Обязательства по передаче имущества в пользование. ГР.пр.. 1 Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, регулирующие вопросы передачи имущества в пользование

• Название: 1 Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, регулирующие вопросы передачи имущества в пользование
• Анкор: Обязательства по передаче имущества в пользование
• Дата: 26.05.2022
• Размер: 145.84 Kb.
• Имя файла: ГР.пр..docx
• Тип: Реферат; #551325
• страница: 3 из 7

2 Обязательства из договоров найма жилых помещений

2.1 Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Договоры найма жилого помещения – это один из основных способов решения жилищной проблемы в Российской Федерации. Нужно отметить, что новый Жилищный кодекс внес изменения в данный вопрос, позволяющие существенно снизить остроту жилищной проблемы в Российской Федерации.

Права и обязанности наймодателя по договорам коммерческого и социального найма в основном аналогичны. Вместе с тем иное распределение обязанностей, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться соглашением сторон договором коммерческого найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма¹.

ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором². Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели.

В таких ситуациях образуется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой — наниматель, два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ¹). Наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе по оплате жилья, как от всех сонанимателей, так и от любого из них, притом как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ Ф). Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Вселение в жилое помещение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Так как договор коммерческого найма срочный, в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и особенно нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ²). Наймодателю необходимо не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не может требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих.

Договор коммерческого найма оформляется в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ¹), однако несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Это обстоятельство согласно ст. 162 лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не их права приводить письменные и иные доказательства. В отличие от основной части сделок с жилищем, договоры коммерческого найма не подлежат государственной регистрации.

Договор коммерческого найма сохраняет свое действие при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 675 ГК РФ Ф). При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и прежний собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения. Наниматель вправе использовать нанятое жилье только по целевому назначению для проживания. В обязанность ему вменяется обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились об ином, наниматель самостоятельно вносит коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678, п. 1 ст. 681 ГК РФ²).

Наймодатель обязан передать нанимателю в пользование жилое помещение, свободное юридически и фактически одновременно. К моменту передачи помещение не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий лиц, самоуправно занявших помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными (ст. 676 ГК РФ). Наймодатель, кроме того, обязан обеспечить нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также предоставлять проживающим коммунальные услуги (ст. 161 ЖК РФ¹). Это не означает, что он должен выполнять требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора коммерческого найма; у него есть выбор способа управления жилым помещением, жилым домом.

В текст письменной формы договора должны включаться все совместно проживающие с нанимателем лица, в том числе несовершеннолетние, малолетние, лица, находящиеся под опекой и попечительством (ст. 677 ГК РФ). Изменения в составе постоянных пользователей (выбытие, рождение ребенка) в процессе пользования жилой площадью (ст. 679) также надлежит отразить в договоре, в соответствующих записях. Если в договоре кто-либо не будет персонально назван, его жилищные права должны быть оформлены как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены по этим правилам, при наличии доказательств необходимые изменения вносятся в текст договора.

На вселение по договору коммерческого найма полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих лиц и нанимателя. В социальном найме (ст. 70 ЖК РФ) также возможен запрет наймодателя на вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, равно как и в договоре коммерческого найма требуется согласие наймодателя на вселение новых членов семьи. При вселении несовершеннолетних согласия наймодателя и постоянных пользователей не требуется.

Постоянные пользователи должны предварительно уведомлять наймодателя о вселении временных жильцов (ст. 680 ГК РФ²). Последними признаются и временные пользователи. Разрешение на вселение временных жильцов и их проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными признаками временного проживания являются безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока — до 6 месяцев (который раньше не имел предела) и отсутствие самостоятельного права пользования помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания определяется самими гражданами¹.

Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма общей площади жилого помещения на одного человека. Получив такую информацию, наймодатель может не допустить въезда временных жильцов по этому основанию.

Оплата — одно из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ²). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Как правило, в договоре коммерческого найма арендная плата устанавливается как авансируемая, по соглашению сторон, т. е. указывается, что «оплата производится нанимателем за один месяц вперед, далее не позднее … числа каждого последующего месяца» (чаще указывается день заключения договора). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ³).

Если договор заключен на определенный срок, о чем в нем есть соответствующая запись, по истечении этого срока, если стороны пришли к согласию о продлении срока действия договора, размер платы (ее повышение) может выступать как одно из условий нового договора. Изменение арендной платы должно быть оформлено письменным соглашением сторон.

Лимитированные коммунальные платежи за жилое помещение производит наймодатель, а нелимитированные (оплата за электроэнергию и телефонные переговоры) — наниматель. Хотя согласно ст. 678 ГК РФ, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Аналогично распределяются обязанности по ремонту сданного внаем жилого помещения. Так, если иное не установлено договором коммерческого найма, текущий ремонт является обязанностью нанимателя (п. 1 ст. 681 ГК РФ), а капитальный — наймодателя (п. 2 ст. 681).

Право нанимателя по договору коммерческого найма на переустройство и реконструкцию жилого помещения обусловлено получением согласия наймодателя¹. Цель переустройства значения не имеет, однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, для осуществления переустройства и реконструкции требуется получение их согласия. ГК РФ и ЖК РФ в регулировании этого правомочия нанимателя допускают терминологический разнобой, поскольку реконструкция в Градостроительном кодексе РФ определяется как соответствующие работы, относящиеся к ведению наймодателя, а не нанимателя.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным перед наймодателем остается наниматель. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (п. 2 ст. 685).

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Как правило, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. Фактически наниматель вправе использовать помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя.

Согласно ст. 40 Конституции Рникто не может быть произвольно лишен жилища. Расторжение договора коммерческого найма возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687).

По требованию наймодателя досрочное расторжение договора коммерческого найма возможно в судебном порядке. Пункт 2 ст. 687 ГК РФ устанавливает два основания такого расторжение: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает¹.

П.В. Крашенинников указывает третий случай, когда возможно расторжение договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию наймодателя, аналогичное прекращению права собственности на жилье. Расторжение договора возможно при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей (ст. 293 ГК РФ). Наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор.

Во всех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния¹. В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684).

2.2 Разграничение обязанностей по капитальному и текущему ремонту жилого помещения по договору социального найма жилого помещения
Обязанности по ремонту жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, распределяются между его сторонами таким же образом, как и по договорам найма жилого помещения и аренды: капитальный ремонт производит наймодатель, текущий — наниматель. Отличие состоит в том, что данные правила закреплены в императивных нормах, поэтому не могут быть изменены по соглашению сторон.

Вопрос о проведении ремонта жилого помещения сторонами договора социального найма приобретает особую актуальность в связи с тем, что данный договор заключается без установления срока его действия ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РФ, в случае смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по договору социального найма с согласия остальных членов семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Таким образом, пользование жилым помещением по договору социального найма может осуществляться на протяжении десятилетий.

На нанимателя возлагается обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его надлежащего состояния, а также осуществление текущего ремонта (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ¹).

К текущему ремонту жилого помещения относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения)².

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им (п. 4 «е» Типового договора социального найма жилого помещения (далее — Типовой договор)³. Например, в случаях, когда проведение текущего ремонта вызвано ненадлежащим состоянием кровли, вследствие которого произошел залив квартиры, необходимые работы проводятся за счет наймодателя или организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

При этом необходимо иметь в виду, что жилое помещение должно быть передано нанимателю в состоянии, пригодном для проживания. Так, в Типовом договоре установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя «пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде» (п. 4 «а»). Следовательно, жилое помещение должно быть передано нанимателю в состоянии, не требующем проведения текущего ремонта. Однако данное правило не закреплено в ЖК РФ, в нем отсутствуют правовые нормы, определяющие состояние жилого помещения в момент его предоставления нанимателю, что приводит к нарушению на практике прав и интересов нанимателей.

Наймодатель обязан своевременно проводить капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, жилого помещения, сданного внаем, а также устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг¹. Содержание данных обязанностей в ЖК РФ не урегулировано (не определены порядок выявления необходимости проведения капитального ремонта, момент возникновения обязанности наймодателя провести капитальный ремонт, срок его проведения, по истечении которого наймодатель считается неисполнившим обязательство, и т.д.).

В законодательстве не установлено четких критериев, исходя из которых работы по устранению недостатков жилого помещения могут быть отнесены к капитальному или текущему ремонту, что приводит к отсутствию единообразия в судебной практике². Так, по одному из дел суд пришел к выводу о том, что произведенные истцом работы, в т.ч. замена внутреннего сантехоборудования, относятся к текущему ремонту жилого помещения, производство которого является обязанностью нанимателя, и отказал в возмещении понесенных расходов за счет наймодателя³.

По другому делу суд удовлетворил исковые требования нанимателя о замене в квартире санитарно-технического оборудования на новое и взыскании с наймодателя расходов, понесенных в связи с заменой газовой плиты, поскольку сроки эксплуатации оборудования, предназначенного для предоставления коммунальных услуг, истекли¹.

Необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме выявляется наймодателем или управляющей организацией самостоятельно. Согласно п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда² должны проводиться плановые осмотры жилых зданий и внеочередные (неплановые) осмотры — после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации. Обязанность наймодателя по замене соответствующего оборудования возникает по истечении сроков его эксплуатации. Поскольку срок исполнения обязанности по замене оборудования не определен, в соответствии с п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ обязательство подлежит исполнению в течение 7 дней со дня предъявления нанимателем требования о его исполнении, а срок исковой давности должен исчисляться по окончании указанного 7-дневного срока (абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ³).

По смыслу п. 4 «г» Типового договора в случае выявления необходимости выполнения капитального ремонта жилого помещения наниматель должен известить об этом наймодателя.

Согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя¹. Необходимо иметь в виду, что сама по себе необходимость капитального ремонта, от осуществления которого наймодатель уклоняется, не влечет освобождения нанимателя от внесения платы за жилое помещение².

Наниматель вправе требовать снижения размера платы только за пользование жилым помещением, для уменьшения платы за коммунальные услуги законодательством предусмотрены иные основания. Несмотря на то, что в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ не предусмотрено права нанимателя потребовать от наймодателя выполнения капитального ремонта, суды удовлетворяют требования о возложении на наймодателя обязанности по проведению капитального ремонта с указанием конкретных видов ремонтных работ.
Исходя из вышеизложенного все работы, можно сделать следующие выводы. Право собственности в силу приобретательной давности может быть установлено на имущество, если передача имущества собственником во владение осуществлена по ничтожной сделке о передаче имущества в собственность, поскольку ничтожная сделка изначально не порождает права и обязанности, переход права собственности не происходит, но вместе с этим воля титульного собственника направлена на отказ от права собственности на имущество. В данном контексте следует отметить, что указанный правоприменительный подход имеет как свои преимущества, так и недостатки. Преимуществом такого правоприменения является практическая реализация назначения института приобретательной давности в гражданском праве, который имеет своим назначением возвращение имущества в гражданский оборот, осуществление легализации владения, позволяя защитить интересы лица, осуществляющего с необходимой степенью заботливости надлежащее содержание имущества, предполагающего, что имеет возможность владеть имуществом, как своим собственным.