98. Вправе ли покупатель здания, находящегося на земельном
участке, принадлежащем продавцу на праве аренды,
с момента регистрации перехода права собственности на такую
недвижимость использовать такой
участок на праве аренды?
См.: п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
99. Является ли наличие по договору о совместной
деятельности функций заказчика по строительству дома
на земельном участке надлежащим основанием перевода
на заказчика прав и обязанностей арендатора по договору
аренды такого участка?
См.: постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2006 N 14811/05.
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2006 N 14811/05
Извлечение
Общество с ограниченной ответственностью "Формэкс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском об обязании Департамента имущественных отношений администрации Тюменской области (далее - департамент) перевести на истца права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.06.2002 N 23-30/51, заключенному между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Инструмент"" (далее - производственная фирма).
В качестве ответчика истец привлек производственную фирму.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент и Земельный комитет администрации города Тюмени.
Решением суда первой инстанции от 25.08.2005 в удовлетворении искового требования отказано.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 27.10.2005 решение суда отменил, иск удовлетворил: перевел на общество права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.06.2002 N 23-30/51.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, производственная фирма просит отменить названный судебный акт, поскольку суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения по следующим основаниям.
Администрация города Тюмени (арендодатель) на основании своего распоряжения от 22.03.2001 N 1050 заключила с производственной фирмой (арендатором) договор от 09.04.2001 N 539/35 аренды земельного участка ориентировочной площадью 4000 кв. метров для проектирования жилых домов с объектами соцкультбыта по улицам Челюскинцев - Герцена - Дзержинского сроком до 21.03.2002.
Производственная фирма и общество 26.12.2001 заключили договор о совместной деятельности N 32/3-12/01, предметом которого явилось соединение вкладов для осуществления совместного строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в створе улиц Челюскинцев - Герцена - Дзержинского.
В соответствии с пунктом 2.1 договора вкладом производственной фирмы в совместную деятельность является согласование проектно-сметной документации по строительству объекта с органами архитектурного надзора; получение всех необходимых разрешений на строительство объекта на земельном участке, предоставленном производственной фирме на основании договора аренды от 09.04.2001 N 539/35 в целях проектирования объекта; оформление договоров на указанный участок, позволяющих осуществлять строительство объекта, и предоставление обществу возможности осуществлять строительство объекта на данном земельном участке. Стороны оценили вклад (долю) производственной фирмы равным 5 процентам от общей площади объекта.
Согласно пункту 2.4 договора вкладом общества является выполнение функций заказчика по строительству объекта; привлечение генподрядчика, подрядчиков, субподрядчиков и заключение с ними договоров; финансирование в размере 100 процентов от стоимости строительства объекта всех затрат, связанных со строительством и сдачей объекта в эксплуатацию, в том числе сноса и расселения, с привлечением третьих лиц; выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ, предусмотренных проектно-сметной документацией. Долю общества стороны оценили равной 95 процентам от общей площади объекта.
Департамент (арендодатель) в соответствии со своим распоряжением от 11.04.2002 N 456/14-З заключил с производственной фирмой (арендатором) договор от 26.06.2002 N 23-30/51 аренды земельного участка площадью 6146,2 кв. метра, находящегося по адресу: г. Тюмень, ул. Челюскинцев - Герцена - Дзержинского, для поэтапного строительства многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта за счет отселения и сноса жилых домов сроком по 10.04.2004.
Общество полагало, что возложение на него исполнения функций заказчика по строительству дома на указанном земельном участке на основании договора о совместной деятельности от 26.12.2001 влечет перевод на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 26.06.2002, и обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него этих прав и обязанностей.
Отказывая в удовлетворении искового требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для перевода прав и обязанностей арендатора земельного участка с производственной фирмы на общество.
Суд кассационной инстанции, отменив решение суда первой инстанции, сослался на следующее. Передав функции заказчика (застройщика) обществу без права аренды земельного участка, производственная фирма злоупотребила своими правами, поскольку объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, общество же, не имеющее прав и обязанностей арендатора, не может в полной мере осуществлять свои функции заказчика, закрепленные в договоре о совместной деятельности.
Между тем такой вывод суда кассационной инстанции не основан на законе.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Исходя из статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств: в результате универсального правопреемства в правах кредитора; по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом; вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству; при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая, а также в других случаях, предусмотренных законом.
В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору при условии, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.
Поскольку арендатором земельного участка по договору от 26.06.2002 является производственная фирма, договором о совместной деятельности от 26.12.2001 переход прав и обязанностей от производственной фирмы к обществу не предусмотрен и арендатор возражает против этого, выполнение производственной фирмой обязательств согласно пункту 2.1 договора от 26.12.2001 оценено сторонами как вклад в совместную деятельность, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии у истца основанного на законе либо договоре субъективного права требования, позволяющего в судебном порядке просить перевода на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.06.2002.
Следовательно, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения искового требования общества у суда кассационной инстанции не имелось.
Кроме того, суд первой инстанции, отказывая в иске, правомерно указал: понуждение лица к совершению определенных действий возможно только в случае привлечения его к участию в деле в качестве ответчика. Однако истец настаивал на том, что его требование обращено к департаменту, привлеченному к участию в споре в качестве третьего лица, а не ответчика.
Согласно пункту 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Судом кассационной инстанции были нарушены нормы процессуального права, а именно статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в вынесенном им постановлении не указано лицо, обязанное совершить перевод прав и обязанностей по договору.
|
Скачать 1.41 Mb.