задачи. 678 гк рф Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
 Скачать 20.82 Kb.
|
|
Согласно статье 678 ГК РФ «Обязанности нанимателя жилого помещения»: Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Следовательно, проведение перепланировки без согласования с наймодателем недопустимо. Согласно статье 247 ГК РФ «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»: Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. То есть, проведение изменений на лестничной площадки без согласования с соседями не допустимо. В соответствии с пунктом 3 статьи 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Статья 292 ГК РФ предусматривает, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Согласно статьи 292 ГК РФ члены семьи собственника жилья могут требовать устранений нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения также определены статьей 31 ЖК РФ. Члены семьи пользуются жильем наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (частью 2 статьи 32 ЖК РФ). Круг членов семьи определен частью 1 статьи 31 ЖК РФ. К членам семьи собственника жилого помещения отнесены проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и - в исключительных случаях - иные граждане могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником именно в этом качестве. Данная формулировка является более чем неопределенной, т.к. нет четкого понятия членов семьи. Исходя из этого, могут возникнуть трудности относительно доказательств, в случае спора о признании вселенных в жилое помещение лиц, членами семьи собственника. Ранее действовавшее законодательство было в этом вопросе более внятным: решающим для признания гражданина членом семьи собственника жилого помещения было совместное проживание и ведение общего хозяйства (доказательством являлось, в частности наличие общего бюджета). Между сторонами отсутствует соглашение или договор об оказании услуг домработницы и есть факт ведения общего хозяйства.В данном случае, если Алексеева докажет что является членом семьи, то сможет претендовать на выделении части жилой площади. В задаче описан спор, касающийся продажи членом товарищества собственников жилья (ТСЖ) гаража, находящегося на земельном участке, принадлежащем ТСЖ, лицу не являющемуся членом этого товарищества. Председатель правления ТСЖ считает эту сделку недействительной, а член товарищества Менакер, продавший гараж, с этой точкой зрения не согласен. Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – ЗемК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, (лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д.), а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На основании пункта 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом пункт 2 статьи 290 ГК РФ гласит, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, продажа Менакером гаража не влечет отчуждение земельного участка, являющегося частью общей долевой собственности членов ТСЖ. Согласно пункту 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Следует помнить, что на основании пункта 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (п. 3 ст. 37 ЖК РФ). Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Следовательно, Менакер не вправе распоряжаться своей долей земли, поскольку доля в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, во-первых, не может быть выделена в натуре, а, во-вторых, доля в праве общей собственности не может быть отчуждена отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме. Исходя из сложившейся ситуации, считаю, что Менакеру, с целью недопущения возникновения описанного в задаче конфликта, при совершении сделки необходимо было включить в договор купли-продажи гаража положения о том, что данное имущество передается без права пользования земельным участком, на котором оно находится, и что покупатель обязуется демонтировать гараж и освободить земельный участок являющийся общей долевой собственностью членов ТСЖ. Для разрешения возникшего спора считаю целесообразным, опираясь на пункт 4 статьи 37 ЖК РФ, установить, что покупатель гаража, который не является членом ТСЖ и жильцом дома, в котором проживает Менакер, не приобрел права собственности или права пользования земельным участком, на котором расположен гараж, и предложить ему демонтировать приобретенное имущество (металлический гараж) и очистить земельный участок, являющийся общей долевой собственностью членов ТСЖ. В случае если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья в качестве альтернативы вправе предложить покупателю гаража пользоваться земельным участком и уплачивать за это арендную плату. |