Обязательства по передаче имущества в пользование. ГР.пр.. 1 Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, регулирующие вопросы передачи имущества в пользование
 Скачать 145.84 Kb.
|
ЗаключениеВ ходе проведенного исследования были сделаны следующие выводы: Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. При этом наниматель временно осуществляет только права владения и пользования помещением, тогда как право собственности на помещение сохраняется за собственником. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Наем жилого помещения возможен по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения. В жилищном законодательстве, кроме того, выделяются договоры найма служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитии и жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищнофстроительных кооперативов. Договор социального найма оформляет так называемый потребительский наем и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда — государственного и муниципального. Коммерческий наем являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности. Нормы главы 35 ГК РФ регламентируют отношения, связанные, прежде всего с коммерческим наймом. Социальный наем регулируется в основном жилищным законодательством — ЖК РФ и иными нормативными правовыми актами как России, так и субъектов Федерации. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию коммерческого найма жилья. ГК РФ, восстанавливая прежнее название договора, изменил не только форму, но и содержание жилищных отношений, отграничив коммерческий наем от социального. В исследовании более подробно рассмотрели договора найма жилого помещения. Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма. Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения стадий, необходимых для заключения договора социального найма. Коммерческое жилье не подлежит приватизации. Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников. По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма. Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. Общее между договором коммерческого и социального найма.Нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма. Объектом жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон. Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Права и обязанности наймодателя по договорам коммерческого и социального найма в основном аналогичны. Вместе с тем иное распределение обязанностей, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться соглашением сторон договором коммерческого найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения: передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома. Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем. Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами. Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения: использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором), своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм. Наниматели приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им. Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. Обязанности по ремонту жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, распределяются между его сторонами таким же образом, как и по договорам найма жилого помещения и аренды: капитальный ремонт производит наймодатель, текущий — наниматель. Отличие состоит в том, что данные правила закреплены в императивных нормах, поэтому не могут быть изменены по соглашению сторон. Наймодатель обязан своевременно проводить капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, жилого помещения, сданного внаем, а также устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. Содержание данных обязанностей в ЖК РФ не урегулировано. В законодательстве не установлено четких критериев, исходя из которых, работы по устранению недостатков жилого помещения могут быть отнесены к капитальному или текущему ремонту, что приводит к отсутствию единообразия в судебной практике. Несмотря на это, суды удовлетворяют требования о возложении на наймодателя обязанности по проведению капитального ремонта с указанием конкретных видов ремонтных работ. |