческого найма содержат как общие положения, так и отличительные особенности.