корректировки для земельных участков. 1. Корректировка на торг
 Скачать 32.13 Kb.
|
|
1. Корректировка на торг Для земельыхкчастков, коррктировка на торг применяется в максимальном размере и = 10% ( от стоимости единицы сравнения) при наличии торга. 2. Корректировка на дату продажи (предложения) Корретировка применяется, в случае, если с момента последней публикации прошло более 6 месяцев. Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки. Корректируем на 10%. 3. Корректировка на условия сделки При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц т.е. свободен и в юридическом и физическом плане(например, сервитут) , то применяются корректировка на условия сделки – на 10% дороже. 4. Корректировка на условия финансирования сделки Удорожанию подлежат те объекты, которые свободны от прав третьих лиц, то есть купля-продажа которых осуществляется быстрее. Если по различным причинам, покупка предложения осуществима лишь в рассрочку или ипотечный кредит (когда у продавца еще не зарегистрированы права собственности), цена предложения корректируется в меньшую сторону. От 5 до 10% в случае возможной оплаты до 50% от стоимости ЗУ От 11 до 15 % в случае возможной оплаты от 50 и выше % от стоимости ЗУ *в зависимости от условий продавца 5. Корректировка на местоположение(инфраструктуру) При оценке земельных участков категории земель населенных пунктов, учитывается корректировка на место положение по двум составляющим: 1.Удаленность от асфальтированной дороги (или ближайшей магистрали) 2. Удаленность от грунтовой дороги При этом корректировка в % составляет: 1. Каждые 1000 метров уменьшают стоимость 1ед.(кВ.м, сотка, Га) на 5% 2. Каждые 10 метров уменьшают стоимость 1ед.(кВ.м, сотка, Га) на 2% 6. Корректировка на масштаб(площадь) Корректировка на площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (сотку) с увеличением площади земли в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). Площадь аналогов отличается от площади оцениваемого земельного участка. Требуется введение корректировки. Корректировка рассчитывалась по формуле:  , (1) где: – корректировка на площадь объекта, %; – площадь объекта оценки, кв. м; – площадь объекта-аналога, кв. м; – коэффициент торможения цены, %.Коэффициент торможения цены показывает, на сколько процентов изменится стоимость 1 сотки при изменении общей площади земельного участка на 1 %. Данный коэффициент рассчитывался на основе техники парных продаж. Согласно методу парных продаж, сравниваются цены по двум объектам. Выбранные объекты не должны иметь существенных отличий по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и производится анализ. В данном случае это общая площадь. Коэффициент торможения рассчитывается по формуле:  , (2), где: – коэффициент торможения цены; – цена 1 сотки объекта-аналога с большей площадью, руб.; – цена 1 сотки объекта-аналога с меньшей площадью, руб.; – площадь объекта-аналога большей площади, соток; – площадь объекта-аналога меньшей площади, соток.7. Корректировка на наличие водоснабжения, газа и электричества Стоимость работ по благоустройству территории различна, для каждой области и каждого района. Это вызвано рядом экономических факторов. Поэтому, наличие на объекте таких элементов благоустройства как сети водоснабжения, газа и электричества весьма важны. Их наличие существенно влияет на стоимость земельного участка. При этом, возможность (невозможность) подключения к данным сетям также, сказывается на стоимости 1едиицы. Принято считать, что поправка на стоимость эквивалентна стоимости данного вида элемента благоустройства, и различна для каждого района. Для расчета поправки берется средняя рыночная стоимость оказания услуг по проведению той или иной сети коммуникации, при полном их отсутствии. Если же, имеется возможность подключения, учитывается лишь рыночная стоимость работ по подключению, согласно средней рыночной цене в данном районе. *не рекомендуется выбирать для сравнения участки с отсутствием и возможностью(не аналогичные) подключения данных сетей. 8. Корректировка на наличие строений, зданий и сооружений. 1.Если на ЗУ находятся объекты недвижимости улучшающие его эксплуатацию, принимается корректировка эквивалентная восстановительной стоимости улучшающего объекта (с учетом износа). 2. Если на ЗУ находятся объекты недвижимости, препятствующие его эксплуатации, принимается корректировка эквивалентная рыночной стоимости демонтажа объекта. |