Право кооперативной собственности на квартиру. Актуальные вопросы кооперативной собственности
 Скачать 39.68 Kb.
|
|
УДК-347 АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ КООПЕРАТИВНОЙ СОБСТВЕННОСТИ TOPICAL ISSUES OF COOPERATIVE PROPERTY Мусалов Магомед Абдулаевич к.ю.н., доцент Центр земельно-имущественных отношений Дагестанский государственный университет народного хозяйства г. Махачкала, Россия. mmusalov@mail.ru научная специальность: 12-00-03 Musalov Magomed Abdulayevich Candidate of Law, Associate Professor Center of Land and Property Relations Dagestan State University of National Economy Makhachkala, Russia. mmusalov@mail.ru scientific specialty: 12-00-03 Аннотация: Рассматриваются проблемы правового положения членов жилищных кооперативов и значение органов управления и контроля юридического лица при их разрешении. Анализируются вопросы о правовых проблемах взаимоотношения управленцев кооперативом и арендаторов. Несмотря на множество поправок к закону о кооперативах, до сих пор не удалось создать эффективный механизм для работы кооператива. Одно из последствий этой ситуации - банкротство и бесхозяйственность. Делается вывод о необходимости совершенствования действующего в настоящее время законодательства о жилищно-строительных кооперативах и иных нормативных актов о защите прав членов ЖСК. Отмечается, что некоторые из кооперативов в настоящее время - малоэффективные решения из прежней системы, члены которых не имеют никакого влияния на менеджмент и разросшуюся администрацию. Предлагаются теоретические и практические предложения в целях защиты прав членов жилищно-строительного кооператива, получения реального влияния на управление помещением и принятие решений и эффективного управления им. Abstract: The problems of the legal status of members of housing cooperatives and the importance of management and control bodies of a legal entity in their resolution are considered. The questions about the legal problems of the relationship between the managers of the cooperative and the tenants are analyzed. Despite many amendments to the law on cooperatives, it has not yet been possible to create an effective mechanism for the operation of the cooperative. One of the consequences of this situation is bankruptcy and mismanagement. The conclusion is made about the need to improve the current legislation on housing and construction cooperatives and other regulations on the protection of the rights of HBC members. It is noted that some of the cooperatives are currently ineffective solutions from the previous system, whose members have no influence on management and overgrown administration. Theoretical and practical proposals are offered in order to protect the rights of members of the housing and construction cooperative, to gain real influence on the management of the premises and decision-making and effective management of it. Ключевые слова: жилищно-строительный кооператив, менеджмент, право собственности, пайщик, самоуправление, банкротство Keywords: housing and construction cooperative, management, ownership, shareholder, self-government, bankruptcy Появление кооперативов связано с началом ХХ века. Юридические лица с 20-х годов ХХ в. осуществляют свою деятельность в организационно-правовой форме жилищно-строительных кооперативов. Согласно Постановления Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров от 19 августа 1924 года «О Жилищной кооперации» (далее -Постановление от 19.08.1924 г.) кооперативная собственность выделялась в качестве самостоятельной формы [4]. Великобритания и Россия имели самое большое количество кооперативов в мире. На развитие жилищной кооперации в советское время тоже уделялось огромное внимание. В 90-е годы, в посткризисный период, когда строились и разрушались финансовые пирамиды, ставился вопрос о развитии рынка жилья по образцу США, т.е. приобретение жилья за счет заемных ипотечных средств банков. Возможно ли таким путем достичь цели по обеспечения населения доступным жильем остается риторическим. Ипотека, как главный инструмент решения жилищных проблем, не всем гражданам доступна. На первичном рынке с каждым днем жилье дорожает. Снижение ипотечной ставки не решает проблему, соответственно, на наш взгляд, жилье в дальнейшем станет менее доступным. Назрела необходимость принятия эффективной системы мер в целях снижения цены жилья на первичном рынке. Должны быть изменены подходы и принципы к жилищной политике страны. Право кооперативной собственности на жилое помещение является одной из организационно-правовых форм собственности на недвижимое имущество. В конце концов, в глазах закона жилище не всегда означает одно и то же. Что мы на самом деле покупаем, когда решаем купить квартиру у кооператива? Закон об ограниченной собственности. Несмотря на то, что в названии есть слово «собственность», мы фактически не приобретаем право собственности. Собственником квартиры, в том числе нашей квартиры, является жилищный кооператив, но мы фактически покупаем так называемое ограниченное вещное право, то есть право распоряжаться помещением, оно также передается по наследству. В настоящее время мы можем иметь право собственности на жилище в кооперативе, не являясь членом кооператива. Это довольно строгий закон о помещениях, но не такой строгий, как закон о собственности. Таким образом, жилищный кооператив будет пользоваться правом собственности, а также жилищный кооператив будет определять размер платы, в том числе и за приобретаемые нами помещения. Не нужно никого убеждать, что отдельный член имеет минимальное влияние на решения кооператива, особенно если он один из нескольких тысяч таких. Более того, поскольку собственником имущества является кооператив, квартира является его собственностью, а значит, в случае его банкротства она подлежит процедуре банкротства. Если в процессе ликвидации, банкротства или исполнительного производства в отношении недвижимого имущества кооператива покупателем здания или доли в здании не является жилищный кооператив, право собственности кооператива на помещение трансформируется в право раздельного владения помещением. В случае покупки здания или доли в здании другим жилищным кооперативом бывший член кооператива может заявить о приеме в этот кооператив. Право совместной собственности на жилище – затраты. Члены кооператива, наделенные правами кооперативной собственности на помещения, обязаны участвовать в покрытии расходов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием недвижимого имущества в частях, относящихся к их помещению, эксплуатацией и обслуживанием недвижимого имущества, принадлежащего кооперативу, путем уплаты сборов в соответствии с положениями устава. Лица, не являющиеся членами кооператива и наделенные правом собственности кооператива на помещения, обязаны участвовать в покрытии расходов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием недвижимого имущества в части, относящейся к их помещению, эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества, составляющего собственность кооператива, путем уплаты взносов на тех же условиях, что и члены кооператива. Необходимо отметить и то, что жилищные кооперативы фактически не проводят собрания либо конференции членов кооператива, пайщики тоже не проявляют интерес к активной работе в них, ситуацию воспринимают по модели: «Я заплатил деньги — мне за них строят жилье», большего пайщик не ожидает. Такое отношение приводит пайщика ЖСК к тому, что у него, наконец, нет надлежаще оформленных (т.е. фактически принятых и утвержденных общим собранием) документов об их принятии в члены кооператива, что, в свою очередь, чревато проблемами при защите своих прав [3]. Кооператив может также создать фонд для обновления жилищного фонда, и обязанность предоставлять льготы в этот фонд будет распространяться на членов кооператива и лиц, не являющихся членами кооператива, которые имеют право собственности кооператива на помещения. Члены кооператива также участвуют в расходах, связанных с социальной, образовательной и культурной деятельностью, проводимой кооперативом, если это предусмотрено решением общего собрания. Упомянутые выше сборы несут солидарную ответственность с членами кооператива (и лицами, не являющимися членами кооператива, которые имеют право собственности кооператива на помещения): • взрослые, постоянно проживающие с ними, за исключением их взрослых потомков, находящихся на иждивении; • лица, фактически пользующиеся помещением. Ответственность этих лиц ограничивается размером платы, подлежащей уплате за период их постоянного проживания или фактического использования помещения. Право совместной собственности на помещение и изменение размера платы. В гражданском праве существует институт возложения на субъект обязанности по несению неблагоприятных последствий за правонарушение других лиц. Целью его является наиболее полная гарантия восстановления нарушенных прав потерпевшего [5, с. 12]. Кооператив обязан уведомить владельцев права кооперативной собственности на помещение об изменении размера платы не менее чем за 3 месяца в конце календарного месяца. Для изменения размера гонорара требуется письменное обоснование. В случае изменения размера платы для покрытия расходов, не зависящих от кооператива, в частности энергии, газа, воды и канализации, отходов и жидких отходов, кооператив обязан уведомить об этом не менее чем за 14 дней до крайнего срока уплаты взносов, но не позднее, чем в последний день, месяц, предшествующий этой дате. Кооператив обязан по требованию члена кооператива предоставить расчет размера вознаграждения. Они могут поставить под сомнение законность изменения размера гонорара непосредственно в суде. Бремя доказывания обоснованности изменения размера гонорара лежит на кооперативе. Член жилищного кооператива имеет право знакомиться с документами кооператива и тем самым контролировать кооператив. Имеет право на получение: • копии устава и правил; • копии постановлений кооперативных органов и протоколов заседаний кооперативных органов; • протоколов проверки; • годовой финансовой отчетности; • счета-фактуры и договоров, заключаемые кооперативом с третьими лицами. Кооператив может отказать члену в доступе только к соглашениям, заключенным с третьими сторонами, и только при условии, что он докажет, что это нарушит права этих лиц или если есть обоснованные опасения, что член будет использовать информацию, полученную из этих соглашений в целях, противоречащих интересам кооператива и, таким образом, кооперативам нанесен значительный ущерб. Нередко члены кооператива сталкиваются с проблемами защиты своих прав, в т.ч. и, когда вопрос ставится об исключении из ЖСК. Решением общего собрания членов ЖСК член кооператива может быть иключен (ст. 130 ЖК РФ). Исключенному должен быть возвращен паевой взнос на условиях устава кооператива в двухмесячный срок. Но вызывают споры о суммах, подлежащих возврату вступительных, паевых и иных взносов и часто это рассматривается судом. Например, гражданин Ф.М.В. обратился в суд с требованием возврата всех средств, внесенных им в ЖСК, ему было отказано в удовлетворении иска в полном объеме. Апелляционным Определением Санкт-Петербургского суда от 23 октября 2012 года № 33/13691/2012. Гражданину Ф.М.В. было отказано в удовлетворении иска в полном объеме. [1]. Мнения, суждения, совокупность факторов, формирующие о праве адекватное представление, разнообразны. Сложившиеся разнообразия определений права имеют как положительные, так и отрицательные стороны [7, с. 8]. Полная собственность вместо права кооперативной собственности на помещение. Возможно получить полное право собственности на помещение при условии, что кооператив имеет постоянное право на землю, на которой он построил здание. Затем, по письменному запросу члена кооператива, имеющего право собственности на жилище, жилищный кооператив обязан заключить с этим членом договор о передаче имущества. Расходы по заключению договора, созданию земельного и ипотечного реестра помещений и записи в земельном реестре несет член кооператива, которому кооператив передает право собственности на помещение. Следует помнить, что, если жилищный кооператив плохо управляет и является нерентабельным, члены кооператива страдают от последствий, например, в виде более высокой арендной платы, плохого состояния здания и т.д. При сравнении правового положения лиц, заключивших с застройщиками договор долевого участия и членов жилищно-строительного кооператива, то дольщик более защищен. В договоре о долевом строительстве конкретно определены окончательная стоимость, сроки передачи и гарантийный срок [2]. На наш взгляд, учитывая плохое управление большого кооператива, если у нас есть выбор - стоит рассмотреть квартиру в меньшем кооперативе, потому что они обычно лучше управляются. Таким образом, имеется возможность большего влияния на решения, и кроме того, в ближайшем будущем крупные кооперативы разделятся, у них также будут большие проблемы с управлением. Также стоит подумать, все ли платят комиссионные, а если нет, сколько же должников. Ведь известно, что за уклоняющихся, в конечном итоге, должны платить другие. Кроме того, это плохой признак самого кооператива и его навыков управления капиталом. Также стоит интересоваться, каково отношение управленцев кооперативом к арендаторам. Несмотря на множество поправок к закону о кооперативах, до сих пор не удалось создать эффективный механизм для работы кооператива. Одно из последствий этой ситуации - банкротство и бесхозяйственность. К сожалению, некоторые из кооперативов - малоэффективные решения из прежней системы, члены которых не имеют никакого влияния на менеджмент и разросшуюся администрацию. Поэтому лучшим решением, как нам кажется, является покупка помещений в жилищных кооперативах, где, помимо приобретения права собственности на помещение, возможно получить реальное влияние на управление помещением и принятие решений. Если же по разным причинам уже приобретено право кооперативной собственности на жилище, вместо того, чтобы ждать неприятностей и нести большие расходы на содержание неэффективного кооперативного управления, на наш взгляд, мы должны начать с преобразования закона о кооперативах в отдельную собственность, в результате чего наши помещения будут отделены от собственности кооператива и станут нашей собственностью, а затем разделить кооператив или создать жилищное сообщество. Жилищная проблема в стране занимает одно из первых мест среди самых острых проблем. Качество жизни очень низкое: люди живут в перенаселенных квартирах, в коммуналках, не газифицированных домах. Решение этой проблемы невозможно только снижением ипотечных ставок: способ - государственные дотации, использование иных способов содействия в приобретении жилья. Нужно создать условия для индивидуального жилищного строительства, развития жилищных кооперативов по опыту зарубежных стран, бесплатного получения земельных участков с инфраструктурой, леса для строительства домов в масштабах всей страны. Нужно распространить действие закона о дальневосточном гектаре на всю страну. Кооперативы, при успешной организации управления, способны сыграть важную роль в решении жилищной проблемы: опыт Германии показал, что с их помощью могут приобретаться объемы недвижимости, едва ли не большие, чем с помощью ипотеки. Но кооперативы, без помощи со стороны государства, без прямого государственного финансирования, как и в ФРГ не дадут, на наш взгляд, положительного результата. Проблемы правового положения членов жилищных кооперативов и значение органов управления и контроля юридического лица при их разрешении Гражданское и жилищное законодательство предусматривают, что членами кооперативов могут быть граждане, достигшие возраста 16 лет, а также юридические лица (ст. 26 ГК РФ и ст. 111 ЖК РФ). При организации кооператива после государственной регистрации его членами признаются учредители кооператива. Лица, состоящие на учете нуждающихся в получении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, имеют преимущественное право на вступление в ЖСК, организуемые при содействии органов местного самоуправления. Как правило, на основании актов органов местного самоуправления принятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту их постоянного проживания, а по месту работы – совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, при содействии которых организуется кооператив. Жилищное правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии граждан на учет. В литературе вопрос о возникновении жилищных правоотношений в кооперативных домах в прошлом веке не получил однозначной оценки. Одни авторы утверждали, что жилищные правоотношения возникают со времени принятия гражданина в члены кооператива. Так, Ш. Д. Чиквашвили отмечал, что фактом, обусловливающим возникновение жилищных правоотношений, является членство в кооперативе; другие - считали, что основанием возникновения жилищных правоотношений в кооперативных домах, является решение общего собрания о закреплении за членом кооператива конкретного жилого помещения, и даже существовало мнение, что жилищные правоотношения возникают с фактического занятия членами кооператива жилой площади[8, с. 70-71]. Наиболее обоснованным, как полагает П. В. Крашенинников, необходимо признать данное Н. П. Ворониной определение жилищного правоотношения: как единого гражданско-правового отношения по передаче жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию предоставленным жильем [6, С. 7]. Субъектами жилищного правоотношения на любой стадии, с одной стороны, выступают граждане, нуждающиеся в жилье (иные граждане) и желающие в этих целях объединиться, например, в жилищно-строительный кооператив. С другой стороны рассматриваемого правоотношения, первоначально выступает орган местного самоуправления, организация, которая содействует созданию кооператива, а затем – образованный жилищно-строительный кооператив. Если жилищный кооператив создается по инициативе граждан, то субъектом последующих правоотношений сразу становится кооператив как юридическое лицо (после регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц), а граждане приобретают права и обязанности членов соответствующего жилищного кооператива. Лицо может стать членом жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса. Действующее законодательство допускает для граждан возможность быть одновременно членами нескольких (например, трех) жилищных и (или) жилищно-строительных кооперативов. По нашему мнению, жилищная кооперация без системного закона с четким определением всех форм кооперативов, господдержки, льгот, гармонизации гражданского и жилищного законодательства в целях правового регулирования деятельности кооперативов, решения проблем противоречий законодательства развиваться не может. Считаем важным дополнить ЖК РФ нормой об обязательной государственной регистрации договоров о приобретении недвижимого имущества в ЖСК по аналогии с регистрацией договоров о долевом участии в строительстве. Литература Апелляционное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 23 октября 2012г. №33/13691/2012// Поисковая система Google «http://domovodstvo.ru/fas2/44257B06005C4ACF44257B0100760AC4.html» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 24 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2004 Ст. 4. Алейников Б.Н., Большаков И.О., Кустова В.А. Семейное и жилищное право, О проблемах судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности членов жилищно-строительных кооперативов, 2017. №5. С. 7. О Жилищной кооперации: Постановление ЦИК и СНК от 19 августа 1924 г. // СЗ СССР. 1924. № 5. (утратил силу). Мусалов, М. А. К проблемам определения правосубъектности лица в гражданском и финансовом праве: сравнительно-правовой аспект / М. А. Мусалов, Г. Б. Магомедов // Аграрное и земельное право. – 2021. – № 7(199). – С. 10-14. – DOI 10.47643/1815-1329_2021_7_10. Крашенинников П. В. Жилищное право (12-е издание, переработанное и дополненное). М., 2020; Воронина Н. П. Правообразующие юридические факты в советском жилищном праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1982. С. 7. Мусалов, М. А. Государственно-правовое регулирование экономики / М. А. Мусалов // Право и государство: теория и практика. – 2021. – № 3(195). – С. 6-8. – DOI 10.47643/1815-1337_2021_3_8. Чиквашвили Ш. Д. Личные и имущественные правоотношения в жилищных кооперативах. М., 1973; Курбанова И. С. Основания возникновения и прекращения жилищных правоотношений в домах жилищно-строительной кооперации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Баку, 1970. С. 9; Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. АлмаАта, 1963. С. 70 - 71.) Literature 1. Appeal Ruling of the St. Petersburg City Court of October 23, 2012 No.33/13691/2012// Google search engine "http://domovodstvo.ru/fas2/44257B06005C4ACF44257B0100760AC4.html " 2. On participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate objects and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation: Federal Law No. 214-FZ of December 24, 2004 // SZ RF. 2004 St. 4. 3. Aleynikov B. N., Bolshakov, I. A., Kustov V. A. Family and housing law, the judicial practice in disputes related to the protection of property rights of members of housing cooperatives, 2017. No. 5. P.7. 4. About Housing cooperatives: the CEC and SNK on August 19, 1924 // Sz the Soviet Union. 1924. No. 5. (repealed). 5. Musalov, M. A. To the problems of determining the legal personality of a person in civil and financial law: a comparative legal aspect / M. A. Musalov, G. B. Magomedov // Agrarian and land law. – 2021. – № 7(199). – Pp. 10-14– - DOI 10.47643/1815-1329_2021_7_10. 6. Krasheninnikov P. V. Housing law (12th edition, revised and supplemented). Moscow, 2020; Voronina N. P. Law-forming legal facts in Soviet housing law: Abstract of the dissertation ... cand. jurid. sciences'. Sverdlovsk, 1982. p. 7. 7. Musalov, M. A. State-legal regulation of the economy / M. A. Musalov // Law and the state: theory and practice. – 2021. – № 3(195). – Pp. 6-8– - DOI 10.47643/1815-1337_2021_3_8. 8. Chikvashvili Sh. D. Personal and property legal relations in housing cooperatives. M., 1973; Kurbanova I. S. The grounds for the emergence and termination of housing legal relations in housing and construction cooperation houses: Abstract. dis. ... cand. jurid. sciences'. Baku, 1970. P. 9; Basin Yu. G. Issues of Soviet housing law. AlmaAta, 1963. pp. 70-71.) |