Курсовая Строительство Санкт-Петербург. 1. теоретические основы строительства как экономической деятельности
 Скачать 1.59 Mb.
|
|
СОДЕРЖАНИЕ Введение…………………………………………………………………...............2 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ…..........................................................3 1.1 Сущность строительства как экономической деятельности……….…….3 1.2 Типология основных сегментов рынка жилой недвижимости……………4 1.3 Проблемы и перспективы в современном строительстве………………...6 2.АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ И ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ….....................7 2.1 Анализ состояния рынка жилья в Санкт-Петербурге……............................7 2.2 Факторы, влияющие на строительный рынок в Санкт-Петербурге……….9 2.3 Прогнозирование развития рынка жилья в Санкт-Петербурге…………10 3.ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ…………………………………………………………………….13 3.1 Формирование системы управления рынком доступного жилья в Санкт-Петербурге………………………………………………………………………13 3.2 Моделирование современной системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга……………………………......................................................16 3.3 Методика расчета социально-экономического эффекта от внедрения систем……………………………………………………….................................18 Заключение……………………………………………………………………….23 Список используемых источников и литературы……………………………..24 Введение Экономика нашей страны состоит из отраслей, которые в зависимости от характера выполняемых функций относятся к отраслям, производящим товары, либо к отраслям экономики, оказывающим рыночные и нерыночные услуги. Продукцией строительства являются законченные и сданные в эксплуатацию заводы, фабрики, железные или автомобильные дороги, электростанции, судоходные каналы, порты, дома и прочие объекты, образующие основные фонды хозяйственного комплекса России. По мере ввода в эксплуатацию они переходят в основные фонды. В их создании участвуют так же другие отрасли экономики: производство строительных материалов, машиностроение химическая промышленность. Развитие строительства и повышение его эффективности происходит на основе его индустриализации. Основными направлениями ее являются: -перенос выполнения части технологических процессов со строительных площадок на заводы; -улучшение технологических проектных решений зданий и сооружений; -механизированное производство конструкций, деталей и материалов на заводах с высокой степенью их строительной готовности; -механизированное выполнение технологических операций и процессов возведения зданий и сооружений; -доставка строительных материалов и конструкций с целью обеспечения непрерывного производства строительных работ. Предмет исследования: состояние и тенденции развития строительства в Санкт-Петербурге. Объект исследования в курсовой работе: строительство и жилищный фонд Санкт-Петербурга. Цель исследования: изучить состояние строительства в России и, в особенности, в Санкт-Петербурге, а так же выявить основные тенденции его развития. Задачи исследования: -изучить деятельность по строительству в Санкт-Петербурге; -рассмотреть основные показатели, характеризующие состояние строительства, как экономической деятельности в стране. 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 1.1 Сущность строительства как экономической деятельности Одной из крупных сфер экономической деятельности является строительство. Оно обеспечивает расширенное воспроизводство мощностей и основных фондов для всего народного хозяйства. Результатом строительства являются здания и сооружения различного функционального назначения. В строительном процессе выделяют три этапа: 1)Подготовка строительства: технико-экономическое обоснование целесообразности строительства, проектирование объекта и инженерно-техническая подготовка к строительству; 2)Строительство объекта; 3)Реализация строительной продукции (сдача объекта в эксплуатацию). Экономическая сущность строительного процесса выражается затратами на его осуществление (единоразовые и текущие). Участников строительства обычно несколько.
Табл.1 – Участники строительства Процесс строительного производства формируется под влиянием большого количества организационных, научно-технических, экономических, производственных, природно-климатических и других факторов, он представляет собой сложную вероятностную систему с динамичным характером развития.[5] 1.2 Типология основных сегментов рынка жилой недвижимости Рассмотрим перечень сегментов (подсегментов) недвижимости: 1)Торговая недвижимость: -торгово-развлекательные центры и торговые центры; -районный/микрорайонный торговый центр; -стрит-ретейл; -торговые площади. 2)Объекты свободного назначения. 3)Офисная недвижимость с разбивкой на потребительские классы: -класс «А»; -класс «В»; -класс «С». 4)Производственно-складская недвижимость с разбивкой на потребительские классы: -класс «А»; -класс «В»; -класс «С». 5)Земельные участки: -земли сельскохозяйственного назначения; -земли под жилищное строительство с отдельной разбивкой на сегменты: (индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ)/дачное некоммерческое партнерство (ДНП), для размещения многоквартирных жилых домов малой этажности, для размещения многоквартирных жилых домов большой этажности, прочие (личное подсобное хозяйство – ЛПХ, крестьянско-фермерское хозяйство – КФХ и т.д.); -земли коммерческого назначения с отдельной разбивкой на сегменты: торгово-офисные, под размещение объектов промышленного назначения, рекреации, гостиницы. 6)Объекты специализированного назначения: -сельскохозяйственные комплексы; -объекты общественного питания; -нефтебазы; -автозаправочные станции и комплексы (АЗС); -автосалоны. 7)Жилая недвижимость: -квартиры (первичный и вторичный рынки) с разбивкой на: количество комнат, потребительские классы: стандарт, бизнес, элитный; -частные жилые дома (в том числе загородные) с разбивкой на потребительские классы: стандарт, бизнес, элитный; -таунхаусы (вторичный рынок) с разбивкой на потребительские классы: стандарт, бизнес, элитный. 8)Прочие объекты недвижимости: -Объекты гостиничного назначения (хостелы, гостиницы категорий 2, 3, 4, 5 звезд); -Пансионаты и санатории; -Апартаменты (первичный и вторичный рынки). 1.3 Проблемы и перспективы в современном строительстве В крупных городах в условиях высокой стоимости земельных участков, выделяемых под строительство, возникает необходимость увеличения этажности зданий как в высоту, так и в глубину для подземного строительства технических площадей, планируемых под парковки, транспортные узлы, подземные переходы или торговые помещения. В условиях высокой инфляции и внешнего санкционного давления полностью неизбежен рост стоимости строительных материалов и оборудования, что вызвало проблемы для застройщиков. Кризисная ситуация отразилась на темпах прироста готовых жилых объектов в России по итогам марта и апреля текущего года по сравнению с аналогичными прошлогодними показателями, что может, по прогнозам ЦБ, негативно сказаться на динамике ввода новых объектов в ближайшие пару лет. В марте текущего года на реализацию в России выставлены около 230 новых проектов, численность которых на треть меньше показателей марта 2021г. и февраля 2022 г. Сложившаяся ситуация объясняется сокращением поставок и разрывами логистических цепочек, что поставило под вопрос своевременного получения импортных строительных материалов, которые составляют до трети от всех используемых в строительной сфере материалов. Выявлены различные причины роста цен на отечественные стройматериалы, а именно увеличение расходов у производителей материалов, нарушения логистических цепочек и выстраивание новых более дорогих путей доставки оборудования, запчастей, необходимых компонентов и изделий из-за рубежа, а также чрезвычайно повысившаяся покупательская активность. Импорт строительной продукции из стран Юго-Восточной Азии возрос на 20 % в долларовом исчислении. Стоимость материалов, поставляемых из-за рубежа, зависит от курсовой разницы и логистических издержек. Оба фактора работают на ее увеличение. Доходы потребителей строительной продукции не растут так же, как и её стоимость. Возникает задача уменьшения материалоёмкости возводимых зданий и сооружений, потребляющих цемент, кирпич, щебень, стальную арматуру, стекло, пластик, изолирующие и композитные материалы, кровельное железо. В связи с санкциями, наложенными на экспорт отечественного металлопроката, на внутреннем рынке сформировался избыток предложения металлических изделий. Минстроем РФ разработан комплекс мер (оперативные в 2022г., среднесрочные 2023–2024г., долгосрочные 2025–2026 гг.) в виде дорожной карты по увеличению потребления металла в строительстве. Для повышения огневой защиты и коррозионной стойкости металлических изделий проводят исследования и разрабатываются соответствующие предложения. Кроме высотных объектов, планируется возведение металлоёмких мостов, эстакад, путепроводов, тоннелей, замена отслуживших свой срок аналогичных сооружений, железнодорожных путей в рамках масштабных инфраструктурных объектов. 2.АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ И ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 2.1 Анализ состояния рынка жилья в Санкт-Петербурге За прошедший период (до 1 сентября 2022 года) средняя цена предложения на вторичном рынке квартир изменилась на 1,10% и составила 200 232 руб. за кв.м. Средняя цена предложения на строящееся жилье изменилась на 1,41% и составила 207 303 руб. за кв.м.  Рис.1 – Динамика средних цен предложения по типам квартир на вторичном рынке  Рис.2 – Динамика средних цен предложения по типам квартир на первичном рынке До конца 2022 года в Санкт-Петербурге запланированы к вводу в эксплуатацию около 70 новостроек. Мир каждый год меняется, но в нем остаются и стабильные компании: Группа ЛСР» и холдинг Setl Group. Компании занимают на рынке новостроек Петербурга два первых места по объемам строящегося жилья и по объемам его сдачи. Ими контролируется примерно по 20% регионального рынка (у «ЛСР» чуть больше, у Setl чуть меньше).[4] У обоих лидеров со сроками сдачи проблем нет: высший балл, ноль просрочек. Есть в Санкт-Петербурге и проблемные объекты. В целом, их судьба туманна, но власти обещают сдать их в 2022-2023 годах. К ним относятся: ЖК «Трио», ЖК «Парнас» (вторая и третья очереди), ЖК «Ломоносов» (третья очередь), ЖК «Изумрудный», ЖК «Осень» и ЖК «Новая Скандинавия». 2.2 Факторы, влияющие на строительный рынок в Санкт-Петербурге На фоне дефицита площадок для строительства в центральных локациях, общей экономической неопределённости и снижения покупательной способности, особой популярностью стали пользоваться периферийные локации и районы за границами города. Точечные премиальные ещё появляются в исторических локациях Адмиралтейского района, Васильевского острова и Петроградской стороны. С начала года на рынке строительства закрепился тренд на реконструкцию исторических зданий. Такие проекты небольшого объёма чаще реализуются частными инвесторами, имеют малогабаритные планировки, располагаются в локациях, где ограничено новое строительство ("Боровая, 34 / 24", "Майков, 4А", "Дубровская, 14", "Дом Матильды Кшесинской" и "Дом фон Геккера"). Реконструкция позволяют вернуть активы в деловой оборот и сформировать качественный объект недвижимости.[3] Проблемы в соседних отраслях экономики в любом случае скажутся на покупательной способности населения. Все будут бояться рисков и в проекты «с чистого листа» постараются не вкладываться. Покупатели попытаются инвестировать в проекты с гарантированным доходом. Ипотека снова стала главным стимулом для покупки недвижимости, но в кризис этого недостаточно. Наибольшее влияние на покупателей оказывает общая неопределённость и отсутствие уверенности в стабильности дохода. После изменений условий программы с господдержкой покупатели вернулись к решению квартирного вопроса, а застройщики запускают совместные программы с банками, позволяющие ещё больше снизить субсидированную ставку. Помимо ипотечных пользуются популярностью другие программы по приобретению недвижимости. Застройщики уверены, что оживление рынка происходит естественным путем даже при сегодняшних ценах и ставках. Можно ожидать роста спроса на квартиры в удобных городских районах, обеспеченных транспортной и социальной инфраструктурой. 2.3 Прогнозирование развития рынка жилья в Санкт-Петербурге Рынок жилья регулярно подвергается изменениям в зависимости от экономической ситуации в стране, а также факторов, влияющих на ценообразование недвижимости. За последние два года строительный бизнес пережил сразу несколько потрясений. В начале был переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Далее наступил период пандемии, повлиявшей на весь российский рынок. В настоящий момент актуальны две проблемы: резкий подъем цен на строительные материалы и льготная ипотека. Главными причинами простоя рынка недвижимости являются: -падение доходов населения (многие граждане потеряли работу, стали получать низкую зарплату); -проблемы с поставками импортных материалов; -дорогая ипотека. Общероссийская статистика утверждает, что ипотека упала в мае 2022 года почти на 80%, рынок «первичного жилья» на 42%, а вторичного на 90%. В июне 2022 года ситуация поменялась в лучшую сторону. Средняя стоимость вторичного жилья России за три месяца снизилась на 4%. Если обратиться к данным сервиса DataFlat.ru, который проанализировал рынок цен недвижимости Санкт-Петербурга, то в Санкт-Петербурге, по сравнению с весной 2021 года, число ДДУ сократилось с 5 до 2,3 тысяч. В области в мае заключили почти в 2 раза меньше договоров ДДУ, чем в апреле, а снижение по проданной площади сократилось в 1,7 раза.[2] Выручка застройщиков в июне 2022 года составила 23,4 млрд рублей, это на 48% меньше, чем в прошлом году (41,1 млрд). В Ленинградской области за июнь собралось 6,5 млрд рублей – это на 18% меньше, чем в прошлом году (7,3 млрд). К осени 2022 года интерес покупателей заметно усилился, так как прошло время отпусков, и наступил момент решения вопросов жилья. На рынок вернулись инвесторы, которые каждый год вкладывают достаточно крупные суммы в жилые комплексы Санкт-Петербурга и его области.  Рис.3 – Цены на недвижимость Из таблиц видно, что в Санкт-Петербурге по сравнению с 2021 годом, средняя цена за 1 м2 выросла на 37 тыс. руб., а в общем – на 15%. Увеличение стоимости квартир в новостройках связаны с несколькими факторами.
Ближайшее будущее рынка Санкт-Петербурга достаточно оптимистично. Доля ипотеки в июне 2022 года достигла 95%. Город снова вернулся к ситуации, когда выплачивать кредит за свое жильё дешевле, чем платить аренду за съемную квартиру. Крупнейшие компании, контролирующие более половины рынка Санкт–Петербурга и области продолжат активную работу, а новые проекты от небольших застройщиков рискуют быть замороженными. Появилось оживление спроса еще в июне. На рынок стали выходить те компании, которые в предыдущие месяцы не решались на это. 3.ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 3.1 Формирование системы управления рынком доступного жилья в Санкт-Петербурге В Санкт-Петербурге создано Акционерное общество «Санкт-Петербургский центр доступного жилья». Создание произошло в результате реорганизации ОАО «Городской центр - доступное жилье» путем слияния с ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство». На основании приказа Жилищного комитета от 29.12.2007 №677-п Общество осуществляет следующие целевые программы: -«Молодежи - доступное жилье»; - «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге». Приоритетной целью деятельности организации является удовлетворение общественных потребностей, связанных с осуществлением прав граждан на доступное и комфортное жилье. Единственным акционером Общества город Санкт-Петербург в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. Деятельность контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят должностные лица органов исполнительной власти Санкт-Петербурга, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность работы.[1] Проведем сравнительный анализ по основным направлениям деятельности организации (данные взяты из годового отчета организации).
Табл.2 - Сравнительный анализ по основным направлениям деятельности 3.2 Моделирование современной системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга Создан некий Единый сервис недвижимости, позволяющий выбрать в рамках программы «Доступное жилье» предложения от застройщиков и вторичную недвижимость. Основные актуальные предложения от застройщиков:
С остальными 52-мя предложениями от застройщиков можно ознакомиться на сайте https://gorcenter.spb.ru/.[1] Следующими рассмотрим некоторые объекты вторичного жилья, которые предназначены для распределения среди участников, ожидающих содействие в форме приобретения квартиры.
Категории, имеющие право принимать участие в жилищной программе «Доступное жилье»: 1)Участники программы «Молодежи – доступное жилье», которым не было оказано содействие до 31.12.2021; 2)Работники бюджетной сферы «городские очередники»; 3)Работники сферы информационных технологий «городские очередники»; 4)Cупруг, супруга и, при наличии, их несовершеннолетние дети, если возраст хотя бы одного супруга «городского очередника» не превышает 35 лет; 5)Одинокий родитель «городской очередник» в возрасте до 35 лет и его несовершеннолетние дети. В первую очередь содействие получают участники программы, имеющие трех и более несовершеннолетних детей. Во вторую очередь содействие оказывается остальным участникам программы, с учетом даты постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. 3.3 Методика расчета социально-экономического эффекта от внедрения систем В соответствии с методическими рекомендациями по применению ключевых показателей эффективности деятельности хозяйственных обществ, в уставных капиталах которых доля участия РФ или субъекта РФ превышает 50 процентов, решением Наблюдательного совета Общества утверждены ключевые показатели деятельности АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья». Информация по целевым значениям на конец 2022 года
Табл. - Значения на конец 2022 года К основным видам риска, характерным для деятельности АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» относятся финансовые и операционные риски.
Табл.2 – Основные виды рисков АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья»  Рис.4 - Распределение участников целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» (получение социальной выплаты) по году постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на 01.08.2022 Рис.5 – Количество дел по программе «Доступное жилье» Для подтверждения факта, что деятельность Управлений развитием территорий будет приводить к росту доступности жилья для населения, необходимо проводить расчеты: -построение таблицы соотношения цены квадратного метра жилья и доли населения, способного приобрести жилье по этой цене; -определение потенциала сокращения себестоимости строительства от деятельности Управлений развитием территорий. Доля граждан, способных приобрести жилье Цена жилой недвижимости Себестоимость строительства    Д  еятельность Управленийкомплексного развития Схема 1 - Композиция порядка расчетов обоснования повышения доступности жилья для населения Доступность жилья для населения будет может измеряться с помощью «Индекса возможности приобретения жилья с кредитом»:HAI=(eR)/С100% где e - предельная доля дохода семьи, которая может быть расходована на погашение кредита; R – среднемесячный доход домохозяйства; C - ежемесячный платеж по кредиту с помощью которого приобретается жильё. Значение индекса в 100% означает, что домохозяйство облает доходами в точности соответствующими потребности приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств. В дальнейших расчетах индекс «HAI» будет равен 100%. Объем ввода жилья в Санкт-Петербурге в 2021 году увеличился почти на 20% по сравнению с прошлым годом. Рост цен на жилье в 2022 году замедлился как на первичном, так и на вторичном рынках. Заключение Строительство, как отрасль экономики участвует в создании основных фондов для всех отраслей национального хозяйства.[5] Отрасль строительства объединяет деятельность строительных и специализированных организаций, проектно-изыскательских и научно-исследовательских организаций, предприятий стройиндустрии в составе строительных объединений. В число строительных организаций включаются юридические лица всех форм собственности, зарегистрированные и получившие допуск от саморегулирующих строительных организаций, выполнявшие работы по договорам строительного подряда и государственным контрактам, заключаемым с заказчиками. В работе рассмотрены актуальные проблемы современного строительства, представлена необходимость всесезонного исследования спроса и предложения граждан на покупку жилья, отмечен существенный рост цен на стройматериалы и строительно-монтажные работы в условиях сокращения импортных поставок, отмечено падение объёмов премиальных новостроек в Санкт-Петербурге с ожиданием роста указанного показателя к концу текущего 2022 года, показаны направления развития строительных технологий. Строительство жилья в Санкт-Петербурге идет опережающими темпами. За последниевосемь месяцев было сдано свыше 2,3 миллиона квадратных метров жилой недвижимости, что на 16 процентов больше, чем в прошлом году. Показатели ввода жилья не сокращаются, а спрос не падает. Выросли в цене стройматериалы. Стали больше затраты на механизмы и оборудование, так как у многих компаний техника находится в лизинге, и по условиям договоров платежи осуществляются в иностранной валюте. Ситуация на строительном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области напоминает «качели»: как спрос, так и интересы застройщиков сосредотачиваются то на одном регионе, то на другом. Санкт-Петербург является крупнейшим административным центром Российской Федерации с высокими темами развития жилищной застройки. Список используемой литературы и источников 1.https://gorcenter.spb.ru/ (дата обращения 14.09.2022); 2.https://dataflat.ru/ (дата обращения 14.09.2022); 3.https://www.dp.ru/a/2022/08/12/Dom_ne_polnaja_chasha (дата обращения 14.09.2022); 4.https://www.rbc.ru/spb_sz/07/09/2022/63187a9f9a79472a05ef50aa (дата обращения 14.09.2022); 5.https://mx3.urait.ru/uploads/pdf_review/3C2C028C-C170-4D06-88A2-DE3A65D5710F.pdf (дата обращения 14.09.2022). |
