билет. В чем состоит идентификация объекта недвижимости как объекта инвестирования
 Скачать 19.92 Kb.
|
|
В чем состоит идентификация объекта недвижимости как объекта инвестирования? К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В России во времена правления Петра I термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и иные строения (например шахты, мосты, плотины) С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Признаки недвижимости как объекта инвестиций: 1) недвижимость неподвижна ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; 2) существует прочная физическая и юридическая связь с землей 3) каждая единица недвижимости по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности неповторима; 4) недвижимость невозможно похитить или нанести ей какой-либо ущерб; 5) стоимость недвижимости в настоящее время очень высока; 6) доступность к полной и достоверной информации о сделках невелика; 7) долговечность объекта инвестирования; 8) потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа; 9) способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества; 10) новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящихся земель, зданий, сооружений; 11) стоимость недвижимого имущества постепенно (со временем) возрастает; 12) недвижимому имуществу присущи некоторые риски - это риск физического повреждения под влиянием природных или техногенных факторов, риск накопления функционального и внешнего износа, финансовый риск, связан с условиями арендной платы; 13) недвижимостью, портфелем инвестиций нужно постоянно управлять, для того чтобы получать доходы; 14) на проведение сделок потребуется очень высокий уровень издержек; 15) необходимо соблюдать при совершении определенных видов сделок (например, покупка земли, зданий, сооружений) установленные государством процедуры. 2. В чем отличие рыночной и кадастровой стоимости недвижимости? Приведите примеры соотношения этих видов стоимости. Первое, что можно отметить, говоря об отличии кадастровой стоимости от рыночной, это конечно же область применения полученных данных. Как мы уже упоминали ранее, кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки купли-продажи объекта. Также стоит отметить кардинально разные факторы, участвующие в формировании стоимости. Кадастровая стоимость Так для определения кадастровой стоимости должно учитываться следующее: физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.); технические и эксплуатационные характеристики объекта; наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры; характеристики близлежащих территорий (их степень освоения); наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость; неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или существенно затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства). При расчете кадастровой стоимости НЕ учитывается следующее: благоустройство территории (покрытия, малые архитектурные решения и т.д.); улучшения земельного участка (даже поставленные на кадастровый или бухгалтерский учет); озеленение; движимое имущество (временные постройки, киоски, навесы и др.); объекты, расположенные за границами объекта; предметы декоративно-прикладного искусства; предпринимательская деятельность, осуществляемая в границах объекта оценки. Рыночная стоимость Рыночную же стоимость формирует масса факторов, в том числе и те, которые не учитываются при расчете кадастровой, вплоть до того, что вид из окна влияет на цену объекта. Также на рыночную стоимость влияют курс валюты, спрос, сезонность и пр. Подытожить дифференциацию между кадастровой и рыночной ценами можно следующим образом: конечно, рыночную стоимость объекта можно считать более гибкой и объективной, однако не стоит забывать, что на нее в большей степени влияет состояние рынка, а на кадастровую - региональная экономика. Необходимо определить стоимость оцениваемого объекта недвижимости. По объекту спрогнозированы величины денежных потоков в размере (прогнозный период 4 года): 1-й год – 220000 руб, 2-й год – 130000 руб, 3-й год – 220000 руб, 4-й год – 200000 руб. Стоимость реверсии в конце прогнозного периода – 800000 руб. безрисковая ставка – 8,5%, премии за риски оценены в размере: Премия за риск вложения в недвижимость – 2%. Премия за риск инвестиционного менеджмента – 2%. Среднерыночный срок экспозиции сегмента рынка недвижимости, которому принадлежит оцениваемый объект, составляет 1 месяц. Необходимо определить стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Определим ставку дисконтирования: r = rf +p1+p2+p3, где rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент r = 8.5% +2%+2%=12,5%
| ||||||||||||||||||||||||||||||