Практическая часть. 1. Практическая часть 1 Система в целом, полная система, подсистема и элементы

Название	1. Практическая часть 1 Система в целом, полная система, подсистема и элементы
Дата	27.03.2022
Размер	52.34 Kb.
Формат файла
Имя файла	Практическая часть.docx
Тип	Документы #420087

Практическая часть (ТСЖ)

1. Практическая часть

1.1 Система в целом, полная система, подсистема и элементы

В данной работе объектом исследования является УК «ЖКС №3 Центрального района» (далее – ТСЖ).

Проанализируем выбранную систему (ТСЖ), начиная с определения трёх уровней системы:

внешний уровень – система в целом;
объектный уровень – полная система (ТСЖ);
внутренний уровень – подсистемы (подсистемы ТСЖ).

1.1 Внешний уровень.

Проанализируем ТСЖ с точки зрения внешнего уровня, то есть системы в целом. Система в целом есть ни что иное, как большая система, включающая в себя другие системы.

Наша анализируемая система, ТСЖ, имеет определённые взаимосвязи с рядом других (внешних) систем. Причём критерии оценки нашей системы зависят от ограничений со стороны внешних систем.

К внешним системам, влияющим на нашу систему, относятся:

S1 – система исполнителя;

S2 – система пользователя;

S3 – система обеспечения и обслуживания;

S4 – файловая система.

Определяя внешние системы и наличие определённых ограничений со стороны этих систем, тем самым мы выбираем оптимальные параметры и характеристики всей нашей системы и её подсистем.

S1 – система исполнителя. Данная система определяет технико-экономические, функциональные, эргономические ограничения, и ограничения по безопасности: соотношение цены и качества, количество выполняемых функций, мощность, удобство в эксплуатации, расходы на эксплуатацию и безопасность в эксплуатации.

S2 – система пользователя. Эта система определяет ограничения, которые обусловлены спросом потребителя.

S3 – система обеспечения и обслуживания, накладывает технические ограничения и ограничения по обслуживанию и ремонту: наличие (или отсутствие) ремонтных мастерских, гарантийного обслуживания, возможность замены отдельных элементов и ремонтопригодность инфраструктуры в целом.

S4 – система обработки данных. Данная система определяет ограничения в части наличия определённых запросов и возможности переработки хранимых данных.

1.2 Объектный уровень.

На данном этапе ТСЖ рассматривается как полная система, а именно – совокупность функциональных подсистем, предназначенная для достижения определённых целей системами верхнего уровня. То есть необходимо установить связь цели выбранной системы с целями внешних систем.

Главная задача ТСЖ – решение вопросов содержания дома и благоустройства двора. В данном случае существует прямая связь с системой исполнителя, чьей целью является максимальное удовлетворение потребностей собственников. Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. В данной случае включаются все названные выше системы.

Исполнитель, который обеспечивает функционирование системы, собственники жилья, являющие собой систему пользователя, а также обеспечивающие процесс функционирования ТСЖ две системы – система обеспечения и обслуживания, а также система обработки данных.

1.3 Внутренний уровень.

На этом этапе определяются подсистемы нашей системы, их цели и параметры, удовлетворяющие ограничениям со стороны внешних систем. Подсистема - это элемент настолько сложный, что он сам рассматривается как система.

Соответственно для осуществления всех этих операций должны присутствовать такие подсистемы как:

PS1 – система заключения и исполнения договорных отношений.

PS2 – система осуществления взносов и платежей.

PS3 – система контроля банковского счета ТСЖ, прихода и вычетов по выполненным услугам;

PS4 – система осуществления ремонтных функций;

PS5 – система обслуживания;

PS6 - система управления.

Управляющее воздействие нужно передать, значит должна быть:

PS7 – исполнительная система.

Как мы понимаем, работа ТСЖ должна быть максимально эффективной и безопасной для собственников, поэтому должна присутствовать:

PS8 – система контроля.

Таким образом, в данном подразделе была рассмотрены системы ТСЖ.

1.2 Надсистема окружающей среды

Любая система рассматривается как своеобразный преобразователь, взаимодействующий с окружающей средой. Окружающая среда включает наряду с вышеперечисленными внешними системами S1 …. S5 так же ряд других систем, которые при первом рассмотрении могут не учитываться при решении данной задачи. К данной категории можно отнести, например, такие системы как:

S5 – система «природная среда». Природная среда в принципе не имеет никакого влияния на ТСЖ, а вот он имеет влияние на природную среду в том плане, так как именно от собственников жилья будет зависеть, каким обустроена территория.

S6 – система образования. Для создания любого объекта необходимы определённые знания, которые как раз и обеспечивает система образования.

S8 – экономическая система, которая включает в себя:

S8 (а) – производственную систему, ведь где-то надо посчитать стоимость идей;

S8 (б) – технологическую систему, поскольку должен быть определён способ производства;

S8 (в) – систему продаж (торгующие организации), и т.д.

S9 – система доставки, то есть необходимо наличие транспортных средств, водительский состав и грузчики.

S10 - транспортная система (или система дорог). Для того чтобы произошла доставка, необходимы дороги, по которым можно ее обеспечить.

1.3 Цели и назначение системы и подсистем

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается в следующих целях:

для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
для обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Компетенция ТСЖ определена в ст. 137 ЖК РФ. ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

1.4 Входы, ресурсы и (или) затраты

Входы. Различные требования и идеи собственников.

Ресурсы. К ресурсам можно отнести: денежные средства собственников.

Затраты. Затраты определяются как расход ресурсов для достижения цели. Средства товарищества собственников жилья состоят:

1) из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) из доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) из прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Имущество ТСЖ не подлежит разделу между членами товарищества, поскольку направляется на решение уставных задач. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья, поскольку всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ). Такая возможность ранее была предусмотрена Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

1.5 Выходы, результаты и (или) прибыль

Выходы. В процессе обсуждения и функционирования ТСЖ дом и улица изменяют своё состояние и трансформируются в выходные элементы – готовые решения и комплексы.

Результаты. К результатам можно отнести готовые комплексы, экономию времени и усилий, а также обеспечение определённого вида удобства при создании информации и инфраструктуры.

Результатами работы ТСЖ является:

1) обеспечение выполнения требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнение в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) прием меры, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

1.6 Программы, подпрограммы и работы

Применение онлайн-платформы для управления домами и взаимодействия с жителями. Позволяет управляющей компании отслеживать уровень довольства жителей услугами, а жителям — оплачивать «коммунальные услуги» и писать обращения. Есть диспетчер задач, календарь и чат для сотрудников, финансовые отчеты. Принадлежит Сбербанку.

1.7 Исполнители, лица, принимающие решение, руководители

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

1.8 Варианты, при которых могут быть достигнуты поставленные цели

Для достижения целей ТСЖ необходимо заниматься хозяйственной деятельностью.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК РФ и уставом ТСЖ.

1.9 Критерии (меры эффективности), по которым можно оценить достижение цели

Эффективность деятельности управляющей компании должна оцениваться по следующим критериям: техническое состояние общего имущества многоквартирных домов и состояние придомовых территорий; финансово-экономические характеристики деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами; оценка качества жилищно-коммунального обслуживания жильцами домов.

Критерии оценки работы управляющих компаний должны стать стимулом для их деятельности. Один из критериев эффективности деятельности УК - оптимизация тарифов при сохранении качества услуг.

Деятельность управляющей компании должна быть прозрачной, эффективной. Полная информация о деятельности УК должна размещаться на портале жилищно-коммунального хозяйства. Информация, размещенная на сайте, позволит узнать о финансово-экономических показателях УК, о платных видах услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (МКД), о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Здесь же будут размещаться обращения граждан, благодаря которым можно судить о проблемах в МКД. Кроме того, о работе УК можно узнать из результатов инспектирующих органов, работ административных комиссий. Из этих результатов и можно судить об УК. На наш взгляд, доступность информации окажет воздействие и на сами управляющие компании, поскольку для них важна деловая репутация.

В настоящее время разработано несколько вариантов оценки эффективности работы управляющих компаний, занятых управлением многоквартирными домами.

В первом варианте оценка деятельности управляющих организаций проводится на основании стандартов раскрытия информации в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации №731 от 23 сентября 2010 г. по представленным критериям: соответствие информации, раскрываемой управляющей организацией на сайте www.jkh.cap.ru, требованиям Стандарта; удобство пользования сайтом управляющей организации для потребителей в сети Интернет (наличие / отсутствие); описание представленных на Сайте услуг и работ, оказываемых управляющей организацией; информация о стоимости услуг и работ, представленная на Сайте; наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении управляющей организации, и отражение в планах индивидуальных потребностей дома; соответствие договора управления МКД, представленного на Сайте, законодательным требованиям по существенным условиям договора.

Во втором варианте оценка деятельности управляющих организаций проводится на основании проведенных проверок по решению Советов МКД с выходом на место по следующим критериям: работа управляющей организации по обеспечению удовлетворительного технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению текущих и капитальных ремонтов МКД; качества содержания придомовой территории; качества предоставляемых услуг; финансово-экономической деятельности управляющей компании; качества управления; оценка управляющей организации советами МКД, правлениями товарищества собственников жилья.

В качестве критериев оценки можно выделить несколько групп показателей, отражающих специфику управляющей компании, которая должна обеспечивать качественное обслуживание клиентов, но при этом не превысить нормативный уровень затрат на управление:

1. Обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости. Рассмотрим более детально критерии качества работы, направленные на обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости к которым можно отнести: наличие и состояние технической документации на находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры; наличие графика проведения обследований качества технического содержания жилых зданий и их инженерных систем, санитарного содержания зданий и придомовых территорий; наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда; объем работ по текущему ремонту; наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации; улучшение интегральных показателей технического состояния зданий на управляемой территории.

2. Работа с клиентами. Основными критериями качества работы с клиентами отметим следующие: количество заключенных договоров; количество расторгнутых договоров; количество жалоб по договорам на обслуживание; процент сбора платежей с населения; количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг; количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг; средняя продолжительность проживания в жилом фонде; количество жалоб на техобслуживание; количество жалоб на санитарное содержание и благоустройство придомовой территории; количество жалоб на санитарное содержание мест общего пользования; количество жалоб на уборку мусора; количество жалоб на работу лифта; количество жалоб на работу мусоропровода; количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды; количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение; количество жалоб на водоотведение; количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.

3. Работа с поставщиками и подрядчиками. Качество работы с поставщиками и подрядчиками можно оценить такими критериями как: количество заключенных договоров; количество расторгнутых договоров; периодичность выбора подрядчика на определенный вид работ; количество претендентов на выполнение определенного вида работ; наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию ремонту жилищного фонда; стаж работы подрядчика в сфере предоставления коммунальных услуг; количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды; количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение; количество жалоб на водоотведение; сумма задолженности управляющей компании перед подрядчиками; количество случаев превышения нормативного срока устранения неисправности подрядчиком по определенной услуге; количество жалоб подрядчика на управляющую компанию.

4. Опыт работы, квалификация персонала. Далее рассмотрим критерии, отражающие опыт работы и квалификацию персонала: опыт работы организации в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда не менее двух лет; соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей компании; наличие высшего образования у руководителей организации и стаж работы по специальности не менее двух лет; наличие высшего или среднего специального образования у специалистов организации и стаж работы по специальности не менее двух лет; наличие у технадзоров управляющей компании Квалификационного сертификата Госстроя РФ, удостоверяющего присвоение квалификации инженера по качеству строительства.

5. Качество управления. На наш взгляд, критериями качества управления могут послужить: количество претензий жилищной инспекции; средний срок устранения неисправности по услуге; процент увеличения (уменьшения) доходности от эксплуатации объекта за период; показатель текучести кадров; количество отрицательных (положительных) отзывов об управленческом персонале компании со стороны сотрудников; количество среди жильцов должников по оплате услуг; процент снижения (увеличения) издержек по управлению объектом недвижимости.

6. Стабильность финансового положения. Оценка финансового состояния управляющей компании и его устойчивости выполняется на основе отчетного бухгалтерского баланса; отчетов о прибылях и убытках, о движении капитала, о движении денежных средств и других форм отчетности; данных первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса.

Каждой группе показателей качества работы управляющей компании присваивается коэффициент значимости, который определяется экспертным путем.

1.10 Модели принятия решений в системе

Действия и решения в системе являются прерогативой ЛПР. Каждое решение должно направлять систему на достижение поставленных целей.

Существует два типа моделей принятия решений:

модели преобразования, связывающие вход и выход системы;
модели выбора, позволяющие выбрать наилучший вариант системы для достижения цели, из некоторого исходного множества вариантов.

В нашем случае используем модель второго типа - модель выбора.

Таким образом, в данной части были рассмотрены особенности функционирования ТСЖ.

Заключение

Таким образом, в практической части был сделан анализ ТСЖ УК «ЖКС №3 Центрального района» (г. Санкт-Петербург) в разрезе следующих критериев:

система в целом, полная система, подсистемы и элементы;
надсистема окружающей среды;
цель и назначение решения (в рамках темы теоретического раздела курсовой работы);
входы, ресурсы и (или) затраты;
выходы, результаты и (или) прибыль;
программы, подпрограммы и работы;
исполнители, лица, принимающие решения, руководители;
варианты, при которых могут быть достигнуты поставленные цели;
критерии (меры эффективности), по которым можно оценить достижение цели;

модели принятия решений в системе.

Список литературы

Конституция Российской Федерации (с поправками от 14.03.2020 г.). – Москва : Мартин, 2020. – 64с.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июня 2002 № 95-ФЗ (ред. от 24 февраля 2021) // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002.- № 30.- ст. 3012; 2018.- № 49.- ст. 7523.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ (ред. от 08 декабря 2020) // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002.- № 46.- ст. 4532; 2019.- № 30.- ст. 4099.
Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30 декабря 2020 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 14.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (ред. от 01 мая 2021) // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001.- № 44.- Ст.4147.
Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08 августа 2001 № 129-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001.- № 33.- ст. 3431; 2018.- № 32.- ст. 5088, 5115;
Ахмедова З.А. Создание товарищества жилья / З. А. Ахмедова // Вестник Дагестанского государственного университета. Серия 3: Общественные науки. – 2018. – Т. 3. – № 3. – С. 59-65.
Волконская, С. А. Правовое регулирование управления многоквартирным домом / С. А. Волконская. // Молодой ученый. – 2020. – № 19 (309). – С. 289-290.
Волчинцева Т.В. Правовое регулирование товарищества собственников жилья / Т.В. Волчинцева // Форум молодых учёных. – 2019. – № 12 (40). – С. 171-175.
Галаева, А.А. ТСЖ как актуальная форма вовлечения собственников помещений в управление многоквартирным домом / А.А. Галаева // Северо-Кавказский юридический вестник. – 2017. – № 3. – С. 87-92.
Жилищное право: учебник / под общ. ред. Р.А. Курбанова, Е.В. Богданова. – Москва: Проспект, 2016.
Застела М. Ю., Романов Д. С., Санжицыренова Р. К. Управление многоквартирным домом: совет многоквартирного дома : Учебное пособие. – Казань: ООО «Новое знание», 2015. – 92 с.
Захарова Н. А., Кухаренко Т. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (раздел VI «Товарищество собственников жилья») . – Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2019.
Камышанова А.Е. Товарищества собственников жилья и особенности их правового положения как некоммерческих корпоративных организаций / А.Е. Камышанова // Вестник Таганрогского института управления и экономик. – 2018. – № 2. – С. 42-46.
Крашенинников П.В. Жилищное право. 12-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2020.– 432 с.